融资计划书芜湖镜湖建投融资项目说明书.docx
《融资计划书芜湖镜湖建投融资项目说明书.docx》由会员分享，可在线阅读，更多相关《融资计划书芜湖镜湖建投融资项目说明书.docx（16页珍藏版）》请在冰豆网上搜索。
融资计划书芜湖镜湖建投融资项目说明书
融资项目说明书
芜湖市镜湖建设投资有限公司
一三年三月二十八日二0
一镜湖区的基本情况
二镜湖区的产业发展
三借款人情况简介
四项目概况
五、项目建设总投资估算及资金用途
六、项目资金筹措及偿还融资款能力分析
七、社会效益
一、镜湖区的基本区情
镜湖区是芜湖市的中心城区，是芜湖的政治、经济、文化中心和历史母城。
现区域面积121．4平方公里，辖12个街道办事处，60个社区居委会，12个村委会，常住人口约60万。
芜湖是长江中下游的交通枢纽城市，是长江溯江而上最后一个深水良港。
滚滚长江东逝水，到了芜湖却掉头向北，所以历史上又把长江右侧的芜湖称为“江东”。
镜湖区位处“江东”，水陆交通发达，到南京、合肥只有一个小时车距，呈金三角之势。
到九华山、黄山也只有2—3小时车距，是皖南地区的门户，自古为兵家和商家必争之地。
镜湖区自然风景秀丽，长江、青弋江两江环抱，赭山、镜湖镶嵌其中，素有“江南三分秀，两分在镜湖”的美誉，是宁汉之间一座魅力四射的滨江山水园林城区。
十一五以来，镜湖区立足自身优势，服务于芜湖及皖江工业经济和社会的发展，全力打造区域现代服务业核心区、环境优美的滨江山水园林城区和社会事业发达的和谐文明城区。
经济快速发展，民生持续改善，各项主要指标位居安徽省城区第一方阵。
被先后命名为安徽省城市商贸服务业发展示范区、都市休闲旅游示范区、服务业综合改革示范区和金融、总部经济集聚区。
荣获全国平安建设先进区、全国和谐社区建设示范区、全国社区服务先进单位、全国养老社会
年完成地区生产总值化服务示范区等一系列殊荣。
2012亿20%；全社会固定资产投资210.6297.6亿元，同比增长；增长25%；增长35%社会消费品零售总额203.75亿元，元，亿元，；利用内资187.64财政收入44.39亿元，增长34.5%2012至万美元，增长30%。
58.3%增长；利用外资74879733.1以上，56%年末，三产占全区生产总值比重接近82%，占全市辐射影响整个皖江、区级排名第一，在安徽省区县排名第四、皖南地区。
二、镜湖区的产业发展在中国传统老城区里，镜湖区既有代表性，也有特殊性。
居江东之滨，依皖江腹地，远接上海辐射，近受江浙带动，商业自古至今持续昌盛。
近几年来，紧抓“皖江城市带承接产业转移示范区”建设契机，全力打造皖江区域商贸中心、休闲旅游中心、文化中心、金融中心、总部经济中心，充分盘活老城区48平方公里存量资源，在没有新增建设用地的情况下，经济快速发展，2012年财政收入是2010年的2倍，GDP年均增长16.5%。
2012年，全区累计实现财政总收入380053万元，同比增长15.05%。
其中，实现地方财政收入241275万元，同比增长25.81%；实现中央级收入138778万元，同比增长0.16%。
财政收入总量继续位居全市四县四区之首。
三、借款人情况简介
年，系镜湖区国资委2003芜湖市镜湖建设投资有限公司成立于10亿元。
出资的国有独资公司，注册资本为人民币17人，大专学历人，其中本科及以上学历公司现有员工4118人。
人，初级职称人，专科及以下学历5人；其中有中级职称1114公司设总经理一名、副总经理二名、设三部二室，分别为办公室（下设档案室）、资产运营部、项目管理部和财务部（下设结算室）、融资办。
（一）、公司主要工作职能
作为政府性投资项目的投融资主体，通过多渠道筹融资金的方式，保障全区城市公益配套设施建设投资，安置房工程建设投资、拆
（二）、负迁资金的正常运转，并对各项建设资金进行调配和监管；（三）、收责区重点项目土地出让挂牌，规划方案报批等前期工作；运并对已有资产进行有效管理、购区国资委授权范围内的国有资产，作，保证资产安全、完整，实现保值、增值。
近年来，在镜湖区区委、区政府的正确指导下，公司以大建设、
大发展为统领，紧紧围绕“城市大建设、经济大发展、环境大变化、坚持以融集资金、增强公司经济实力为重百姓得实惠”的发展目标，为加速镜湖区发在拓宽融资渠道和强化管理服务上谋求新突破，点，展做出应有贡献。
（二）、财务状况。
1、2012年末资产总额1386293.81万元，负债总额；资产负债结构合理；50.35%万元，资产负债率697950.97．
2、流动资产总额1340774.05万元其中：
存货1036011.86万元，流动负债总额669174.36万元，流动比率200.36%；速动比率45.5%，资产的流动性好，变现能力强；
3、2012年末实现收入40102.54万元，净利润总额35518.23万元，利润率为88%，盈利能力在行业内较好。
2011年期末贷款余额65913.16万元，其中：
流动资金贷款10818.57万元，长期借款55094.59万元，期末财务费用支出-14467.11万元；2012年期末贷款余额55091.48万元，其中：
流动资金贷26314.87万元，长期借款28776.61万元，期末财务费用支出1552.83元，无不良信用记录，信用状况良好。
、融资需求（三）目前该公司现有成熟项目资源，根据该公司提出的融资需求，通过对该公司现有资产负债状况、公司经营状况、项目实施状况和公司战略发展规划等情况的调查了解，初步认定该公司符合出投资方标准，因此我公司拟该公司作出可行性融资方案。
本次融资产品方式为委托贷款人民币：
5亿左右，期限2-3年。
（四）担保方式
根据目前该公司资产结构状况和实际经营情况，主要考虑到投资方资金安全性采取抵押担保方式，实现抵押担保的方式有：
1）芜湖市建设投资有限公司提供连带责任担保。
（芜湖市建投主体信用评级2A，注册资本金20亿，截至2010年12月31日，公司总资产487.27亿元，股东权益（不含少数股东权益）236.33亿元。
2010年实现主营业务收入109.99亿元，净利润（不含少数股东收益））71.26亿元。
2）镜湖区财政局担保。
（五）、融资成本议价
根据出资方提出的融资价格，通过和融资方的议价。
三、项目概况
1、项目名称：
芜湖市镜湖区荆山租赁、安置、保障小区项目（一期、二期、三期）
2、建设地址：
芜湖市镜湖区荆山街道，紧邻规划中的城市主干道利民东路，西侧为规划中的三环路。
青弋江与荆山河两条水系环绕四周，总用地面积37.37公顷。
3、承办单位：
根据《芜湖市市区拆迁安置房管理办法》，该项目由政府委托芜湖市镜湖建设投资有限公司负责拆迁、安置房、公共租赁房、保障房建设的统一实施工作。
、项目建设内容与投资规模：
4．
项目一期---规划总建筑面积716996.9平方米，其中：
（1）住宅
总建筑面积532099.99平方米，共5003户，规划人口16010人（按3.2人/户计算），其中配建廉租房面积46576.32平方米，共956户，占住宅总建筑面积的8.75%；
（2）公建
总建筑面积63688.22平方米，其中街道办事处3927平方米，小学16138.23平方米，幼儿园3515.5平方米，初中12330.82平方米，社区文化中心1520.58平方米，菜场5010.42平方米，商业13158.6平方米，社区居委会1594.08平方米，便民超市6492.99平方米；
（3）地下车库
总建筑面积137903.3平方米，其中地下自行车车库15845.25平方米，地下汽车库122058.05平方米，可设机动车位4251个和非机动车位12256个；
（4）配套设施
小区道路总长2501.4米，宽12米，总绿化面积102965.6平方米，绿化率达45.2%，其中廉租房配套道路长213.74米，宽12米，绿化面积8798.41平方米。
（5）投资规模建设总投资估算为215272.51万元，所需资金拟由政府财政资金解决。
荆山项目二期建设和投资规模
）、建设规模1（．
本工程总用地8.29公顷，本次可研范围涉及1—10号楼工程和幼儿园、居委会配套工程，10幢住宅楼，16个单元组成。
地上建筑由6单元34层高层住宅、9单元30层高层住宅、1单元25层高层住宅和2幢3层公建组成。
地上建筑以居住为主，地下室以停车为主。
共2884户，可居住9229人。
总建筑面积251209㎡，其中记容地上建筑面积199109㎡，不记容建筑面积为52100㎡。
（2）、投资规模
工程项目所涉及的拆迁工作及建设工期按照2年，总投资为60631.36万元。
荆山三期项目建设和投资规模
（1）、建设规模
本工程用地3.28公顷，地上建筑由4幢34层高层住宅和2幢30层高层住宅组成。
地上建筑以居住为主，地下室以停车为主。
共1176户，可居住3764人。
总建筑面积：
83805㎡，其中记容地上建筑面积60875㎡，不记容建筑面积为22929㎡。
（2）、投资规模
万元年，总投资为34834.953工程项目所涉及的拆迁工作及建设工期按照二、项目建设总投资估算及资金用途
1、项目一期建设总投资215272.51万元，主要由建安工程费、工程建设其他费用、预备费构成。
（1）、建安工程费
建安工程费包括建筑工程和室外工程费用，估算方法采用单位建筑工程投资估算法，建设工程的估算内容包括：
建设工程和装饰工程，建筑物内的供水、卫生洁具、电力、电信和各种管道；设备基础；为施工而进行的场地平整，施工临时用水、电、路和施工完成后的场地万元。
196920.54清理等费用。
所需建安工程费用为
（2）、工程建设其他费用估算
主要包括规划设计费、地质勘察费、工程设计费、图纸审察费、招投标代理费、工程监理费、施工期噪音污染费、临建工程费、办公用品购置费、交通费、工程保险费、建设单位管理费、可行性研究费、项目评估费。
经估算，本项目工程建设其他费用合计为8100.91万元。
（3）、基本预备费
基本预备费是指工程建设不可预见的费用，可按建安工程费和工程建设其他费用之和乘以基本预备费率，本项目费率取5%。
经估算，本项目基本预备费为10251.06万元。
建设投资估算表
估算价值（万元）序号工程或费用名称单价单位数量金额（万元）
一、建筑安装工程费
133025.00元12500/M2住宅532099.99
12737.6420002元/M263688.22公建34475.83元/M23地下车库2500137903.3
16682.07元室外配套4
280/M2595788.21
196920.54
第一部分工程费用合计
二工程建设其他费用
规划设计费/万元公顷25.7830.941.21
地质勘察费/1万元公顷25.7825.782
工程设计费32363.051.20%196920.54
图纸审察费295.38196920.540.15%4
招投标代理费5
590.76
196920.54
0.30%6建设工程监理1.00%196920.54
1969.21
30.00施工期噪音污染300712.00300临建工程/M28400
2.40201200办公用品购置9
5.001020交通2500
11工程保险393.840.20%196920.54
12建设单位管理2363.051.2%
13前期工作15.00
144.50项目评估
第二部分费用合8100.91
工程预备10251.06
3.1基本预备10251.06
5%
0.000%3.2涨价预备建设投资合215272.51
工程总投215272.51
2、项目二期本工程估算编制内容主要包括芜湖市镜湖区荆山二期公共租赁住房项目工程建设及拆迁工程。
工程总投资为60631.36万元，其中：
（1）、第一部分工程前期费用：
该费用包含征地拆迁费用、五通一平费用、勘测设计费用、项目论证费用和工程定额测定费等费用。
各费用标准及数量详见下表。
前期工程费用构成估算表
序号项目计算依据金额
15272.51征地拆迁费补偿费2683.5征用土地268.35亩，按10万元土地费用1.1/亩计算12589㎡拆迁面积约31472.51.2拆迁补偿费用74.24㎡计算/五通一平费按土地面积以10元2
34.27项目论证、策划、可行性研究费3按建安工程费的0.1%估算
102.804勘察设计费估算0.3%按建安工程费的27.41
按建安工程费的5
工程定额测定费估算0.08%
合计15511.21
）、第二部工程费：
2（．
该费用包含建筑工程安装费用和基础配套工程费用两部分组成。
详见下表。
序单）
面）
值（万元
37070.28工程费
34265.00
建筑安装工程
土140140000桩2165.8282905.6建安费用（地上325884.1130199109.0建安费用（地下47815.015052100.02805.2基础配套工程费27,075.3630181.23绿化工30,601.77道路广场工2428.42140
82905.62
3
16.58
2
环卫设4电气照明及设备安414.5582905.6通风设备及安541.482905.66弱电设备及安124.3182905.6消防设施设7455.982905.658电梯设4813万9供水设备费331.6482905.610电增容费248.782905.63011小区监控及门禁系统182.3982905.6222（3）、第三部分行政事业性收费
该费用主要基础设施配套费、监理管理费、消防费和其他费用组成。
详见下表。
序号项目单价（元/㎡）
面积（㎡）
估算价值（万元）
1基础设施配套费5082905.62414.53
66.3282905.6228墙改基金
16.58规划技术服务费3282905.62
16.58白蚁防治费2482905.62
8.2982905.62审图费15
9.1282905.621.1防雷检测费6
8.29选址测绘单体放线费1
782905.62
60按造价计算8监理费用4.1582905.620.5档案整理费9
12.441.5散装水泥基金1082905.62
24.87渣土费82905.62311
8.29182905.6212环评费82.9182905.6210数字电视13
922.88元煤气统筹费143200/户2884
8.29消防验收82905.62115
11.61
82905.621.4房屋测绘费1617管网测试8.682905.62
71.30
1746.44行政事业性收
（4）、第四部分预备费
上述三项费用的5%计算为预备费，需预备费2716.40万元。
（5）、第五部分费用
建设期贷款利息：
3172.5万元
（6）、第六部分费用管理费用：
414.53万元。
（7）、上述各项费用总量为60631.36。
3、项目三期本工程估算编制内容主要包括镜湖区荆山公租房工程建设及拆迁工程。
工程总投资为34834.95万元，其中：
（.1）、第一部分基建费：
荆山安置区三期总建设为83805.2平米，其中基建费按照2100元/平米，地上需总建设费用为17599.09万元；本安置区地下室为19226.4平米，按每平米2300元基建费测算，需建设资金为4422.07万元。
（2）、第二部分拆迁及货币补偿费：
荆山安置区三期安置的居民对象为82户，按照每户130平米计算，拆迁房屋面积为10660平米，按照4000元/平米货币补偿计算，需拆迁安置资金为4264万元。
（3）、第三部分其他费用（含配套工程费、土地征地费用等）：
配套工程费：
每平方米安置房建设概算=建安成本+安置房占地成本+分摊的公共投资及工程管理费用。
分摊的公共配套费用按总基建费8%测算；安置用地地块土地征用费用为10万/亩，补偿费用按照5万/亩；上述几项供需费用3276.69万元
（4）、第四部分预备费
上述三项费用的5%计算为预备费，需预备费1478.1万元。
10.1.5建设期贷款利息：
3795万元
三、项目资金筹措及偿还融资款能力分析
、资金融资方案1．
建设资金不足部分拟向银行项目建设资金主要由政府财政资金解决，万元期限三年、利率拟为基准利率上浮不超过融资50000-100000。
芜湖市建设投资有限公司为上述融资提供连带责任担保，或镜10%湖区财政局担保。
、偿还融资款能力分析2
（1）、项目一期建设期预定3年，用款计划为：
第一年用款30%；第二年用款40%；第三年用款30%，建设资金做到专款专用，保障工程建设的顺利实施。
拆迁安置房的销售价格参照《安徽省经济适用住房价格管理办法》（皖价房〔2003〕174号）的规定，市建设投资有限公司将全年拆迁安置房的有关材料报送市物价部门，由市物价部门会同市建设行政主管部门、市房屋拆迁管理部门综合确定各房源地的单位住宅面积综合销售价格及楼层、朝向等价格系数，报市人民政府批准后实施。
本项目暂定住宅价格按3300元/平方米计算，具体各建筑销售额如下表：
可售面积暂定价销售额建筑物序号（平方米）（元/平米）（万元）
485523.673300160222.811住宅
幼儿园、小学、初中、菜场36994.9725009248.82
地下汽车库32500122058.0530514.5
商业、便民超市419651.619651.59
10000
合计5
219637.71
由上表可以得出：
项目可实现总销售收入万元，项目估219637.71算总投资215272.51万元，因此，该安置小区项目盈利4365.2万元。
（2）、项目二期预定建设期2年，用款计划，第一年50%、第二年50%
本项目主要解决镜湖区安琦驾校地块内及周边棚户区拆迁的居民。
安琦驾校地块位于镜湖区东部，用地东至弋江路、南至营盘山路，西至铁路，北至赭山路，通过拆迁公共租赁住，可置换出城市开发用地196亩，以挂牌、拍卖方式出让。
该用地按照每亩500-537.5万元计算（等同地段近两年土地拍卖价格计算，且单位价格同比增长），用地土地收益将有81880万元（分成后）。
其中税后利润为61410万元。
详见土地出让估算表。
同时，作为公共租赁住房项目，还款期内可向住户收取租金为81.15万元。
详见下表。
出租单价（元
出租住宅面积193218.54㎡）/
总数2014年2015年2016年193218.54
13525377287.42
2
2
2
2
租金（万元）
81.15
15.46
27.05
38.64
另外，地下车库出售也是项目现金还款来源之一。
规划地下车位总数为1418个，按照逐年销售，可得利润为4254万元。
上述三项还款资金共为65745.15万元。
以上分析计算，工程总投资为60631.36万元，加上还款期利息4441.5万元，该项目前后共需资金为65072.86万元。
可用项目本身的用地土地出让收益金进行覆盖抵偿，且略有盈余672.29万元。
表4土地出让收入估算表
人民币单位：
万元
项目名称
单位合计
建设期和使用期
2012/万元
年2013
2014年年
2015年
2016年
商业用地
450亩
500
512.5
525
537.5
数量毛收入
0196亩102350万元0
3015000
5025625
5026250
6635475
分成后毛
收入．
0
81880
万元
12000
20500
21000
28380
9000157501537561410212850万元税后收入
（3）、项目三期预定建设期为3年；用款计划第一年20%/、第二年30%、第三年50%
10.6.2项目现金流和还款来源：
本项目采用土地出让变现收益。
本项目建成后，可置换出城市开发用地101亩，以挂牌、拍卖方式出让，商业、经营性用地土地收益将有35350万元。
以上分析计算，.本项目总投资为34834.95万元，可用项目本身的用地土地出让收益金进行覆盖抵偿，且略有盈余为515.05万元
上述荆山项目一、二、三期总投资315180.32万元，项目建成后取得各类收入
为320732.86万元，收支相抵盈余5552.54万元。
四、社会效益
我国是一个发展中国家，人口众多，正处在城镇化建设快速发展时期，解决城镇居民住房问题，将是一项长期而艰巨的任务。
当前，加快保障性住房建设，不仅有利于进一步改善民生，也有利于增加投资、扩大居民消费，对拉动内需、促进经济平稳较快增长意义重大。
．
1、本项目保障性住房的建设可安置5000多人，其中公共租赁住房可从一定程度上改善镜湖区中低收入居民的居住条件，通过加快建设保障性安居工程，对于改善民生、促进社会和谐稳定具有重要意义。
2、保障性房投资力度加大，将有利于控制高房价，有利于更好地落实房价调整的政策目标，减少来自刚性需求的恐慌性需求，有利于防止房价和销量的暴涨暴跌。
3、加快建设保障性安居工程，对相关产业具有很强的带动效应。
可以拉动钢材、水泥等建筑材料的消费，同时带动交通运输、餐饮等服务行业，增加就业机会。
4、保障性住房投资本身便对经济有着可观的拉动作用，保障性住房的大量推出，将让数量庞大的中低收入者以较低的成本便可“居者有其屋”，而不必为了买一套商品房而节衣缩食、苦苦积蓄，从而可“腾出”钱来改善生活，释放出更多的国民消费力，扩大内需。
5、大规模加速推进保障房建设，不仅是一项民生工程，也意味着住房保障制度的调整，将影响到金融市场、经济机构，甚至于发展理念。
这些年，商品房垄断的住房市场，地方的土地财政积重难返,扭曲的发展观不仅由此引发暴力拆迁等一系列新的社会问题，还严重挤压实体经济和企业创新空间，已成为转变经济发展方式的障碍。
政府主导的大规模保障房建设，以民生为导向，可以给畸形发展的房地鼓励更多企业和资本投入实体经济引导社会投资方向，产市场降温，
和科技创新。
从这个意义上说，大规模加速推进保障性住房建设，还有望成为转变发展方式的重要突破口。
升级会员 