物业承接查验实施方案.docx
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物业承接查验实施方案
物业承接查验实施方案
前言
物业承接验收制度是《物业管理条例》重要制度之一，是为了维护业主的合法权益，明确物业项目业主及开发建设单位、物业服务企业各自的责任，避免物业服务中因物业质量责任不清而导致的物业服务纠纷,在正式接管物业项目之前由业主或其委托的机构对即将交付使用物业的建造质量、管理资料、建筑使用功能等进行的综合性验收，是物业服务工作的基础和前提条件。
制订《物业承接查验实施细则》将为业主及开发建设单位、物业服务企业、物业服务评估监理机构提供可操作性依据。
本细则制定是以现行国家规范、规程、标准为依据，结合ICC.武汉环贸中心建筑工程质量及物业服务企业现有实际水平并吸纳了企业的先进经验，其总体承接验收标准水平高于行业标准，与规范、规程一致。
——适用ICC.武汉环贸中心区域内的所有物业项目，建设单位与业主或其委托的物业服务企业之间进行的物业共用部分及非共用部分的查验交接和物业服务交接活动；
——增加各个部位及系统设备设施的查验方法及查验标准。
1.总则
2.术语
3.一般规则
4.房屋本体及公共设施的承接查验要求
5.强电系统设备设施的承接查验要求
6.电梯系统设备设施的承接查验要求
7.安全防范系统设备设施的承接查验要求
8.消防系统设备设施的承接查验要求
9.楼宇自控系统设备设施的承接查验要求
10.综合布线设备设施的承接查验要求
11.空调各系统设备设施的承接查验要求
12.给排水各系统设备设施的承接查验要求
14.钥匙的承接查验要求
1.总则
1.1.目的
为了维护业主的合法权益，明确业主及开发建设单位、物业服务企业各自的责任，避免物业管理中因工程建设质量责任不清而导致的纠纷。
1.2.适用范围
ICC.武汉环贸中心区域内的物业项目，建设单位、业主或其委托的物业服务企业以及物业服务评估监理机构，进行物业工程建设项目（含共用部分和非公共部分）查验交接和物业服务交接时，适用本办法。
2.术语
2.1.物业承接查验：
在正式接管物业项目之前，开发建设单位、业主或受业主委托的物业服务企业以及物业服务评估监理机构在移交物业项目过程中对建造质量、管理资料、建筑使用功能等进行的综合性验收。
2.2.物业公共区域：
主要包括共用部位、共用设施设备。
共用部位是指根据法律、法规和房屋买卖合同，由单幢物业内业主共有的部位，一般包括：
基础、承重墙体、柱、梁、楼板、屋顶以及户外的墙面、门厅、楼梯间、走廊通道等；共用设施设备是指根据法律、法规和房屋买卖合同，由业主共有的附属设施设备，一般包括电梯、天线、照明、消防设施、绿地、道路、路灯、沟渠、池、井、非经营性车场车库、公益性文体设施和共用设施设备使用的房屋等。
2.3.非公共部位
属于房屋本体建筑范围，以及合同承诺的交房标准，主要包括业主户内设备设施。
一般包括：
户内基础、承重墙体、柱、梁、楼板、墙面、地面、天花、门厅、楼梯、走廊通道、门窗、户内配电箱、弱电箱、门禁、对讲、消防、给排水、燃气管道及设施、照明、空调（含制冷、采暖设备）、精装修、强弱电线路、阳台、空调机位、排风排烟管道等。
3.一般规则
3.1.物业承接查验工作流程
表3.1物业承接查验工作流程
工作流程
管理内容
相关文件
接口
1.确定是否具备条件
2.组建新项目承接查验小组，任命组长/专业人员
3.编制计划，与委托方接洽，现场摸底
4.物业资料接收
5.检查核对是否齐全、完整、符合要求，符合接收/不符合补齐
6.按标准/技术资料分组检查建筑物及附属设施
7.合格接管/不合格整改，资料建档保存
1.合同/中标通知书
2.房屋验收标准/承接查验规程
3.工作计划/工作文件/技术资料
4.物业资料/交接记录
5.验收记录/移交清单
6.检验报告/安装调试记录/资料归档记录
委托方
新项目管理单位/建设/施工单位
同上
项目管理单位
3.2.物业承接查验工作准备
3.2.1.新建物业验收应具备的条件：
3.2.1.1.建设工程施工全部完成，已经竣工验收合格；
3.2.1.2.供电、采暖、供气、给排水、卫生、道路等设施能正常使用；
3.2.1.3.房屋幢、户编号经有关部门确认。
3.2.2.物业承接查验前的准备
3.2.2.1.承接查验前物业公司应做好以下准备工作：
（1）与项目公司联系好交接事项、交接日期、进度、验收标准等；
（2）派出技术人员到现场摸底，以便有针对性地编制验收计划；
（3）提前参与物业竣工验收和机电设备的安装调试，做到心中有数；
（4）准备好承接查验用的记录表格
3.2.2.2.承接查验小组组长拟定物业承接查验计划，物业承接查验计划应包括以下内容：
（1）物业承接查验项目清单；
（2）小组人员分工；
（3）承接查验日程安排；
（4）业主、施工方、物业承接查验小组三方施工质量整改工作协调会；
（5）其他（如提前介入在建工程验收等）。
3.3.物业资料的承接查验
3.3.1.建设单位向业主或业主大会移交资料应符合《物业承接查验办法》的规定。
其包括：
（1）基建文件（A类）内容与要求
a）决策立项文件
b）建设用地、征地与拆迁文件
c）勘察、测绘与设计文件
d）工程招投标与承包合同文件
e）工程开工文件
f）商务文件
g）工程竣工验收及备案文件
h）其他文件
（2）监理资料（B类）内容与要求
a）监理管理资料
b）监理工作资料
c）竣工验收资料
d）其他资料
（3）施工资料（C类）内容与要求
a）施工管理资料
b）施工技术资料
c）施工测量记录
d）施工物资资料
e）施工记录
f）施工试验资料
g）施工质量验收记录
h）竣工验收资料
3.3.2.各种设备设施的随机资料（包括但不限于：
设备操作、使用说明书，设备维护保养说明书及维修工艺要求，随机图册，设备产品样本，出厂合格证明，出厂精度、性能检验记录，装箱单、附件明细表，开箱查验单，安装调试记录，安装调试查验记录，安装洽商记录，进口设备技术资料原件及翻译文本等。
）
3.3.3.与政府主管部门及或供电、供水、燃气等能源供应企业签订的各种协议、合同、方案（图纸）等（例如：
高压供电方案批准书，供用电协议书，供电部门送电前配电室高压及继电保护试验记录等）
3.3.4.政府主管部门出具的各种检验、检测报告及为出具检验检测报告所必须的各种检验、检测记录及或工作记录。
3.3.5.业主资料（适用时）
已购房业主的姓名、位置、面积、联系电话等。
3.4.物业设备设施的承接查验
3.4.1.编制承接查验工作计划
各专业组按照承接查验计划安排，对房屋主体结构、单元住宅、公共配套设施（水、电、机电设备、消防设施、道路、管线等）进行现场查验，并填写相关记录；查验采用观察和使用、试验的方法进行。
3.4.2.承接查验的内容包括：
3.4.2.1.房屋本体及公共设施的承接查验；
3.4.2.2.公共配套设备设施的承接查验（包括强电系统、电梯系统、安全防范系统、消防系统、楼宇自控系统、综合布线系统、空调各系统、给排水系统、绿化工程等）；
3.4.2.3.钥匙的承接查验；
4.房屋本体及公共设施的承接查验要求
4.1.查验范围
房屋本体、公共设施等。
房屋本体包括：
地基基础、梁、柱、板主体、顶棚、墙面、楼地面、门窗、楼梯、扶手，卫生间供水、排污管道、地漏、卫生洁具等。
公共设施包括：
基础设施、天台、屋面避雷设施、消防设施、小区路灯、绿化、小区道路、垃圾箱（房）、车库、检查井和化粪池、明暗沟、踏步、台阶、水池、水箱、景观、雕塑和文化娱乐设施等。
4.2.满足实用性要求。
5.强电系统设备设施的承接查验要求
5.1.查验范围
包括但不限于项目范围内的如下设备设施：
5.1.1.变配电室设备设施（包括：
应急发电机系统设备、设施）。
5.1.2.空调系统供电设备、设施。
5.1.3.给排水系统供电设备、设施。
5.1.4.楼宇自控系统供电设备、设施。
5.1.5.消防系统供电设备、设施。
5.1.6.安全防范系统供电设备、设施。
5.1.7.照明系统设备、设施。
5.1.8.办公用电系统设备、设施。
5.1.9.电梯系统供电设备、设施。
5.2.各系统能够正常的运行使用。
6.电梯系统设备设施的承接查验要求
6.1.查验范围
项目范围内的所有电、扶梯设备设施，包括竣工查验资料及电梯机房、电梯轿厢、电梯井道、电梯底坑等部位的机械装置和电气装置。
6.2.系统能够正常的运行使用。
7.安全防范系统设备设施的承接查验要求
7.1.查验范围
安全防范系统的范围包括：
电视监控系统、出入口控制（门禁）系统、停车管理系统、入侵报警系统、巡更管理系统、综合管理系统。
7.2.系统能够正常的运行使用。
8.消防系统设备设施的承接查验要求
8.1.查验范围
8.1.1.消防电源及消防疏散照明设备、防爆电气设备（包括：
应急配电系统设备、自备应急发电设备、EPS电源、UPS电源、消防互投开关、消防电气线路、火灾应急照明及安全疏散指示标志、防爆照明设备、防爆动力设备等）；
8.1.2.自动喷水灭火系统（包括：
消防水箱、消防水箱给水管路和控制装置、消防水泵、喷淋水泵、稳压泵、喷淋管线和喷淋头、消火栓及消火栓箱、湿式报警阀、水流指示器、雨淋阀等）
8.1.3.火灾自动报警设备（包括：
消防自动报警主机和CRT、各种火灾探测器；手动报警按钮；区域报警控制器和集中报警控制器等）；
8.1.4.消防控制中心与联动控制系统（包括：
联动控制台、区域联动控制器、集中联动控制器、UPS电源和操作电源、消防直通电话等）
8.1.5.应急广播系统（包括：
声源设备、功率放大器、音控器、扬声器等）；
8.1.6.防排烟系统设备（包括：
排风机、排烟风机、正压送风机、排烟风道、正压送风风道、正压送风口、防排烟风口、防火阀等）；
8.1.7.通风空调系统
8.1.8.气体灭火系统
8.1.9.防火门、防火卷帘（包括：
防火门、电动防火门、防火卷帘等）；
8.1.10.消防电梯；
8.1.11.灭火器配置；
8.1.12.防火、防烟分区
8.1.13.智能防火系统（包括：
智能探测器、智能终端等）；
8.2.各系统能够正常的运行使用。
9.楼宇自控系统设备设施的承接查验要求
9.1.查验范围
楼宇自控系统的监控范围为空调与通风系统、变配电系统、照明系统、给排水系统、热源和热交换系统、冷冻和冷却系统、电梯和自动扶梯系统等各子系统。
9.2.系统能够正常的运行使用。
10.综合布线设备设施的承接查验要求
10.1.查验范围
项目范围内语音、数据传输设备、设施。
包括工作区、电信间、设备间、线槽、线缆、桥架以及图纸资料。
10.2.符合相关安装施工要求。
11.空调各系统设备设施的承接查验要求
11.1.验收范围
项目范围内空调系统、排风排烟系统、冷冻和冷却系统、锅炉系统、消防正压送风系统等。
11.2.各系统能够正常的运行使用。
12.给排水各系统设备设施的承接查验要求
12.1.验收范围
包括但不限于项目范围内的如下设备设施：
生活冷、热水，直饮水，中水，排水（雨水、污水）系统设备、设施。
12.2.各系统能够正常的运行使用。
13.绿化工程的承接查验要求
绿化工程承接查验按照《CJJ/T82-99城市绿化工程施工及验收规范》组织开展。
14.钥匙的承接查验要求
14.1.范围
适用于项目内如下区域钥匙的承接查验：
14.1.1.公共区域钥匙：
大楼各出入口、各办公室、各设备机房门钥匙。
14.1.2.业户钥匙：
业主尚未入住时空置区域业户区域钥匙，包括业户区域大门、房间门及套间门的钥匙。
14.1.3.重点部位：
大楼内机房、制高点、生活饮用水箱、仓库等。
14.2.承接查验组织
14.2.1.钥匙的承接查验工作应在完成房屋本体及公共设施和公共配套设备设施的承接查验后进行。
14.2.2.钥匙的承接查验工作应由建设单位统一组织，各种钥匙应做到完整、完全移交，接验记录应清晰。
14.2.3.钥匙承接查验工作中发现的问题应由建设单位负责整改、完善。
14.3.承接查验要求
钥匙承接查验流程
服务流程
工作内容
工作要求
1
Ü指定专人负责管理。
Ü保管人员接收、清点、逐门试用，确保无误后在《钥匙清单》上签收。
1.任务清楚，职责明确，了解相关管理规定。
2.交接清楚无误。
2
Ü为每把钥匙制作区域标识。
Ü按照楼栋、楼层、房间编号的关联顺序存放在专用钥匙柜中。
Ü重要钥匙保存，须实行“双管制”。
Ü存放在专用钥匙柜中。
Ü钥匙清单与钥匙存放情况相符。
3.钥匙柜专人专管。
4.标识清晰、明显、摆放有序。
5.定期检查钥匙与清单记录相符，清单清晰、有效
3
Ü对领钥匙人的身份进行登记。
领用人证件和本人相符。
Ü与领钥匙人确认钥匙数量、部位及完好情况。
Ü做好发放记录。
6.身份核对清楚、无误。
7.钥匙数量核对准确无误。
8.记录填写清楚
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