物业管理保安体系的建立和运作.docx

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物业管理保安体系的建立和运作

物业管理保安体系的建立和运作

要点：

一、小区治安保卫工作的重要地位作用：

二、健全各类防犯治安组织和规章制度；

三、科学设岗、形成防范网络；

四、消防管理；

五、车辆管理；

六、外来人员管理和犬类管理；

七、保安待遇和器材配备；

八、突发事件处置方案；

目的：

了解物业管理中的治安保卫工作地位作用；掌握治安保卫体系的建立和运用的方法；

一、物业管理中的治安保卫工作，主要是向区域内业主提供三个方面的服务内容，即：

防盗、防火、防止交通事故。

在小区内实行24小时治安保卫工作，形成全天候的防范网络，把业主不应有的财产损失降低到最底限度。

第一节：

保安的主要任务：

协助公安机关维护特定区域内公共治安秩序，预防违法犯罪活动，把业主不应有的损失降低到最低限度。

实际上就是三项任务：

（一）、预防违法犯罪，维护小区内治安秩序；

（二）、保持小区交通有序、畅通；

（三）、做好小区消防工作，看护好消防设施；第一节：

小区治安保卫工作的重要地位作用

1、有利于预防各类违法犯罪，有效维护业主的合法权益；

2、有利于小区内广大业主的居住安全；

3、有利于突发事件的及时处置；

4、有利于小区交通和消防管理；

5、有利于公安机关在小区内开展群防、群治活动；

6、有利于为小区业主提供超值服务；

7、有利于房地产的开发和销售；

8、有利于创建安全小区和物业品牌效益；

第二节：

健全各类防范治安组织和规章制度

1、健全组织

（1）、综合治理办：

负责小区内的综合治理工作，并对组织成员进行分工；

（2）、调解委员会：

负责小区内的各类矛盾调解工作，保持小区稳定，组织成员明确分工；

（3）、治保委员会：

负责小区的治安保卫工作；

（4）、创安办：

负责创建“安全小区”的工作；

（5）、民警值班室：

派出所直派；

（6）、治安保卫值班室；

2、自建保安队伍：

（1）、招聘

（2）、培训

（3）、试用

（4）、要求：

3、管理制度：

1）、制度规范

24小时值班制度；

三级检查、考勤制度；

奖罚制度；

每周讲评、培训制度；

评先进表彰制度；

请示报告制度；

第三节：

科学设岗，形成防范网络

我们根据靳江明珠小区地处市郊结合部，属案发较多地区。

又针对小区居住人员混杂，整体环境不分隔，技术防范不完善等特点，采取动静结合，以动辅静，以静促动。

比较合理地设置固定和流动岗位，把整个居住地域牢牢地控制起来，形成全天候的防犯网络，确保小区安全。

小区设岗的一般原则是根据小区地形、房屋结构和视角来确定。

通常设固定、流动两类岗位。

一、各类人员岗位职责

二、形成防范网络主要实行六种相结合的治安保卫形式

各个小区根据各个不同情况采取不同的治安保卫形式，牢牢将整个小区控制起来，形成点、面、线、内、外紧密结合全天候的治安网络：

固定哨和小区巡逻哨相结合；

1、小区内环境巡逻和室内走道巡逻相结合；

2、发动业主暗防和保安明防相结合；

3、步行巡逻和自行车巡逻相结合；

4、保安人员和公安人员相结合；

5、人防和技防相结合；

三、严格实行三级责任制的承诺：

1、治安保卫处在小区安全工作方面对物业管理公司老总承诺绝对负责任；

2、各区中队在本区安全保卫工作方面向治安保卫处承诺绝对负责任；

3、每个队员对分；

4、最后向全体业主承诺确保小区居住安全。

四、依靠业主、发动业主做好防犯工作：

1）、要求广大业主自防通常注意事项

1、家里不要存放大量现金，贵重物品要保存好；

2、不要引狼入室；

3、不要告诉陌生人家里的电话和地址；

4、需要留给陌生人通讯方式时最好留流动通讯工具号码；

5、不要公开外出旅行时间；

6、如长时间家里没人应向关系密切的邻居或物业公司打招呼；

7、家里防盗设施损坏应及时报修；

8、不要让外人配钥匙；

2）、异常情况处理技巧

1、发现家里门被打开，应尽快报警；

2、夜间睡觉时醒来发现有人在屋内应假装睡着，避免盗贼狗急跳墙伤及生命；

3、面对入屋的盗贼，应尽量拖延时间以便争取增援，期间不能显示软弱，也应避免暴力冲突；

4、如发现治安案件应及时向有关管理部门报告；

5、对已发生的治安案件应保护好现场，不能私自处理，待公安机关前来取证；

第四节：

车辆管理

A、健全管理制度；

B、对机动车出入门口应采取“取牌入内，交牌出口”；

C、严格检查登记，对车辆出入的时间、车辆是否完好都应详细登记；

D、实行“三认”，即：

认人、认车、认牌照，防止车辆被盗；

E、对集中停放的车辆派保安看护；

第五节：

外来人员管理

A、外来人员分为二类；一类是较稳定的外来人员，如：

装修民工、保姆、商铺、发廊服务人员和私房出租的租户主；另一类为流动的外来人员，如：

访客、相约、推销、拾破烂等，出入小区必须办理登记手续，发放《临时出入证件》；（案例十一）

B、要求地段保安加强对外来人员的检查，看证件是否齐全，发现保姆、钟点工携带物品外出要盘问；

C、协助分管警官定期对他们进行预防教育和清理整顿。

分管保安副经理职责

分管保安副经理对本物业管理部区域内的安全保卫工作负全部责任，其主要职责：

一、领导全体保安人员认真履行其职责，圆满完成物业管理部交给的各项治安保卫任务。

二、和人事部一起负责保安人员的招聘、考察了解、面试、填写聘用表格手续、上岗培训，签定聘请录用协议。

三、负责保安人员思想教育、行政管理、违纪查处、奖励和罚款。

四、负责日常小区防盗、防火、预防交通事故的组织和实施、检查、指导、考勤、讲评。

五、承担突发事件的组织指挥和各种处置方案的拟制及演练。

六、负责拟制各类保安人员职责、共同守则、基本要求、奖励与处罚细则，并指导保安人员贯彻执行。

七、关心各小区中队班子建设，做到选好苗，培训好，使用好，管理好。

经常指导他们工作，帮助他们解决实际困难，定期组织他们学习理论知识，不断提高他们组织能力和解决问题的方法及政策水平，积极向上级推荐。

八、负责消防工作，配备专管人员，督促相关部门配齐消防器材，经常检查验收，使消防器材始终保持良好状态，使紧急疏散通道畅通无阻,不断地向业主宣传消防常识。

九、负责外来人员管理。

办理登记手续和《暂住证》，发放《临时出入证》，督促外籍人员办理居留证件，并经常抽查，使园内没有无出入证人员。

十、向本物业管理部请示报告工作。

治安保卫处队长职责

治安保卫处对本物业管理部区域内的安全保卫工作负全部责任，其主要职责：

（副队长履行队长职责）

一、领导保安人员认真履行职责，严防各类刑案的发生，圆满完成物业管理部交给的治安保卫工作。

二、负责日常防盗、防火、预防交通事故的组织与实施，深入各区队抽查指导、考勤、讲评，协助各区队处理疑难问题。

三、负责保安人员执勤理论、动作培训、考核验收、日常行政管理，违纪事件的查处和奖罚。

四、承担突发事件的组织指挥，

五、负责本区域内消防工作，经常抽查消防器材是否齐全，使消防器材始终保持良好状态，发现火情及时组织、报警、疏散人员、灭火、救伤员和维护小区秩序。

六、负责本区域内外来人员、犬类，各类车辆管理。

七、负责保安人员勤务保障工作和小区内邮件验收和发放。

八、向上级请示报告工作。

区中队长职责

区中队长对本区域内安全保卫工作负全部责任。

（副队长履行队长职责）

一、领导队员认真履行职责，圆满完成治安保卫处交给的各项治安保卫任务。

二、负责日常防盗、防火、预防交通事故的组织与实施，检查指导、考勤、讲评，协助队员处理疑难问题并带领队员巡逻。

三、负责本区保安队员培训、行政管理、思想教育、违纪查处和奖罚。

四、带领队员认真贯彻落实治安保卫处下发的各项规章制度，并处处起模范带头作用。

五、负责突发事件的组织指挥，经常组织骨干研讨突发事件处置方法。

六、负责本区域内消防工作，经常检查消防器材，使消防器材保持良好状态，发现火情及时报警，并采取得力措施灭火、抢救伤员和维持秩序。

七、负责本区域内外来人员管理。

经常抽查办证手续是否齐全，并督促无证犬办证和栓养。

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保安队员职责

保安队员受各区中队长领导，其职责：

一、按规定着装，携带执勤器材，准时接班，认真履行其职责，热情为业主服务，维护本地域内安全和道路交通整洁有序。

二、了解万科城市花园品牌，熟悉物业管理有限公司部门以上领导的姓名、职务，掌握城市花园各小区具体位置和楼房特征和号码。

三、熟悉本小区域内的有关地形，楼号，客户姓名、特征，门牌号码，楼房进出口及消防通道是否畅通无阻，消防器材是否处于良好状态，公共设施是否完好。

四、牢记职责和有关规定，了解本区域内装修单位和人员变化情况，严防未经许可人员、车辆、物资擅自出入责任区域。

五、熟悉和牢记有关突发事件的处置方案，做到及时发现、沉着冷静、正确果断、灵活机智地处置各种情况，准确发出信号或报警，及时请示报告。

各类保安人员职责

固定哨职责：

1、对出入人员、车辆、物品进行检查、验证指导他们行进；

2、对门口周边实施交通指挥，有序流动；

3、对可疑人员、车辆及时跟踪（对讲机）；

4、对出入门卫的班车敬礼；

5、负责来访人员、物品出入情况登记；

6、完成物业公司临时交给的任务；

巡逻哨职责：

1、熟悉辖区内地形、房屋结构、业主情况；

2、对分管地段实行不间断地巡视；

3、对出入小区的人员、物品进行盘问；

4、发现险情立即报告和处置；

5、对巡逻情况进行详细登记；

6、为业主提供优质服务；

非机动车停车场保安职责：

1、熟悉停车场内的车辆（自行车、助动车、摩托车）数量、型号、牌号。

2、实行“发牌”登记管理制度（即停放时取牌，离开时交牌）。

3、保持停车场内秩序良好、清洁，各类车辆摆放整齐。

4、负责本楼或周边房屋的治安保卫工作，实行不间断地巡视，并为业主提供优质服务。

5、完成区队交给的其它任务。

机动中队岗位职责：

1、按规定地域行驶路线和间隔时间进行自行车巡逻，对重要地段，要害部位实行下车巡逻，对可疑人、事进行跟踪巡查，并保持与各区队协调和联络。

2、检查和督促各值班队长、队员履行职责，对违纪现象及时纠正并做好登记，集中报治安保卫处。

3、协助各区队和队员查处疑难问题和突发事件处置，并与各队员之间沟通信息，互通情况做好安全防盗。

样板房保安队员职责：

1、样板房执勤的保安人员需善始善终坚守岗位，认真履行各自职责，热情为顾客提供优质服务，不准随便进入售楼人员办公室打电话、打电脑、玩等。

2、须请假向区中队申报，经治安保卫处批准方可离队。

3、上下班换装在区中队进行，西装不准穿着离开万科。

4、按时参加区中队交接班及讲评。

5、一律在岗位上就餐。

报刊、邮件收发员职责：

1、收发员分检报纸、邮件必须在收发室进行，做到及时、准确、快速。

2、报纸、邮件收发时，必须与邮递员进行清点并登记，确保不发生差错。

3、报纸、邮件下发时，必须由收发员登记好，送至各区中队，有区中队下发各哨位，邮件如业主不在由地段保安代签收。

4、及时做好退件工作，区中队发现有无法投递的邮件，应立即递交收发员，由收发员做好登记，退回邮局。

保安队员共同守则

一、执勤时不准擅离职守，巡逻时不准离开规定地域。

二、不准在执勤时坐卧、依*、打盹、闲谈、吸烟、唱歌、吹口哨、吃东西、看书报、听收音机和乱写乱画，手不插口袋，不敞胸露怀，不歪戴帽子。

三、不准利