淄博市张店写字楼市场调研报告28DOC.docx
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淄博市张店写字楼市场调研报告28DOC
张店写字楼市场研究报告
一、宏观环境
（一）国内经济形势
2008年，成为本轮经济增长周期的转折之年，国民经济增长由上升趋势转为下降趋势。
从一季度开始经济增速逐季放慢的态势十分明显，但全年经济增长率仍将达到10%左右。
（二）全国房地产市场形势
房地产行业在宏观经济整体下行的背景下，也将走向一个相对较长的调整期，市场观望气氛浓厚，销售节奏明显放缓，导致开发企业资金紧张。
2008年1-10月份，全国：
房地产开发投资额23918亿元，同比增长24.6%；
商品房新开工面积7.9亿平米，同比增长7.3%；
商品房竣工面积3.1亿亿平米，,同比增长9.1%；
商品房销售面积4.5亿平米，同比下降16.5%；
商品房销售均价3993元/平米，同比增长1.8%。
（三）国家宏观政策——针对房地产的政策
1、10月22日发布救市“四项新政”
2、11月26日央行调整利率和存款准备金率
（四）淄博市房地产市场现状分析
1、房地产开发投资总量增加
2008年上半年，全市共计完成房地产开发投资43.68亿元，同比增长20.86%。
其中商品住宅投资29.85亿元，同比增长14.67%；办公楼投资1.11亿元，同比增长54.17%；商业营业用房投资2.53亿元，同比下降12.15%。
2、商品房建设规模减少，经济适用房市场供应量增加
2008年上半年全市商品房施工面积1147.80万㎡，同比下降0.20%。
其中商品住宅施工面积946.41万㎡，同比下降1.00%；经济适用住房施工面积52.92万㎡，同比增长57.35%；商业营业用房施工面积112.14万㎡，同比下降7.43%；办公楼施工面积40.03万㎡，同比下降13.41%。
3、市场销售稳步增长，办公物业市场销售份额增加
上半年全市商品房实际销售面积110.38万㎡，同比增长21.36%。
其中商品住宅103.07万㎡，同比增长25.56%；办公楼0.78万㎡，同比增长30%；商业营业用房5.50万㎡，同比下降30.20%。
4、房地产市场供需矛盾仍然存在
截止今年上半年我市待售商品房面积为537.37万㎡，而我市上半年商品房销售面积为140.76，其中商品房预售面积88.06万㎡、商品房现售面积52.7万㎡。
就我市上半年的销售情况结合往年的销售情况来分析，待售商品房难以在短时间内消化，供需矛盾仍然存在。
（四）小结
1、受美国“次贷”危机的影响，中国的经济发展已由稳步增长期步入调整期，预计2009年经济层面的负面影响会进一步加剧。
2、受国内经济调整的影响，房地产市场也已经进入了调整阶段，房产市场的价格下调已愈演愈烈，预测后期市场仍将面临继续下探的可能。
3、政府10月27日的政府救市“四项新政”所反映出的全国房产市场形势我们分析得出：
（1）房地产市场已面临较大的市场压力，必须通过政府的政策介入来及时稳定市场；
（2）政府的“救市”行为并不只是单纯的救房地产市场，而是通过拉动房地产的市场销售带动国民经济，因此，政府之所以“救市”并不是因为房地产市场的价格低，而是不得已的政策行为；
（3）从当前市场状况来看，政府的“救市”行为在市场上的反映效果并不明显，从“新政”颁布后两个月的市场反映情况来看，并没能对房地产的需求市场带来很大的拉动效应，反而是经济的下滑造成了更多的“观望”消费者。
（4）在当前的市场经济背景下，“观望”心态的消费理念主要划分为两派：
一者：
认为价格会持续走低，现在买房无异于赔钱；
二者：
因为经济滑坡下，对个人收入影响较大，购房后的银行还贷等行为受阻，导致了购房行为的停滞。
4、央行连续下调存、贷款利率及存款准备金率的现象说明，国家的货币政策已由年初的“从紧”逐步向“宽松”过渡，预测2009年，货币政策的基调以“宽松”为主。
5、由房地产市场的投资额增加及施工面积的减少，我们可以得出：
2008年淄博市房产市场的土地投资比例上升，开发商对销售压力的预期导致了建设面积的减少。
6、未来几年内，储备土地的开发，淄博房地产的市场后期供应量比较大（更应注意增幅高达54%的办公物业）。
7、短期内存量现房的市场销售压力较大，市场的供需矛盾严重。
二、市场分析
（一）办公物业销售市场分析
1、张店办公物业销售楼盘分布图
2、办公物业汇总表
项目名称
位置
规模
（㎡）
开盘时间
总套数
（套）
开盘价格
（元/㎡）
当前价格
（元/㎡）
月销量
（套）
销售率
世纪商务中心
柳泉路*联通路
1.5万
08年1月
125
3500
4100
8
70%
金茂大厦
世纪路*共青团路
1.8万
08年7月
292
3300
3400
18
30%
龙御大厦
世纪路*华光路
3.68万
08年10月
63
4000
4100
—
10%
玉龙大厦
世纪路*华光路
5万
06年9月
450
3600
4200
16
95%
汇美大厦
世纪路*新村路
1.2万
07年5月
85
3100
/
28
100%
合计
13.18万
3、个案分析
——世纪商务中心
（1）项目概况
世纪商务中心位于柳泉路以东，联通路以北，由山东大德华瑞置业有限公司开发。
项目占地6804.87平方米，总建筑面积1.5万平方米。
为1—2层商铺，3—7层写字间的综合楼项目。
实景照片
（2）产品分析
①规划数据：
1—2层为商铺，3—7层为写字间，共有写字间125套。
②面积范围：
30—80平方米。
③主力面积：
77—80平方米。
④户型展示：
（3）销售分析
①销售价格：
单价区间:
3800—4200元/平方米；均价:
4100元/平方米;总价区间:
11万—33万
②销售速度：
该项目2008年1月开盘，截止到现在销售率70%。
（4）配套分析
水、电、暖气、宽带；精装大堂；2部电梯；60个地下停车位。
（5）目标群体分析
①主要群体：
张店及高新区自用办公客户。
②次群体：
投资客，仅1套。
（6）项目优劣势分析
项目优势：
1位置优势：
靠近高新区行政中心，政府规划利好因素较多。
2交通优势：
紧邻交通主干道——柳泉路。
③现房优势：
即买即用。
④开发商优势：
大德华瑞公司的品牌优势。
⑤配套设施：
该项目具备小型办公所需的会议室、多功能厅等办公配套设施，能更好得满足用户商务需求。
⑥产品优势：
户型方正，面积合适，可以自由组合。
项目劣势：
①大部分公寓为东西朝向。
②项目仅有7层，对需求高形象的办公群体吸引力度较低，形象度相对较差。
③规划停车位较少，不能满足停车需求。
（7）项目评价
①该项目纯办公的规划布局利于消费者接受；
②通过分析该项目成交客户我们可以看出，购买该办公物业的消费者主要以自用为主；
③该项目在短短10个月时间达到70%的市场销售率，销售房源88套，客观分析，销售业绩较好。
④通过与现场销售经理及客户的沟通，我们得出该项目实现较好市场销售的原因：
A：
产品原因：
30—80平米的户型定位受消费者接受度较高。
由此我们可以得出消费者接受的办公总价区间为11万—33万。
B：
纯办公物业，具备良好的社会形象。
C：
现房（高标准配装修），“买得放心，而且可以即买即用”“物业管理做的不错，我们具体都咨询过了”
D：
位置因素
——金茂大厦
（1）项目概况
金茂大厦位于世纪路与共青团路交汇处，由山东金鼎智达集团有限公司开发。
项目总占地3万平方米，项目定位为“成长型企业专属商务领地”。
于2009年12月份交房。
实景照片
（2）产品分析
①规划数据：
1—2层为商业，4—6层为办公，共有写字间292套。
②面积范围：
40—90平方米。
③主力面积：
50—60平方米，约占总量的60%。
④产品展示：
（3）销售分析
①销售价格：
单价区间：
3280—3650元/平方米；总价区间：
13万—32万
②促销政策：
A、B座（沿共青团路）3—5层优惠2000元/套，6层3000元/套；C座（沿世纪路）优惠3000元/套。
③销售速度：
该项目2008年7月19日开盘，目前销售率在30%。
（4）配套分析
水、电、暖气、宽带；挑高7.4米精装大堂；6部电梯；300个停车位；3—6层各设公共会议室一个，顶层设200平方米多功能商务会议厅一个。
（5）成交客户分析
①以自用群体为主：
小团购型客户，小型房地产公司等。
选择原因：
价格为主导因素，其次是对金鼎智达公司品牌的认可。
②少量投资型客户：
选择原因：
价格，可以获得稳定的租赁收益。
（6）项目优劣势分析
项目优势：
①交通优势：
临共青团路，靠近世纪路，交通条件十分便利。
②价格优势：
当前张店办公物业中较低的市场销售价格吸引客户的关注。
③开发商优势：
金鼎智达公司的品牌优势。
④配套设施：
该项目具备小型办公所需的会议室、多功能厅等办公配套设施，具备一定的形象需求。
⑤景观优势：
项目北面为金石丽城小区水景园林。
项目劣势：
①目前片区商务氛围和商务形象较差
②项目周边商务配套相对缺乏
③项目仅有6层，对需求高形象的办公群体吸引力度较低，形象度相对较差
（7）项目评价
①通过分析该项目成交客户我们可以看出，购买该办公物业的消费者主要以自用为主；
②该项目4个月时间市场销售率为30%，销售房源88套，月均销售22套，销售成绩很好。
③该项目剩余房源量约204套，存量较大，后期面临较长的市场消化周期。
④该项目实现目前销售进度的原因分析：
A：
价格因素：
较低的市场单价调动了消费者的购买行为。
B：
产品原因：
合理的户型布局，40—90平米的户型定位受消费者接受度较高。
由此我们可以得出消费者接受的办公总价区间为13万—32万。
纯办公物业，具备良好的社会形象。
C：
形象度相对较好（纯办公的市场形象）。
D：
开发商品牌效应吸引大客户的进驻，短期内提高了销售进度；例：
房地产评估公司等大客户的进驻。
（二）商务公寓市场分析
1、楼盘分布图
2、楼盘汇总表
项目名称
位置
规模
（㎡）
开盘时间
总套数
（套）
开盘价格
（元/㎡）
当前价格
（元/㎡）
月销量
（套）
销售率
财富广场
中心路*共青团路
5.6万
06年11月
600
3800
4300
19
80%
金昌大厦
中心路*共青团路
2.8万
08年12月
242
3800
3800
/
8%
华都名城
中心路*共青团路
6.3万
05年7月
800
3300
4100
/
95%
威通国际
中心路*商场路
5.5万
09年元旦
目前推出94套
初步定起价3460
无
/
/
华夏国际
柳泉路*商场路
6.7万
08年6月
720
4000
4000
/
20%
国贸·SOHU
柳泉路*中润大道
2万
08年1月
442
3700
4200
/
35%
合计
28.9万
3、个案分析
——鑫盛·财富广场
（1）项目概况
鑫盛·财富广场位于金晶大道和共青团路交汇处东南，是集商业、商务和商住于一体的大型高档综合性物业，总建筑面积约6.4万平米，其中地上部分约5.4万平米，规划为一座5层的裙楼和两座高达27层的塔楼；裙楼建筑面积约1.8万平米，规划为商场；塔楼建筑面积约3.6万平米，规划为商务公寓；地下约1万平米，其中地下一层约4840平米用作商场，地下二层约4837平米用作停车场。
裙楼部分业态规划为百货、超市、美食广场、书城等，集购物、休闲、餐饮、娱乐为一体的商业集合体定位；项目塔楼部分定位为市中心纯中小户型公寓，面向单身、年轻家庭、商旅客人、小型办公等，宜于商业办公、居住公寓或投资。
实景照片
（2）产品分析
①面积区间：
40—110平米精装修公寓，主力户型40—70平米的中小户型。
②畅销户型：
42、55、65平米户型及110平米户型。
3户型展
（3）销售分析
①项目于2006年6月积累客户，11月份正式开始。
主要面向投资型客户，销售率在80%
②项目营销过程剖析
第一步：
小户型公寓，主推时间：
10个月；阶段销售率40%；推广主题：
SOHO
第二步：
办公，主推时间：
10个月，阶段销售率15%；推广主题：
形象
第三步：
酒店返租：
主推时间：
3个月，阶段销售率20%；推广主题：
高回报
在各阶段中，均穿插办公产品的推广工作。
③销售价格：
开盘均价3800元/㎡，现销售价格4300元/㎡。
价格区间：
（4）配套分析
①办公（电梯间）大堂设置
②水、电、暖、燃气、宽带、电视、电话配套设施一应俱全
③房间内设独立卫生间
④空中花园
⑤5层为商务会所区
⑥西侧观景平台
（5）成交客户分析
前期推广中以自用型客户为主，后期以投资型客户为主（与项目各阶段推广主题有关）
（6）项目优劣势分析
项目优势：
①位置优势：
该项目所在地为淄博的第一商圈，商业氛围浓厚；
②开发商优势：
鑫盛房产的品牌优势；
③配套设施：
5层商务会所区、空中花园即为住户提供了方便又提升了项目的形象；
④功能优势：
该项目是集商业、商务和商住于一体的多功能高档城市综合体。
项目劣势
①该项目建筑密度过大，比较拥挤；
②项目价格相对较高。
（7）项目评价
①项目体量大，销售周期长，市场销售压力大（从其不断变换推广主题可以看到）；
②项目运作较成功（从其目前的市场形象及销售率可以看到）
③前期市场定位把握较准（市场销售率，产品的客户接受度）
④市场对SOHO概念认可度较差（策划总监访谈）；启示：
未能充分展示SOHO的概念特征，未能使概念深入人心；
⑤结论：
商务公寓严格分析可以作为办公的一种变体，因销售压力、土地性质等原因开发商变换项目特征以公寓形式推出，从该项目的市场销售来看，取得了一定的成功。
——国贸·SOHU
（1）项目概况
国贸·SOHU位于淄博高新区柳泉路与中润大道交汇处，是国贸大厦Ⅱ期工程，本项目为两座十八层的高层，1—4层为商业，5—18层为商务公寓。
实景照片
（2）产品分析
①规划数据：
1—4层为商业，5—18层为商务公寓，共有商务公寓442套。
②面积范围：
30—80平方米
③主力面积：
40—50平方米
④户型展示：
（3）销售分析
①销售价格：
单价区间：
3800—4600元/平方米；总价区间：
13万—32万
②销售速度：
该项目2008年1月5日开盘，截止到目前销售率35%。
（4）配套分析
水、电、暖气、宽带；独立卫生间与厨房。
（5）成交客户分析
①一是国贸大厦购房客户，二是在国贸租房客户，选择原因：
项目形象、位置。
②少量投资型客户
（6）项目优劣势分析
项目优势：
①紧邻交通主干道——柳泉路与中润大道，交通方便；
②国贸一期的良好带动；
③项目良好的形象；
④景观优势：
项目北面紧邻火炬公园。
项目劣势：
①宣传推广力度小，未良好形象表达出来；
②产品搭配不合理；
③办公配套设施较少。
（7）综合评价
①项目体量大，销售周期长，市场销售压力大；
②项目前期市场销售状况较好（国贸大厦沉淀客户），但后期遇到较大的销售阻力（未能进行有效的形象包装宣传、当前市场大环境影响）；
③概念营销未能深入人心（SOHO品牌，工作室公寓概念未能做深入展示）；
④结论：
该项目前期规划为住宅，后通过市场分析定位，改为小户型产品对外推出，应该说符合了市场的需求特征，但后期推广不利，造成目前滞销的局面。
启示：
侧重于商务办公的公寓产品需要较强力度的形象宣传，只有以此为支撑，才能让消费者信任项目的市场形象，才会选择在此办公/居住/投资，才会实现项目的顺利销售。
——金昌大厦
（1）项目概况
该项目位于共青团路与中心路交叉口向北50米，位置优越，由淄博金昌房地产开发有限公司开发，项目占地面积4160平方米，该项目为一座12层小高层，定位为“酒店式公寓”，于2010年5月份交房。
资料照片
（2）产品分析
①规划数据：
1—3为商铺，4—8层为商务写字楼，9—12层为酒店式公寓，共有公寓242套。
②面积范围：
41.31—120.74平方米。
③主力面积：
43—64平方米，约占总量的90%
④户型展示：
（3）销售分析
①销售价格：
单价区间：
3441—4331元/平方；朝向差/层差：
南北朝向差400元/平方，4—6层层差，80元/平方，7—12层层差，40元/平方；总价区间：
14万—52万
②促销政策：
开盘前定房，享受97折优惠，一次性付款、购买两套及以上者可在97折优惠基础上再享受9.9折优惠。
③销售速度：
该项目12月初开盘，目前接受开盘前预定，四层被团购，预定率在15%左右。
④销售方式：
9—12层酒店招商，采用售后返租形式，其它楼层自然销售。
（4）配套分析
三层设便利店、商务中心；水、电、宽带。
（5）成交客户分析
以投资客为主；选择原因：
地段优越、流动人口多，便于出租。
项目目前价位较低。
（6）项目优劣势分析
项目优势：
①位置优势：
该项目所在地为淄博的第一商圈，同时也是商务核心区，商业氛围浓厚；
②价格优势：
项目以相对较低的价格入市；
③配套优势：
项目周边酒店、超市、大型卖场、专卖店、银行等配套设施一应俱全。
项目劣势：
①淄博饭店对该项目东面的公寓视野有一定影响；
②大部分公寓为东西朝向；
③开发规模较小,形不成规模化效应；
⑤周边无绿色景观。
（7）综合评价
①该项目定位为公寓，实际销售产品为办公功能，从其产品改变策略来看，源于纯办公的市场销售压力较大；
②项目开盘时机从目前来看不理想，目前虽然实现了部分销售（其中，有大客户的支撑），但是以长时间的客户积累为前提。
判断该项目后期同样存在较大的市场销售压力；
③从项目的市场销售价格（3800元/平方米）来看，其市场姿态较低，定位低于同区域的财富广场，基本类同于尾盘期的华都名城项目，从侧面证明其市场信心不足；
④从产品构成来看，依然以中小户型为主，大户型产品所占比例很低，说明开发商判断市场对大户型的认可度较差；
⑤结论：
该项目给我们的启示：
市场对办公的热度正呈逐渐降低的态势；单套的办公面积不宜过大。
（四）办公物业租赁市场分析
1、张店办公物业租赁型楼盘分布图
2、张店办公物业租赁型楼盘汇总表
项目名称
位置
配套情况
产品情况
租赁价格
租赁率
备注
钻石大厦
柳泉路*共青团路
暖气、独立卫生间
39—120㎡
0.9—1.0元/天.㎡
90%
大客户的入住提升了项目的档次
荣宝斋
柳泉路*共青团路
暖气、独立厨、卫
120—260㎡
0.7元/天.㎡
75%
大户型占75%。
宏程名座
柳泉路*人民路
中央空调
60—150㎡
0.6—0.7元/天.㎡
A座80%、B座65%
企业混杂，以中小企业居多
中房大厦
柳泉路*华光路
暖气、独立厨、卫
60—200㎡
0.55元/天.㎡
70%
租客以小企业为主，未出租面积在160㎡以上
国贸大厦
柳泉路*中润大道
中央空调
45—150㎡
1.0—1.2元/天.㎡
95%
地标性建筑，配套设施好，出租率高
晨报大厦
柳泉路*中润大道
中央空调
40—110㎡
1.0元/天.㎡
接近100%
出租率高，租客多为有实力的企业
新时代商务中心
柳泉路*政通路
暖气
60—120㎡
0.5元/天.㎡
75%
租客以中小企业为主，租金较低
圣亚大厦
柳泉路*联通路
暖气
70—80㎡
0.7元/天.㎡
80%
租客以保险、律师等服务型企业为主
中房·时代大厦
西六路*共青团路
自带卫生间、暖气
60—150㎡
0.6元/天.㎡
70%
租客以做网络科技的小公司为主
3、个案分析
——钻石商务大厦
（1）项目简介
该项目位于柳泉路与共青团西路交汇处，与淄博人民公园隔街相望，大厦总建筑面积4.78万平方米，地上22层，地下2层，于05年投入使用。
实景照片
（2）配套分析
精装大堂；高速电梯、精装电梯间；底层无商业；水、电、暖气、宽带；地下停车场。
（3）产品情况
面积从39—120㎡，带独立卫生间。
（4）租赁情况
太平人寿、建设银行等大客户的入住提升了项目的档次，加之项目良好的形象，整体出租率在90%以上。
（5）综合评价
①该项目的市场形象度较高，吸引了大批客户的入驻（由其高租金、高出租率我们可以看出此结果）
②太平人寿、建设银行等大客户入驻该项目，一方面提高了该项目的出租率，另一方面提升了项目的档次，吸引了其他客户的进驻。
③项目租金约1.0元/天.㎡，如果按十二年收回投资，其市场销售价格为4320元/平方米；如果按十五年收回投资，其市场销售价格为5400元/平方米。
④结论：
较高的市场形象度是运营高档办公的前提条件。
——荣宝斋
（1）项目简介
该案位于淄博第一商圈以西，东接人民公园，总建筑面积：
4.5万平方米。
该案以“地段决定价值”为市场导入点，定位为高档地标式建筑，于06年投入使用。
实景照片
（2）配套分析
本案最初定位为住宅项目，其水、电、煤、暖、宽带、电视配套齐全；6层为转换层，设立会所；地下2层为停车场。
（3）产品情况
面积：
120—260㎡，主力户型180—220平米，约占总体量的75%。
（4）租赁情况
租客行业分散，以外地驻淄办事处居多，出租率在60%（开发商自留物业的出租率）。
备注：
由于前期市场销售受阻，开发公司将剩余房源全部做装修，获取租金收益。
（5）综合评价
①该项目为住宅改办公形式，因此，办公使用成本相对较低（采取住宅的使用成本）。
②由其市场租赁价格、租售率我们可以看到，从办公形象比较，该项目明显低于“钻石大厦”，因此，将其定位为中档办公租赁物业。
③项目目前租金约0.7元/天.㎡，如果按十二年收回投资，其市场销售价格为3024元/平方米；如果按十五年收回投资，其市场销售价格为3780元/平方米。
④结论：
住宅式办公市场接受度较差，其不具备高档办公的市场形象度。
——国贸大厦
（1）项目简介
国贸大厦位于高新区行政中心南邻，由山东大德华瑞置业有限公司开发，是北部高新区乃至淄博市的标志性纯商务写字楼，各项配置也比较高端，具有极大的市场影响力。
（2）配套分析
精装大堂；水、电、宽带、中央空调；监控；地下1层为停车场。
（3）产品情况
面积：
70—150㎡，户型可以自由组隔，方便了客户的使用。
（4）租赁情况
租客以通信、贸易、金融等等具有较强实力的大客户为主，入住率极高，在95%以上。
（5）综合评价
①国贸大厦是北部高新区乃至淄博市的标志性纯商务写字楼，各项配置也比较高端，出租率极高。
②租金在1.0—1.2元/平米·天，是市场中出租收益较高的项目之一，如果按十二年收回投资，其市场价值在4752元/平方米；如果按十五年收回投资，其市场价值在5940元/平方米。
——中房·时代大厦
（1）项目简介
中房·时代大厦是中房集团淄博市城市建设综合开发公司收购整修项目，位于共青团西路，东邻西六路。
项目总建筑面积1.6万平方米，1—2层为商铺，3—7层写字间组成。
（2）配套分析
①水、电、暖气、宽带；②带独立卫生间；③闭路监控；④地上停车位100个。
（3）产品情况
面积：
60—150㎡，共有写字间110套。
（4）租赁情
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