商业地产建筑设计规范要求.docx

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商业地产建筑设计规范要求

商业地产建筑设计规范要求

一、餐饮……………………………….…第11页

二、专业卖场……………….….……….第21页

三、零售…………………….………….第37页

四、酒店………………………….…….第43页

五、特殊业种……………………………….第52页

附件：

商店建筑设计规范……….……………….第69页

餐饮：

餐厅的类型：

随着餐饮业的发展，不同型态、不同风格的餐厅逐渐出现并发展起来。

而今，餐厅的种类不胜枚举，按照提供餐饮的方式为标准进行划分，餐厅可以大致划分为以下几类：

中餐厅

由于我国幅员广阔，各地口味差异颇大，因而形成了诸多风味独特的餐饮菜色，如川菜、粤菜、江浙菜、湖南菜、上海菜等。

西餐厅

人们一般把欧美各国料理统称为西式餐饮。

欧美各国菜式、服务均有差异，比较知名的有法国菜、意大利菜、美国菜等，英国菜、瑞士菜及德国菜则居少数。

日式料理店

日本料理，其特色是精致、清爽可口且不油腻。

无论是简单的寿司吧还是高级的日本餐厅，都有日式的装潢，透出浓厚的日本文化风格。

咖啡厅

又称简便西餐厅，主要经营咖啡、酒类饮料、甜品点心、小吃、时尚美食等，常被白领阶层或商业人士作为聚会之地。

自助餐厅

自助餐厅比较注重气氛的渲染，讲究餐厅的布置和食品摆放的位置以及次序，尽可能地方便客人。

从菜品方面看，比较重视食品的丰富性，充分让顾客享受参与和得到自我选择的满足感。

快餐厅

快餐厅是以提供速食为主的餐厅。

这种餐厅的规模不大，菜品都限制在几种范围之内，大多是中、低档的大众化菜点。

快餐厅经营的特点是只提供有限的服务，服务效率高；价格低廉，适合于经常性消费；质量稳定，能够取得顾客的信任；环境干净卫生。

肯德基、麦当劳是典型的快餐厅。

各餐饮业态选址及建筑结构要求：

普通餐厅：

1．商圈选择

普通餐厅分为商务型和大众型两种餐厅类型。

商务型的普通餐厅以商务酬宾为销售对象，一般选址在商务区域或繁华街市附近，或其他有知名度的街市；大众餐厅以家庭、个人消费为主，一般选址在社区型或便利型商业街市。

2．立店障碍

开设餐厅须经消防、环保、食品卫生、治安等行政管理部门会审后，方可颁照经营，周边邻居有异议而无法排除的也能成为立店障碍。

餐厅必须离开污染源10米以上，对较大餐厅，消防部门会提出设置疏散通道要求。

商铺门前有封闭交通隔离栏、高于1.8米的绿化，以及直对大门的电线立杆均为选址所忌。

3．面积要求

大众型餐厅80~200平方米，商务型餐厅150~10000平方米均可。

4．建筑要求

因餐厅为个性化装饰、布置，各种建筑结构形式均适合开设餐厅，但剪力墙或承重墙挡门、挡窗除外。

餐厅门前须有相应的停车场。

餐饮还应具备厨房污水排放的生化处理装置以及油烟气排放的通道。

5．租金承受

低层为1.50元/（平方米·天）以上，视地段、商圈确定租价。

楼上餐厅租金略低。

6．租期

一般不少于3年。

连锁快餐店：

连锁快餐业是一种工业化程度比较高的餐饮服务业态，设有中央厨房，其商品销售流程与其他连锁商业有所不同，管理经营难度高于其他连锁业态和传统餐饮业。

其与其他连锁业态、传统餐饮的差异情况如下：

连锁快餐店：

原料→加工→配送→成品→销售

其他连锁业态：

商品→配送→销售

传统餐饮业：

原料→加工→成品→销售

1．商圈选择

客流繁忙之处，如繁华商业街市、车站、空港码头，以及消费水平中等以上的区域型商业街市或特别繁华的社区型街市。

2．立店障碍

连锁快餐业也属餐饮业，需消防、环保、食品、卫生、治安等行政管理部门会审，离污染源10米之内不得立店，相邻居民、企业或其他单位提出立店异议而无法排除，也会形成立店障碍。

2002年起我国部分省市按《大气污染防治法》规定：

禁止在居住区或居住建筑内立店。

3．建筑要求

框架结构，层高不低于4.5米。

配套设施：

电力不少于20千瓦/100平方米，有充足的自来水供应，有油烟气排放通道，有污水排放、生化处理装置，位置在地下室或一、二、三楼均可，但忌分布数个楼面。

4．面积要求

200~500平方米

5．租金承受

大众化快餐店：

2~4元（平方米·天）

消费型快餐店：

6~30元（平方米·天）

6．租期

一般不少于5年。

休闲餐饮：

做休闲餐饮（KFC等）快餐店,对商业建筑一般有以下要求：

①供电：

由甲方无偿提供供电量250KW至该房产供乙方使用，电缆选用YJV4*185+1*95,一路入户，接至乙方租赁区域内乙方指定位置（租赁区域的一层规划厨房区）；主进开关整定值400A;乙方在乙方租赁区域内自设配电室和峰谷平计量电表，配电箱内总闸以后的线路由乙方维修，总闸以前的线路由甲方维修。

②供水：

供水管线由甲方无偿提供到乙方租赁区域，并需满足：

日供水指标不小于25吨；供水压力不小于0.2Mpa，管径不小于DN50mm，乙方在乙方租赁区域内自设总闸门和计量水表，总闸门以后的管路由乙方维修，总闸门以前的管路由甲方维修。

③结构：

甲方保证乙方租赁区域的楼板结构承重：

设计活荷载炸锅及冷库区不小于450KG/M2，其他区不小于350KG/M2；如不能达到此要求，甲方同意乙方对原结构进行加固；甲方同意乙方按需新设楼梯及货梯并同意乙方进行由此引起的原结构改造；乙方在屋面安放设备时，如该屋面不能满足设备承载要求，甲方同意乙方对屋面进行加固。

所有结构改造、加固等施工由甲方负责协调全面关系及协助与原设计单位沟通。

④卫生间及其污水排放：

在乙方租赁区域内自设卫生间供乙方单独使用。

污水管线由甲方无偿提供到乙方租赁区域下方并保证管线畅通，管径不小于DN150MM。

⑤隔油池及厨房废水排放：

甲方无偿提供位置供乙方设置隔油池，隔油池出水管由甲方接入大厦地下室污水泵房，甲方污水泵泵出后接入市政管道，管径不小于150MM。

⑥空调：

甲方同意乙方自设空调系统。

甲方无偿提供乙方空调室外机组的安放位置，甲方保证能随时进入该区域对空调室外机进行保养及维修，并保证该位置将不导致争议或影响邻里关系。

⑦新风、排风：

甲方无偿提供乙方的新风、排风口位置：

每个风口尺寸400×600MM。

火锅店：

1．商圈选择

火锅店是以大众消费为主的餐饮业态形式，选址于人口不少于5万人的居住区域或社区型、区域型、都市型商圈。

2．立店障碍

与餐厅相同。

3．建筑要求

框架式建筑，厨房可小于餐厅营业面积的三分之一，其余同餐厅。

楼上商铺亦可。

4．面积要求

120~500平方米。

5．租金承受

视商圈、路段、位置而定，一般情况下不高于4元/（平方米·天）

6．租期

2年以上。

面馆：

1、商圈选择：

面馆是中式普通快餐的经营形态，原料加工半工厂化，制面、和面、切面等工序在工厂里完成。

面馆以切面半成品加工成商品，大大缩短了生产时间，满足人们速食的要求。

面馆宜选择交通支道、行人不少于每分钟通过10人次的区域。

2、建筑要求：

同餐厅

3、面积租期要求：

80~200平方米。

2年以上。

主题餐厅：

主题餐饮业态是以特定喜好（文化、艺术、体育等）为主题糅合餐饮文化，形成餐饮企业独特风格、特点的一种业态，其销售对象固定且消费能力较强。

1.商圈选择

文化、艺术类主题餐厅可开设在剧院、图书馆、公园、文化艺术故居；体育类主题餐厅，可开设在相关的体育场所附近。

2.建筑形式

与主题相关

3.面积

以设计特定对象的人群多少而定。

咖啡、茶坊、酒吧：

1、商圈选择：

消费者进入茶坊、酒吧、咖啡馆的动机是休闲或是非正式的轻松谈话，这与进入其他餐饮业的动机不同。

该业态是以文化、情调、特色，以及舒适和愉悦来吸引消费者的，其选址往往是高雅路段，具有清净、优雅的环境，消费对象具有一定的消费能力和文化修养。

2、建筑要求:

茶坊、酒吧、咖啡馆的布置和装饰有个性化与艺术化要求，但对建筑结构形式无特殊要求，视投资者创意、设想而异。

层高不低于2.8米，电力按每100平方米10千瓦配置，有自来水供应。

如与居民相邻，最好设置隔音层。

3、面积、租期要求：

50~400平方米。

2年以上。

西点、面包房：

1．商圈选择

各种商圈均可开设。

品牌企业往往开设在繁华的区域型、社区型的商业街市上。

2．立店障碍

同种业态。

立店须经食品卫生监督部门会审核准，方可经营。

3．建筑要求

框架式结构，层高不低于2.8米，门面宽度6米以上，橱窗开阔，离开污染源10米以上。

4．面积要求

60~120平方米。

5．租金承受

知名企业可以承受10元/（平方米·天）以下租金，一般企业可以承受3~5元/（平方米·天）的租金。

6．租期

2年以上。

部分品牌餐饮展店配套要求：

餐饮类型　大型中餐

餐饮类型　大型中餐

建筑要求建筑结构面积（M2）2000M2--5000M2

楼层较高处

楼板荷载

卫生间上水及下水

层高3.5米

配套设施水上水17公分下水20公分

电700-900千瓦（三相）

煤气200-300立方

空调二台机组

新风/排风需要

排烟40x40公分

隔油池5平方

招牌预留位置

其他

餐饮类型　休闲餐饮――KFC

建筑要求建筑结构面积（M2）约350平方米（使用面积），门面12米

楼层首层或地下一层

楼板荷载设计活荷载炸锅及冷库区不小于450KG/M2，其他区不小于350KG/M2

卫生间/排污自设卫生间供乙方单独使用，污水管线管径不小于DN150MM

层高楼板到梁底高度，不得低于3米

配套设施水甲方提供25吨水/天，供水管径为2.5/3.0英寸，水压不小于2.5KG/CM２，并具有相应的用水指标。

甲方提供相应的排水管线位置，排水管径不小于6英寸

电甲方提供空调及250KW的用电量，并提供一条185铜芯电缆于甲方配电室引至乙方指定位置，乙方自设配电盘，并独立安装电表

煤气

空调甲方提供冷暖空调应保证使用时间自早8：

00至晚11：

00，其制冷量厨房应不小于450卡/M２/小时，用餐区应不小于350卡/M２/小时。

餐厅温度冬天应不低于15度，夏天不高于25度，春秋季应在20-25度之间。

（如KFC自设甲方提供室外机位置）

新风/排风提供乙方的新风、排风口位置：

每个风口尺寸400×600MM。

排烟提供室外相应的排放油烟管道位置，该位置将不导致争议或相邻关系。

排烟管道的截面积为500mm*700mm

隔油池在餐厅附近区域应提供适宜位置，供餐厅制作隔油池，该位置将不导致争议或影响相邻关系。

一般3-4立方米。

招牌在门脸上方提供招牌安装位置

其他有电话/宽带/有线电视接入要求

合作条件租期租期要求10年以上至少

餐饮类型商家名称展店要求（面积/水/电/煤）

大型餐饮美林阁3000m2以上/高档消费区域，楼层不限，门面要气派水4吋管/350KW电力/煤气100m3

汉通海鲜城10000m2水8吋管/500KW电力/煤气300m3

红子鸡2000-10000m2/水4吋管/250KW电力/煤气200m3

彩虹坊大酒店10000m2水8吋管/500KW电力/煤气300m3

席家花园1000m2左右/大商圈附近1楼/门面不限水3吋管/150KW电力/煤气70m3

鸭王1500m2/大楼楼层无太多要求有独立上下梯3吋管/100-150KW电力/煤气100m3

小南国4000m2，具体视情况而定

苏浙汇1500m2/水3吋管/200KW电力/煤气200m3

中小型餐饮季诺休闲餐厅200-250m2商业街、主商圈水2吋管/100KW电力/煤气9-15m3

棒约翰100-200M2，2吋管/250KW/不需要

西贝餐饮1000-1500m2/水3吋管/350KW电力/煤气90m3

西堤牛排500-600平方米，250KW，煤40m3。

水2寸管

多利川菜1500m2以内/商住成熟区域楼层、门面不限水3吋管/200KW电力/煤气150m3

必胜客450m2/商业街或成熟高档社区水2吋管/250KW电力/煤气不需要

伊腾家700-800m2/水2吋管/120KW电力/90m3

金钱豹700-1000m2/水2吋管/120KW电力/90m3

王品台塑牛排馆700-800平方米/水2吋管/电300KW/煤40立方米，

避风塘450-500m2/水2吋管/80KW电力/40m3,只考虑沿街

休闲餐饮味千拉面给水：

DN50上水管排水：

DN160下水管/160KW（不含空调）/煤气70m3；顶面管道或风管最低点离地面高度＞3.5m，符合标准的消防设施，8吨车卸货停车位及通道

一番拉面100-200m2（实用），上水管径￠50m/m，水压：

2.5-3Kg/≥80KW电力，无中央空调≥120KW/16m3（天然气）或34m3（瓦斯）排烟≥15000-2000m3/小时风量

麦当劳300-400m2/商业街或十万人口覆盖社区水2吋管/250KW电力/煤气不需要

KFC300-500m2/商业街或社区商业中心水2吋管/250KW电力/煤气不需要

东方既白需要实用面积350-400M2,开间要求15M,煤气16M3,电力200KW

哈根达斯100-200M2，高档区域，商业街

统一星巴克咖啡100-200m2/水2吋管/50KW，实面大于150m2，需店内设卫生间

Costacoffee150m2/水1.5吋管/50KW

专业卖场/大型超市

专业卖场从经营的商品类型上分，可以分为生活卖场、家居建材卖场、家电卖场、体育用品卖场等。

大型专业卖场的基本场地要求和建设标准：

开发商与大型专业卖场合作，开发商需负责工程建设的实施,实施内容在原则上需有使用方工程部门对相应涉及原作技术交流之后出全套施工图纸方案,并照图施工,最终按照国家规范进行验收.标准大致如下:

建筑要求:

1、占地面积:

约20000平方米;

2、卖场面积:

单层约10000平方米,如达不到,单层不低于5000平方米,总经营面积10000_--15000均可;

3、停车场面积:

提供约10000平方米获200个地上专用免费车位.

4、房屋：

主体由钢结构或混凝土框架结构建设均可；

5、卖场：

卖场临街面与进深（即长宽）标准比例为7：

4，柱距8-10米，在当地消防部门及设计允许的情况下尽量减少承重墙，令营业面积最大化；

6、层高：

净高不低于3.5-4米；

7、地面：

铺设象牙白活浅色工业超市专用砖；

8、内墙：

白墙刷乳胶漆；

9、照明：

配大型超市及卖场要求亮度的照明设施（具体参考使用方工程部施工图纸）；

10.坡梯:

卖场多于一层的每层须配置两部自动扶梯（不超过12度）;

11.货梯和卸货区：

两部3吨以上的货梯，地面一层不少于500平米的专用卸货区，本商场周边需有环形车道以方便购物车及货车进出；

12.标识及招牌：

提供本商厦正面及侧面显著位置或屋顶设置店标及招牌。

房屋及场地的建筑配置要求：

甲方向乙方移交的房屋和场地要满足下述的条件：

1、按乙方设计方案要求和乙方书面确认的施工图纸反映的设计要求完成房屋和卖场地的建造工程；

2、房屋建筑主体结构坚实、防水、保温。

各类电力、照明、供热、中央空调、给排水、消防、天然气和电讯系统等使用状态良好，且均符合中国和当地的建筑标准、环境保护法的规定和设计要求，施工质量达到优良；

3、照明系统的安装、卫生间的建造等；

4、房屋已建好变配电室并配备双路低压电力供给1400-1600千伏安（不含空调用电）

5、房屋配备给水供应150吨/日，完成全部给、排水系统及设施；

6、配置消防系统及设施，包括：

防火分区设施、喷淋、监控报警、控制室等；

7、场地室内设计温度：

夏季27摄氏度、冬季16-18摄氏度，完成可以独立控制的中央空调系统及设施，自控系统等；

8、房屋已配备独立的水、电、天然气计量表；

9、房屋中已配备可不少于40条电话线；

10、完成符合设计要求的各类储水池、隔油池、化粪池等；

11、取得当地有关主管部门颁发的建筑结构验收合格证书和各项装修、改造工程验收合格证书；

12、按设计规划完成室外道路和停车场，并已获有关部门批准可投入使用；

12、完成各类室外管线工程；

13、完成路灯和绿化等室外工程；

14、取得室外工程验收合格证书。

商家类型：

Tesco――乐购

企业简介:

Tesco创始于1919年，是英国最大的零售商，也是全球三大零售企业之一。

Tesco在全球拥有门店数量超过2800家，分布13个国家。

每周平均为全球超过3000多万名顾客提供优质服务。

2004年，Tesco正式进入中国。

目前，Tesco旗下的在华连锁大卖场已发展成为拥有51家门店的，分布于东北、华北（包括北京和天津）、华东、上海和华南五大区域的大型零售连锁企业。

性质：

□服装/皮具□家居及用品□3C□餐饮□医药/保健□文化用品■大卖场■超市□专业店□百货□便利店■连锁店□专卖店□酒店□其它：

经营区域：

□国际■国内□区域（分区域）

已开拓地区/数量（区域/数量）：

全球2800家，国内51家。

拓展计划目标地区（区域）：

全国

开店要求城市及商圈选择标准目标区域及要求：

全国

城市商圈选择及要求：

城市的商业中心、社区中心，规划中的大型商业地块，住宅密集区

商圈内位置的要求：

位于城市主干道，2公里范围内人口数量在15万以上

合作方式租赁期：

20年

经营面积与楼层要求18000M2以上（或根据综合情况而定）F1+F2/B1+F1

主体建筑要求楼板承重：

800-1500kg/M2

给排水/排油/排污/烟道

供配电负荷：

3200KVA

内装修要求□毛胚■粗装□精装□其它要求：

层高和柱距层高：

5.5M柱距：

10.8X8.4M

交通及停车

要求专用免费停车位400个

其它需要特别说明的要求

商家名称易初莲花

编号内容较大的店较小的店

1地块

Landplot地块形状：

矩形或梯形

临街面至少80米Frontage-80m（min）;通道不小于80米Access≥80m;深度宜为120～250米Depth-120~250m;

地块面积宜为25000sq.m.以上sitearea-25000sq.m（up）.

2柱距

ColumngridspacingLOTUS专用独立建筑：

　钢筋混凝土结构，柱网距离为10.8mx10.8m;若钢结构，柱网距离至少为10.8mx10.8m.若Lotus店租用下层，业主在上层，单层店的柱网距离应保持在　10.8mx10.8m；若Lotus租用多层，柱网距离应保持在8.4x8.4m（见附件图号1）

3楼层层高

Storeyheight平顶建筑：

卖场净高不小于5.3M~5.5M，后仓净高不小于6.8M,不大于7.5M.

斜顶建筑：

边部梁下净高4.5~4.8米，顶部梁下净高6米.后仓净高不小于6.8M.（附件图号2）

4墙

Wall外墙为实墙面，抹灰后，可喷涂料或铺瓷砖。

尽量减少使用玻璃幕墙

5楼板荷载

Floorloadingcapacity卖场800kg/平方米,后仓与冷库1000~1200kg/平方米；

钢筋砼地面（200厚C30内配Φ12@150双向双层，卖场区及出租区耐磨粉3kg/㎡，后仓区耐磨粉5kg/㎡,平整度要求为6m±2mm）

钢筋砼楼面（70厚C30内配Φ6@150双向，含耐磨面层，卖场区及出租区耐磨粉3kg/㎡，后仓区耐磨粉5kg/㎡，平整度要求为6m±2mm）

地板表面：

仓库及生鲜后仓通道硬化耐磨，卖场及出租区内铺PVC地板，办公区及设备用房铺瓷砖,生鲜加工间铺瓷砖。

6卸货区

Loadingarea考虑2或3辆40呎35吨集卡和4辆小卡车满载重量及回车空间，集卡旋转半径15米，斜坡道坡度参见（附件图号3）

7停车面积（数量）

Parking400～600车位（上海,北京,广州）

150～300车位（上海,北京,广州以外）

每个车位约需22平方米

600～1000自行车位

1.8sqm/bicycle

8货梯

Goodslifts两层：

2部5吨货梯

三层：

2部5吨货梯，1部3吨货梯。

如果有地下室，必须有一部货梯直达地下室。

自动人行步道Travellator11?

。

二层：

2部，三层：

4～6部。

（如有地下室或楼面停车场，则必须有上下的自动人行步道）

9供水

Water-supply200（小店）～250（大店）吨/天

10供气

Gas-supply通常320m?

/h

（不包括空调用气）

11排水

Sewage配有化粪池、隔油池、排油烟装置等，

并符合国家及当地标准，并能最终通过当地验收

12消防

Fireprotection满足易初莲花的营运要求，同时符合国家及当地标准，并能最终通过当地验收（由业主负责），要求设置煤气报警与联动装置

13空调通风

Air-conditioning&ventilation管道式分体空调（60KW）还是中央式空调要根据当地情况确定。

卖场正气压，卖场和出租区的新风，排烟要符合消防要求。

温度要求：

夏天２4度；冬天１８度。

14电话

Telephone100对通局电缆到交换机房，并开通36门直线,2条数据线,其中中继线16条,交换机容量128门

15环保

Environmentalprotection符合国家及当地标准，并能最终通过当地验收（由业主负责）

16绿化

Landscape符合国家及当地标准及易初莲花的要求，并能最终通过当地验收

17店招

Signage免费广告牌位置分配：

高炮占用2个位置；门头占用2个位置。

业主负责所有审核及执照申请。

（参见附件：

概念设计立面图）

18出租区域

Leasearea7,000㎡（max）4,000㎡（max）

19后仓

Warehouse上海、北京，广州：

800~1,000pallets，about800m2

其它地方：

1,000~1,200pallets，about1300m2

20噪音

NoiseGeneral＞45dB（A）@1meterradium;

utilityarea＞75dB（A）@1meterradium（max）

21供电方式及变压器

Transformer2of2500KVAdrytransformers干式变压器,

10/0.4kvDyn1150hz

双电源双回路供电2of1250KVAdrytransformers干式变压器,

10/0.4kvDyn11