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全国土地估价师资格考试大纲（2006年）

前 言

为了指导广大应考人员了解2006年全国土地估价师资格考试的内容和要求，全国土地估价师资格考试委员会决定编写《全国土地估计师资格考试大纲》，并由全国土地估价师资格考试办公室组织专家编写了《全国土地估价师资格考试大纲》（2006）。

   本大纲是对全国土地估价师资格考试内容的总规定，土地估价师资格考试以此为依据设计考卷和命题。

按照国家对考试的有关规定，本大纲根据考试目的和对土地估价师资格专业知识和水平的要求设置考试内容，改变过去根据考试科目和知识体系设置考试内容的做法。

   试题和标准答案依照考试大纲客观产生，不再以某一指定教材命题和制订标准答案。

因此，全国土地估价师资格考试委员会不再组织编写教材，也不指定教材。

应考人员应根据本大概的内容和要求自行学习和掌握有关知识。

   本大纲由十三部分主要内容及附录组成。

前十三部分主要内容包括土地基础知识、土地管理基础、地价理论、土地估价方法、土地估价实务、土地附着物及其他财产评估、税收、城市经济与城市规划、地产开发与工程造价、土地与房屋测绘、会计与统计、金融、土地估价行业管理。

附录包括有关法律、法规和规范性文件，技术规程和标准等。

大纲前十三部分为2006年全国土地估价师资格考试的基本内容，附录为客观大安的主要依据。

   本大纲分为考试目的、考试基本要求和考试范围。

其中，考试基本要求是对考试范围知识点的掌握程度的要求，具有指导意义，考试范围是考试内容的基本依据。

                          全国土地估价师资格考试委员会

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　二○○六年九月

第一部分   土地基础知识

一、土地概念

（一）考试目的

   测试应考人员对土地内涵、基本特征及类型的理解与掌握程度。

（二）考试基本要求

   掌握：

土地的基本定义，土地的主要特征。

   熟悉：

土地的功能。

   了解：

我国土地自愿的特点及其他学科对土地的定义。

   （三）考试范围

   1、土地的定义

（1）土地的基本定义

（2）其他学科对土地的定义

   2、土地的特征

（1）土地的自然特征

（2）土地的经济特征

   3、土地的功能

（1）人类生存的物质基础

（2）人类生产生活的场所

4、我国土地资源的特点

二、土地的分类

（一）考试目的

   测试应考人员对土地类别、不同类型土地特点的理解与掌握程度。

（二）考试基本要求

   掌握：

土地的基本类别及我国土地的分类。

   熟悉：

不同类别土地的特点。

   了解：

我国主要类别土地利用的方式。

   （三）考试范围

   1、土地的级别类别

（1）建设用地

（2）农用地（3）未利用地

   2、建设用地的特点

（1）承载性与非生态利用性

（2）土地利用逆转相对困难性（3）土地利用的集约性

   （4）区位选择的重要性（5）无限性与再生性（6）空间性与实体性

   3、建设用地的类别

（1）商服用地

   1）商业用地2）金融保险用地3）餐饮旅馆业用地4）其他商服用地

（2）工矿仓储用地

   1）工业用地2）采矿地3）仓储用地

   （3）公共设施用地

   1）公共基础设施用地2）瞻仰景观休闲用地

   （4）公共建筑用地

   1）机关团体用地2）教育用地3）科技设施用地4）文体用地

   5）医疗卫生用地6）慈善用地

   （5）住宅用地

   1）城镇单一住宅用地2）城镇混合住宅月地3）农村宅基地4）空闲宅基地

   （6）交通运输用地

   1）铁路用地2）公路用地3）民用机场用地4）港口码头用地5）管道运输用地6）街巷

   （7）水利设施用地

   1）水库水面2）水工建筑用地

（8）特殊用地

1）军事设施用地2）使领馆用地3）宗教用地4）监教场所用地5）墓葬地

   4、农用地的主要特征

   5、农用地的主要类别

（1）耕地

（2）园地（3）林地（4）牧草地（5）其他农用地

6、我国主要类别土地利用的方式

三、土地权利制度

（一）考试目的

   测试应考人员对土地权利制度的理解与掌握程度。

（二）考试基本要求

   掌握：

主要产地的概念及构成、土地所有权制度和土地使用权制度。

   熟悉：

土地制度的概念、土地他项权利制度。

   了解：

主要国家和地区的土地制度。

   （三）考试范围

   1、土地产权概念2、土地产权的构成

   3、土地制度概念

（1）土地制度的定义

（2）我国城市土地制度的构成与基本特征

   （3）我国农村土地制度的构成与基本特征

4、我国土地所有权制度

（1）土地所有权的含义

（2）国有土地所有权的权能及范围（3）基地土地所有权的职能及范围

   5、我国土地使用权制度

（1）土地使用权的含义

（2）国有土地使用权的种类及权能（3）集体土地使用权的权能

   6、土地他项权利制度

（1）土地抵押权的含义及抵押的范围

（2）土地租赁权的含义

   7、主要国家和地区的土地制度

（1）美国

（2）英国（3）德国（4）日本（5）中国香港（6）中国台湾

第二部分    土地管理

一、土地管理概念

（一）考试目的

   测试应考人员对土地管理基本概念、基本内容的理解与掌握程度。

（二）考试基本要求

   掌握：

土地管理的内涵，土地管理的目的、任务、主要内容。

   熟悉：

我国土地管理的性质、原则。

   了解：

土地管理与可持续发展的关系，新中国成立以来土地管理的演变历程。

   （三）考试范围

   1、土地管理的定义2、土地管理的目的3、土地管理的性质4、土地管理的职能5、土地管理的方法

   6、土地管理的任务

（1）依法维护土地权益

（2）保护土地资源（3）合理利用土地

（4）规范土地利用行为（5）健全土地管理制度

7、土地管理的原则

（1）依法管理原则

（2）统一管理原则

（3）维护社会主义土地公有制原则（4）充分合理利用和保护土地原则

   8、土地管理的主要内容

（1）土地法规与政策的制定

（2）地籍管理（3）土地规划和土地途管制（4）耕地保护

   （5）农地转用和土地征收征用（6）土地供应和市场管理（7）土地执法与监察

9、我国土地管理机构的设置

   10、土地管理与可持续发展的关系

   11、新中国成立以来我国土地管理的演变历程

（1）1949－1961，重要法律《农村人民公社工作条例》

（2）1962－1986年，重要法律《土地管理法》

   （3）1987－1990年，中国法律《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》

（4）1990年以后

二、地籍管理

（一）考试目的

   测试应考人员对地籍管理基本概念和内容体系的理解与掌握程度。

（二）考试基本要求

   掌握：

地籍的概念和分类，地籍管理的概念和原则，我国地籍管理的内容。

   熟悉：

地籍管理的任务，地籍档案管理的基本要求。

   了解：

我国地籍的产生和历史发展。

   （三）考试范围

   1、地籍概念

   2、地籍分类

（1）按功能分类

   1）税收地籍2）产权地籍3）多用途地籍（现代地籍）

（2）按建立时序分类

   1）初始地籍2）日常地籍

   （3）按所记载的对象分类

   1）城镇地籍2）农村地籍

   （4）按表现形式分类

   1）常规地籍2）数字地籍

   3、地籍管理概念

（1）地籍管理的定义

（2）地籍管理的核心

   4、地籍管理原则

（1）必须有国家制度体系作保障

（2）保证地籍资料的连续性、系统性和现势性

   （3）保证地籍资料的可靠性和精确性（4）保证地籍资料的概括性和完整性

   5、我国地籍管理的内容

（1）土地调查

   1）土地利用现状调查2）地籍调查3）土地条件调查

（2）土地登记

   1）土地登记的类型2）土地登记的程序3）土地他项权利登记的内容及特点

   4）土地登记代理的概念及有关要求

   （3）土地等级信息公开查询（4）土地权利制度建设

   （5）权属争议调处

   1）土地权属争议的种类2）土地权属争议调处的受理范围和管辖3）土地权属争议调处的程序

   （6）土地利用动态遥感监测

   （7）土地统计

   1）土地统计概念2）土地统计的对象3）土地统计的任务

   （8）地籍信息系统管理

   6、地籍管理的任务

   7、地籍档案管理的基本要求

8、我国地籍的产生和历史发展

三、土地规划管理

（一）考试目的

   测试应考人员对土地规划管理的概念和内容的理解与掌握程度。

（二）考试基本要求

   掌握：

土地用途管制及土地利用总体规划的概念、目的、作用和内容。

   熟悉：

土地利用专项规划及土地利用详细规划的概念和内容。

   了解：

其他土地专项规划的概念和内容，土地规划与其他规划的关系。

   （三）考试范围

   1、土地规划的概念

   2、土地规划的作用

（1）控制作用

（2）协调作用（3）组织和监督

   3、影响土地利用的因素

（1）自然因素

（2）经济因素（3）制度因素

   4、土地可持续利用的准则

（1）生产性准则

（2）保护性准则（3）社会可接受性准则

   （4）安全性准则（5）经济可行性准则

   5、土地用途管制制度的概念

   6、土地用途管制的作用和意义

   7、土地用途管制的内容

（1）按用途对土地进行分类

（2）土地利用总体规划规定土地用途

（3）土地登记注明土地用途（4）土地用途变更实行审批

   （5）对不按照规定的土地用途使用土地的行为进行处罚

   8、土地利用总体规划的概念

   9、土地利用总体规划的意义

   10、土地利用总体规划编制原则

（1）严重保护基本农田，控制非农业建设占用农用地

（2）提高土地利用率

   （3）统筹安排各类、各区域用地（4）保护和改善生态环境，保障土地的可持续利用

   （5）占用耕地与开发复垦补充耕地向平衡

   11、土地利用总体规划的内容

（1）确定区域内土地利用规划目标和土地利用基本方针

（2）确定土地利用结构和各行业用地指标

   （3）进行土地利用空间布局（4）划分土地利用区并规定土地用途和使用规则

   （5）将土地利用总体规划的主要规划控制指标按行政辖区进行分解

   （6）制定规划管理保障政策和实施措施

   12、土地利用总体规划编制程序

（1）准备阶段

（2）调研阶段（3）编制和调整方案阶段（4）规划审批和公布实施阶段

   13、土地利用总体规划的评审、报批、修改

（1）土地利用总体规划评审的内容

（2）土地利用总体规划的审批程序和权限

   （3）土地利用总体规划的修改权限

   14、土地利用专项规划

（1）土地利用专项规划的概念

（2）土地利用专项规划的特点（3）土地利用专项规划的类型

   15、土地利用详细规划

（1）土地利用详细规划的概念

（2）土地利用详细规划的类型

   16、土地利用规划实施与管理的途径

（1）编制与事实土地利用计划

（2）建设实施规划的领导责任制（3）实行规划公告制度

   （4）建立建设项目月地的规划审查制度（5）加强对城市和村镇规划中建设用地规模的审核

   （6）严格土地利用规划的修改（7）强化土地利用规划实施的监察管理

   17、土地规划与其他规划的关系

   18、土地利用计划

（1）土地利用计划的概念

（2）土地利用计划编制的主要内容

（3）土地利用年度计划编制的任务与管理措施

四、耕地保护与土地整理管理

（一）考试目的

   测试应考人员对耕地保护与土地整理基本概念、基本内容的理解与掌握程度。

（二）考试基本要求

   掌握：

耕地保护与土地整理的内涵、基本内容。

   熟悉：

基本农田保护、耕地占补平衡、土地整理的基本要求

   了解：

我国耕地保护、土地整理的发展历史及现状

   （三）考试范围

   1、耕地保护的重要性

（1）耕地保护关系到国家粮食安全

（2）耕地保护事关我国经济社会可持续发展

   （3）耕地保护事关我国社会稳定（4）耕地保护对生态环境保护具有重要作用

   2、耕地保护的责任目标考试制度

   3、耕地保护管理的重要内容

   4、基本农田保护

（1）基本农田概念

（2）基本农田保护概念（3）基本农田保护区概念

   （4）基本农田保护区划定的原则（5）基本农田保护区划定的程序

   5、耕地占补平衡

（1）耕地占补平衡的含义

（2）耕地占补平衡有关制度的内容

   （3）耕地占补平衡中补充耕地数量按等级折算的内容

   6、土地管理

（1）土地整理概念

（2）土地整理的类别

   （3）我国现阶段土地整理的重要内容（4）我国土地整理的发展历程及现状

7、土地复垦概念

五、农用地转用与征地管理

（一）考试目的

   测试应考人员对农用地转用与征地管理知识的理解与掌握程度。

（二）考试基本要求

   掌握：

农用地转用与征地管理的内涵、基本内容。

   熟悉：

农用地转用的依据、条件、批准权限，征地安置补偿的内容和基本要求。

   了解：

我们征地改革的方向与目标。

   （三）考试范围

   1、农用地转用概念

   2、农用地转用的依据

（1）土地利用总体规划

（2）土地利用年度计划（3）建设用地供应政策

   3、农用地转用的批准权限

（1）国务院的批准权限

（2）省级人民政府的批准权限

   4、农用地转用的审批程序

   5、土地征收和征用概念

   6、征地行为的特征

（1）政府行为

（2）补偿性（3）强制性（4）权属转移性（5）必须依法批准（6）征地行为的公开性

   7、土地征收补偿和安置的内容

（1）土地补偿费

（2）安置补助费（3）青苗和地上附着物的补偿费（4）土地征收补偿费的支付和管理

   8、土地征收方案的编制与审核

   9、土地征收程序

（1）拟定土地征收方案

（2）审查报批和公告（3）制定补偿和安置方案（4）组织实施

六、建设用地供应管理

（一）考试目的

   测试应考人员对建设用地供应管理知识的理解与掌握程度。

（二）考试基本要求

 掌握：

建设用地供应管理概念，国有建设用地供应管理的方式、程序、基本条件、报批管理和法律文书。

  熟悉：

国有建设用地供应的标准，农村集体建设用地供应范围。

  了解：

乡（镇）建设用地供应审批内容及基本程序。

   （三）考试范围

   1、建设用地供应概念

   2、国有建设用地划拨供应

（1）划拨供应概念

（2）划拨供应的条件

   3、国有建设用地出让供应

（1）国有土地使用权出让概念

   1）出让主体2）出让客体3）出让年限

（2）国有土地使用权出让的方式

   1）协议出让2）招标出让3）拍卖出让4）挂牌出让

   4、国有建设用地供应的基本条件

（1）符合规划

（2）符合国家的土地供应政策（3）符合建设用地标准和集约利用的要求

   （4）划拨方式供地必须符合法定的划拨用地条件（5）新增建设用地符合农用地转用和征收条件

   5、国有建设用地供地标准

   6、国家建设用地审查报批管理

（1）用地预申请

（2）用地申请（3）农用地转用方案（4）征收土地方案（5）征收土地方案

   （6）建设项目用地呈报说明书

   7、国有建设用地供地程序

   8、国有建设用地供应法律文书的主要内容

（1）土地有偿使用合同的主要内容

（2）《建设用地批准书》的主要内容

   （3）《国家土地划拨决定书》的主要内容

   9、农村集体建设用地供应范围

（1）兴办乡镇企业使用本集体经济组织所有的土地

（2）农村村民建住宅使用本集体所有的土地

   （3）乡（镇）村公共设施和公益事业建设使用农民集体所有的土地

10、乡（镇）建设用地供应审批内容及基本程序

七、土地市场交易与监管

（一）考试目的

   测试应考人员对土地市场交易与监管知识的理解与掌握程度。

（二）考试基本要求

   掌握：

土地市场概念、特点、分类，监管调控的内容，土地使用权转让概念和内容，土地使用权抵押概念和条件。

   熟悉：

土地市场的功能、运行机制，土地使用权租赁的概念。

   了解：

我国土地市场现状与发展过程。

   （三）考试范围

   1、土地市场概念

（1）狭义的土地市场

（2）广义的土地市场。

（3）土地使臣的主体和客体

   2、土地市场的特点

   3、土地市场的分类

   4、土地市场的功能

   5、土地市场的运行机制

   6、我国土地市场的现状

   7、土地市场管理的内容

（1）土地市场的宏观管理

（2）土地市场的微观管理

   8、土地市场的供需调控

（1）土地市场供需调控的意义

（2）土地市场供需调控的原则

   （3）土地市场供需调控的主要内容（4）土地市场供需调控的措施

   9、土地使用权转让

（1）土地使用权转让的概念

（2）土地使用权转让的条件

   （3）土地使用权转让的方式

   1）土地使用权出售2）土地使用权交换3）土地使用权赠与

   10、土地使用权抵押的概念和条件11、土地使用权租赁的概念12、我国土地市场的发展过程

八、地价管理

（一）考试目的

   测试应考人员对地价管理知识的理解与掌握程度。

（二）考试基本要求

   掌握：

地价管理的目的、措施、内容，城镇基准地价与标定地价。

   熟悉：

城市地价动态监测，土地估价行业行政管理。

   了解：

我国土地价格管理发展历程。

   （三）考试范围

   1、地价管理的目的

   2、地价管理的措施

（1）提供地价信息

（2）制定地价标准（3）宏观调控地价水平（4）监管土地估价行业

   3、地价管理的内容

（1）公布基准地价、标定地价

（2）建立土地价格评估制度

   （3）制定协议出让国有土地使用权最低限价（4）建立土家交易价格申报制度

   （5）政府行使优先购买权

   4、城镇基准地价与标定地价

（1）基准地价概念

（2）基准地价的作用（3）基准地价的表现形式（4）制定地价的概念与作用

   5、城市地价动态监测

（1）城市地价动态监测概念

（2）城市地价动态监测的目的与作用

   （3）城市地价动态监测的基本程序（4）地价监测点设立及信息采集的基本要求

   6、土地估价行业行政管理

（1）土地估计行业行政管理的主要规章制度

（2）土地评估机构和从业人员的执业情况监管

   （3）土地估价师资格考试与认证（4）指导和监督土地估价行业协会工作

7、我国土地价格管理发展历程

九、土地执法监察

（一）考试目的

   测试应考人员对土地执法监察知识的理解与掌握程度。

（二）考试基本要求

   掌握：

土地执法监察的内涵，土地违法行为及处罚。

   熟悉：

土地执法监察的内容。

   了解：

土地执法监察的意义。

   （三）考试范围

1、土地执法监察的内涵

   2、土地违法行为及处罚

（1）非法转让土地

（2）破坏耕地（3）非法占用土地（4）农村村民非法占用土地建住宅

   （5）非法批地（6）其他违法行为

   3、土地执法监察的内容

4、土地执法监察的意义

第三部分   地价理论

  土地价格概念

（一）考试目的

   测试应考人员对土地价格理论的基本内涵、基本特征及类型的理解与掌握程度。

（二）考试基本要求

   掌握：

土地价格的定义，土地价格主要特征和我国土地价格的内涵。

   掌握：

不同分类方式下的土地类别，我国土地价格的主要类型及土地价格的影响因素。

   了解：

我国土地价格理论的发展历史。

   （三）考试范围

   1、土地价格概念

（1）土地价格的内涵与外延

（2）我国土地价格的形式

   2、土地价格的主要特征

（1）土地价格是权益价格

（2）土地价格不由生产成本决定（3）土地价格主要由土地需求决定

   （4）土地价格呈上升趋势（5）土地价格具有明显的地域性

   3、土地价格的类型

（1）按土地权利分类：

土地所有权价格、使用权价格、租赁权价格、抵押权价格和其他他项权利价格

（2）按土地价格形成方式分为：

交易价格、理论价格、评估价格等

   （3）按政府管理手段分为：

申报地价、公告（示）地价等

   （4）按土地价格表示方法分为：

土地总价格、单位面积价格、楼面地价等

   （5）按土地的存在形态分为：

生地价格、熟地价格、毛地价格、净地价格

   6）按土地交易的方式分为：

拍卖价格、招标价格、协议价格、挂牌价格

   （7）按土地价格使用目的分为：

买卖价格、租赁价格、抵押价格、课税价格、征地价格等

   （8）其他一些划分方法形成的土地价格

   4、地价影响因素

（1）主要地价影响因素

（2）地价影响因素的作用规律（3）不同用途地价影响因素的特点

   5、我国土地价格的主要类型

   6、我国土地价格理论的发展历史

 地租理论

（一）考试目的

   测试应考人员对地租理论的理解与掌握程度。

（二）考试基本要求

   掌握：

地租的定义，地租与地价的关系，我国土地价格的内涵。

   熟悉：

马克思主要地租理论，新古典城市地租理论。

   了解：

地租理论在土地估价中的应用。

   （三）考试范围

   1、地租概念

   2、马克思地租理论

（1）级差地租

（2）绝对地租（3）垄断地租（4）矿山地租5）建筑地段地租

   3、新古典城市地租理论4、地租与地价的关系5、地租理论在土地估价中的应用

一、区位理论

（一）考试目的

   测试应考人员对区位理论的理解与掌握程度。

（二）考试基本要求

   掌握：

区位概念，区位的影响因素。

   熟悉：

几种主要的区位论。

了解：

区位理论在土地估价中的作用。

（三）考试范围

   1、区位概念

（1）区位的定义

（2）区位的实质

   2、区位的影响因素