市场调研及产品建议报告.docx
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市场调研及产品建议报告
20一三年昌吉市市场调
调研及产品建议报告
乌鲁木齐元创动力房产经纪有限公司
第一部分宏观政策环境
一、全国房地产市场运行情况
二、房产资讯
三、市政动态
第二部分昌吉房地产市场概述
一、昌吉市城市概况
（一）地理位置
（二）行政区划及人口
二、昌吉市城市整体规划及发展方向
（一）城市整体规划发展方向
（二）规划整体发展规划思路
（三）城市路网结构建设规划
（四）城市居住用地规划重点分布
三、2011年昌吉市房地产上半年市场分析
（一）1-5月昌吉市房地产投资高速增长.
（二）1-5月昌吉市商品房空置面积降幅扩大.
（三）1-5月昌吉市90-140平方米商品房销售占五成。
（四）1-4月昌吉市房地产业投资总量位居行业第一
第三部分昌吉市各区域市场现状及分析
（一）、昌吉各区楼市分析
（二）、昌吉市典型项目分析
第四部分产品初步设计建议
（一）、项目地块现状
（二）项目条件
（三）、产品初步建议
（四）、项目建筑单体设计建议
1、整体布局方式
2、标准层户数
3、户型面积及比例控制建议
4、项目户型尺寸控制建议
（五）、建筑风格设计建议
（六）、智能化配置建议
第一部分宏观政策环境
一、全国房地产市场运行情况
1.房地产开发投资保持平稳增长
2011年1-3月，全国房地产开发完成投资8846.4亿元，同比增长34.1%，增幅同比下降1.0个百分点。
房地产开发投资占固定资产投资比重为22.4%。
90平方米以下住房增速略有回落。
1-3月，90平方米以下住房完成投资一八02.4亿元，同比增长25.4%，增速较上年同期下降一五.3个百分点。
分类型看，商品住宅完成投资6253.1亿元，同比增长37.4%，增幅比上年同期上升4.4个百分点，其中，经济适用房完成投资146亿元，同比增长8.8%；办公楼完成投资361.4亿元，商业营业用房完成投资1058.2亿元，同比分别增长19.1%、40.2%。
2.房地产开发到位资金增速回落，利用外资和自筹资金规模增速较快
2011年1-3月，全国房地产开发企业到位资金总计19268亿元，同比增长一八.6%，增幅比上年同期下降42.8个百分点。
其中，国内贷款3836.8亿元，增长4.4%，利用外资144亿元，增长45.2%，自筹资金7126.3亿元，增长27.2%，其他资金来源8161亿元，同比增长一八.7%，其中个人按揭贷款回落5.3%。
与上年同期各资金来源的比重相比，自筹资金比重同比上升了2.5个百分点，其中自有资金比重上升0.5个百分点。
其他资金来源上升了0.1个百分点，其中定金及预收款比重上升1.9个百分点，个人按揭贷款比重下降了2.7个百分点。
国内贷款比重同比下降2.7个百分点。
3.土地购置面积增速加快
从购置土地面积看，1-3月，全国房地产企业共购置土地面积8一八0.8万平方米，同比增长32.7%，比上年同期上升2.7个百分点。
全国土地购置费用为一五55.4亿元，同比增长29.3%，与上年同期相比回落27.2个百分点。
4.商品房建设规模继续扩大，新开工面积增速同比大幅回落
2011年1-3月，全国商品房建设规模继续扩大，新开工面积增速同比大幅回落。
分地区看，西部地区新开工面积增速慢于中、东部地区，但竣工面积增速明显快于中、东部地区。
从施工面积上看，1-3月全国房屋施工面积为32.7亿平方米，同比增长35.2%，增幅比上年同期下降0.3个百分点；其中，住宅施工25.2亿平方米，增长34.4%，比上年同期下降1.1个百分点。
其中，商品房新开工面积3.98亿平方米，增长23.4%，增幅同比回落37.4个百分点；其中，住宅新开工面积3.1亿平方米，增长19.6%，同比回落43.1个百分点。
从竣工面积上看，1-3月全国商品房竣工面积1.3亿平方米，同比增长一五.4%，增幅同比上升3.4个百分点；其中，商品住宅竣工面积1.02亿平方米，同比增长14.8%，比上年同期上升5个百分点。
5.房屋销售增速较为平稳
2011年1-3月，全国商品房销售面积实现1.76亿平方米，同比增长14.9%，与上年同期相比回落21个百分点，与上月相比加快1.1个百分点；其中，商品住宅销售面积达1.58亿平方米，同比增长14.3%，办公楼347.4万平米，同比增长一五.6%，商业营业用房1046.2万平米，同比增长14.1%。
商品房销售额实现10一五2亿元，同比增长27.3%，与上月相比下降0.1个百分点。
其中，商品住宅销售额为8607亿元，同比增长25.9%。
从各季商品房销售面积上看（季度值），一季度房屋销售增速与上季度基本持平，保持平稳增长。
6.房价环比出现下跌的城市数量增多
2011年3月份，全国70个大中城市中新建商品住宅价格环比下降的有12个城市，比2月份增加了4个；环比价格上涨的城市有50个，比2月份减少了6个。
二手住宅价格环比下降的城市个数有16个，比2月份增加了12个；环比价格上涨的城市有44个，比2月份减少了6个。
二、房产资讯
Ø央行将建存款保险制度稳定物价成首要任务
央行披露了2011年年度会议的内容，确定了今年央行的四项主要任务，稳定物价被放在首位。
同时，建立存款保险制度也被纳入央行当前和今后一个时期的主要任务，这意味着存款保险制度在酝酿多年之后或将破冰。
Ø央行年内首次加息
2月9日起，上调金融机构一年期存贷款基准利率0.25个百分点，其他各档次存贷款基准利率相应调整。
经过此次调整以后，一年期存款利率达到3%，一年期贷款利率达到6.06%。
Ø住房公积金存贷款利率上调
继2010年12月24日央行调整新的商业银行住房信贷政策后，个人住房公积金贷款利率也相应微幅上调0.20至0.25个百分点，2011年2月9日，乌鲁木齐个人住房公积金同全国一样再次同步上调存、贷款利率。
调整后的个人住房公积金贷款利率，五年期以下（含五年）个人住房公积金贷款利率上调0.25个百分点，由3.75%上调至4.00%；五年期以上个人住房公积金贷款利率上调0.20个百分点，由4.30%上调至4.50%。
Ø央行上调金融机构人民币存款准备金率
中国人民银行于2011年1月20日、2月24日和3月25日三次调整存款类金融机构人民币存款准备金率，共上调1.5个百分点，自一五.5%调整至17%。
Ø二套房首付不得低于60%
1月26日，国务院总理温家宝主持召开国务院常务会议，研究部署进一步做好房地产市场调控工作。
为巩固和扩大调控成果，必须进一步做好房地产市场调控工作。
Ø统计局修改房价统计方案
国家统计局2月16日公布新的《住宅销售价格统计调查方案》，并将在2月一八日公布根据新方案统计的1月份房价数据。
国家统计局城市司负责人表示，房价统计新方案在四个方面做出改革和调整：
一是调整了房价统计基础数据的来源渠道；二是调整基本分类设置标准；三是首次增加了定基价格指数；四是改进了数据发布方式。
国资委：
20多家央企将退出房地产2010年有14家中央企业已经退出房地产业务，今年预计将再有20多家中央企业退出。
Ø今明两年各建1000万套保障房
未来5年，中国将建设3600万保障性住房，今年1000万套，明年1000万套，后三年1600万套，使保障性住房的覆盖率达到20%。
Ø发改委发布商品房销售明码标价规定通知
为规范房地产市场秩序，着力解决当前商品房销售中存在的标价混乱，信息不透明、价格欺诈等问题，3月16日，国家发展改革委发布《商品房销售明码标价规定》，专门对商品房销售的明码标价问题作出规定，要求：
商品房销售要实行一套一标价，并明确公示代收代办收费和物业服务收费，商品房经营者不得在标价之外加收任何未标明的费用。
按照《国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》（国发[2010]10号）文件要求，对取得预售许可或者办理现房销售备案的房地产开发项目，要在规定时间内一次性公开全部销售房源，严格按照申报价格明码标价对外销售。
该《规定》自2011年5月1日起施行。
Ø住房交易手续费降低
2011年3月24日，国家发改委网站公布《关于降低部分建设项目收费标准规范收费行为等有关问题的通知》，决定自5月1日起降低和规范住房交易手续费、施工图设计审查费、部分行业环境影响评价收费和招标代理服务费等收费标准和行为，可减轻企业和居民负担41亿元。
三、新疆政策动态
Ø全疆将建5.6万套公租房
2011年，全疆将建设26万套保障性住房，其中，公共租赁房5.6万套，主要向中等偏下收入住房困难家庭供应。
Ø乌鲁木齐已出台本市户籍居民家庭暂时限购第三套房
近日,新疆乌鲁木齐市政府印发《关于进一步做好房地产市场调控工作的实施意见》,实施意见自发布之日起施行。
该《意见》于2011年2月27日新疆乌鲁木齐市人民政府第32次常务会议研究通过,意见规定:
自本意见实施之日起,暂时限定居民家庭购房套数,严格限制投机性购房。
对在本市已拥有2套以上住房的本市户籍居民家庭暂时限购第3套房,对在本市已拥有1套住房的非本市户籍居民家庭暂时限购第2套住房。
对违反规定购房的,房地产登记机构对权属登记申请不予受理。
各金融机构对贷款购买第二套住房的家庭,要切实执行“首付款比例不低于60%,贷款利率不低于基准利率的1.1倍”的政策。
Ø新疆今年建设34万套保障房
2011年，自治区要完成安居富民建设任务30万户、建设各类保障性住房34万套。
Ø昌吉将改造32个城中村、棚户区
2011年昌吉计划实施32个棚户区改造项目，安置1.5万户，拆迁30余万平方米，拉近于乌市城市进度，扩大城市现代化生活范围，未来昌吉将成为仅次于乌市的商务、经济、金融、居住为一天的新城市。
分析结论：
通过对1998年1月-2011年3月房地产各相关统计数据的分析，考虑到国内外宏观经济环境的变化以及未来的政策走向，利用ARIMA预测模型，我们对2011年全年全国房地产市场的主要指标进行预测。
由于2011年年初楼市调控力度再次加大，尤其是限购政策的升级会对市场交易产生更大的影响，预计未来市场实际走势可能要比模型预测的结果回落幅度更大，甚至不排除个别指标尤其是销售面积会出现负增长。
1.房地产开发投资继续保持增长，但增幅回落
预计2011年，房地产开发投资增幅将继续保持增长，但增幅均出现小幅回落。
房地产开发投资完成5.84万亿元，增长21.1%，增幅回落12.1个百分点；其中，商品住宅投资完成4.25万亿元，增长24.9%，回落7.9个百分点。
2.房地产开发资金来源增速回落
受货币政策和房地产市场销售形势变化的影响，预计2011年，房地产开发资金来源增幅会出现回落。
预计全年房地产开发企业资金来源达84554亿元，增长16.6%，增速较2010年回落8.8个百分点。
3.房屋建设增长平稳回落
预计2011年全年，全国商品房施工面积为47.12亿平方米，同比增长16.2%；商品住宅施工面积为35.9亿平方米，增长14.0%。
与2010年相比，商品房和商品住宅施工面积分别回落10.4和11.3个百分点。
在竣工面积上，预计2011年全年商品房竣工面积达76740万平方米，同比增长0.7%；商品住宅竣工63043万平方米，同比增长3.0%。
与2010年相比，竣工面积增速有所回落，商品房竣工面积回落7.5年百分点，商品住宅竣工面积回落3.1个百分点。
4.商品房销售压力增大
2010年，受房地产调控政策尤其是限购政策的影响，市场观望心理加强，商品房销售形势压力较大，预计2011年全年商品房销售会出现回落。
从具体指标上看，预计2011年全年，全国商品房实现销售面积11.08亿平方米，增长6.2%；其中，商品住宅实现销售面积10.58亿平方米，增长一三.7%。
由于当前房地产政策调控力度进一步加大，各地限购政策陆续出台，这些措施均会对商品房销售产生一定的抑制作用，预期商品房实际销售情况要比预测的数值更低。
第二部分昌吉房地产市场概述
一）、昌吉市城市概况
（一）地理位置
昌吉市市区位于乌鲁木齐以西，东距乌市中心35Km，西距石河子市1一八Km，北距五家渠市28Km，312国道从市区穿过承担了部分城市道路的功能，全市土地总面积82一五Km2，折合1232.2万亩。
（二）行政区划及人口
昌吉市是昌吉回族自治州首府所在地，是自治区首府乌鲁木齐市的卫星城。
昌吉市全市目前人口总数约为45万人左右，据了解，昌吉市提出大发展的目标，力争在未来几年内人口总数达到60万人左右。
二）、昌吉市城市整体规划及发展方向
（一）城市整体规划发展方向
通过我们对昌吉市房地产市场众多项目的调查和了解，从各个项目的宣传点来看，我们认为可以概括为“东优、西扩、南进、北调”的城市整体发展方向。
东优：
优化东部区域的用地结构，调整城市入口区域的景观形象；
西扩：
城市远期发展方向为向西；
南进：
近期内，城市的发展轴沿世纪大道、北京路向城市南部区域推进；
北调：
现状城市北部区域为城市旧城区，规划期内需要对用地结构进行大规模的调整。
（二）规划整体发展规划思路
作为首府卫星城市，与首府相邻，借势中央新疆工作座谈会“实现新疆跨越式发展，以发展保稳定的思路”，借势首府，具有快速发展的先天优势，随着乌昌一体化经济联合体的进一步推进以及昌吉市城市规划发展步伐的加快，昌吉市将会呈现快速发展的趋势。
昌吉市城市环境优美，目前投入了大量的资金进行城市公共设施的建设与完善，如滨湖河生态景观三期、恐龙奇石博物馆、城市规划展馆等公共设施的建设，突出了昌吉市地域人文特点，同时也带动了住宅产业发展。
昌吉市整体规划发展思路为：
一是改造旧城，完善旧城商业配套；二是逐步推进新城建设，将新城建成及行政、文化及教育中心，东部集中为创新产业。
（三）城市路网结构建设规划
通过了解，昌吉市城市路网结构建设规划为：
城市路网以312国道市区段、石河子路、吐鲁番路、世纪大道、北京路、中山路“三横三纵”为骨架，结合现状采用不规划的方格网结构，并根据城市功能布局建立两个城市交通环：
内环为市区内交通性环路，联系各功能区；外环为公路网，起分流过境车辆入城的作用。
（四）城市居住用地规划重点分布
通过了解，昌吉市城市居住用地规划重点分布为：
现状城市居住用地1038公顷，占城市总用地38.85％。
城市住宅建设多以低、多层为主。
在总体规划中，居住区围绕城市中心布局，形成三个新居住区。
居住区一：
位于新城北区，以多层高中档住宅为主。
居住区二：
位于城市中部，塔城路以北，312国道市区段以南，北京路以西，世纪大道以东。
居住区三：
位于塔城路以南，吐鲁番路以北，中山路以东，北京路以西。
三）、2011年昌吉市房地产上半年市场分析
（一）1-5月昌吉市房地产投资高速增长.
1-5月，我市完成房地产开发投资6.66亿元，比上年同期增长一五4.5%，其中，住宅投资6.04亿元，比上年同期增长141%。
比1-3月提高70.8个百分点，比1-4月提高96个百分点。
（二）1-5月昌吉市商品房空置面积降幅扩大.
1-5月我市商品房空置面积持续减少，截止5月25日，商品房空置面积为12.29万平方米，比2010年12月底减少4.78万平方米，比上年同期减少一五.23万平方米,比上年同期下降55.3%，降幅比一季度扩大14.4个百分点，其中：
住宅空置7.84万平方米，比2010年12月底减少4.7万平方米，比上年同期减少14.19万平方米,比上年同期下降64.4%。
（三）1-5月昌吉市90-140平方米商品房销售占五成。
昌吉市的楼市以自住型和改善型为主，刚性需求强劲。
截止5月25日，昌吉市商品住宅销售面积31.58万平方米，比上年同期增长119.7%。
在商品住宅销售面积中，现房销售面积4.57万平方米，占住宅销售面积的14.47%，比上年同期增长14.4%；期房销售面积27万平方米，占住宅销售面积的85.53%，比上年同期增长160.2%。
其中，以年青人自住型和中老年改善型为主的90-140平方米的商品住宅销售面积一五.97万平方米，比上年同期增长142.3%，比全部商品住宅销售增速高22.6个百分点，占住宅销售面积的50.57%，占比去年同期提高4.71个百分点。
（四）1-4月昌吉市房地产业投资总量位居行业第一
1-4月，全市城镇完成固定资产投资4.14亿元，比上年同期增长一八.9%。
其中，房地产业完成投资1.79亿元，增长48.5%，占第三产业投资的98.89%，占到城镇固定投资的43.23%，房地产业总量在20个行业大类居位第一。
小结：
昌吉作为西部偏远四线城市，市场受政策影响力较弱，宏观政策面对市场压制力较小，同时具有一定的滞后性，因而即使国家今年出台若干抑制过热房地产市场的政策，对昌吉而言，市场成交量受抑制的作用有限，并且结合今年的昌吉市场的供求情况和外围政策因素影响，2011年昌吉商品住宅市场整体将保持现有成交量水平，并有望再次复制或超出近两年量价齐升的行情。
2011年昌吉住宅市场成交均价同比去年上涨28%，价格上涨十分明显。
2011年考虑到稳定物价水平已被作为今年的中央经济重点工作之一，这将降低经济通胀预期，从而减小昌吉市一部分投资客户购房保值的置业动机。
在2010年新政效力有限，房价飙升的背景下，同时在昌吉市旺盛的市场需求下，价格始终存在上涨的冲动，综合来看，2011年昌吉商品住宅市场价格水平难以出现去年的大幅上涨，平稳增长将是今年的主格调。
四）、昌吉市房地产市场发展特征
（一）板块特征
昌吉市新楼盘最集中的板块是城南区域，另一个较为集中的区域是滨湖河两岸及新市政府片区，这两个板块一个是昌吉城市发展的主要方向，另一个是称之为昌吉市东大门的城东区域。
其他区域的，比如城北区楼盘都较为分散，不过北区东边，虽说相对来说比较偏，但也有几个大盘。
（二）建筑类型
2010年以前昌吉市开发的楼盘，除了市中心区，其他区域基本都是以多层建筑为主，这说明当时昌吉市地价较为便宜，在目前昌吉市民仍然偏爱多层的情况下，开发多层利润相对较高。
不过这种状况正在变化，目前昌吉市逐渐由多层向小高层、高层转变。
（三）建筑风格较多
昌吉楼市有一个特点，就是中式、欧式、现代风格等多样性，比如锦绣江南、上海城、御景花园、华尔兹音乐城等，这可能跟昌吉市城区跨河有关，楼盘可以做出来相近的江南传统建筑风格，一方面规划设计对欧式风格的特殊要求。
（四）户型特征
昌吉楼市的户型基本都是80-95平米的2室和120-140平米的3室，80平米以下的房子非常少，也就是说1室非常少，4室也很少。
很多楼盘基本上都是2室和3室对半。
另外格外注重储藏室，明卫的设计。
（五）偏爱大客厅
昌吉市民偏爱大客厅，主卧可以小一些，但是客厅一定要大。
这可能与昌吉市民比较爱面子有关。
（六）投资性产品较受欢迎
昌吉市的商铺产品销售较好，受到了市民的偏爱。
只所以这类产品较受欢迎，可能是因为昌吉市民投资渠道太少，尤其是在目前股市萎靡不振的情况下，除了储蓄几乎没有其他投资渠道；另一方面，昌吉商业经营状况比较好。
（七）价格体系
昌吉房地产市场有自己较为独特的价格标志体系，多层价格1—3层楼差不大，高楼层市场接受度不高，消化速度较慢。
（八）景观建设
从全新疆来看昌吉各项目在景观设计、建设方面理念相对比较注重，加上市场竞争加剧，开发商将从这方面加强产品竞争力，环境虽不是主要购买因素，但可增加产品附加价值。
五）、昌吉市房地产开发趋势
（一）西扩南进
昌吉城市的发展方向是西扩南进，房地产开发也将显现这个趋势。
南区和新市政府板块楼盘聚集，非常明显的代表了昌吉房地产的未来发展趋势，当然其他区域也会逐渐的外扩，但是速度和力度则小多了。
（二）高层产品将逐渐增多
当前，昌吉楼盘开始多层为主，但是随着昌吉市经济与房地产业的发展，土地价格将越来越高，就算昌吉市民再喜欢多层的房子，开发商也将被迫开发小高层、高层产品。
目前，城西、城南区域的房地产开发，就很好地说明了这个问题。
城西、城南早期的楼盘青岛花园、宏鑫家园、华尔兹音乐城，金城维也纳等都是多层，而目前上诉项目后续工程逐渐转向高层；新建楼盘阳光水岸、、富友国际等等都是以多层为主、小高层、高层为辅。
预计未来高层产品将逐级增多。
（三）开发商将注重形象包装
目前昌吉市不少开发商不注重项目形象的包装和塑造，售楼部简陋，售楼员没有工装，不做样板间，海报设计粗糙、纸质低劣，等等。
而这些都将影响到项目的形象和销售。
随着昌吉经济发展放缓，人们消费将更加谨慎，各楼盘之间的竞争也将逐渐的升级，注重形象包装必将成为竞争的重要手段之一。
（四）需求层次逐渐拉开
昌吉市场上各楼盘档次定位差距不大，相互间的竞争是比较强的。
大多楼盘的定位都是中档或中档略偏上，价格差距也不大，这与昌吉是生产型城市而工薪阶层较多有关，市民收入差距不大，所以也导致楼盘定位差别小。
虽然如此，但是社会两端的人群仍需要与他们收入相对应的住宅，所以昌吉市未来的需求层次将会拉开
分析结论
（一）楼市供应量和需求量
1、从供应量来看：
昌吉市房地产行业随着本地经济的发展，在不断成长与壮大。
新盘大盘遍布全市，并且将与下半年6—7月份集中放量，由此预计2011年下半年由于市场供应量的增加，销售压力会逐步上升，甚至出现“滞销”状况。
（二）价格下降空间有限市场形成僵持局面
昌吉房价上涨速度不快，比较理性，而且2009年上半年房价基本处于“停滞”状态，2010年房价上涨的幅度较大，2011走跌的空间更是非常有限。
预计今年下半年至2012形势不好的情况下，为了维持正常的资金回笼，开发商会加大折扣促销力度。
表现在整体城市房价上，变化很小。
（三）楼盘档次没有拉开
昌吉房地产开发随着城市发展的方向，西扩南进的现象比较明显。
另外，市场上基本都是中档楼盘，档次没有拉开，对楼盘形象的注重程度也不够。
昌吉市场上各楼盘档次定位差距不大，相互间的竞争是比较强的。
大多楼盘的定位都是中档或中档略偏上，价格差距也不大，这与昌吉是生产型城市而工薪阶层较多有关，市民收入差距不大，所以也导致楼盘定位差别小。
虽然如此，但是社会两端的人群仍需要与他们收入相对应的住宅，所以昌吉市未来的需求层次将会拉开。
（四）形象包装将会受重视
目前昌吉市不少开发商不注重项目形象的包装和塑造，售楼部简陋，售楼员没有工装，不做样板间，海报设计粗糙、纸质低劣。
而这些都将影响到项目的形象和销售。
随着“乌昌一体化步伐的加快，将直接带动昌吉经济的飞速发展，作为乌市后花园的昌吉将揭开房地产行业新篇章，大量的开发建设会在各楼盘之间的竞争也将逐渐的升级，注重形象包装必将成为竞争的重要手段之一。
第三部分区域市场现状及分析
近几年开发的项目，基本遵循昌吉的居住区规划，就是说昌吉的住宅发展向“西、南、北”三个方向发展。
由于市政府的西迁，城市西南方向的开发最为火爆，2011年开发项目在一五个以上，总开发量超过80万平米，开发风格各异，中式、现代风格的产品为开发主基调。
一、区域竞争对手分析
一）、城东
城东开发围绕乌伊路和规划中的头屯河景观带，整体开发品质较高，销售截止2011年5月底，区域整体价格高于市场平均价格，现在区域平均单价在4300元/平米以上，区域各项目销售较好。
通过“君悦海棠”的高品质开发，带动了城东市场。
显示了作为昌吉东大门的独特地理优势和城市景观旁的环境优势。
2011年目前区域商品房投放量在一三万平米，目前平均单价实现4500元/平方米。
名称
产品类型
供给量
已销面积
均价/元/平
销售率%
君悦海棠
洋房、高层
8.2万余平
3.2万余平
4800
40
麒麟郡
高层
1.95万平
1.3万余平
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