浚县房地产市调7.docx

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浚县房地产市调7

浚县房地产市场调研简报

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2012-8-16

第一章浚县城市概况

一、区位介绍

浚县位于河南北部，北距首都北京548公里，南至省会郑州165公里，卫河蜿蜒纵贯全境，淇河沿西部边界南流，处于安阳、濮阳、新乡、鹤壁等市辐射带的中心位置。

浚县交通便利，基础设施完善。

京珠高速公路穿境而过，鹤濮高速公路横贯县北，境内公路四通八达。

城区道路宽敞，城容城貌整洁。

2011年，县城建成区面积达到14.5平方公里，人口13万；小城镇面积达到33.5平方公里，人口14.7万，城镇化率31%；公路建设成绩突出，省级公路里程达到128公里，实现了乡乡通省道、村村通油路。

二、行政区划

浚县县域面积1030平方公里，耕地93.4万亩，辖5个镇、2个乡,4个街道办事处：

黎阳、浚州、卫溪、伾山四个街道办、善堂镇、王庄镇、屯子镇、白寺乡、新镇镇、小河镇、卫贤镇。

县人民政府驻浚州街道办事处，总人口66.5292万（2010年人口普查结果）。

三、自然地理

浚县地处太行山与华北平原过渡地带，地形地貌特点是“６架山，３条河，大小32个坡，西有火龙岗，东有大沙窝”。

平原面积占82%，丘陵面积占18%。

地势中部略高，西、东部平缓，最高海拔231.8米。

属暖温带半湿润性季风气候，年均气温13.7℃。

境内河流总长435.5公里，分属黄河和海河两大流域。

四、文化旅游

浚县民间艺术源远流长，工艺品久负盛名，是中国民间艺术之乡。

民间泥玩距今有1200余年的历史，以种类繁多、造型奇特、风格各异著称，中国美术馆、中央美术学院均有收藏。

石雕石刻业历史悠久、名家辈出，能工巧匠曾参加过北京十三陵、北京人民大会堂、南京中山陵等多处著名建筑和风景名胜区的建设，产品有牌坊、狮、羊、碑等50余种，远销国内外。

工艺制镜业发展迅速，拥有制镜厂近百家，镀镜厂3家，日产镜1万余块，年产值1亿多元，产品远销内蒙、山西、陕西、河北、天津等十多个省市。

主要土特产有小河白菜、新镇韭菜、善堂花生大枣、王庄茄子、义兴蒋烧鸡、吴记花生米、王桥豆腐等。

2007年，正月古庙会被评为“河南省十大民俗经典”；一期总投资2300多万元的石雕城建设项目，17家企业已入驻生产；泥塑博物馆项目，已开工建设；实现旅游直接收入2641万元，增长26.2%。

浚县于1994年被国务院命名批准为国家级历史文化名城，是河南省七座国家历史文化名城中唯一一家县级国家级历史文化名城。

是省政府1987年首批公布的省级风景名胜区,它与城区联为一体，交通便利，吃住方便。

经过十几年的开发建设，如今已经成为一处假日旅游，观光览胜的好去处。

先后接待了德国、法国、美国、加拿大、荷兰、日本、韩国及港澳台等三十多个国家和地区的客人，年客流量达200余万人次。

2002年通过国际ISO9001和ISO14001质量和环境管理体系认证。

2003年7月被国家旅游局公布为AAAA级旅游景区。

第二章浚县城市规划

县城在加强历史文化名城保护的前提下，结合自然条件和发展需求，采取分散式、组团状的规划布置形式，注重新城区的建设风貌和老城区建筑的过度自然、合理衔接，营造怡人的城市空间效果，把城区建设成为具有时代感和独特风格的规划建设示范城，高标准修编了县城总体规划、历史文化名城保护规划、卫西新区规划。

具体为：

浚县县城由老城区、新城区、卫西区三个部分构成。

（一）老城区，指卫河以东，黎阳路以南城区，着重保护好现有文物建筑的环境。

尤其是古建筑体的全貌景观。

（二）新城区，指卫河以东，黎阳路以北城区，是全县的行政中心和教育科研中心。

（三）卫西区，指卫河以西，外环路以东城区，是现代化新型城市的远期规划区。

近年来，投资1.3亿元，新建、扩建城区道路15公里，新增绿地面积2.1万平方米。

目前，县城建城区面积9.5平方公里，人口8.5万。

城市功能日臻完善，有水冲式厕所20座、垃圾中转站6个，供水供电能力充足，日供水3500吨，年供电量愈3亿度。

小城镇建设日新月异，全县小城镇镇区面积达到25平方公里，人口12.5万；城关镇被确定为全国小城镇建设重点镇，善堂镇被确定为国家小城镇建设试点镇，钜桥镇、屯子镇分别被确定为市级小城镇建设试点镇、市级综合改革试点镇。

近年来，浚县不断完善城市基础设施建设，在城北新区相继开工建设了浚州桥、科达学校、华润燃气公司、人民医院、燕山丽景、黎水天城等项目，城市面貌日新月异，城市功能日益完善。

此次开工建设的3个道路项目不仅将有效加快浚县城北新区的发展，还将进一步拉大浚县城市框架，加快浚县城市化进程。

第三章浚县经济发展状况

一、2011年国民经济和社会发展概况

2011年，全县实现生产总值118亿元，比2006年增长88.4%，年均增速13.5%。

全社会固定资产投资完成61.4亿元，增长257%，年均增速29%。

规模以上工业增加值完成53.5亿元，增长161.9%，年均增速21.2%；实现利润13.8亿元，增长229%，年均增速26.9%。

全社会消费品零售总额达到26.9亿元，增长105%，年均增速15.5%。

财政一般预算收入完成2.7亿元，增长137%，年均增速18.8%。

城镇居民人均可支配收入达到13588元，增长100%，年均增速14.9%。

农民人均纯收入达到8318元，增长102%，年均增速15.1%。

目前，初步形成了农产品加工、能源化工、机械制造、建筑材料四大产业体系。

现有规模以上工业企业76家，环燕轮胎、淇雪淀粉、时珍中成药、福祥防盗门、汉生手排面等均为知名品牌。

二、2012年经济和社会发展的主要预期目标：

地区生产总值增长12%；

公共财政预算收入增长12%；

全社会固定资产投资增长26%；

规模以上工业增加值增长19%；

社会消费品零售总额增长18%；

人口自然增长率控制在6‰以内；

农民人均纯收入增长9%；

城镇居民人均可支配收入增长9%；

万元生产总值能耗下降和主要污染物排放量减少完成上级下达目标。

第四章浚县房地产发展状况

一、浚县房地产发展现状

浚县属于四、五线城市，受房地产调控政策的影响较小。

在目前农村城镇化的影响下，很大一部分自建房需要拆除，刺激了居民购房的需要。

目前浚县本地市场项目投放体量较大，竞争激烈。

目前县城主要分为三大板块：

老城区板块——生活配套完善，交通方便，房价高于周边。

以县城居民为主，职业主要为公务员、教师等有固定收入人群和个体老板等。

新城区板块——县城未来发展方向，有较大发展潜力，房价处于中游水平，项目集聚，竞争激烈。

客群主要以周边县乡居民为主，和部分本县居民。

卫西区板块——主要为商业板块。

多为外来做生意的人员、个体老板和本地有高收入的群体

二、区域市场分析

本次共走访项目4个，电话咨询项目2个。

具体情况如下：

一、铂金国际

项目

铂金国际

开发商

金谷浚县房地产开发有限责任公司

营销公司

郑州永和精创房地产营销策划

地址

浚县浚州大道与卫河路交汇处路北。

占地面积

230亩

建筑面积

276138㎡

绿化率—容积率

40%—1.8

物业类型

多层、电梯洋房、小高层、底商

户型

三室100.23㎡—134.08㎡，四室181.84㎡

配套设施

人民医院、浚县国际大酒店、科达学校、绿地、实验中学、幼儿园

销售进度

共35栋，5月份开盘，一期12栋，首批开8栋，小高层2期推出。

目前房源充裕。

形象定位

电梯洋房、叠墅世家

价格定位

均价2300左右，最高2500，底商未推出

综合评价——

该项目在浚县属于较大规模项目，目前通过立体式的媒体推广，在当地知名度较高，成交量也较高。

但由于新区基本配套设施在目前情况下不如老城区，新区价值尚未得到真正体现，所以房价暂时不如老城区其他项目。

二、浙江商贸城

项目

浙江商贸城

开发商

鹤壁市鼎基置业有限公司

营销公司

泛思策划

地址

浚县黎阳路与永定路交汇处

占地面积

60亩

建筑面积

4.5万㎡

绿化率—容积率

35%—1.1

物业类型

多层、商业

户型

三室113.25-131.55㎡、复式

配套设施

新汽车站、商圈

销售进度

住宅一期共8栋㎡，首批推出6栋，现已基本售罄，商铺现只剩C区一栋，其他已售罄。

二期开盘时间不明

形象定位

聚金之地，财富未来

价格定位

住宅均价2600，顶层1700，三层将近2700，可以零首付（首付分期），现房出售。

商业一楼8000—9000元/㎡，二楼5000左右。

综合评价——

处于浚县商业集聚区，该商业由浙江商会鼎力打造，资深浙江商业管理运营公司全程运营管理，2年零租金经营。

另外，住宅现房0首付，也使得一部分资金紧张的客户可以减轻支付压力。

三、水墨·上书苑

项目

水墨·上书苑

开发商

浚县安黎房地产开发有限公司

营销公司

自销

地址

浚县一中新校区北侧

占地面积

60亩

建筑面积

13万㎡

绿化率—容积率

40%—1.1

物业类型

多层、电梯洋房、小高层、底商

户型

三室两厅94.82—129.65㎡、四室两厅134.06㎡

配套设施

浚县新一中、建业购物中心、社区幼儿园、会所

销售进度

共25栋，首批推出11栋，现已基本售罄，二批推出时间不明，小高层2期推出。

形象定位

完美配套，尽显品质生活

价格定位

住宅均价2600，最高价一层送花园2750，最低价顶层2000左右。

无优惠

综合评价——

该项目主打教育品牌资源，浚县新一中，河南省示范性重点中学，包含小学、中学等多元教育；内部配套健全，有幼儿园及会所，在浚县现有项目来说是唯一的；一层送花园，顶层送阁楼。

项目处于老城区，未来生活品质及升值潜力不容乐观。

四、宏基城市花园

小区实景图与建业购物广场（与建业集团无关）

项目

宏基城市花园

开发商

郑州宏基伟业房地产开发有限公司

营销公司

自销

地址

浚县卫河路与黎阳路交汇处东南

占地面积

328亩

建筑面积

40万㎡

绿化率—容积率

40%—1.8

物业类型

别墅、多层、小高层、商业

户型

三室110—122㎡，四室176㎡

配套设施

浚县新一中、新汽车站、建业购物广场

销售进度

目前最后一期，剩余房源已不多

形象定位

40万平方米人文景观大盘

价格定位

所剩房源不多，都保持在2500-2600元/㎡，清盘特惠，每套优惠1万元

综合评价——

该项目处于新老城区交汇处，城市核心地段，周边配套完善。

框剪结构，抗震力强；楼间距大，五星管家式服务。

项目体量大，是目前浚县最大规模项目，市场认可度高。

五、丽景公馆

项目

丽景公馆

开发商

鹤壁市鑫兴置业有限公司

营销公司

当地营销公司

地址

浚州大道与卫河路交汇县医院对面

占地面积

100亩

建筑面积

10万㎡

绿化率—容积率

30%—1.6

物业类型

多层、电梯洋房、小高层、底商

户型

三室两厅、四室两厅

配套设施

第一实验中学、科达学校、麦多购物广场、国际商贸城、浚县医院

销售进度

项目共19栋楼，分两期。

一期10栋，剩余房源不多，正在筹备二期（包括两栋小高层）

形象定位

首席西班牙现房实景

价格定位

多层均价2200，最高价2400，最低价5层2000，6层送阁楼；电梯洋房均价2500，最高2650，最低价2200，无优惠

综合评价——

属于浚县高端楼盘序列。

项目紧临50亩公园绿地，内部打造4000㎡主题水景园林，坡地景观，另有600米风情商业街区。

总之，本项目将成为目前浚县市场的高端产品。

不足之处就是项目所在新城区目前人气不足。

六、阳光新城

项目

阳光新城

开发商

鹤壁市鑫兴置业有限公司

营销公司

无

地址

浚州大道与卫河路交汇县医院对面

占地面积

10万㎡

建筑面积

33万㎡

绿化率—容积率

60%—3.3

物业类型

高层、底商

户型

未知

配套设施

第一实验中学、科达学校、麦多购物广场、国际商贸城、浚县医院

销售进度

尚未开盘

形象定位

33万方城市主流高档社区

价格定位

目前尚未开盘

综合评价——

该项目为浚县唯一的纯高层社区，位于浚县产业集聚区的浚州大道南、霄河路东，规划用地面积近10万平方米，总投资约5.5亿元，可入住2296户，拟建住宅楼21栋，其中包括高百余米的32层至33层住宅楼6栋。

该项目的建设对加快浚县产业集聚区建设步伐，完善集聚区功能，提高人居水平和城区品位具有重要意义。

七、建业项目

2012年6月29日，建业住宅集团（中国）有限公司与浚县人民政府战略投资协议签约仪式在浚县举行，双方就紫金湖小镇项目投资建设达成共识。

鹤壁市委书记丁巍，市委常委、市委秘书长钱伟，副市长史全新及浚县领导出席签约仪式。

建业住宅集团（中国）有限公司董事长胡葆森出席签约仪式，并就浚县城市建设和文化旅游等方面进行考察。

紫金湖小镇项目紧临国家4A级景区——大伾山风景区，占地约5平方公里，涵盖13个行政村。

其中借助引黄入浚调蓄工程拟建的紫金湖占地约1平方公里。

为坚持以新型城镇化为引领的“三化”协调科学发展道路，加大新型农村社区建设力度，着力改善民生，建业住宅集团（中国）有限公司与浚县人民政府本着平等、自愿、共赢的原则，就紫金湖小镇建设项目达成战略投资协议，丁巍、胡葆森等共同鉴签。

根据协议，双方将借助项目所在地极其丰富的历史文化旅游资源，把紫金湖小镇建成涵盖新型社区、高档住宅、星级酒店、美食城、大师作坊、特色商业街、泥塑博物馆等集居住、娱乐、休闲、度假、购物等多种功能于一体，具有明清风格的“中原第一镇”。

四、市场小结：

1、浚县新城区建设是西北向发展，新区发展在宏基花园落成后进入了一个新台阶，新汽车站也即将在新区落成；目前新区范围内开工项目有丽景公馆、黎水天成、家和盛世、铂金国际、阳光新城、香江新城、永定春天、浙江商贸城等，项目较多，市场供应量大，竞争较为激烈。

2、浚县房地产发展水平在豫北县城横向比较来看，属于靠上水平，楼盘建筑设计、规划设计做的较好，其中丽景公馆的“西班牙风格地中海”建筑是其最大亮点。

3、新区公共配套较差，目前行政单位未见动迁，医院、公园、酒店等也尚在建设阶段，公共配套建设有待进一步加强。

内部配套来讲，小区内有幼儿园及会所的项目较少。

4、浚县市场住宅均价在2400左右，目前来看，老城区核心地段价格比新城区均价高200元左右。

但从长远来看，随着基本配套的完善，新区的宜居环境，未来升值潜力等最终会超越老城区楼盘价格。

5、浚县无论是国民经济增长状况，还是房地产发展势头近两年都有了大的提升，品牌开发商也正在逐步进入，如浚县是建业集团在河南县级市场不多的开发对象之一。

第五章目标地块概述

该地块南临麦多超市，东临浚州国际大酒店，北至长丰大道，西至卫河路，属于新城区板块。

周边规划有麦多超市、人民医院、五星级浚州大酒店、科达学校、体育场、湿地公园及其他两个公园。

是浚县新区典型的宜居区域，地理位置优越。

目前公园尚未建好，周边超市等尚未入驻，但从中长期考虑，地段因素会成为其核心价值点之一。

附：

新区规划图

附：

目标地块现状

附：

目标地块周边规划详图

卫河路与长丰大道

浚州人民医院

科达学校（私立小学、初中）