城市综合体核心商圈.docx
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城市综合体核心商圈
核心商圈-城市综合体
城市综合体---即HOPSCA音译为豪布斯卡,①主要是集主题酒店(HOTL)、②商务写字楼(OFFICE)、③立体空中花园(PARK)、④购物中心(Shoppingmall)、⑤会议中心、会展中心(Convention)、⑥高尚住宅(公寓)(Apartment)于一体,⑦并综合了独立商铺和街区、市民休闲广场、大型高尚居住社区的组合,成为时尚高端商务人士聚集之地。
它是-----集酒店、商务、休闲、娱乐、餐饮、会展、健身、高档居住、旅游、商业贸易于一体的建筑群;是城市名片、都市客厅、民众乐园、消费天堂。
它也是一座城市的心脏、地标及灵魂,24小时不夜城,一座“迷你”的小都市。
它可以重建一个城市的商业核心,从而带动周边的地产及物业升值。
综合体通常位于--城市交通网络发达,城市功能相对集中的区域,如位于城市CBD(中央商务区),城市的副中心或规划中的城市未来发展新区,拥有与外界联系紧密的城市主要交通网络、信息网络。
它具备完整的街区特点,是向城市空间巨型化、城市价值复合化、城市功能集约化发展的结果。
都市综合体各类功能大至可划分为:
Ⅰ:
现金流产品:
住宅、产权式公寓等----担当起产生项目现金流的产品。
为后期运作提供现
金流。
这也同时蕴含着综合体项目中的住宅物业、公寓等产品,随着
时间的推移存在着巨大的升值的空间。
Ⅱ:
形象贡献型产品:
五星级酒店、超高层5A级写字楼:
它们提升了项目的档次形象,而五星级酒
店、超高写字楼、体育中心等,形成高楼林立的景象,成为城市的标志,拔高了项目的高度及形象。
因此,它们充当了项目的形象贡献型产品,也为住宅等产品加了分,并提高了内在的价值。
Ⅲ:
核心购物娱乐广场产品:
作为超大规模的商业购物中心广场,是项目的核心部分,也自然担当起了项目的
明星标杆产品的角色。
而商业体作为项目的核心部分,它的成功运作,将是项目成
败的关键。
综合体及商圈主要由以下具体内容构成:
商圈分为以下小区-----
⑴大型商业购物区、⑵星级酒店区、⑶商务区(写字楼)、
⑷国际公寓区⑸餐饮区、⑹视听、娱乐区、
⑺运动、健身区⑻步行街区(室内步行街、室外步行街)、
⑼会展厅区⑽金融区、⑾文化广场区、
⑿艺术长廊区、⒀大型停车场区、⒁立体交通体系区
⒂高尚居住区、⒃配套区、[包括幼儿园、名小、中学、医院]
⒄综合体内部管理
各区互融互补构成一个整体。
(一)大型商业购物区(50万平方米以上)包括以下店面:
①大型超市、②数码通信城、③家电主力店、④珠宝城、
⑤新华书店、购书中心、⑥时尚服饰、(男装、女装)、
⑦精品百货、化妆品、香水、名表、饰品、花店、礼品店、、鞋、箱包、内衣、红酒、雪茄、名牌音响、
⑧户外用品主题店、⑨潮流音像店、
(购物娱乐中心的运作成效如何,其重要作用,对于整个综合体的项目
成败,无论用什么语言形容其重要性,也一点不过份。
)
(二)星级酒店区
(包括六星、五星、四星、三星酒店多家)---
作为项目的主要形象产品,满足商业上的住宿、会议、饮食、会所之用。
(起到增加业态,提升形象、品位的作用,多个星级酒店的作用是留住不同层
次的消费人群。
)
(三)商务区(超高层5A甲级写字楼)
(面积10万平方米、40层以上)
吸引优质租户--世界500强企业驻当地办事处、区域银行总部、保险、证券、外资企业、等国内外大型企业的驻当地的办事处。
(四)国际公寓区(主要是舒适及宠大量体)
满足高层人士的短期居住及来往商旅的临时居所之用。
(五)餐饮区-
⑴中国美食广场---(湘菜、川菜、京菜、粤菜、沪菜等特
中餐厅)、
⑵主题餐饮店:
一道独特风景-----由必胜客、肯德基、麦当劳、星巴克、哈根达斯、拉丁餐厅
⑶世界美食广场
(世界五大菜系----墨西哥、法国、印度、中国和意大利菜均为齐名的美食)
-----法国美食、意大利美食、日本料理、泰国料理、墨西哥美食、印度美食、西班牙菜、韩国料理、
⑷海鲜酒楼、中式茶馆
⑸连锁咖啡馆、茶餐厅、露天咖啡吧、甜品屋、自助餐厅、
点心店、茶坊、
(餐饮业主要的作用是增加业态,积聚人气、人流,一般该区设在步行
街或者广场的最顶层,以增加其它各层的人流量。
做旺整个综合体。
)
(六)视听、娱乐区—
①晚会娱乐-----------演艺界、文化界的知名人士出场的大型商业活动、公益活动、慈善晚会、(主要在广场免费举行,让消费者观看,作为一种投资)
②大型欢乐谷-----马戏表演、网罗了哇哇哇、开心果、快乐比、冰河湾、惊险刺激的反斗反恐、夺宝奇兵、幽灵旅馆、高空冲浪、儿童梦幻乐园、电玩天地、宠物贝贝屋(将深圳欢乐谷搬进来)、
③国际影院----------立体影院、国际影院、歌剧院
④大型DISCO、KTV、网吧、
(本区主要的作用对凝整个综合体的聚人气有重要作用,一般放在中心广场的
最高层或者次高层,以拉高其它各层的人气、人流。
)
(七)运动、健身区---
⑴真冰溜冰场、⑵网球场、⑶羽毛球场、⑷蓝球场、
⑸游泳池、⑹武术俱乐部、⑺卓球会所⑻保龄球会所
⑼乒乓球会所⑽美体会所、⑾美容沙龙、⑿桑拿、按摩会所
⒀沐足会所⒁
(运动区的主要作用有增加业态,提升综合体的品味、品位。
)
(八)步行街区---(室内步行街、室外步行街)
①雅典娜步行大街(饮食)、②丘比特步行小街(游玩)、
③各大卖场(特价卖场)、④著名品牌店(购物)
(室外步行街区的作用有增加人气、业态,也可作为出售而回收一部分的投资
资金的作用,但要控制出售的总量,否则会失控。
)
(九)会展厅区---
⑴名车展、⑵名画展、⑶书法画展、⑷艺术博物馆、⑸名楼展、
这些展厅可提高卖场的品味及档次,尤其是名车展更是如此。
(一十)金融区
银行、邮局、行政单位(进驻四大国有银行、多家专业行、工商设广场内,这样做的好处是:
对银行及行政单位有利,对消费者有利,对企业有利,可谓一石三鸟。
)
(一十一)文化广场区(休闲景观)----
⑴各样喷泉、⑵主题公园、⑶地上植物公园、⑷空中花园、
(本区主要作用是汇聚人气)
(一十二)艺术长廊区---
1景观大道(造型灯柱、发光座椅、透明T台、景观绿地、荷花戏水池、小桥流水、雕塑、)
②廊桥鱼影、亭台楼阁、潺潺溪流、幽静步道、
2大型灯光音乐喷泉、人造雾景、水幕电影、全彩激光、庭园灯饰、
(本区的主要作用,积聚人气、人流,留住来往顾客。
)
(一十三)大型停车场区---
地上、地下(二层)大型停车场。
对于飞速发展的现代,汽车已成为必需品,随着小车的普及,有没有足够的车位,已成为项目的成败,一点也不为过。
(一十四)立体交通体系区---
1人车分流系统、②租车出入系统、③地面、地下多层的停车场系统、
④公交线路系统、⑤轻轨-地铁系统、⑥天桥-行人遂道、自动扶梯、路标
(综合体内部应有复杂、完善的交通体系,通过立体交通网络的建立,使内部
各不同功能的建筑有机结合;综合体对外界的交通依赖较强。
其外界的交通体
系直接影响综合体内部不同功能的使用。
)
(该体系的主要作用是:
起到人流能快进,也能快出,对于节假日等重大关健
时刻,能起到核心作用。
)
(一十五)高尚居住区、
大型高尚居住区是综合体的前期开发及出售,主要起到后续资金
支持,及充足现金流的作用。
也有后期住户群的消费及物业管理收益
的作用。
(一十六)配套区
①医院②学校(幼儿园、名小学、名中学)
(别看这些项目须不是利润的中心,但对于整个综合体的形成不可或缺。
尤其对于商品楼的销售更是起到不小视的作用。
)
(一十七)综合体内部管理
Ⅰ智能管理系统---
①智能安防系统、②闭路电视监控系统、
③宽带网络系统(综合体内免费上网、)④节能循环系统、
⑤车场管理系统、⑥日夜巡场保安系统、
⑦大型电子彩屏、⑧设有广播、总服务台、咨询台、投诉台、
⑨贵宾室、大客户服务部、对外联络部、公关部。
(城市综合体管理体系的成功,对于大型综合体成败起核心的作用,也非一朝
一夕可以练就。
这就好比练功,姿势架势可一时象模象样,但要练成内功心法,
那就不是一时半刻的问题了。
)
Ⅱ内部业态、土地使用、空间层次布局----
1巨大采光穹顶、利用天然光源、②升降梯、手扶梯分布合理、
③布局清晰大气、装饰前卫、辉煌高雅、宽敞宏大。
④室内采光源合理,有效节约能源。
⑤室内步行街,各层业态布局合理,尽量将人气较旺的(知名的大型实力)商业体分布在内里及高层,带动外层及低层业态的人气。
⑥最大限度地利用土地资源,避免土地过分集中于某一特定功能。
⑦建筑体之间均通过空中、地下和地面形成多层次的联系,形成互补的、流动的、连续的空间体系。
Ⅲ政企一体融合-----
参与政府对整个城市的功能布局、交通规划、商业规划、房地产建设与居住规划、城市景观与商业购物相互结合、高度融合。
(纵观现代上市或者不上公司,凡是发展较为好的地产企业,无一例外地与政府关系是融洽的,因此企业的公关就显得尤为重要了)
Ⅳ企业集团主攻发展的方向---
①商业地产、②住宅地产、③商业租凭、④高级酒店、⑤租赁面积巨
大(至少400万平方米)、面积宠大,物业租金也惊人、⑥复合功能而互为提升价值。
(这是商业地产能做大做强的关健所在,因为租金的收入能为企业提供源源
不断的发展动力。
)
Ⅴ引进的主要著名商号----
商业购物中心需引进著名商号,这是满足人群的消费,吸引人流,是经营商业体的核心内容之一,知名的品牌包括----
知名珠宝品牌---(周大福、周大生、卡尼亚、金伯爵、明牌、翠绿等;)
知名化装品牌----(欧莱雅、美宝莲、玉兰油、蝶妆、高丝、艾露莲、香奈尔香水、泊丝、白大夫、雅芳、瑞丽、欧诗顿、凯柔怡、卡姿兰、高丽露香、露姿、雅美姿、莱姿、京润珍珠、羽西、金珀莱)
男装名衣著品牌------(花花公子、金利来、BOSS、巴那斯、保罗盖章、老人头、三A、沙奇、啄木鸟、鳄鱼恤、皮尔卡丹、红蜻蜓、骆驼、金迈王、苹果、卡丹路)
女装名品牌------(百丽、哈森、康莉、星期六、他她、天美意、丹露、依歌尔斯、安玛莉、高琪、波顿)
鞋名品牌------(都彭、登喜路、金利来、梦特娇、拉丁红、老人头、金鱼、时代、BOSS、苹果、百利莲、啄木鸟)
少女时装品牌-------(爱特爱、杰西、菲妮迪、欧柏兰奴、雷诺帝娅、迪妮、艾格、巧帛、贝拉维拉、花思薇、奈格尔、中中、美仑美奂、采轩、红人、名典屋、经典故事、城市俪人、水木年华、朗文斯汀)
羊毛品牌区--------(汇集的鄂尔多斯、鹿王、庄子皮草、褚老大、皮皮狗等)
内衣品版区------(黛安芬、安莉芳、芬怡、猫人、宜而爽、三枪等)
绅士运动馆-------(既有法兰诗顿、路易诗兰、汤尼威尔、马克华菲、圣大保罗、绅浪、金企鹅、普洛达、兰伯基尼、城市公爵、杉杉、洛兹、禧尔森、九牧王、雅戈尔、金利来、巴黎世家、金狐狸、金苹果、美国萍果、七匹狼、莱克斯顿、路易·迪文等)
运动休闲品牌-------(阿迪、KAPPA、匡威、耐克、异乡人、姚明、诺诗兰等)
童装童玩品牌-------(可可鸭、派克兰帝、兔仔唛、红黄蓝、迪士尼、朦朦兔、读书朗、力果、芭比、奥迪玩具、乖乖狗、ABC童鞋、米奇童鞋、卡丁、跑豹太郎、永高人童鞋、布朗博士等。
)
都市综合体的运作较为成功的实例:
⑴济南万达广场位
城市中心区域,项目总用地面积:
345亩。
建筑面积:
约100万㎡,由高档住宅社区、5A级写字楼、超五星级酒店和大型购物中心组成的城市综合体项目。
商业规划:
逾23万平米。
住宅建筑:
面积近47万平米。
酒店:
近6万平米,
写字楼:
17.5万平米。
国际公寓:
2万平米。
学校:
1.2万平米
市民广场:
1万平方米。
⑵浦西万达广场:
用地面积:
275亩。
建筑面积:
123万平方米。
是一个集购物、休闲、商务、社交、居住为一体的城市综合体。
⑶日本东京六本木
2000年完工,于2003年开始营业的。
由森林大楼、朝日电视台大楼、六本木新城住宅大厦、有着巨大圆形遮雨蓬露天广场、东京凯悦大酒店、森美术馆、六本木新城TOHO影城等设施构成。
六本木自诞生之日起,就以其超凡魅力,吸引了雅虎、乐天、活力门等众多日本知名企业总部进驻。
⑷香港太古城
地铁连体物业,享有湾区所有的资源及配套。
成为湾区的居住核心、商业核心、交流中心。
其总用地面积:
约6.6万平米。
总建筑面积:
约43万平米,(包括近10万平米超大规模的高档shopping mall,汇集国际一线品牌名店、大型百货、休闲娱乐等)
太古城主要由:
17座高层组成-----分南北二区,并由空中走廊及地下连廊连通南北。
北区主力户型为130-170平米三房、四房。
207-306平米
四至、五房及顶层复式;南区主力户型为40-89平米一至三
房,全部精装修交楼。
太古城周边配套:
F1世界级摩托艇永久赛场、深圳湾体育中心、保利歌剧院、保利剧院、深圳歌剧院、艺术馆等文化设施以及名商高尔夫、沙河高尔夫球场、有6大主题公园的15公里滨海长廊,当然还有辽阔的深圳湾……
⑸北京“国贸中心
始建于1985年8月,1990年8月30日全面开业。
地处北京中央商务区的核心地段。
占地:
12公顷。
总建筑面积:
56万平方米。
集办公、住宿、会议、展览、购物和娱乐等多功能于一体,是众多跨国公司和商社进驻北京的首选之地。
旗下包括:
有国贸写字楼、国贸商城、中国大饭店、国贸饭店、国贸公寓、世纪公寓、国贸展览部。
国贸中心是目前中国规模最大的综合性高档商务服务企业之一。
⑹香港新标竿——天玺
天玺座:
落机铁九龙站上,位处香港未来西九龙商业及文化心脏地带。
两幢大厦变为七座。
分别为:
日钻玺、皇钻玺、月钻玺、星钻玺、天钻玺、海钻玺、慧钻玺。
坐拥香港:
最完善的交通枢纽,庞大的区内基建投资(机场快线、西铁线及广深港高速铁路),完善的社区规划及交通枢纽,成为全港的国际级地标豪宅。
⑺深圳宝能太古城
总用地面积:
约6.6万平米。
总建筑面积:
约43万平米,(包括近10万平米超大规模的shopping mall,容积率约3.5)
占尽了深圳最精华的城市资源 :
私家地铁、多元化的产品形态(大、中、小户型皆有)
旗舰式shopping mall、集最有价值城市资源于一体,无可估量的升值潜力
⑻万达集团在武汉重点推出巨无霸城市综合体
占地约:
1.2平方公里。
总投资突破:
500亿。
主要业态有多家超星级酒店、超高层写字楼,宠大的商业楼宇。
作为该项目的主要特色。
一是能以旅游为主线,以娱乐为中心(包括超大型的娱乐中心、多个纪念广场),构筑超长的步行仿古汉街。
完全可以起到一个中等规模的紧密型城市的趋型。
二是别个一特点是能配合政府的连接七大湖的开发规划,因此也能得到政府的大力配合与支持。
⑼厦门海西时代中心
占地:
1000多亩土地。
规划有可容纳:
8万人的海峡体育场、可容纳8188人的、海峡体育馆、
建筑面积:
40万平方米的大规模纯商业业态广场(集风情商业街、大型百货主力店、超五星级酒店、5A甲级写字楼、高端酒店式公寓等于一体)(海西商业广场)
高档住宅小区:
百万平方米