松江区房地市场调研报告图文精.docx

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松江区房地市场调研报告图文精

松江区房地市场调研报告

一、松江区城市概况

本章节主要是通过对松江区概况、经济发展水平、居民生活及城市规划等宏观层面的阐述与分析、预测,从而把握松江区产市场所处的宏观环境及未来时段发展趋势。

1、历史文化

松江区,是中国上海市的市辖区,位于上海西南,黄浦江上游。

面积605.64平方千米,现人口107.42万。

松江古称华亭,别称云间,唐置华亭县,元初改称松江县,明朝又复称华亭,明清时亦曾为松江府驻地,曾列为全国著名的16个大城市之一。

明清的松江府大体上辖有今天苏州河以南的大半个上海市,在明初下辖华亭、上海2县,后来陆续增设,到清末拥有7县（华亭、娄县、上海、南汇、青浦、奉贤、金山和1厅（川沙。

1958年,整个松江地区由江苏划归上海市管辖。

1998年,松江撤县设区,成为上海郊区之一。

古建筑有全国重点文物保护单位元代清真寺,市级重点文物保护单位陀罗尼经幡、宋代兴圣教寺塔（俗称方塔、明代照壁、清代醉白池等,还有初建于清同治二年（1863的佘山天主教堂、始建于1899年的佘山天文台等,有天马山高尔夫俱乐部、佘山高尔夫俱乐部、世茂国际会议中心、月湖雕塑公园等旅游休闲场所。

现在,松江已经是上海最重要的卫星城,经济以轻工业为主,多外商投资企业。

2、地理位置和自然资源

松江区,是上海通往浙江的重要门户,上海联接杭州的陆上主通道,沪杭高速A8横贯松江东西。

面积604平方公里,辖十个镇、四个街道。

拥有国家级出口加工区、国家级佘山旅游度假区、和市级工业区。

松江新城是上海市“十一五”发展规划中重点推进建设的三个新城之一,是上海市目前已经建成的最大卫星城。

截止2008年底,全区总人口已超130万,其中户籍人口55万。

2006年,全区常住人口94.3万人。

其中,市户籍人53.8万人,外来常住人口40.57万人。

市中心

30公里

松江区

松江有三个特点:

第一,松江是上海之根。

松江是上海历史文化的发祥地,上海的先民最早在松江这一带集聚生存发展,距今约6000年就创造了崧泽、良渚等古文化。

在上海开埠前,松江是上海地区政治、经济、文化中心,松江是上海这块冲积平原上第一个建立县级政权的地方,唐天宝十年公元751年就建立了华亭县,松江古称华亭,在松江建县540年之后的1291年,元朝政府才决定从华亭（松江

县中分出部分地区设立了上海县,隶属于华亭府即松江府,而上海县的县城在鸦片战争之后逐渐发展成今天的上海中心城。

因此,从历史渊源来看,是“先有松江府,后有上海滩”。

自古以来,物产丰富,人民勤劳,素有“鱼米之乡”、“衣被天下”、“苏松税赋半天下”的称誉。

松江古称华亭,唐天宝十年（751年建立县制,置华亭县。

元至元十四年（1277年升为华亭府,翌年改为松江府。

民国元年（1912年废府,华亭、娄县合并为华亭县。

民国三年（1914年改为松江县。

解放后,苏南行政署设松江专区。

1958年3月,松江专区撤消,改隶苏州专区。

1958年11月由江苏省划归上海市。

1998年2月,国务院批准撤县设区。

第二,松江是浦江之首。

黄浦江是上海的母亲河。

松江境内黄浦江上游两岸纵深5公里、陆域约170多平方公里为水源保护区,位于车墩镇的得胜港取水口负担着市区70%的原水供应。

地处黄浦江水源保护区内的三镇一园区水系交织,地势平坦,林带交错,无工业污染,独具水净、土净、气净的江南水乡特有风光,其自然生态环境在上海境内十分难得。

第三,松江是沪上之巅。

松江是上海陆地范围内唯一有山体资源的地方,“松郡九峰”、“九峰三泖”闻名遐迩。

座落于佘山国家旅游度假区内的佘山、天马山是上海的制高点,海拔98米,佘山顶上有远东第一大教堂——佘山天主教堂。

小昆山是西晋著名的文学家陆机、陆云的故乡,前人有“玉出昆冈”的赞誉。

松江有着得天独厚的旅游资源。

3、行政区划

目前,成都市辖10镇4街道,九亭镇、泗泾镇、泖港镇、车墩镇、洞泾镇、叶榭镇、新桥镇、石湖荡镇、新浜镇、佘山镇。

街道办事处:

岳阳街道、中山街道、永丰街道、方松街道

4、远景规划

松江区未来的发展方向是成为上海这一国际大都市的重要组成部分之一。

到2020年,上海将基本实现国际经济、金融、贸易和航运中心这一战略目标。

届时的松江区,将是上海重要的制造基地、教育基地、研发基地和居住空间,与中心城区融为一体,具有鲜明的国际化特征和现代化特征。

制造基地,将是上海位于西部地带的高度密集的制造业产业区,并与青浦、

嘉定的制造业产业区联成一片,集聚具有

世界先进水平的IT产业、生物医药产业、汽车制造产业及纺织服装产业等。

教育基地,将是上海位于西部地带的以人文学科和制造业职业教育为特色的教育集聚区,将为松江区集聚更多的高层次人才、后备人才和消费人口。

研发基地,将与先进的制造基地、教育基地相配套,集聚众多大中型企业的研发机构以及一批研发型企业。

居住空间,与中心城区人口外移及制造业集聚互动,体现世界各个国际大都市的共同规律,人口居住将集中在中心城区的外围地带。

2020年,松江区的人口总规模将达到150万人,95%以上为城镇人口。

其中松江新城人口规模将达到100万人,成为名副其实的新兴的中等城市。

未来7年,是松江区大力推进工业向园区集中、人口向城镇集中、农业向规模经营集中,并为基本实现现代化而努力奋进的7年。

在2010年上海世博会、国际产业加速向中国转移,以及上海的工业化、城市化重心向郊区移动等积极因素的推动下,松江区将获得巨大的发展动力,迎来新一轮的发展高潮。

为实现松江区的新一轮发展,必须站在新起点,抓住新机遇,谋划新发展,再攀新高峰,构筑新的战略规划与行动计划。

5、交通区位

松江区、区政府依托交通区位条件,按照建设“长三角”机械制造业基地、绿色农副产品供应基地、劳动力供应基地、休闲观光后花园的目标,大力实施融入苏浙沪经济圈发展战略,已形成了宽领域、全方位对外开放的格局,与国外及沿海发达地区的经济联系越来越紧密。

二、松江区房地产市场概况1、整体供求走势

2010年4月房产新政出台后,5月房产市场成交惨淡,仅为23.8万方,整体成交量仅为四月的三成,为近五年来最低。

供需逆转严重,市场供需比从四月的1:

0.86变成1:

0.30,供大于求严重。

市场价格有着一定程度回落,主要是由于低价成交产品所占比例提高所致。

近一年上海普通公寓市场供求走势

20406080100120140160180万㎡0

500010000150002000025000

元/㎡

新政对市场带来的影响已日趋显著,成交量迅速萎缩,跌入五年来历史冰点,红五月已不在

中低端物业成交比例的提升拉低了市场整体均价

客户购买欲望低,连续两月市场供大于求,且供求比较大。

目前市场已出现价格松动。

2、土地市场

新政对松江大学城影响显著,开发商拿地明显谨慎,10年至今,松江大学城板块成交四块地块,其中2-6号地块在新政实施后成交。

比较2-6地块与2-4地块,整体容积率相当,整体价格降低2500左右,可见政策调控促使开发商降低对松江大学城板块的预期。

未来一年内松江仍会有土地供应,区域内未来两年市场竞争将趋于激烈。

松江新城东部板块供求关系一直较为平衡,区域内的价格亦保持稳定

松江区广富林2-4号

龙兴路R19-1号地块

龙兴路R19-2号地块

松江区广富林2-6号

新政后成交地块

上升阶段随着区域逐渐被市场认可,导入大量的投资客户,三湘四季花城、保利西子湾内房屋空置率极大。

新政颁布对区域内影响较大,供需逆转严重,市场去化缓慢,价格依旧未有回落。

区域内市场增幅远远大于上海整体市场增幅,价格存在被高估的可能

三、项目析分

本项目位于松洞泗泾镇砖桥板块,紧邻洞泾砖桥贸易城,市场庞大,创办于1996年,占地1000亩,建筑面积35万平方米,拥有各类经营商铺4640间、经营户3000户、23个经营市场,销售商品数千万

松江新城东部较上海价格比较

50001000015000200002500009.6

09.7

09.8

09.9

09.10

09.11

09.12

10.1

10.2

10.3

10.4

松江新城东部板块供求关系

200040006000800010000120001400016000

种。

十多年来,由于缺乏有效管理,市场逐步扩大后,无证无照经营泛滥,“三合一”等消防隐患严重,违法搭建成风,卫生环境差,交通秩序混乱是砖桥贸易城目前最为严重的问题,洞泾镇政府于去年专门成立了砖桥贸易城管理领导小组,并设立了贸易城管理办公室。

目前砖桥商贸城主要有洞泾砖桥贸易城、砖桥贸易城小商品批发市场、上海砖桥贸易城-五金,电器,灯具、砖桥贸易城熊伟百货批发、台湾名品批发市场、农贸副产品交易市场等组成。

四、项目介绍

世界酒店联盟总部基地项目简介

“世界酒店联盟总部基地”项目位于上海市松江区洞泾,总规划建筑面积100万㎡,计划总投资35多亿RMB。

首期项目建设用地290

亩，拟建成面积达48万㎡。

全部建成后将成为国家级、世界性的主题文化、商业物流、酒店会所、国际会展活动、电子商务、国际贸易等一体的大型综合性“世界酒店产业文化示范区”。

酒店公寓作为世界酒店联盟总部基地的一部分，规划为四星级公酒店公寓作为世界酒店联盟总部基地的一部分，寓酒店，多套，月竣工。

寓酒店，总建面约7万平方米600多套，计划于2010年10月竣工。

五、项目优劣势（SWOT）分析项目优劣势（SWOT）优势S：

1、位于砖桥商贸城内，商圈成熟2、市场内经营户众多，公寓租赁需求旺盛劣势W：

1、酒店市场尚未开张，空置率高，影响投资者信心2、位于砖桥商贸城最里侧，可视性差，交通不方便3、网上负面新闻多，区域商圈品牌形象差机会O：

1、政府重新改造砖桥商贸城，项目发展前景好威胁T：

1、商铺销售难度大2、国家房地产调控，酒店式公寓产品受影响最大六、目标群体分析目标群体分析1、目标客户群定位

（1）洞泾镇的原居民拆迁户。

（2）松江区及周边市县乡镇为主的消费群体。

（3）乡镇新生富贵一族。

（4）从事商贸活动且小有成就的外来人员。

（5）周边中小型企业业主。

（6）砖桥商贸城经营户2、购房影响因素分析交通是否便利、价格是否合理、优美的环境、优越的地理位置、居住周边的治安、物业管理、配套设施、住房质量3、目标客户群消费心里及行为分析

（1）外来投资客包括上海大市及周边市县及在上海多年打拼的外来人口的消费群体、从事销售及商贸领域且小有成就的外来人员、小公司、砖桥商贸城经营户业主。

其中一部分消费者对都市中心房价的承受能力有限，选择和购买都显得相对困难，因此价格不成为购买困难，郊区成了他们首选对象。

另一部分消费者为投资客，由于房产新政影响，转向商业地产投资。

（2）本地客户包括洞泾镇的原居民。

他们主要是处于本地业已熟悉的环境的眷恋和楼盘价格低的心理来购买的。

而本地的高薪者及小生意人，他们拥有相对较高的经济基础及稳定的收入，且有多余资金转向商业地产投资。

七、价格分析松江主流楼盘未定价的较多，楼盘区域性差价极大，项目所在地楼盘数量极少，尤其是同类型公寓更是空白，无可比性，所以在价格分布上较为模糊，针对此种情况，我们从区域的差异列举部分楼盘作以下

价格分析：

区域（公寓）项目名称公寓）单价范围绿地蔷薇九里16000户型类别房型为65㎡一房，90㎡两房和135㎡三房项目地址项目地址新城区保利西子湾14000小户型精装修产品，56平米一以房为主，装修标准为1000元松江区洞泾镇长兴路98弄洞泾镇海欣城5800房型为90㎡二房，104㎡三房砖桥铂金公馆500050-70产证）㎡（无沪松公路与砖桥路路口根据市场调研情况，针对以上数据建议项目均价5600元每平方。