房地产估价方法的完善与改进.docx

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房地产估价方法的完善与改进

摘要

市场比较法、收益法和成本法是我国房地产估价的基本方法，它们在实际运用中存

在着一个共同的问题:

过于主观化，即很大程度上依赖于房地产估价师的主观经验。

这

不仅使估价结果显得不可靠，更有可能引发道德风险，不利于整个房地产市场的规范与

发展，因此，在房地产估价过程中建立定量分析的模型、减弱人为因素的影响，是解决

这一问题的迫切需要。

因此，本文就市场比较法、收益法、成本法参数的确定详细阐述，

并总结前面学者的研究成果，提出一些新的想法加以修正，并分别在这几种估价方法中

引入数学模型，以定量的方法来确定房地产价格。

首先，本文简单介绍了研究意义和背景、国内外房地产估价的研究现状、房地产估

价中常用的基本概念及估价要素、市场法、收益法及成本法的理论依据、适用条件及操

作步骤等，并在此基础上分析总结出这三大方法中存在的问题及难点，提出了集对分析

在市场比较法中的应用，并通过实例验证了采用集对分析模型的优越性;在收益法中，

通过国外资本化率的概念组成，引入了资本重获率这一概念，使资本化率的构成更加完

善，从一定程度上消除了收益法估价的偏差;在成本法中，通过分析房地产价格的组成，

列举了常用的建筑物折旧求取方法，提出了运用模糊综合评价来评估房屋的成新度，并

通过实例验证了该模型的优越性。

关键词:

估价方法，集对分析，资本重获率，模糊综合评价

Abstrsct

MarketComParisonAPProach，IneomeAPProaehandCostAPProacharethethreebasie

apProaehesinournation，5RealEstateAPPraisal.InPractiee，thereexistsaeonn们nonProblem

intheaPProaches，that15，theaPPraisalProeessesarealltoosubjeetive，dePendingonthe

exPerieneeoftherealestateapPraiserstoornuch.Thisnotoulywillmaketheresultof

aPPraisingunreliable，butalsomayresultinthemoralrisk，即dthengnagainstonthe

develoPmentofthewholerealestatemarket.50it，5inugrentneeessayrtosetuPmodelsto

makequnatitativeanalysisintheapPraisalProeess.Sotheartieleofrealestatemethod

apPoicationbasedontheqarameterdeterminationofthemarketcomParsionmethod，the

incomelaw.andtheeostlawindetailandProPosedsomenewideasaboutthat，andwill

seParatelyintrodueethemathematiealmodalintheseestimatemethod，anddefiniterealestate

estimatebyqultamethod.

Firstofall，withthebackgroundandresearehmeaning，theartieleintrodueesrealPresent

situationofdomestieandoverseasrealestateestimate.Seeonditoutlinesthebasienormally

usedconeePtsandfaetorsintherealestateestimateaswellasProPosesrationales，aPPlication

eonditionsandoPeratingstePsofmarketeomParisonmethod，ineomeapProachandeost

apProach.ThenitanalyzesexsitingProblemsanddiffieultPoinisoftheabove一mentioned

threemethods，whileiteomesuPwiththeapPlieationandeomfirmsthesuPeriorityofthe

set一PairanalysisinmarketcomParisonmethed，AsregardsincomeapProach，诚ththe

overseaseoneePtofeaPitalizationrate，this斌ielebringsintheeoneePtofcapitalization

regainingrate，whiehmakeseapitalizationratemoreeomPleteandeliminatedeviationsof

ineomeapProaehtosomeextent.Conee而ngcostaPProach，诚ththeanalysisofeonsistofthe

realestatePriee，thisartieleliststhenormallyusedmethodofbuildingdePreeiationand

introdueestheft比zyqualitysynthetieevaluationinthedegreeofnewandold，withthe

ex田叮PleofcomfirmingitssuPerioty.

KEYWORDS:

realestateappraisalapProaeh，set一Pairanalysis，eapitalizationrate，fijzzy

qualitysynthetieevaluation.

第一章绪论.，.................................……，............……，1

1.1研究背景和意义......................................................................................................……1

1.2研究综述..................................................................................................................……2

1.2.1国外房地产估价研究状况...............................................................................……2

1.2.2国内房地产估价研究状况...............................................................................……3

1.3论文结构.....................................................................................................……，......……4

第二章房地产估价概述.............................................……5

2.1房地产估价的含义..................................................................................................……5

2.1.1房地产估价的概念.............……，.......................................................................……5

2.1.2房地产估价的本质...........................................................................................……5

2.2房地产估价的要素.…，..……，.......……，......................................................................……5

2.2.1估价目的...........................................................................................................……5

2.2.2估价对象...........................................................................................................……6

2.2.3估价时点...........................................................................................................……6

2.2.4估价原则...........................................................................................................……6

2.2.5估价方法...........................................................................................................……6

第三章市场比较法……，................................……、...……8

3.1市场比较法概述......................................................................................................……8

3.1.1市场比较法的含义...........................................................................................……8

3.1.2市场比较法的理论依据...................................................................................……8

3.1.3市场比较法的适用条件...................................................................................……8

3.1.4市场比较法操作步骤.......................................................................................……8

3.1.5市场比较法因素修正.......................................................................................……9

3.1.6市场法总结...........................................................................................……，...……11

3.2市场比较法在估价应用中存在的问题................................................................……13

3.3市场法引入集对分析的可能性............................................................................……14

3.4集对分析的基本概念............................................................................................……14

3.4.1什么是集对.....................................................................................................……14

3.4.2集对的同异反联系及记法.............................................................................……巧

3.4.3联系度及其确定方法.……，.............................................................................……15

3.4.4a+bi型联系数.............……，......................................……，................................……16

3.4.5四则运算法则.................................................................................................……16

3.4.6同异反模式识别的择近原则.........................................................................……17

3.5基于集对分析的房地产估价模型.....……，............................................................……18

3.6实证分析................................................................................................................……19

八y八U‘1..气j11，4乙伪，︸3.6.1估价对象工程概况.....................................……

3.6.2比较因素条件说明表.................................……

3.6.3传统市场比较法评估房地产价格的测算过程

3.6.4集对分析模型评估房地产价格的测算过程…

第四章收益法...................……、，..........................……28

4.1收益法概述.............................................................................................................……28

收益法的含义.................................................................................................……28

收益法的理论依据.........................................................................................……28

收益法公式.....................................................................................................……28

净收益（A）.....................................……，......................................................……31

报酬率（Y）和资本化率（R）....................................................................……31

收益法估价的操作步骤.................................................................................……32

z，4，4J‘J了6‘1.‘1.‘1111111...4呀月4444

4.2收益法参数的确定.................................................................................................……32

4.2.1收益期限的确定......................……，................................................................……32

4.2.2净收益的求取.................................................................................................……33

4.2.3报酬率的求取.................................................................................................……33

4.3传统收益法的理论缺陷.........................................................................................……35

4.4国外资本化率的组成.............................................................................................……36

4.5资本重获率的确定....................................................……，......................................……36

了0月z，J，j4.5.1偿债基金法

4.5.2直线法，……

4.6

第五章

5.1

实证分析.................................................................................................................……38

成本法.......……，.......................................……39

成本法概述........................……，...........................................……，............................……39

八，Q︸n，︸八，0内J气j内J，J4成本法的概念.……

成本法的理论依据

成本法的适用条件

成本法的基本公式

成本法估价的步骤

，l勺‘内J叶月‘J月J11..，11j1..几︸、J工、Jl勺一、J工工J

5.2房地产价格构成.....................................................................................................……40

5.2.1土地取得成本.................................................................................................……40

5.2.2开发成本.........................................................................................................……41

5.2.5投资利息.........................................................................................................……41

5.2.6销售税费二、……、...............................................................................................……41

5.3重新购建价格.........................................................................................................……42

5.3.1重新购建价格的求取思路.............................................................................……42

5.3.2建筑物重新购建价格的求取方法.................................................................……42

5.4.1建筑物折旧的含义.........................................................................................……43

5.4.2求取建筑物折旧的方法.................................................................................……44

成本法在估价应用中存在的问题........................................................................……45

﹃月了/勺夕Q少O八夕，，1.4444份月4︸、︸基于模糊综合评价房屋成新度的确定模型

‘J沪6︸、以.、︶

5.6.1

5.6.2

基本原理

具体步骤

5.7实证分析......................................................……，‘.......……，.，…，........……，.…，..........……

5.7.1工程概况...........................................................……，.......................................……

5.7.2传统成本法评估房地产价格测算过程.....................................................