某商品住宅小区交付使用管理办法.docx
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某商品住宅小区交付使用管理办法
物业公司
新
建
商
品
住
宅
小
区
交
付
标
准
及
使
用
管
理
办
法
编制日期:
年月日施行日期:
年月日
第一章编制依据………………………………………………..…3
第二章交付标准…………………………………………………..4
第三章单项工程验收标准…………………………………………6
第一部分主体结构工程验收………………………………………………6
第二部分住宅分户质量和功能检查标准…………………………………7
第三部分单元(单体)公共部分…………………………………………13
第四部分单体公共部分…………………..…………………………………15
第五部分公建配套工程……………………………………………………15
5-1室外排水工程………………………………………………………15
5-2行车道路和停车位..……………………………………………….15
5-3小区景观……..…………………………………………………….16
5-4绿化…………...……………………………………………………16
5-5水泵房………………………………………………………………17
5-6电梯.………..….……………………………………………………18
5-7消防设备.…..….……………………………………………………19
5-8弱电系统(有限电线、电话、网络).………….…………………20
5-9分质供水.………………………………………………………..…20
5-10游泳设备………………………………………………….21
5-11弱电智能化………………………………………………..21
5-12小区交通标识、标牌、指示系统……………………………23
5-13路灯…………………………………………………………………23
第四章检查表………..………………………………………………23
第五章使用管理办法.……………………………………………….38
第一章编制依据
1、《城市房地产开发经营管理条例》(1998年7月2日国务院令第248号发布)
2、《建筑工程质量管理条例》(2000年9月25日国务院令第293号发布)
3、《商品房销售管理办法》(2001年4月4日建设部第89号发布)
4、《城市房地产权属档案管理办法》(2001年8月29日建设部第101号发布)
5、《物业管理条例》(2003年11月24日国务院令393号发布)
6、《苏州市商品住宅交付使用管理办法》
7、《住宅工程质量分户验收管理规定》
第二章交付标准
(一)、所有建设项目均按规划和专业设计要求建成,合格并通过验收。
(二)、各单项(体)工程竣工验收合格且已备案。
卫生条件达到窗明几净场地清。
(三)、小区的公共服务设施、基础设施和配套工程均已完成,竣工验收合格并已取得配套证明投入使用意见,同时具备下列条件:
1、生活用水纳入城市自来水管网,不使用临时施工用水。
2、用电纳入城市供电网络,不使用临时施工用电。
3、雨水、污水纳入城市雨水、污水排放系统。
暂无条件的,经环保、水务部门同意后,应采取临时性过渡措施。
4、燃气管道纳入城市燃气管网。
确无条件的,应当完成室内燃气管道并落实燃气供应渠道。
5、电话通信、有线电视等端口敷设到户。
6、灯具安装完毕,照明条件符合标准。
面板安装完毕。
7、邮政信报箱按规定设置,符合通邮条件。
8、绿化工程建设完毕,绿地指标符合规划要求。
9、规划配建的人防工程需一并投入使用的,应当通过人防主管部门的验收。
10、小区与外围有效隔离,与城市道路之间有直达道路相联。
小区内部场地清洁,地面平整,道路符合通行条件。
分期建设的,交付工程与在建工程应当有明显有效的隔离设施,不得合用小区内部道路。
11、规划要求完成的管理用房、车库、商业、环卫等公共服务设施的配建,宜完成。
分期建设的,其规模应当满足居民入住的基本生活需要。
12、物业管理单位落实,物业管理配套设施符合规定,权属明晰。
13、生活垃圾已委托清运;小区内每单元生活垃圾桶安装到位,环境中果壳箱安装到位。
14、小区内的房屋幢号标识已上墙,指示、标识系统安装到位且齐全;小高层有层数标记,多层与小高层进户门都有户号标记。
15、小区已形成封闭,技防设施安装到位,验收合格并已具备投入使用条件。
(四)、分公司内部验收程序及验收资料完成。
验收表式详见第四章。
(五)、小区已完成综合备案手续并取得《商品住宅使用通知书》或取得备案表及两书:
《住宅使用说明书》、《住宅质量保证书》。
(六)、工程项目所在地政府规定的其他要求。
(七)、应向物管企业移交的下列资料已完成:
1、竣工总平图,单体建筑、结构、设备竣工图,配套设施、地下管网工程竣工图等竣工验收资料。
2、设施设备的安装、维护、保养等技术资料。
3、物管质量保修文件和物业使用说明文件。
4、物业管理所必须的其他资料。
(八)、上述工作完成时间应距离合同交房日期不少于45天。
第三章单项工程验收标准
第一部分主体结构检验标准
1-1地基基础的沉降变形不得超过《建筑地基基础设计规范》GB50007-2002的允许变形值,见下表;不得引起上部结构的开裂或相邻房屋的损坏;
建筑物的地基变形允许值
变形特征
平均值
最大值
沉降量(㎜)
150
—
砖砌承重结构
基础的局部倾斜
中、低压缩性土0.002
高压缩性土0.003
0.003
0.004
框架结构相邻柱基沉降差
(㎜)
中、低压缩性土0.002L
高压缩性土0.003L
0.003L
0.004L
整体倾斜
Hg≤24
0.004
0.005
24﹤Hg≤60
0.003
0.004
60﹤Hg≤100
0.002
0.0025
Hg﹥100
0.0015
0.002
沉降速率
(㎜/d)
验收标准(变形曲线逐步收敛且)
高层0.06
多层及以下0.10
0.08
0.12
稳定标准
高层0.01;多层0.04
注:
L为相邻柱基的中心距离(㎜);Hg为从室外地面算起的建筑物高度(m)。
1-2钢筋混凝土构件产生变形、裂缝,不得超过GB50010的规定值;
1-3砖石结构必须有足够的强度和刚度;不允许有明显裂缝;
1-4凡应抗震设防的房屋,必须符合GBJ11的有关规定;
第二部分住宅分户质量和功能检查标准(土建和水电)
土建部分
2-1房间几何尺寸和层高
2-1-1室内方正与垂直线偏差小于0.3%,且小于10mm;
2-1-2净高度为:
±15mm;
2-1-3楼板水平度:
≤5mm/2m;(指天棚);
2-2内墙面(天棚)
2-2-1表面平整清洁,阴阳角方正垂直,无明显抹纹,接槎平整,无空鼓开裂;批嵌平整光洁,强度符合规范要求,无脱皮掉灰现象;
2-2-2预留孔、洞、槽、管道等位置准确,尺寸正确、方正、整齐、光滑;
2-2-3立面垂直,允许偏差小于5mm,表面平整度允许偏差小于4mm;
2-2-4阴阳角垂直、方正、允许偏差小于4mm,检查每个面不少于3个点;
2-2-5天棚、墙表面无裂缝空鼓现象,经修补后应保持与原墙面色泽一致,无修补痕迹;
2-3、地坪
2-3-1细石混凝土、水泥砂浆地面
2-3-1-1地坪表面平整,光洁,水泥颜色色泽均匀;无开裂空鼓,不起砂;
2-3-1-2地坪表面平整度,2m靠尺和塞尺检查平整度允许偏差小于4mm;
2-3-1-3踢脚线上口平整顺直,高度一致,无空鼓开裂,与墙面结合牢固,上下接槎平整,分色清楚,检查每面不少于3个点;
2-3-2陶瓷锦砖、花岗岩、大理石地面
2-3-1-1面层与基层的粘结必须牢固,无松动、空鼓、脱落和裂缝、缺棱、掉角;
2-3-1-2地坪表面平整,块料表面色泽均匀、洁净无污染、线路顺直,平整度≦4mm;
2-3-1-3踢脚线上口平整顺直,高度一致,无空鼓开裂,与墙面结合牢固,上下接槎平整,分色清楚,检查每面不少于3个点;
2-4进户门
2-4-1安装位置、开启方向正确;
2-4-2门锁、拉手、插销、小五金、门碰头、门框内侧安装孔盖板等配件安装齐全;
2-4-3门扇开启灵活,不碰擦,无自开、自关、回弹现象;
2-4-4表面平整,(光洁)无雀丝、划痕、毛刺、锤印和缺、断角;
2-4-5门框与墙体间砂浆填嵌饱满均匀;框的正、侧面垂直,允许偏差小于3mm,框的对角线允许偏差小于6mm;框与扇,扇与扇搭接宽度为1.5~2.5mm,高低差小于2mm;
2-4-5框、扇有保护膜等防损伤措施;
2-5阳台
2-5-1室内外高差符合设计和规范要求,扣除面层外的构造层上表面高差≥50mm;
2-5-2地坪除符合楼地面地要求外,不倒泛水,无积水,无渗漏,无空鼓开裂;
2-5-3阳台栏杆高度符合设计和规范要求(不包括可踏面),多层及以下的临空栏杆高度≥1.05cm;中高层及以上的临空栏杆高度≥1.10cm;
2-5-4临空栏杆玻璃抗冲击性能检测合格,玻璃的刚度、强度、和安装牢固性达到规范要求;
2-5-5栏杆构建表面无明显损伤、凹凸,划痕;栏杆整齐一致,位置正确;阳台挂落线宽度一致,出底板高度一致;
2-5-6阳台墙面涂料无色差,阳台立管清洁无污染;
2-6卫生间、厨房间
2-6-1地面标高比其他房间地面低30mm以上;主管道穿过楼面处,应设置金属套管;
2-6-2防水层材料符合设计和规范要求;防水层材料与基层粘结牢固,无开裂破损、空鼓、起泡;泛水方向批向地漏,无积水防水层在立面上翻高度≥300mm;
2-6-3卫生间地面24小时盛水试验,以水覆盖满地面为准,达到不渗不漏;
2-6-4各出水管道灌水通球试验,每根管道试验2分钟,管道排水通畅无堵塞,管道无破损、渗漏水现象;管道口有盖帽;
2-6-5墙面刮糙平整清洁,纹路上下顺直,无裂缝、空鼓;
2-7铝合金门窗
2-7-1门窗安装牢固,安装位置符合设计要求;
2-7-2玻璃使用符合《建筑玻璃应用技术规程》JGJ113-2003第6.1.2条地规定;下列门窗必须使用安全玻璃:
1)、无框玻璃门,且厚度≥10mm;
2)、有框玻璃门面积≥0.5㎡;
3)、单块玻璃面积≥1.5㎡;
4)、沿街玻璃面积≥1.0㎡;
5)、7层及7层以上建筑物外开窗;
6)、玻璃底边离最终装饰面小于500mm的落地窗;
2-7-3门窗开启灵活,无倒翘,阻滞及反弹现象,五金配件安装齐全,位置正确;
2-7-4门窗框扇表面外观洁净,无划痕,碰伤,拉毛现象;
2-7-5滑槽内无垃圾,排水孔通畅;
2-7-6玻璃表面洁净,无明显划伤、气泡,双层玻璃夹层内无灰尘和水气;
2-7-7硅胶槽口顺直,槽口方向、宽度、深度符合设计要求,硅胶施放均匀边缘整齐,圆弧光滑;
2-7-8无渗水现象;
2-8外墙
2-8-1面砖饰面层
2-8-1-1面砖饰粘贴牢固;无空鼓、裂缝;
2-8-1-2表面应平整、洁净、色泽一致;接缝应平直、光滑,填嵌应连续、密实;滴水线(槽)顺直,流水坡向正确;
2-8-1-3外墙不应渗水;
2-8-2涂料饰面层
2-8-2-1墙面平整无空鼓开裂;
2-8-2-2涂饰均匀,粘结牢固;不得漏涂、透底、起皮和反锈;无明显色差,无接痕,表面洁净;
2-8-2-3外墙不应渗水;
2-9露台/屋面
2-9-1通用部分及细部构造
2-9-1-1各类房屋必须符合GBJ207中4.0.6条规定,排水畅通,无积水、不渗漏;
2-9-1-2平屋面应有隔热保温措施,三层以上房屋在公用部位应设置屋面检修孔;
2-9-1-4阳台和三层以上房屋的屋面应有组织排水;
2-9-1-5天沟、檐沟与屋面交接处增设空铺的附加层,空铺宽度不应200mm;天沟、檐沟卷材收头处应密封固定;
2-9-1-6立面防水卷材上翻高度不应小于250mm;
2-9-1-7突出屋面的结构为混凝土梁或墙时,卷材收头采用镀锌钢板压条或不锈钢压条钉压固定,钉距≤900mm,并用密封材料封闭严密;卷材表面有保护层;
2-9-1-8水落口杯埋设标高正确;周围500mm范围内的坡度不应小于5%;水落口杯与基层接触处应留20mm*20mm的凹槽,并用密封材料填嵌密实,不得渗漏;
2-9-1-9变形缝的防水构造:
变形缝内应填充聚苯乙烯泡沫,上部填放衬垫材料,并用防水卷材封盖至两侧砌体的上部;变形缝顶部应加扣混凝土或金属盖板,盖板接缝应用密封材料填嵌密实,不得渗漏;
2-9-1-10伸出屋面的管道根部500mm范围内,应用砂浆找平层抹出高30mm坡向四周的圆锥台;管道与基层交接处留设20mm*20mm的凹槽,槽内用密封材料填嵌密实;管道根部应做附加层,高度和宽度不小于300mm;附加层贴在管道上的高度不应小于300mm,附加层卷材应剪出切口,上下层切缝粘贴时错开,严密压盖;附加层及附加层收头处用金属箍箍紧在管道上,并密封材料封严;
2-9-2卷材防水
2-9-2-1防水卷材的搭接方向、方式、长度符合规范要求;
2-9-2-2卷材防水层与基层有一定的粘结力,表面平整,无明显积水(积水深度≤5mm);搭接缝应粘结牢固,密封严密,不得有皱褶、翘边、和鼓泡得缺陷;防水层的收头应与基层粘结牢固并固定牢固,缝口封严,不得翘边;
2-9-3刚性防水/卷材防水的细石混凝土保护层
2-9-3-1刚性防水层与山墙、女儿墙、楼梯间墙及突出屋面结构的交接处应留设15~20mm的分隔缝,并填嵌密封材料,上部铺贴防水卷材,离缝边每边不小于100mm,收头固定牢固,缝口封严;
2-9-3-2刚性防水层的分格缝间距不大于3m,缝宽12~30mm,分格缝内填嵌密封材料,上部铺贴防水卷材,离缝边每边不小于100mm;
2-9-3-3表面平整光洁,泛水坡度、方向正确,无明显积水,积水深度≤5mm;
水电部分
2-10室内给水工程
2-10-1水表安装水平、位置正确,水表两端接口牢固、无渗漏;
2-10-2给水阀门的位置准确,开关严密、灵活、无渗漏;
2-10-3管路试压15分钟内无压降,管道无渗漏;
2-10-4墙、地面暗埋水管处弹线标识位置准确,明显清晰;
2-11室内排水工程
2-11-1每户洁具留口位置准确,厨房、卫生间地漏高出地坪防水层面1.0~1.5cm;阳台地漏低于地表面(装饰完成面)0.5cm;水封高度≥50mm;
2-11-2检查口位置正确,清扫方便;
2-11-3灌水通球试验无堵塞、渗漏,排水通畅;
2-12空调冷凝水、雨落水管
2-12-1雨落水管按规范安装伸缩节,伸缩节安装高度应统一;
2-12-2管道支承件的间距应统一,立管φ75以上的支承件间距不大于2m;
2-12-3立管的垂直度偏差:
每5m不大于10mm,全高不大于30mm;
2-12-4雨落水管口与排水明沟中心、月亮弯中心三点成一线;
2-12-5所有管道不堵不漏,排水通畅;
2-13煤气管
2-13-1立管的垂直度,每5m以下不大于2mm;
2-13-2煤气管明敷,离墙面3.5~4cm;煤气管每层加管卡,安装位置准确牢固;
2-13-3管道安装完毕后应将接口和管壁清理干净,作防腐处理;
2-13-4密闭试验符合规范标准;
2-13-5管道涂刷黄颜色油漆,标识清晰;油漆涂刷均匀、光洁;
2-13-6煤气管的要求,还应结合工程所在地的具体标准;
2-14配电箱、开关、插座(含电视机、电话)
2-14-1用户箱内回路功能标识齐全、清晰、准确;(用纸打印后粘贴);
2-14-2线材色标合理,接线正确,左零右相,相线为红线,零线为兰线,接地线为绿黄双色线,接地联接紧密;
2-14-3开关、插座面板并列安装高差允许偏差0.5mm;每户内开关、插座的面板高差允许偏差5mm;面板的垂直度允许偏差0.5mm;
2-14-4绝缘测试符合要求,导线和导线及地间的绝缘电阻测定值必须大于0.5兆欧;
2-14-5通电测试,漏电开关短路保护、过载保护动作可靠;
2-15楼宇对讲、家庭安防、紧急报警
2-15-1门口呼叫住户(室内机)和门口机(主机)的通信联网功能必须运行正常;可视访客图像应清晰,无波动;
2-15-2门口呼叫住户(室内机)和管理员机功能运行正常;
2-15-3管理机与门口机的通信联网功能必须运行正常;
2-15-4电控锁密码开锁功能正常;
2-15-5在火警等紧急情况下电控锁的自动释放功能必须符合要求;
2-15-6市掉电后,备用电源应保证系统正常工作8小时以上;
2-15-7烟感、温感、燃气探测器、紧急求助报警装置等各控制器功能运行正常;
2-16独立汽车库
独立汽车库的各分项检查标准参照分户验收标准。
第三部分单元(单体)公共部分
3-1单元进户门
3-1-1安装位置、开启方向正确;
3-1-2门锁、拉手、插销、小五金、门碰头等配件安装齐全;
3-1-3门扇开启灵活,不碰擦,无自开、自关、回弹现象;
3-1-4表面平整,(光洁)无雀丝、划痕、毛刺、锤印和缺、断角;
3-1-5门框与墙体间砂浆填嵌饱满均匀;框的正、侧面垂直,允许偏差小于3mm,框的对角线允许偏差小于6mm;框与扇,扇与扇搭接宽度为1.5~2.5mm,高低差小于2mm;
3-1-6门口机(主机)和门口呼叫住户(室内机)的通信联网功能必须运行正常;
3-1-7电控锁密码开锁功能正常;
3-1-8一卡通开启门锁功能正常;
3-2集中电表箱
3-2-1电度表的回路功能标识齐全、清晰、准确;
3-2-2表箱门扇方正、平整,无变形;表面油漆均匀,光洁,无损伤,锈;
3-3楼梯间栏杆
3-3-1栏杆安装应牢固,无松动现象;杆件焊接处(拼接处)及表面应打磨平整、光滑,无毛刺;表面洁净,无油污等;
3-3-2楼梯梯段的栏杆高度(踏步阳角边沿处至扶手顶面的垂直距离)符合设计要求并应不低于0.9m,楼梯水平段栏杆的高度应不低于1.05m;垂直杆件的净距不大于0.11m;
3-3-3楼梯水平梯段或平台处的栏杆底部,应采取防止物体坠落伤人的安全措施;
3-4管道井门
3-4-1安装位置正确,牢固;开启方向正确;关闭时,框扇外表面与墙面基本平;
3-4-2门扇方正、平整,无变形;开启灵活,不碰擦;表面油漆均匀,光洁,无损伤,锈;
3-4-2框四周宜设盖缝条;盖缝条应与墙面平伏、顺直;
3-5地面
检查要求参照2-3;
3-6墙面、天棚
检查要求参照2-2;
3-7楼层标识
3-7-1小高层及高层宜设置楼层标识,标识安装位置合适、统一、醒目、牢固;
3-8照明、疏散标志
3-8-1照明灯具、疏散标志安装位置正确、牢固;开关、照明运行正常;
3-8-2市掉电后,小高层、高层的应急电源(蓄电池)功能正常;
3-9信包箱
3-9-1信箱号与室号一一对应;
3-9-2信包箱开关灵活、方便,无明显损伤、变形;表面洁净,无污染;
第四部分单体公共部分
4-1墙、地面
检查标准参考2-2、2-3、2-8等;
4-2室外斜坡
4-2-1坡度符合设计和规范要求;
4-2-2坡度应有防滑、防坠等的安全措施;
4-3室外散水坡
4-3-1表面平整、清洁,泛水披向外;分格缝、分隔缝处油膏填嵌饱满、密实;
4-3-2散水坡无下沉、开裂;
第五部分公建配套工程
5-1室外排水工程
5-1-1室外排水系统的标高、窨井(检查井)设置,管道坡度、管径必须符合规范及设计要求;窨井布置合理,出水口四周封闭紧密,粉刷符合要求;
5-1-2各类窨井盖完整无缺,无翘裂、断裂、变形,易于开启;
5-1-3管道应顺直且排水通畅;
5-1-4管路及窨井中无建筑垃圾;
5-2行车道路(混凝土、沥青面层)和停车位
5-2-1混凝土路面应无裂纹、脱皮、麻面和起砂、等缺陷,接缝高差不得大于2mm;
5-2-2混凝土路面的纵缝、横缝必须沿全长作通,纵缝和横缝必须贯通;分隔缝宜用防水油膏填嵌饱满、密实;
5-2-3表面洁净,无混凝土(砂浆)残浆、泥浆等污染现象;
5-2-3路基无下沉;路面无凹陷;路面的平整度符合允许偏差,3m直尺检查时允许偏差小于5mm;
5-2-4路面坡度符合设计允许偏差小于0.15%,无积水现象;路边出水口排水通畅,无堵塞,并与排水管道相通;
5-2-5植草砖铺设平整,无残缺,无积水现象;车位划分清晰,档车石和车位分布合理;
5-2-6房屋和入口处必须做室外道路,并与主干道相通;路面不应有积水、空鼓和断裂现象;
5-3小区景观
5-3-1小区内道路平整,陶板砖铺设整齐,无松翘,分界处,层次清晰,集水井分布合理,路面和绿地无积水现象;
5-3-2休闲娱乐设施完好,安装牢固,有相应安全措施/设施,并有告示牌;
5-3-4室外照明系统布局合理,便于控制管理;系统运行正常;绝缘测试符合规范标准;
5-4绿化
5-4-1绿化用水试压符合要求,给水口布局合理,无积水;水表及保护设施安装符合要求;
5-4-2栽植布置:
符合设计要求,放样偏差不得超过5%;
5-4-3土地平整及施肥:
表土块应小于2CM,排水坡恰当,无杂草根、茎,花坛施腐熟基肥;
5-4-4草坪:
满铺留缝间隙1—1.5CM,间铺、点铺草坪,大小一致、均匀,草块与土壤密结,平整;
5-4-5切草边:
线条清晰,平顺自然;
5-4-6花坛、草坪地高矮、密度符合设计要求,株行距均匀,种植深度恰当,根部实;
5-4-6定向及排列:
树木朝向的主要视线应丰满完整、生长好、姿态美;
5-4-7孤植树冠幅完整;林缘线、林冠线符合设计要求;
5-4-8垂直度、支撑、绕杆:
符合《规程》规定,材料、高度、方向及位置应整齐划一;
5-5水泵房
5-5-1建安部分:
5-5-1-1顶棚、墙面、地坪、门窗、门锁(参照单体检查标准);
5-5-1-2水泵四周排水沟及总排水沟合理通畅;
5-5-1-3噪音控制符合国家环保标准要求;
5-5-1-4日常照明安装符合要求;应急照明功能良好,位置合理;
5-5-2水箱
5-5-2-1内外爬梯、透气孔(帽)等附属设施齐全;
5-5-2-2水箱体及管道穿墙处无渗漏;
5-5-2-3水箱内外垃圾清理干净;
5-5-3电气控制柜
5-5-3-1安装牢固,便于操作和维修;
5-5-3-2电气控制柜内器件及配线符合规范,线路标识清楚,标牌规范;
5-5-3-3电气控制柜的各种控制功能正常;
5-5-3-4控制柜同室外的控制线接口有防短路保护装置,并且接线端子按一对一方式接线;
5-5-3-5控制柜前绝缘地毯完好;
5-5-3-6联合动负荷试车合格;
5-5-4水泵及电动机
5-5-4-1水泵电动机安装符合规范,启动和运行平稳,无异响;
5-5-4-2电动机和水泵运转时,各部件发热正常;
5-5-4-3电