市体育中心新建项目可行性研究报告体育场开发项目可行性研究报告优秀甲级资质新建项目可行性研究报告.docx
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一、总论
（一）项目背景与概况
1、项目名称：
市体育场
2、承办单位概况
◆名称：
体育中心开发建设投资有限公司
◆法定地址：
市中山路576-18
◆法人代表：
◆投资者简介
体育中心开发建设投资有限公司成立于2009年4月20日。
注册资金2000万元，企业类型为有限责任公司（法人独资）。
公司法定代表人由市星海湾开发建设管理中心副主任刘达兼任，公司主要负责体育中心项目的投资建设。
其简要情况如表1-1。
表1-1
借款人名称
体育中心开发建设投资有限公司
法定地址
成立时间和注册资本
经营期限
经营范围和业务规划
贷款卡号
营业执照注册号
组织机构代码证代码
控股方和控股方式
股东
出资额
占比
方式
法人代表
基本开户
体育中心开发建设投资有限公司的股东是市星海湾开发建设管理中心，出资占比100%。
市星海湾开发建设管理中心成立于1996年8月，是市人民政府直属的局级事业单位，在市政府的领导下，负责对星海湾商务中心区实行统一开发建设和管理。
其主要职能是：
负责编制中心区的总体规划和开发建设计划，按规定审定辖区内的土地出让和投资项目的前期工作；负责基础设施建设和物业管理；负责中心区内的国有资产管理和环境保护工作，并对中心区内企事业单位和其他经济组织依法监督管理；承办市委、市政府交办的其他事项。
3、可行性研究报告编制依据
根据中华人民共和国的有关法律、法规和政策规定，结合该项目的具体情况，本报告的编制依据主要有：
◆国家发改委与建设部联合颁布的《建设项目经济评价方法与参数》第三版；
◆《投资项目可行性研究指南》；
◆辽宁省建筑工程概预算指标及有关费用标准；
◆《关于市体育中心项目建议书的批复》
◆《市城市总体规划》；
◆《市国民经济和社会发展第十一个五年规划》；
◆市体育场规划及建筑设计方案；
◆《市体育场初步设计说明》；
◆《岩土工程勘察报告》；
◆委托方提供的其他有关资料。
4、项目提出的理由
2008年北京奥运会的成功举行，极大地促进了我国体育事业的发展，激发了全民健身运动的热情。
随着体育事业的发展，体育产业所蕴藏的巨大商机，让越来越多的人认识到了这个新兴产业的巨大潜力，它已成为最具活力和广阔前景的新兴产业之一，它的发展将成为推动城市经济发展的又一动力。
体育产业的快速发展对现代城市来说是一个加速城市化进程的契机，城市通过举办城运会、全运会、奥运会等体育盛会，带动体育场馆周边区域经济发展、土地升值，提升区域板块的形象，进而形成城市新的功能中心。
目前，我国的北京、上海、广州等城市因为承办奥运会、全运会等国内外重大赛事而在城市中形成了以体育场馆为中心，并向外延伸形成配套商业区及居住区的体育商贸居住中心，这样的城市中心聚集了规模宏大的居住群，拥有发展体育产业的硬件资源及软件资源，还有与其匹配的商贸中心。
这种组合和发展模式将使城市从功能、档次、形象、区位等多方面得到提升，有效激活城市存量体育资产，充分整合城市增量发展资源。
体育中心的建设是从整体战略出发，运用市场手段，对城市的体育资源、基础建设、自然资源、人文资源和商贸资源进行优化整合和市场运营，实现资源的合理配置和高效利用，推动城市国有土地资本的运营，从而实现整个城市社会经济的协调发展和土地资本效益的最大化。
虽然市很早就有建设体育中心的规划，但随着城市社会经济的快速发展和城市规模不断扩大，原规划的体育中心选址已不能适应当前形势，同时，为了适应市的发展和形成辐射全市的效应，市体育中心需要站在新的高度重新选址。
目前，市正在实施“西拓北进”的城市发展战略，市国际机场、火车客运站的北迁和北部居住区的兴起，都给城市北部带来了良好的发展机遇。
于是，在北部建设市体育中心项目的设想也就应运而生，最终新址选定在南关岭地区。
而市体育场项目，作为市体育中心项目的重要组成部分，自然成为整个项目建设的重中之重。
5、项目拟建地点
该项目拟建于市甘井子区，西临朱棋路，南临岭西路，新建市体育馆的北侧。
6、项目主要建设条件
该项目用地为国有建设用地，场地平整已完成。
城市现有的上水、下水、供电、煤气、供暖、通讯和道路等设施能满足项目建设要求。
7、市体育中心项目简介
市体育中心项目建设包含两部分，即体育场馆建设和配套土地开发建设。
其中：
体育场馆建设包括体育场、棒球场、体育馆、网球馆、游泳馆、运动员训练基地、媒体中心、商业服务区和地下车库；配套土地开发建设包括“七通一平”基础设施建设和公共服务设施建设。
为了体育中心项目的实施，市政府将提供247.83公顷配套开发土地，以土地出让金来筹集建设资金和偿还银行贷款。
市体育中心项目建设用地中，体育场馆建设总用地面积81.99公顷，配套土地开发用地面积247.83公顷。
在体育场馆建设用地中，体育设施建设占地74公顷，市政设施建设占地面积0.25公顷，公共绿地面积4.45公顷，防护绿地3.29公顷。
体育场馆总建筑面积53.09万平方米。
市体育场项目是市体育中心建设的主要子项目。
（二）主要技术经济指标
市体育场总投资为124014.38万元，建设资金全部由银行贷款解决。
主要技术经济指标如表1-2：
表1-2
序号
指标
数值
1
项目占地面积（平方米）
134740
2
建筑面积（平方米）
119610
2.1
用房建筑面积
43600
2.2
休息平台面积
29260
2.3
看台面积
34800
2.4
“S”北平台
11950
3
容积率
0.89
4
绿地率
13%
5
建筑密度
0.74%
6
停车位（个）
229
7
总坐席（座）
61000
8
比赛场地面积（平方米）
23717
9
投资总额（万元）
124014.38
9.1
其中：
建设投资
113968.13
9.2
建设期利息
10046.25
10
银行借款本金（万元）
113968.13
11
单位建筑物的使用功能投资（万元/平方米）
1.04
12
单位使用功能的运营成本（元/平方米）
221
项目银行借款将由项目配套开发土地出让后产生的土地出让金偿还。
体育中心项目配套土地开发用地面积247.83公顷，开发期5年，于开发期第2年开始出让土地，出让4年。
根据测算，配套开发土地出让收入为104.41亿元，每年土地出让收入分别为11.55亿元、25.14亿元、31.51亿元、36.21亿元。
体育中心项目预计需银行贷款25亿元，而该体育场项目银行借款11.40亿元，如能按预计进度出让配套开发用地，则出让产生的土地出让金足以偿还银行借款。
二、项目建设必要性
（一）促进区域经济增长，带动市体育文化产业链的全面发展
国内外经验表明，大规模的体育场馆建设将直接拉动经济的增长。
以2008年奥运会为例，我国奥运场馆建设总投资280亿元，国家投资又带动民间投资，极大地拉动了投资需求和消费需求，最终转化为区域经济增长的动力。
市体育中心建设作为我市历史上最大规模的体育设施项目，将从多方面拉动城市基础设施、道路交通等投资建，扩大城市体育产业消费需求，带动经济总量放大。
同时，体育产业对相关行业的带动与辐射效应十分明显，伴随市体育场建设，体育设施、体育竞赛、表演、体育用品、健身娱乐、体育旅游和体育文化市场都将得到空前的发展。
首先，设施完备的体育场必将吸引更多的各类大型赛事来到，商业性赛事的数量和质量随之而提升。
高质量、丰富多彩的竞赛表演市场又能吸引众多消费者，促使观众流量的增大，反过来，消费者的增多又促进了竞赛市场的繁荣。
其次，体育场的建设和使用将成为本地体育产品的高曝光率平台，为体育用品企业提供了提升形象、扩大品牌知名度的载体。
同时随着高水平比赛的展开，国际水平的体育用品的涌入，也为本地企业提供了极好的观摩、学习和交流的机遇。
体育场馆和体育赛会水平的提升还将促进大众体育运动的升温，意味着体育休闲娱乐市场需求的扩大，随着体育项目开发的品种不断增多，消费者选择的余地也越来越大，消费方式多样化，层次各有不同，也就不断地促进了消费的增加。
再次，借助体育场馆的兴建，体育旅游、赛事旅游也将逐渐发展壮大，吸引国际赛事进入，就可以以此组织外地体育爱好者前来观看，发挥旅行社的优势，满足体育迷的需求，又增添了新的旅游项目，填补传统旅游项目的空白，拉动旅游市场的巨大消费。
最后，独具特色的体育场馆建设还将成为城市体育文化的载体，促进市传播体育文化，扩大城市影响。
最终，伴随新体育场馆的建设和投入使用，体育文化事业将迎来全面发展的良机。
（二）实现市城市规划目标，推动城市新格局建设
市政府在《市国民经济和社会发展第十一个五年规划》中提出，“大力发展城乡、社区体育设施，重点建设市体育中心”。
2007年，市政府把市体育中心的规划建设作为工作重心提上了政府的工作议程。
该项目的建设是政府“十一五”规划中这一内容的具体实施。
该项目的建设也顺应了市城市规划的需要，与市政府“西拓北进”的发展方向相一致。
将市体育中心的建设与市的城市建设紧密结合起来，形成一种联动发展的效应，将会有利促进市容建设的发展，形成“东西联动，南北齐飞”的战略格局。
以体育中心项目为主的组团式开发建设，可有力推动市北部城区的市政建设，促进北部新城市中心的形成，并且通过促进城市体育、文化等事业的发展，拓展城市的外延空间，提升城市的整体功能。
此外，体育场的建设以及对未来大型赛事的承办，将会进一步加快北部地区交通等基础设施的建设，缓解旧城中心基础设施不足的压力，从总体上推动城市新格局的形成。
在“西拓北进”城市空间发展战略中，项目所在地――南关岭地区是规划中的新铁路客运站址，是未来的新城市中心，该项目的建设将对南关岭地区的规划发展和新城市格局的形成起到良好的促进作用，并将成为落实“西拓北进”发展战略的重要举措。
（三）提升竞技体育水平，推动体育事业发展
是我国的体育名城，享有“足球城”、“田径之乡”、“游泳之乡”的美誉。
市竞技体育服务于“奥运争光计划”，具体承担着向上级训练单位输送青少年体育人才、参加省运会、城运会，为市争光的任务。
2005年，实德足球队夺得中超联赛和“足协杯”两项冠军，实德女足夺得全国锦标赛冠军。
在全国第十届运动会上，籍运动员获得了辽宁省代表团31枚金牌中的11枚，实德女足代表辽宁省参赛获得亚军。
2005年，市设立“市竞技体育后备人才重点基地”6所，并首次开展了市“百名全民健身优秀社会体育指导员”和“百名竞技体育后备人才培养优秀教练员”的评选活动。
2005年内共举办、承办市级以上比赛45项182次，其中成功举办了第十九届国际马拉松赛和第十届市运动会。
目前，市尚没有一个完整的、综合性的、高标准的体育训练中心，而装备精良的体育场馆和设施正是竞技体育得以充分发展的物质基础。
从长期看，没有专业配套、设备精良的训练比赛设施，竞技体育就缺乏竞争力，就难以培养卓越的竞技人才和取得优异的运动成绩。
作为辽宁省重要的竞技体育培训基地，市现有的体育训练场馆和设施还不具备为辽宁省乃至国家输送大量优秀运动员的物质条件，这种状况亟待改善。
体育场馆是大力发展竞技体育的载体和物质基础，该项目的建设将填补市缺少大型体育运动中心的空白，将为市竞技体育项目的发展提供高水平、高配置的场地和设施，有助于市竞技体育水平的提高，对推动市体育事业的全面进步有重要作用。
（四）满足群众多元化体育需求，提高市民健康素质，提升城市体育形象
市民历来有体育健身的传统，足球、羽毛球、乒乓球、健身操等体育运动早已融入普通百姓的生活，体育城市水平不仅要靠竞技体育的代表，更依赖全民健身的培养和带动。
随着市社会经济的快速发展，城市居民生活水平的迅速提高，市民在休闲、健身、文化娱乐需求不断增加。
但是，市尚无辐射全市的中心体育场馆，且大多数区域性或社区性的场馆设备老化，场馆设施水平较低，经营状况不理想，使得市民体育活动的场所不足，不能满足群众热切的体育健身需求和愿望。
没有数量充足、布局合理的公共体育设施，市民的基本体育权利就得不到保障、基本体育需求得不到满足，大众体育的参与率和忠诚度也不会有显著的提升；同样，没有不同规模、不同档次并存的经营性体育设施，就没有活跃的大众体育消费，就难以形成竞争有序的体育市场和快速发展的体育产业。
而体育中心的一系列场馆建设，将使市体育设施发展水平快速攀上新台阶，在一定程度上缓解体育设施不足的问题，带动市民参加体育建设运动的热情，提高大众身体素质。
同时，大型体育场馆是城市中的特殊建筑，据有其它建筑不可替代的作用。
市体育场的建设将以其独具特色的外形、高水平的建设标准和完备的功能成为市标志性建筑物，成为市体育形象的新代表。
综上，该项目的建设是十分必要的。
三、需求分析与建设规模
（一）需求分析
1、我国体育产业发展状况与前景
（1）我国体育产业发展总体状况
改革开放三十余年，我国体育产业历经了从无到有的飞速发展，体育事业突飞猛进，成就引人注目。
以体育健身服务、体育竞赛表演、体育用品、体育彩票、体育文化市场等为主要内容的体育产业体系初步形成。
其中群众体育取得了重要进步，开创了崭新的局面。
围绕建设群众身边体育场地、健全群众身边体育组织、开展群众身边体育活动的“三边”工程，新时期全民健身的实施成效显著，全民健身体系初步形成。
群众体育的大发展是我国经济社会发展进步、人民群众生活质量显著提高的明证。
竞技体育取得历史性突破和连续跨越，1984年，新中国首次参加夏季奥运会，实现了中国奥运史上金牌“零”的突破；在2000年悉尼奥运会、2004年雅典奥运会上，中国体育代表团连续取得历史性跨越；2008年北京奥运会更是向全世界展现了中国的魅力与实力，令世人惊叹。
据统计，建国以来我国运动员共获得世界冠军2310个，创超世界纪录1195次，中国运动员在国际赛场上展示出强大的竞争力和良好的竞技水平，我国成为当之无愧的体育大国，竞技体育的大突破是“国运盛、体育兴”的最好诠释。
近年来，我国学校体育也得到了蓬勃发展，在体育场地、教育的形式和内容上都有了较大突破，学校体育和社会体育相衔接，更好的发挥其基础作用。
在提高青少年身体素质的同时，也为国家和地方输送了大批体育人才。
（2）我国体育设施建设现状与不足
随着社会经济的不断发展，国力强盛，我国体育场地和设施也在不断改善和增加。
根据第五次全国体育场地普查数据显示，截止到2003年底，全国共有各类体育场地850080个，比1995年增长38%，平均每万人拥有体育场地6.58个，人均体育场地面积为1.03平方米。
群众体育组织网络和骨干队伍发展壮大，科学化、规范化水平不断提高。
从全国范围来看，体育场地数量最多的是广东省，占全国体育场地数的7.13%。
最少的是西藏，占全国体育场地数的0.04%。
在全国的体育场地中，分布于城市市区的体育场地占总数的28.55%。
由此可见，我国体育场棺分布并不平衡。
广东省体育设施在总量、投入、人均面积及人均拥有量上均居全国首位，投入全民健身场地建设总资金达296.68亿元，共建有各类体育场地77596个，场地面积l.52亿平方米，人均体育场地面积l.91平方米，每万人拥有体育场地9.75个。
2004年到2008年，广东仅公共体育设施部分的投入就达到79.3亿元，新建全民健身广场106个和各类公共体育设施15645个，全民健身场地设施遍布城乡。
同时，广东各地特别是珠三角地区建设了一大批与广东现代化建设相适应，具有较高档次和规格的既能承办国际综合运动会或顶级赛事，又能广泛满足全民健身的现代化体育场地设施。
到目前，广东已初步形成了以省、市、县（市、区）、镇（街道）、村（社区）五级行政区域为主，社会、行业为配套的全民健身场地设施网络。
珠三角9个市均已建成了配套完善的体育中心和全民健身广场；所有的县（市、区）、街道（镇）、行政村建有公共体育设施。
东西两翼和粤北山区有11个地级市已建成了体育馆、体育场、游泳池和全民健身广场等大型体育设施；有42个县（市、区）的体育设施达到基本建设标准，其他县（市、区）均建有1~2个大型公共体育场地设施，80%的行政村也拥有体育活动场地。
广东省体育事业的蓬勃发展与其良好的体育设施建设基础是密不可分的，同时大量的体育设施建设投入也拉动了周边产业和整体经济的发展。
我国体育设施建设得到长足发展的同时，与发达国家差距还十分明显，尤其表现在体育设施的人均水平上。
美国、日本等发达国家10万人即拥有200个以上，新加坡体育理事会规划要求，20万左右的居民区必须要有一个体育中心，至少要包括：
3个游泳池、3个羽毛球馆，29个网球场地，6个篮球场和一个健身室。
总体来看，我国的体育场地和设施建设水平逐年提高，但体育场馆的建筑设计、数量、利用率和后期效益的发挥程度尚存在一定不足，与国外发达国家相比还有一定程度的欠缺。
特别是我国体育场馆数量和利用率水平还很低。
据不完全统计，我国在城市的体育场馆中，只有44.1%对社会全部开放，21.3%的部分开放，而34.6%的体育场馆尚未开放。
全国公共体育场馆目前基本全部开放，但公共体育场馆仅占全国体育场馆总量的2.3%。
从居民活动点上看，目前平均每个街道、乡镇只有2.77个体育活动点，体育活动人数规模一般也仅为31~100人，而且主要由锻炼者自发组成，同时缺少必要的体育社会辅导员的帮助，这些均无法满足城镇居民健身要求。
（3）我国体育产业发展前景
1）国家产业政策为体育产业的发展提供了机遇
由于我国正处于社市场经济的转轨时期，从三个产业结构的划分来看，第一产业的比重将持续下降，第二产业的比重将有一定程度的提高，第三产业将成为我国最具有增长潜力的产业。
而蓬勃发展的体育产业是第三产业的一个重要组成部分。
而从产业结构调整和产业规制的角度来看，随着人们健身意识的增强和社会文明的进步会日益受到重视和提升。
在我国“奥运争光计划”和“全民健身计划”的启动和具体实施的推动下，体育产业作为两个计划的重要组成将得到进一步的发展，同时体育产业和其相关行业的发展也将逐步走向更深程度的社会化和产业化。
2）居民收入水平的提高为体育产业的发展提供了需求空间
据国家信息中心资料显示，2000年到2008年，我国人均居民的收入水平有了较大幅度的提高，扣除价格因素影响，实际人年均收入增长了7.3个百分点。
据国家统计局统计，2008年我国城镇居民家庭恩格尔系数为37.3%，比改革开放之初的57.5%下降了近20个白分点。
按照联合国划分贫富标准，我国城镇居民的牛活水平正由温饱型向小康型转变。
经济水平的提高会引致居民消费结构的变化。
体育消费，作为较高层次的发展消费需求和生活需求，从增长趋势看具有无限性。
相信随着人们购买力和购买欲望的增强，体育产业的发展将迎来光明的前景。
2、市体育事业发展的经济社会环境分析
（1）市社会经济发展状况
近年来，市在市委、市政府的正确领导下，认真贯彻落实科学发展观，紧紧抓住东北振兴和沿海开放双重机遇，积极应对各种新形势和新挑战，加快经济结构调整和增长方式的转变，经济持续健康快速发展，各项社会事业全面进步。
详见表3-1。
表3-12008年国民经济主要经济指标
指标
单位
1~12月
累计同比增长（%）
生产总值（初步核算）
亿元
3858.2
16.5
地方财政一般预算收入
亿元
339.1
26.5
地方财政一般预算支出
亿元
410
19
外贸进出口总额（自营）
亿美元
449.09
23.71
出口总额
亿美元
238.39
21.05
进口总额
亿美元
210.7
26.86
全社会固定资产投资额
亿元
2513.4
30.2
社会消费品零售总额
亿元
1182.06
20.3
规模以上工业现价增加值
亿元
1398.4
23.8
城市居民人均可支配收入（1~12月）
元
17500.48
15.8
城市居民人均消费支出（1~12月）
元
14101.38
16.2
资料来源：
市统计局。
（2）市城市发展总体规划
是我国北方沿海重要的港口、中心城市和旅游城市。
市的城市建设与发展要遵循经济、社会、人口、资源和环境相协调的可持续发展战略，充分发挥港口、海洋资源和科研等优势。
通过科技进步和产业结构优化，提高经济整体水平和效益，不断完善城市功能，把市建设成为经济繁荣、社会文明、布局合理、功能完善、环境良好、风景优美的现代城市。
1）发展目标
市的“十一五”规划将市未来五年的发展目标确定为：
将建设成为东北亚重要的国际航运中心，成为我国区域性的金融中心、商贸中心、旅游中心和信息中心，重要的石化、电子信息和加工制造业基础。
在战略部署上，通过深入实施国际化、信息化、科教强市、协调发展四大战略，加快新兴工业化、城市化和农业现代化步伐。
城市建设发展目标：
高起点规划、高标准建设、高效能管理，使城市发展形态更趋合理、综合实力和服务功能更强、产业集聚和扩张力更大、城市环境更美，争取在2020年前后达到发达国家城市建设平均水平，成为经济繁荣、功能完善、环境优美、科教发达、社会稳定的清洁、舒适、文明的现代化国际名城。
这些发展目标为未来体育产业的发展，包括竞技体育、全民健身和休闲产业发展明确了方向，并打下坚实的基础。
2）主城区发展方向
按照规划，市将形成有一个中心城市、三个次中心城市、六个小城市、十一个重点、二十八个建制镇组成的城镇体系网络，构成沿两条轴线呈“V”型放射状组团式空间格局。
中心城市按照“西拓北进”的思路，西拓至旅顺、北进至金州，构筑“两城”的空间格局，“两城”即主城区与新市区。
主城区由中心城区和旅顺口区组成，其中中心城区由中山区、西岗区、沙河口区和甘井子区组成。
主城区功能定位为行政文化中心、中央商务中心和现代产业区。
而新市区主要是以南关岭即将兴建的火车站为轴心形成的经济新区，其中该项目所在的朱棋路新区位于“西拓北进”的重要节点，具有“东西联动，南北齐飞”的战略意义。
朱棋路新区一方面是中心城向北拓展的腹地，另一方面，向东连接金州区和北三市，向西联系旅顺口区，地理位置极为重要。
而且与中心主城区未来的拓展的空间――主城区北部及西部规划的土羊高速公路沿线的北海组团、革镇堡镇、营城子镇等，具有便利的交通条件和发展连动之势。
该项目――市体育场选址在此，就是借其大型公共设施建设的契机，带动北部新区的社会发展和经济腾飞。
3）交通规划
机场规划：
机场是国际国内重要的干线机场，也是东北重要的货运机场，但是周水子机场由于客观条件限制，已不能满足城市发展对航空运输业的需求。
经过综合分析多个机场拟选方案，规划三十里堡作为城市机场首选方案。
铁路规划：
规划建设至沈阳高速铁路客运专线工程；配合轮渡工程建设长岭子至羊头洼铁路正线工程、铁路到发场待渡场及栈桥等；建设庄河至岫岩、瓦房店经谢屯长兴岛、新城区至丹东的大丹铁路等铁路工程，其中到丹东铁路继续向北延伸至绥芬河，成为新的“黄金海陆大通道”；扩建金州南编组站，建设南关岭铁路客运站和大窑湾铁路编组站；同时，应加快铁路场站建设，构成功能完善、技术一流的现代铁路运输系统。
综上所述，根据《市城市总体规划》，市主城区未来将向北拓展，形成新的城市居住区和中心区，市机场和火车站的向北搬迁也给北部的发展带来了契机和活力。
该项目所建设的体育场，正是顺应“西拓北进”的规划思路，拟落户城市北部的。
位居要冲，交通便捷，为未来新项目的启动运营打下良好的基础。
同时，随着城市规划的逐步实施、该地区还是市物流中心的重要节点，大量居民“北移”也会加快新区繁荣，这些都将为新的体育场的建设与运营创造了有利条件。
3、市体育事业发展现状与问题
（1）体育事业取得的发展成果
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