房地产项目开发委托管理合同范本.docx

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房地产项目开发委托管理合同范本

房地产项目开发委托管理合同

甲方（委托方）：

法定代表人（代理人）：

地址：

统一社会信用代码：

财务电话：

开户银行：

银行账号：

电子邮箱：

签约地点：

时间：

   年   月   日

乙方（受托方）：

法定代表人（代理人）：

地址：

统一社会信用代码：

财务电话：

开户银行：

银行账号：

电子邮箱：

签约地点：

时间：

   年   月   日

鉴于：

1.甲方取得了位于      编号为      地块的国有土地使用权，依法进行房地产开发建设。

2.乙方为      房地产开发专业公司，具备多年的房地产开发经验，逐步建立起完善的品牌管理与维护体系、质量控制体系以及房地产延伸价值服务体系等，并储备了大量优秀管理人才，在房地产开发建设各阶段、各环节均具有强大的专业技术支持力量。

乙方有意通过输出专业的管理及技术，为委托方创造更高的效益，为社会奉献更多高品质的商品房。

3.甲方充分认可乙方在房地产开发建设领域的管理能力和经验，同意委托乙方全面负责上述地块项目开发建设的管理工作，乙方也同意接受该项委托。

为此，甲乙双方根据《中华人民共和国合同法》等有关法律法规的规定，本着诚实信用、平等、自愿、互利等原则，经友好协商，签订本合同，以资共同遵守。

第一部分合同书

一、项目概况

1.项目名称：

2.项目地点：

      ，土地四至为     ，界址点座标见国有土地使用权出让合同附件《出让宗地界址图》。

3.土地使用权获取方式为     【拍卖/招标/收购等】，用地性质为      【住宅/商业/综合或其他】用地。

4.地块面积：

宗地面积     平方米，其中建设用地面积     平方米，最终以国有土地使用权证上登载的面积为准。

5.主要规划建设指标：

容积率为   ，限高为   米，公共配套      。

其中，规划住宅建筑面积      平方米， 建筑密度为   ，绿化率为   %，商业配套      平方米，（最终以规划部门核准的指标为准）。

6.建设内容：

      【住宅、商业配套、公共服务设施】。

7.土地现状：

      【净地/待拆迁】【周边大市政配套建设情况、土地平整情况】【已交付/于确定期限前交付】

8.与项目有关的合同文件及审批文件：

（1）《国有土地使用权出让合同》；

（2）《国有土地使用权证》；

（3）      。

9.其他项目描述：

      【重大不利因素/特别规划限制条件/部分动工等情况】。

二、委托方式

甲方现委托乙方负责项目部分前期管理、规划设计管理、工程营造、成本管理、营销管理、竣工交付管理等环节的项目开发管理。

三、项目委托管理的基本原则　　

1.甲方作为项目的开发建设单位，拥有项目开发中的投资决策权、知情权、建议权和监督权。

甲方依法享有项目的投资收益，承担项目投资风险。

2.乙方根据本合同的约定履行委托管理职责和义务，获得合同约定的收益。

3.乙方组建项目管理团队，对甲方董事会负责，根据本合同的约定或甲方董事会的特别授权许可行使项目日常经营管理权，努力实现项目管理各项目标。

4.项目建设活动实行合同制管理，项目开发建设过程中的合同以甲方名义签订，由乙方项目管理团队进行合同签订、履行的全过程管理。

四、甲方委托乙方开发管理工作内容　　

1.在甲方的协助下完成项目的前期报批工作。

2.负责项目规划设计阶段的管理工作，把控设计成果质量。

3.协助甲方通过招投标或其他符合规定的方式，选择工程勘察、设计、施工、监理和材料设备采购等的具体承包、供应单位。

4.协助甲方进行项目开发建设过程中各类合同的洽谈、签署，负责合同履行的全过程管理。

5.负责现场施工管理，确保安全文明施工。

6.负责项目策划、推广、销售管理。

7.审核、签证工程进度报表及提出进度拨款意见，负责施工中出现的工程设计变更的报批手续。

8.组织中间验收、竣工验收和规划验收，组织、督促各承建单位及时编制工程结算及有关技术资料的整理汇编，并提交甲方。

9.负责组织实施房屋交付使用工作。

10.负责合同约定期限内的房屋维保工作。

五、项目委托管理的目标　　

1.工程质量管理目标：

符合设计要求、符合国家现行相关施工质量验收规范的合格标准，并达到乙方类似系列产品品质。

2.工期管理目标：

本项目总体建设周期暂定为   个月（以首批施工许可证领取之日起开始计算）；以上时间目标均为估算，以双方正式确定的框架性开发计划与项目分期开发方案为准。

乙方在本合同签订后   个工作日内将框架性开发计划提交甲方确认，在项目总体规划方案审批通过后   个工作日内将项目分期开发方案提交甲方确认。

3.工程成本管理目标：

在项目定位、产品设计阶段，形成甲乙双方共同认定的概算成本管理目标；在项目施工图设计完成后   个工作日内，由乙方组织施工图预算，经甲方审核确认后作为工程预算成本管理目标。

根据项目招投标情况，及时跟踪成本变动情况，如成本发生重大变动，应随时上报甲方，由甲方审核、确认后实施。

4.项目房产销售周期及销售率目标：

本项目分期开发、销售，预计项目第一期不晚于   年   月获得预售许可证并正式开盘销售，于   年   月之前完成可销售面积   85    %的销售（甲方保留物业计入已销售面积）。

项目销售周期以双方正式确认的销售计划为准。

乙方在项目总体规划方案审批通过后   个工作日内将项目整体销售计划提交甲方确认，并根据项目分期情况在每一期取得施工许可证后   个工作日内将当期销售计划提交甲方确认。

如遇特殊情况，包括房产市场发生重大变化或甲方特别要求放缓销售节奏，则双方协商适当决定延长销售周期。

5.安全文明施工管理目标：

无重大伤亡事故，符合项目工程所在地安全文明工地的标准。

六、项目管理团队及双方代表　　

1.为方便项目的开展，乙方同意派驻相关专业管理人员组成管理团队，负责具体实施本合同约定的管理事项。

管理团队的人员编制、人选及基本薪酬福利标准应在本合同签订后   个工作日内由乙方书面报送甲方确认。

2.乙方派驻人员履行甲方经营管理班子的相关职责，并以甲方名义对外开展工作。

甲方可委派人员参与项目开发建设的管理工作，但如果甲方委派规划设计、工程营造、成本管理、营销策划专业技术人员并承担相应的管理工作的，其专业能力应得到乙方的认可。

3.甲方代表为其委派的      ，姓名为      ，乙方代表即其委派的项目负责人。

甲乙双方之间有关文件的传递、接收以及指令的发布等均由各自代表签字确认，但任何涉及甲乙双方实质性权利义务关系的文件，均须由甲乙双方代表签字并加盖公章后生效；除在文件签收中予以确认外，双方代表对文件的签收并不表明对签收文件内容的确认。

4.甲乙双方任何一方代表更换的，必须提前   个工作日以书面方式通知另一方。

5.甲乙双方均可以正式方式对各自代表进行授权，代表双方履行各自的权利和义务。

七、与委托管理相关的费用

乙方完成本合同项下的委托事项，甲方应承担或向乙方支付以下几个方面的费用：

1.根据乙方派驻的管理团队人员情况，乙方派驻人员的基本管理费由甲方承担，具体见本合同第三部分附件一。

2.甲方应按项目房产销售总金额的一定比例向乙方支付项目开发委托管理费，具体见本合同第三部分附件二。

3.项目开发委托管理费由甲方支付给乙方或其指定单位，并由收款单位向甲方开具发票。

4.上述费用不包括甲方根据合同应向第三方支付的涉及项目开发的相关费用，包括但不限于前期工程费、市政配套费、招标代理费、设计费（包括但不限于规划设计费、建筑设计费、景观设计费、精装修设计费、人防设计费、弱电设计费、综合管线设计费等）、监理费和工程造价、审计、法律服务、物业管理等咨询费以及营销费用等各项相关费用。

5.在项目建设过程中，发生额外工作的，根据实际情况和乙方实际工作量，根据本合同约定或甲方、乙方另行协商费用标准及支付方式。

八、争议解决

1.本合同的签订、解释及其在履行过程中出现的、或与本合同有关的纠纷之解决，受中华人民共和国现行有效的法律约束。

2.因本合同引起的或与本合同有关的任何争议，由合同各方协商解决，也可由有关部门调解。

协商或调解不成的，按下列第   种方式解决：

（1）提交位于      （地点）的      仲裁委员会仲裁。

仲裁裁决是终局的，对各方均有约束力；

（2）依法向      所在地有管辖权的人民法院起诉。

九、其他事项　　

1.本合同中的有关词语含义与本合同【第二部分合同条件】中赋予它们的定义相同；本合同中的【第一部分合同书】【第二部分合同条件】【第三部分合同附件】为本合同的有机组成部分，不可分割，具有同等法律效力。

2.本合同一式   份，经双方法定代表人或其授权代表签字并加盖单位公章后生效，甲方执   份，乙方执   份，具有同等法律效力。

甲方（盖章）：

法定代表人或授权代表（签字）：

乙方（盖章）：

法定代表人或授权代表（签字）：

签订时间：

   年   月   日

签订地点：

第二部分合同条件

一、词语定义及合同条件

下列词语除本合同另有约定外，应具有本条所赋予的定义：

1.“项目”是指甲方委托乙方管理的房地产项目。

2.“委托人”是指承担投资责任并进行项目开发的一方，即      。

3.“受托人”是指按照本合同约定受托承担项目组织管理工作的一方，即      。

4.“正常工作”是指在项目委托管理期限内双方在本合同中约定，乙方从事的管理工作。

5.“额外工作”是指：

（1）甲方在委托管理范围以外，通过书面合同委托乙方承担的另外增加的工作内容；

（2）由于甲方、政府主管部门或其他非乙方原因，使委托管理工作受到阻碍、延误、中断，造成工作量变大或持续时间变长而增加的工作。

6.“月”是指根据公历从一个月份中任何一天开始到下一个月相应日期前一天的时间段。

7.“专业工作单位”是指由乙方通过招标等方式选择的承担本项目勘察、设计、施工、监理、材料和设备供应及安装等工作且具备相应资质的单位。

8.“重大设计变更”指涉及项目总体规模、项目特性、建设标准、项目总体布局的变更，从而导致项目投资增减超过50万元人民币或项目工期延长超过20个工作日的设计变更。

9.预估销售额是指甲乙双方作为项目开发委托管理费支付依据而事先约定的项目预计销售总额。

10.销售额是指乙方完成的实际销售额，包括房屋、地下车位的销售额以及甲方保留物业但按照双方约定方法计算的销售额。

11.甲方保留物业是指在可合法销售的物业范围内甲方自留不对外公开销售的物业，可销售物业以预售许可证中记载的为准。

12.管理费用包括工资性费用（包括工资、福利费、社会保险费、住房公积金、工会经费和职工教育经费）、车辆费用、业务招待费、差旅费、会务费、通讯费、水电费、劳保费、租赁费、摊销费、折旧费、维修费、法律咨询费、审计咨询费。

13.营销费用是指包括但不限于广告策划、销售佣金（或销售代理费）、广告费、促销费、市场调查费、营销管理费、展览会费、售后服务、临时性销售展厅建设、租赁、装修装饰等因销售目的而产生的全部费用，不包含临时性用于销售目的的永久性建筑的工程建设成本。

二、本合同适用的法律是指《中华人民共和国合同法》等法律、相关法规以及相关政策性与规范性文件。

三、甲方的权利和义务

1.甲方有权根据本合同规定，对委托管理项目的资金使用、工程建设进度、质量进行综合性监督、控制、检查，对违规行为予以纠正；

2.甲方有权对因技术、水文、地质等原因造成的设计变更进行核准；

3.参与委托管理项目工程中招投标活动；

4.甲方有权要求乙方更换不称职的工作人员，更换从社会招聘的不称职员工；

5.甲方应完成项目前期交地工作，如因项目交地问题造成施工障碍，甲方应承担甲方自身的延期损失。

因政府政策或者办事原因引起的交地延期，甲方应主动说明，项目工期相应顺延；

6.甲方应负责协调乙方及与项目有关的各政府行政主管部门的关系，负责协助乙方办理项目前期相关审批手续；

7.甲方应监督和指导项目的建设实施，并参加项目的竣工验收和移交；

8.甲方有权要求乙方赔偿因擅自变更建设内容、扩大建设规模、提高建设标准，致使工期延长、投资增加或工程质量不合格所造成的损失；

9.甲方负责筹措建设资金，应按相关合同约定及时核拨建设资金；

10.甲方应在10个工作日内就乙方书面提交并要求做出决定的一切事宜给予书面答复；甲方没有在规定时间答复的，应承担相应的后果；

11.按时支付本合同约定的各项费用。

四、乙方的权利和义务

1.乙方应恪尽职责，按照法律对于受托人的规定，尽心尽力履行受托管理义务，维护甲方的合同权益，并享有下列权利：

（1）有权要求甲方支付本合同约定的各项费用；

（2）有权拒绝甲方提出的本合同约定之外的要求。

无论因何种原因解除合同的，甲方应向乙方人员支付人员的基本管理费。

2.乙方应履行以下义务：

（1）在项目委托管理实施过程中，乙方应根据乙方开发和管理经验，结合甲方和项目实际情况，为甲方建立公司基础管理制度和项目管理制度，包括人力资源和薪酬福利制度、财务管理制度、行政管理制度、工程营造制度、成本管理和招投标制度等，经甲方审批后执行，作为具体开展受托管理工作的依据；

（2）在甲方的协助下完成项目前期报批工作；

（3）依法通过招投标或者其他市场化原则确定包括但不限于设计、土建、安装、监理等专业工作单位。

在确定上述专业工作单位后代表甲方执行上述合同项下甲方的有关权利、义务（付款义务除外）；

（4）按约定范围负责项目建设管理，协调项目所有参建单位间的关系，按照乙方自有项目的工作品质控制标准，实施进度、成本、质量和安全等四大控制的具体工作；

（5）接收并归档保存设计方和承包商提供的资料，并在项目建成移交时统一提交给甲方；

（6）按要求向甲方报送计划、财务、工程、销售等工作情况报告，如遇方案、开发计划、成本等重大调整，须及时向甲方汇报；

（7）协助甲方做好项目建设中与有关专业工作单位的结算工作；

（8）协助和监督监理方进行相关的工程监理工作；

（9）组织竣工验收；

（10）负责督促、审核承包方编制的项目竣工报告；

（11）竣工验收通过后，及时与甲方办理移交手续；

（12）乙方应建立完整的项目建设档案，在项目完成后将工程档案、财务档案及相关资料向甲方和有关部门移交。

未征得有关方面同意，不得泄露与本工程有关的保密资料；

（13）负责自项目取得竣工验收综合备案之日起的   个月内房屋整改和维保管理工作；负责质保期内的相关协调工作，但质量保修责任由相关专业工作单位依据合同约定承担；

（14）乙方应按季度和年度向甲方提交项目管理报告，并在项目正式开工、主体结顶、竣工验收等重要阶段，专项向甲方提交专题工作报告。

项目管理报告应包括以下内容：

A：

项目开发主要工作（包括前期、规划设计、工程营造）的进度和进展情况，以及和项目开发计划的对比分析；

B：

项目成本的发生和异动情况分析；

C：

项目各项费用的发生和异动情况分析；

D：

项目当季的资金使用情况和下个季度的资金需求计划；

E：

项目营销执行情况；

F：

项目公司人力资源的状况；

G：

甲方关注的其他重点工作情况。

（15）在项目分期或总体达到约定的完成时间时，乙方应向甲方提交项目分期或总体经营报告，就本合同约定的各项委托管理目标完成情况向甲方出具总结报告；

（16）涉及款项支付的合同在签署前应征求甲方指定的项目负责人对价格及付款方式的意见。

上述涉及款项支付的合同在签订后3个工作日内，乙方应当将合同副本报甲方负责人处备案。

五、项目管理人员的组成

1.乙方根据项目开发建设管理的需要，委派专业人员及通过社会公开招聘优秀人员组成项目管理团队。

乙方管理团队负责人在该项目管理过程中，代为履行本合同约定的甲方总经理的职权，乙方派驻管理团队分别负责项目规划设计、工程营造、成本管理、营销策划等具体管理工作。

2.为确保本合同的履行，甲方指定   人可根据甲方的授权行使下列职权：

（1）代表甲方审核、接受乙方提出的项目开发计划；

（2）对乙方管理中的相关行为进行签证；

（3）代表甲方签收乙方每月的财务报告和管理工作报告；

（4）代表甲方批准重大设计变更、洽商；

（5）参与项目设计、招投标、营销策划等业务会议；

（6）代表甲方进行现场检查，提出监管和整改意见；

（7）代表甲方检查财务帐薄和凭证；

（8）代表甲方审批应当由甲方负责人批准的费用；

（9）代表甲方签署设计、监理、施工总包、重要分包、主要设备采购（如电梯、变电等设备）、项目借款、土地抵押、担保等重要合同；

（10）其他应由甲方行使的权利（双方在合同中未明确约定，在实施过程中存在争议的权利，其权利由甲方行使）。

3.甲方委派   名财务管理人员，负责项目开发建设过程中的财务管理；委派   名行政人员，负责在项目开发建设过程中保管档案文件并按甲方规划实施；委派   名前期管理人员，协助乙方进行项目前期工作；委派      使用公章；委派      名工程管理人员，协助乙方进行工程管理；委派工程造价管理人员   名，协助进行工程造价管理。

【注：

本款具体内容需根据甲乙双方沟通结果具体设定。

】

4.除甲乙双方各自委派人员外，甲方应协助乙方对外招聘适当的工作人员参与项目开发建设的管理工作。

该部分工作人员向社会公开招聘，用人条件由乙方管理团队拟定，与甲方项目公司签订劳动合同。

六、项目前期管理及规划设计管理

1.乙方负责以甲方名义办理项目前期审批各项手续，甲方给予协助，涉及到与土地取得以及主要规划指标调整相关的前期审批事项，由甲方负责，乙方给予协助。

2.办理项目前期审批手续过程中产生的各项费用，由甲方项目公司承担，并按照规定及时缴纳。

3.乙方应在对项目情况与项目所在地市场情况进行充分调查了解后，提出项目框架性开发计划，经与甲方充分沟通后，共同书面予以确认。

双方认可的框架性开发计划，作为确定项目管理时间目标的参考依据，如在项目开发过程中甲方提出调整的，则各类时间目标相应予以调整。

4.在项目开发建设过程中，根据双方确认的框架性开发计划，结合项目的具体规划设计，乙方应制订项目（分期）开发方案，并报甲方确认后实施。

5.对于本合同签订前，甲方就项目已签署合同、协议（如有），由乙方在接受相关材料后，提出整体的处理意见：

乙方统筹提出处理意见，报甲方董事会审批后实施。

涉及到项目产品品质等方面的规划设计等合同文件，原则上应由甲方协调予以解除，在解除合同关系过程中，乙方应提出建议，协助甲方尽量将相应的损失控制在最小范围内。

6.乙方负责以招标或其他符合规定的方式选择规划设计各阶段（包括但不限于规划设计，建筑方案设计、初步设计、施工图设计、景观设计、装修设计等）的设计单位，选定的设计单位应当具有相应的资质条件及专业技术能力。

为保证规划设计的品质，双方同意优先选择和乙方长期合作的优秀规划设计单位。

7.各类设计合同以甲方名义签署，由乙方负责具体组织实施。

8.乙方应负责编制设计任务书，并确定各类设计的范围、深度、标准、质量等具体要求，督促各设计单位按规定期限及要求完成设计任务，设计中应当充分利用各项规划指标，以利于实现项目的最佳整体效益。

9.对于各设计单位提交的设计成果，甲乙双方共同参与评审，乙方在保证设计质量的前提下，应听取并尊重甲方意见。

为保证项目房产品质符合“      ”品牌许可使用的要求，以下设计相关工作在与甲方充分沟通并听取意见后，由乙方负责选定：

（1）规划设计方案；

（2）主要外立面设计方案及材料选样定板，如主要石材、面砖、外墙涂料、外立面门窗、玻璃幕墙等；

（3）景观设计方案；

（4）室内硬装设计和软装饰设计方案（含样板房、精装交付标准、公共空间装修）；

（5）其他乙方认为对产品品质和外立面效果有重大影响的设计环节。

10.项目设计费用由甲方项目公司承担并按照合同约定方式按实、足额支付。

11.项目建设过程中，重大设计变更在确定实施前，乙方应取得甲方的书面认可。

七、项目工期管理

1.项目整体施工计划及施工组织方案由施工单位编制完成，乙方审核确认后，报甲方审批同意后实施。

乙方应责成项目总承包商按月、季、年编制阶段进度计划并监督实施。

2.项目分期实施工期控制，具体以该期工程合同约定的工期为准。

3.遇下列情况，由乙方提供联系单经甲方签证确认，工期相应顺延：

（1）重大设计变更、洽商；

（2）因施工过程中发现地质情况与详勘资料有较大出入而导致重大技术方案调整；

（3）因需对接的区域市政工程等不能及时跟进而导致延期；

（4）甲方未及时拨付资金造成工程延误；

（5）施工合同中规定的施工单位可以顺延工期的其他情形；

（6）不可抗力因素及政府行为、国家重大政策调整；

（7）甲方原因导致工期顺延。

4.乙方应对承包商完成进度计划的情况进行监督和检查，掌握项目实际进度状况。

当某一进度计划将无法按时完成并影响到总体竣工期限时，应及时告知甲方，并提出相应的整改措施，确保按期完工。

八、项目成本管理

1.在规划设计方案确定后，由乙方编制项目投资概算，报甲方董事会审批。

在甲方董事会批准的投资概算范围内，乙方负责要求设计单位进行限额设计。

2.建筑施工图设计完成后，乙方编制工程造价预算，报甲方董事会审批，经甲方董事会批准的工程造价预算作为成本控制目标。

其中，环境（景观）工程部分、精装修工程部分（如为精装修交付标准），以及其他需深化设计方案确定后方可编制成本预算的工程部分，在相应施工图或深化设计方案确定后及时编制该部分工程的造价预算，经甲方董事会审批后补充作为该专项成本控制目标。

在施工过程中，如发生引起工程造价调整的重大因素，乙方应及时书面向甲方董事会报告，并相应调整工程造价预算金额。

3.乙方制定项目工程成本管理制度，对项目成本管理、招投标和采购工作进行管理。

4.项目开发建设过程中按规定必须招标的内容，由乙方拟定招标方案，报甲方董事会审批后实施。

招投标工作由乙方负责组织实施，乙方应在招标工作开始前准备招投标整个的工作流程、评标办法，准备招标材料。

甲乙双方依据工程成本管理制度共同委派人员组成招投标小组，进行招标、评标、谈判，招投标小组提出中标意见后，书面报甲方董事会确认后由甲方发出中标通知书。

5.通过招投标或其他方式选择专业工作单位时，专业工作单位的资质条件及具体要求由乙方根据项目实际情况确定。

6.为确保本项目房屋质量能达到乙方类似产品的标准，并且为节省成本、提高效率，乙方应利用其合格供应商的资源，推荐合适的单位参与投标或竞争性谈判，甲乙双方也同意在施工招标及材料设备采购时，同等情况下，优先考虑乙方的合格供应商。

7.设计变更：

（1）对于非重大设计变更，乙方有权根据项目实际情况，在充分征求监理方和设计方意见的基础上，与有关承包商就变更施工合同的事宜进行协商，达成一致意见后报甲方备案。

（2）对于重大设计变更（重大设计变更见合同条件第一款定义），乙方应向甲方提供一份要求进行变更的书面文件，阐明需进行变更的理由，文件中还应附上监理方和设计方对此问题的书面意见及对变更后施工合同价格调整额度的预测，并经甲方确认后予以变更。

甲方应在收到乙方提供的要求进行变更书面文件后5个工作日内召开由甲方、乙方、设计方、监理方及其他有关各方的代表共同出席的审查会。

审查会应根据乙方提出的文件，对变更施工合同的必要性和合理性开展充分的讨论和论证，并作决定。

（3）如重大设计变更涉及前期政府审批手续变更的，甲方负责按规定程序报有关政府职