通州新区农贸菜市场项目可行性报告.docx

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通州新区农贸菜市场项目可行性报告

通州新区农贸菜市场

项目可行性报告

南通同升房地产开发有限公司

二零一一年六月二十一日

第一章

第二章

第三章

第四章

第五章

第六章

第七章

第八章

结语

概论

公司概况

通州新区农贸菜市场简介

一、开发规模

二、规划布局

三、方案分析

宗地情况及相关建设规则

一、基本概况

二、规划设计要点

三、说明

资源和能源的耗用与条件

生态环境影响分析

经营收益与社会效益分析

一、投资估算

二、经营收益

三、利润分配

四、社会效益

环境影响及环境保护

为民生创造更美丽的愿景

第一章概论

通州印象

通州区位于江苏省东南部长江三角洲北翼，南起北纬31°52′的张芝山镇竖积洪村，北至北纬32°15的′刘桥镇米三桥村，

南北间最大直线距离50公里；西起东经120°41的′五接开沙岛，东至东经121°25的′南通盐场北侧，东西间最大直线距离

85公里。

东临黄海，海岸长16.27公里；西部平潮地区南濒

长江，江岸长15公里；西南与港闸区相接，东南与海门为

邻，北与如东毗连，西北与如皋接壤；总面积1351平方公

里。

全境横宽纵窄，土地平坦，耕层深厚，适耕性强。

地势

西北部较高，东南部和沿江、近海垦区较低。

高程一般在3.8～

4.5米，近海最低处为2.2米。

境内新长铁路（支线）和宁通、

盐通、通启高速公路穿境而过，通扬、通吕、通启运河和九

圩港、遥望港、新江海河等大型骨干河道纵横交错，南端连

接苏通长江公路大桥，城区西郊设有南通兴东飞机场。

地理

位置得天独厚，水、陆、空交通十分便捷。

通州区于2009年撤市为区，其位于江苏省东南部长江入海

口北岸，东临黄海，南依长江，与苏州隔江相望，和上海灯

火相邀，区位优势得天独厚。

全区面积

1351

平方公里，下

辖

19个镇，

1

个省级开发区。

2008

年末户籍人口

1242680

人，GDP391亿元。

区政府设在金沙镇，城区南侧为江苏省

重点开发区——通州经济开发区；南部长江畔建有通州港区。

各镇分别建立了工业集中区或农业开发园区，均拥有良好的投资条件和生活服务设施。

开发区投资环境

通州区开发区是首批批准的省级开发区，于

1992年6月成

立，规划面积46平方公里，位于通州主城区南侧，与老城

区一河之隔。

分为中心商务区，西区，南区。

区内有沃尔玛、法马通、西垦姆、丸红、喜力、雄邦、帝奥、恩达、科创、创斯达等大型企业。

曾获得过长三角最具投资价值开发区奖

项。

2006年开发区GDP约62亿元，进出口总额5.5亿美元，

实际利用外资1.3亿美元，地方一般预算收入24275.3万元，

人均可支配收入13476元。

近三年GDP增长率才在18%以

上。

通州经济开发区处于长三角四通八达高速公路交通网的一个重要结点，苏通大桥出口、宁启高速出口、沿海高速、规划建设中的扬启高速公路出口，均在开发区附近。

第二章

公司概况

南通同升房地产开发有限公司成立于2006年10月，公司注册资本为2600万元，公司资质暂订为叁级，目前公司拥有开发项目共三个：

1、长江镇（如皋港区）《江风海韵》（东区），长江路RO657地块，土地面积为21384.93平方米。

2、长江镇（如皋港区）《江风海韵》（北区）“天顺花园”项目，土地面积为26806平方米。

3、石庄镇《凌翔花园》（东区）项目，土地面积为15967平方米。

4、通州区开发区新区农贸菜市场项目，土地面积9557平方米。

截止2010年底，江风海韵东区及凌翔花苑项目均基本建设完成，江风海韵北

区尚在加紧建设之中，开发区新区农贸菜市场业已即将开工。

一、关于建设开发的工作

1、长江镇（如皋港区）《江风海韵》（东区）RO657地块规划建筑面积为52049平方米，共八幢，（其中2幢为多层，4幢为小高层，二幢为商业A、B段），多层1#、2#楼已经通过整体验收合格，3#楼及商业A段，4#楼及商业B段，6#

楼，5#楼均已竣工。

各个单体工程建筑工程规划许可证、施

工许可证、预售许可证已经办理完成，室外水电管网均已铺

设完成，预计2011年二季度本项目将全面交付使用。

2、长江镇（如皋港区）《江风海韵》（北区）“天顺花苑”

项目，首期1#楼已建设完成，且销售也已经结束，二期项目

拆迁尚未结束，主要进行的手续的完备及施工准备工作，整

个小区总平面图已通过，项目立项、环评、前期勘察、扩初、

设计均在进行之中。

3、石庄镇凌翔花苑三期工程目前基本建设完成，面积

约2万平方米，主体均已竣工。

因石庄镇土地、规划方面的原因，相关手续正在补办过程中，目前立项、环评、土地合同、扩初、施工图审查等各项目工作均正在进行之中。

4、通州新区农贸菜市场项目的前期准备工作正在进行

之中，项目立项、环评、前期勘察、扩初及水电的申请相关方面的手续已开始办理。

二、在经营销售方面

由于受金融危机的影响，2009年初各项销售影响较大，

公司采取了促销、降价等措施在《江风海韵》小区的1#楼、2#楼已完成60%，其它楼盘及栋号均有定金预定，2009下半

年情况有所改善，预计2009全年完成销售额3600万元。

2010年全年销售基本良好，江风海韵东区已完成销售接

近70%，江风海韵北区首期全部销售完成，凌翔花苑东区销售也完成了80%。

三、公司在人员安排方面

公司下设财务部、工程部、销售部、统计部，每个开发

项目均成立了项目部，公司统一管理，公司销售人员全部持证上岗销售，全部进行岗前培训，工程部、财务部、统计部工作人员均按照上级主管部门相关规定设置岗位，狠抓工程管理、狠抓项目核算。

严格按照公司各项管理制度及规章执行。

四、在企业诚信方面

公司销售方面在与客户签订合同时严格按照建设局的相关规定执行，全面实施“一价清”制度，明确双方的权利及义务，不欺骗客户，不做虚假宣传，诚实可信。

在施工企业及相关责任主体签订合同，积极履约。

按照工程合同规定拨付工程款。

保证民工工资的顺利发放，严格按合同办事，为公司开发及社会安定制造一个和谐的环境，

积极上缴各项税收，做一个守法经营、诚实可信的开发企业。

总之，2009年，2010年我公司做了大量的工作，取得一定的成绩，但距离高标准、严要求尚有一定差距，我们将以公司资质年检为契机，整合公司各个方面工作。

争取在2011年度将公司开发的各项工作推向一个新的高度。

第三章通州新区农贸菜市场简介

项目名称：

通州新区农贸菜市场

开发商：

南通同升房地产开发有限公司用地面积：

9557㎡

项目规模：

12041㎡

开发位置：

开发区中心路东侧

开发环境：

通州新区农贸菜市场位于开发区的中心地段，往东是正

在建设之中的金色成品，往南是金桥人家，往西是即将开工建设的万和华府及华盛公司，往北是世纪城，南北端的

小区均已形成且初具规模。

在此区域中，南到

335省道，

东到223省道，北到碧华路，西到洋海线均无菜市场，可以预见，通州新区农贸菜市场建成之后将对此区域内的商业经济发展产生较大的积极作用，作为此区域内小区生活配套的一个重要方面，也会极大的促进第三产业的发展和居民生活环境的提高以及增强区域内的经济活力。

一、开发规模

根据实地测量，该宗地东西长100.3米，南北长97.2米，占地面积约9557平方米。

新区农贸菜市场为全封闭式，

以一栋三层楼的方式呈现，其中地面以上为三层，半地下

室一层。

菜市场占地面积约为

3391

平方米，总建筑面积

8650

平方米，半地下室面积

3391

平方米，容积率

0.9，

建筑密度

行车车位

35.5%，绿地率

408个。

20%，汽车停车位

60个，摩托自

二、规划布局

通州新区农贸菜市场在开发区的黄金地段，东南西北四个方向皆有新开发的居民小区，处在一个核心位置。

该菜

市场通过中心路连接了金桥路和杏园路，形成一个具有地方特色的商业规模，以供整个区域内的居民享用。

三、方案分析

设计定位：

本方案力求为该宗地的开发提供一种合理，高效，可持续发展的开发模式。

在功能合理和经济可行的前提下，塑造一个以“生态，自然，时尚，现代”概念为主题，以深厚的文化与艺术内涵为特色，追求具有“便利，健康，和谐”高品质生活方式的购物环境。

设计理念：

人文理念，充分体现“以人为本”的设计思想，在规划与设计中首先研究人的生活习性和购物心理，营造空间尺度适宜，舒适方便且具有特色的购物环境，体现对人的关怀。

生态理念，从农贸市场的角度来讲，要建立起完整的自然生态体系，并与周边生态环境紧密相连，充分保护

和利用周边绿地与水环境空间，形成和谐共生的生态环境。

结合各具特色的组群绿化，形成市场整体绿化交织的生态网络。

均质空间和均好景观，市场的均质空间和均好景观体现了平等的原则，符合和谐共生的可持续发展理念，均好的环境景观也有助于市场的繁荣发展。

机动车停车位应以绿化为主。

地面采用草格铺地并配合绿化带以减少停车场对景观的影响。

建筑形态：

建筑里面设计简洁，流畅，强调建筑形体的光影变化，并细致入微的处理生活情趣的细节。

在装饰风格上，采用了部分钢构与玻璃的组合使用，他们体现了现代生活情趣。

建筑材料以花岗岩为主辅以少量涂料。

色彩以暖色调为主，并加以透明的玻璃，金属感强的钢价来衬托，形成的变化与周边住宅区建筑风格相协调

功能设计：

建筑半地下室为农产品及生鲜区，一层为净菜熟食区，二层为南北干货区，三层为管理，仓储等配套用房，生熟净脏分区功能明确。

交通组织：

根据人流方向及外围城市道路情况，规划采用自由式路网结构，从而保证了道路的畅通，市场对外设置两个出入口，主入口开向中心路。

消防道路直接连接两条城市道路。

第四章宗地情况及相关建设规则

一、基本概况

（一）坐落位置：

开发区中心路东侧

（二）建设用地性质：

农贸市场用地（C26）

（三）用地面积：

9557平方米（以土地勘界面积为准）

（四）四址范围：

南起建设用地、北至城市支路、东起建设用地、西至中心路（详见用地红线图）

二、规划设计要点

（一）建设控制

1.容积率（计）：

0.6-0.9

2.建筑密度：

不大于40%

3.绿地率：

不小于20%

4.主要出入口方位：

地块西侧、北侧

5.停车泊位：

小汽车停车泊位不少于60辆，摩托车、自行

车停车位不小于

400辆

6.竖向界限：

上界高程为

30米，下界高程为

-10

米（以

1985

国家高程为基准点）

（二）建筑退让

1.退道路红线：

退中心路东侧道路红线不小于

30米，腿城

市支路南侧道路红线不小于

15米

2.退用地边界：

退东侧用地边界不小于15米，退南侧用地

边界不小于15米

（三）市政基础设施

1.给水：

接中心路给水干管

2.雨水：

基地内形成雨水管网、集中排放到二号横河

3.污水：

污水集中收集后排至金桥路污水干管

4.供电、通信（含有线电视、电信、宽带）：

从金桥路引入，

所有管线均埋地敷设

（四）公共设施

1.配件市场管理用房，建筑面积不小于50平方米

2.按有关专业规定配建垃圾房、公厕等（在主题建筑内一并

考虑）

（五）景观要求

农贸市场与周边居住区建筑风格要协调

三、说明

（一）建筑面积及容积率依据通政[2008]29号文件《通州市经营性用地容积率管理办法》执行。

（二）建设单位凭此设计要点委托具备相应规划建筑设计资质的单位组织规划方案设计，规划方案不少于两个，设计成果包括说明、现状图、总平面图、建筑整体方案、管线综合图、主要景观透视图等，报我分局审查同意后，方可进行

初步设计等后续工作。

（三）其他未尽事宜按《江苏省城市规划管理技术规定》

（2004年版）及《南通市区城市规划管理技术规定》执行。

第五章资源和能源的耗用及条件

农贸菜市场只使用最基本的电力资源和水资源，故本

章略。

第六章生态环境影响分析

农贸菜市场只产生基本的生活垃圾和生活污水，故本

章略。

第七章经济收益与社会效益分析

一、投资估算

经过估算，本项目总成本约为：

4000万元人民币，其中

土地成本为

2100

万人民币、工程成本含零星签证

1700

万元

人民币，配套工程成本和政府费用为

200万元人民币。

二、经营收益

1、本项目开发规模为12041㎡，经过初步规划，所

有的摊位将出租给业主经营，每层可规划出摊位

2500平

方米，按每平米每月租金30元计算，每年可回收资金约

350万。

2、本项目的总投资成本为4000万元。

在开发过程中

加强管理，降本增收预计可降低成本5%左右，实际可降

成本200万元，实际总成本为

3800万元。

三、利润分配

本项目开发成功交付使用后的所得利润，必定做到

先国家后集体最后个人，即先交足国家的各类各项税金

以及应交纳的政府各项收费，再按投资多少，先集体后

个人按股本分红。

四、社会效益

该项目建成后，将会产生良好的社会效益，主要表

现在如下几个方面：

1.能加快开发区的商业发展，提高第三产业对开发区经济总量、地方财政的贡献份额。

2.能改善开发区小区居民的生活环境和生活条件，提高居民的生活质量，激发居民的购买力。

3.为部分下岗人员及社会无业人员增加了一定的就

业机会。

通州新区农贸市场作为世纪大道两侧的重点菜篮子工程，

也作为通州农贸菜市场的一个窗口，更作为一个民生工程的

重点项目，我们同升房产本着为人民服务的思想，放弃了一

些投资回报快，回报率更高的一些项目，把通州新区农贸菜

市场这样一个需要长期投资工程，作为我们登陆通州区房地

产开发的第一步，借此希望可以打开通州区房地产市场，建

立一个较好社会形象，提升本公司的社会知名度，为我们同

升公司在通州后续的开发打下良好的基础。

第八章环境影响及环境保护

本案农贸菜市场，主要为镇内外人员提供住宅及营业

用房（商铺）等物业，开发期间的施工过程、交付使用后的

使用过程均不会产生三废，还为开发区面貌和创建做出一定

贡献。

1、施工过程中，有可能产生部分噪音，由于采取主要

在白天施工的有效措施，注意避开夜晚施工，可将噪声降到

最低程度，安全达到环境保护部门的要求；如遇特殊情况须

夜晚施工，须事先向有关环保等部门申请并得到批准后才能

进行。

2、使用中，生活污水须经标准化粪池处理后排入开发

区污水管网，雨水回收作为绿化浇灌用水，达到环境保护部

门的要求。

3、市场经营期间将实施袋装垃圾无公害化处理方式，

并由市场管理公司负责收集清理垃圾，完全杜绝生活垃圾的

污染。

4、本项目建成后实行高标准的绿化及室外装修，配合

新城区的城市面貌，而作为新型封闭式农贸菜市场实践的标

杆也会为新城区的城建添上斑斓的一笔。

结语为民生创造更美丽的愿景

在社会经济高速发展的今天，处在长三角经济圈的江北交通枢纽位置的通州也在逐渐与大城市接轨。

开发区作为通州区面向世界的门户，业已基本形成了一个新型中型城市的框架，世纪大道两侧许多潜力项目的开发已经证实了这一点，金色成品，金桥人家，丽辉大酒店等诸多优秀项目正在为通州的城市形象锦上添花，而我们同升房产作为一个新兴的开发公司也得益于市场的发展，在通州区找到了一席之地，也参与到了为新通州增砖添瓦的队伍之中。

通州新区农贸菜市场作为一个民生项目也是我们同升公司对商业项目的一个尝试，本着为人民服务的精神，我们希望可以为通州的经济发展贡献出一份同升人的力量，也为人民生活的改善尽一点微薄之力。