红旗厂棚户区改造可研报告.docx
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红旗厂棚户区改造可研报告
新疆红旗机械制造有限责任公司
2010年棚户区改造项目
可行性研究报告
新疆新咨工程咨询有限责任公司
二〇一〇年五月
第一章总论
1.1项目概况
1.1.1项目名称：
新疆红旗机械制造有限责任公司2010年棚户区改造项目
1.1.2项目承办单位：
库尔勒经济技术开发区建设开发中心
1.1.3建设地点：
巴州西尼尔镇希希望路北侧、康盛路西侧
1.1.4建设性质：
新建
1.1.5项目建设期：
2010年5月～2011年5月
1.1.6主要工程内容及规模：
规划棚户区改造总建筑面积为66756.7平方米。
通过对新疆红旗机械制造有限公司棚户区进行入户登记，总户数为713户，2010年计划改造总户数为400户。
建设节能省地型住宅。
安置回迁居民的户型以中小套型为主，最低面积为50平方米，最大不超过90平方米。
同时配套供排水、居住区道路、绿化等基础设施，将项目区建设成为具有现代气息的居民小区。
1.1.7项目投资及资金来源：
项目总投资12650万元。
其中建筑安装工程费11210.04万元（包括拆除棚户区费用108.59万元、新建住房8010.80万元、基础设施投资1933.20万元、公共服务设施投资1157.44万元），工程建设其他费用1104.96万元（其中搬迁费85.56万元，过渡费570.40万元），预备费335万元。
1.2编制依据及研究范围
1.2.1编制依据
本项目主要依据我国有关法律法规、行业发展规划及项目业主的委托合同编制，依据有：
1、《关于推进城市和国有工矿棚户区改造工作的指导意见》（建保[2009]295号）；
2、《关于中央投资支持国有工矿棚户区改造有关问题的通知》（建保[2010]56号）；
3、《关于编制2010年国有工矿棚户区改造中央投资补助建议计划的函》（建保综函[2010]9号）；
4、《新疆维吾尔自治区实施〈中华人民共和国土地管理办法〉办法》、《新疆维吾尔自治区实施〈城市房屋拆迁管理条列〉细则》；
5、《国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》（国发[2007]24号）；
6、《廉租住房保障办法》（第162号）；
7、《经济适用住房管理办法》（建住房[2007]258号）；
8、《关于落实新建住房结构比例要求的若干意见》（建住房[2006]165号）；
9、贯彻国务院关于《解决城市低收入家庭住房困难若干意见》实施意见（新政发〔2007〕73号）；
10、《巴州城镇住房建设规划》（2008年--2012年）；
11、项目建设单位提供的资料。
1.2.2研究范围
根据国家对基本建设项目可行性研究的内容和深度要求，并结合有关规定，重点研究以下内容：
1、分析研究项目建设背景、必要性、可行性；
2、项目建设条件及地址；
3、确定项目的建设内容、建设规模；
4、确定项目设备配置及水、电、气供应等外部配套条件；
5、环境保护及安全卫生措施；
6、项目组织管理及实施进度；
7、估算项目建设投资和安排资金使用计划；
1.3研究结论与建议
1.3.1研究结论
通过本项目实施，将迅速有效地从根本上改变现有住房硬件设施，完善社区服务功能，项目建设非常必要而且十分紧迫。
1.3.2建议
项目所需资金巨大，应加强项目融资工作力度，采用多种渠道筹集资金。
第二章项目背景
2.1项目背景
棚户区改造是我国政府为改造城镇危旧住房、改善困难家庭住房条件而推出的一项民心工程。
住房城乡建设部统计显示，我国在过去几年进行了大规模的棚户区改造，约改造5000万平方米棚户区，近100万住房困难家庭的住房条件得到了改善。
2007年国务院印发了《关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》，《意见》中提到要进行住房改造。
2007年以来在国家政策支持下，各地率先推进了各地国有工矿棚户区的改造计划。
2007年四季度提出了加快廉租住房和经济适用住房建设，同时推进林区、垦区工矿棚户区改造，还有游牧民定居工程等。
2008年8月8日，李克强副总理主持召开了城市和国有工矿棚户区改造工作的座谈会，明确了指导思想研究了有关措施。
在这些调查研究的基础上，经国务院第92次常务会议同意，五部委联合印发了《关于推进城市和国有工矿棚户区改造工作的指导意见》。
2008年12月份国务院办公厅131号文件明确提出今后3年的目标是要解决城市750万户城市低收入家庭的困难。
解决240万户林区、垦区、煤矿棚户区居民住房改造问题。
据调查，到2008年底，全国居住在各类棚户区中的家庭共1148万户，其中城市棚户区744万户，国有工矿棚户区238万户，林区和垦区棚户区166万户。
这些家庭中，有681万户为低收入住房困难户，467万户为中等偏下收入住房困难户。
新疆红旗机械制造有限责任公司位于库尔勒经济技术开发区南侧西尼尔镇，距库尔勒市中心18公里。
前身为501厂，始建于1965年，属三线军工企业。
1999年宣布破产，当时有在职职工644名，离退休人员544人。
到目前为止，这些人员及其家属仍然居住在此，其住房都是上世纪70年代盖的老房屋，住房面积狭小，使用功能有限，有一部分已经是危旧房。
为尽快改善项目区住房条件，为老军工企业的职工提供良好的生活环境，有必要对现有住房进行改造。
2.2项目建设必要性
1、是改善生存环境、加快居民生活质量改善的需要
根据入户调查，棚户区居民的居住条件非常差，居住环境恶劣，房屋结构比较简单，使用功能不全，尤其是基础设施比较差，没有排水设施。
房屋建筑密度大，道路狭窄，一旦发生突发事件，营救车辆难以进入。
所以有必要进行住房改造，解决居民的居住安全问题，改善居住环境。
2、是稳定职工队伍，促进企业发展的需要
由于居住条件差等原因，原有职工子女只有少数留下来。
改制后，企业效益虽有较大提高，但艰苦的环境条件仍然不能留住人才和年轻职工；现有环境下，新建住宅就要占用耕地。
在此条件下，只有对现有棚户区进行改造，通过置换，在改善居住环境的同时，为新职工建设住房，稳定职工队伍，留住企业需要的人才。
3、有利于促进经济社会的和谐稳定发展。
项目区现有住户多为原501厂老职工及家属，他们年事已高，经常住院看病，生活较为困难，有些还是低保户。
几十年来租住在此，没有条件在库尔勒市和其他地区购买住房，难免产生一些悲观情绪。
通过项目建设，改善他们的居住环境，使他们安享晚年，可以体现党和政府对他们的关怀，也是当今社会和谐发展的体现。
2.3项目建设可行性
2.3.1内部条件的可行性
项目建设以原家属区为主，利用东北侧空地，采用滚动建设的方式，将棚户区改造成为符合现代居住条件的生活区。
项目区现有土地属国有，不需要新征土地。
同时，项目区内住户多为租住户，也有改变住房条件的需求。
因此项目建设有着良好的内部条件。
2.3.2技术层面的可行性
项目区供排水可以依托库尔勒市现有的供排水体系，建筑材料可以依托库尔勒市，在项目区西侧的西尼尔镇在近年来已经有了相当的发展，因此在项目区进行棚户区改造，建设多层建筑物是合理可行的。
第三章项目建设条件
3.1项目区概况
1、地形及地貌
西尼尔镇地处塔里木盆地东北缘，主要地貌类型有侵蚀构造低、中山，剥蚀构造丘陵及堆积平原三大类。
区域总地势自北向西南微倾斜，全镇海拔高度约在860—1040米之间。
2、气候、气象
西尼尔镇位于中纬度地区，属暖温带大陆性气候。
其特点是光热资源丰富，气温的年变化大，日照充足，无霜期长，蒸发旺盛，空气干燥，风沙浮尘天气比较多。
年平均降水量为59.7mm，年平均温度11.8℃，最高气温40℃，最低气温-28.1℃。
冻土深度约75cm，最大冻土深度110cm。
全年盛行风向为东北风。
3、水文
⑴地表水：
西尼尔镇境内在库鲁克山区有少量泉水形成的山沟水。
境内的西尼尔水库水体源于孔雀河来水，由孔雀河第一分水枢纽沿库塔干渠总干渠进入水库。
库塔干渠的主要任务是向库、尉、塔灌区和塔里木绿色走廊输水，库塔干渠总干渠设计流量30m3/s，渠长21.3km。
西尼尔水库则是库塔干渠中段的一座年调节水库。
⑵地下水：
西尼尔镇境内为松散岩类空隙水和承压水分布区，潜水含水层厚50—70m，再向深部全部为承压水，境内地下水除极少部分淡水外，均为微咸水。
水库库存区域地下水有以下三种类型：
①基岩裂隙水：
主要分布于镇区东北部基岩山区，水量极少。
②第三系承压水：
分布于镇区洼地内，泥岩为隔水层，砂岩为含水层，具有一定水头及压力。
③潜水：
分布于镇域内第三系和第四系地层中，第三系内水位埋深一般大于10m，第四系中水位埋深一般1—2m。
4、工程地质及地震情况
西尼尔镇工程地质状况较好，土壤结构主要是圆砾、沙土及砂砾混合的土质，土壤较干燥，地基承载力（2m以下）约为400Kpa。
新疆红旗机械制造有限责任公司位于西尼尔镇镇政府东侧，根据新的地震烈度图被确定为7度。
3.2社会经济条件
西尼尔镇位于尉犁县与库尔勒市交界处，北距库尔勒市中心18km，南距尉犁县城33km。
行政区域151.16km2，辖三个行政村、三个居委会，中心学校、卫生院各一所。
交通条件便利，218国道自北向南贯穿经济开发区，库尔勒市公交28路直通镇区，距库尔勒火车站9km，库尔勒新机场已在西尼尔镇西侧建设完成。
西尼尔镇先后被国家农业部确定为“全国乡镇企业东西合作示范区”和“全国乡镇企业科技园区”，镇区内现有各类企业四十余家，已经形成以轻纺为龙头，浆粕、蛭石加工、能源、保温材料、棉胎加工、油脂加工、石油化工、机械制造、建材等十余种门类的工业产业结构。
501厂作为老军工企业，多年来一直是巴州红旗技校的实习基地，为巴州乃至南疆地区培养了大批技术工人。
3.3项目实施有利条件
1、政府高度重视
巴州人民政府和库尔勒市人民政府高度重视新疆红旗机械制造有限责任公司棚户区改造建设，制定了一系列方案措施，为项目建设创造了有利条件。
2、公用设施社会依托条件
项目区周边配套有供排水设施，可提供电力、通讯保障，项目施工建设和生产生活用水、用电也可以得到保证。
社会依托条件较好。
工程施工条件较好，交通便利，为达到预期的工程实施进度提供了良好的施工条件。
3、环境保护条件
项目区北部工业企业已通过环保部门的验收。
目前环境质量较好，符合《环境空气质量标准》（GB3095—1996）的要求。
4、用地、拆迁条件
项目区为库尔勒市国有划拨土地，现有房屋为租住，有部分临时建房，通过合理的拆迁安置措施，可以进行相关建设。
5、施工条件
项目区水、电等条件可满足施工需要；当地钢材、水泥、实心砖等建筑材料供应充足，对保证工程进度和降低工程造价起到一定积极作用。
3.4主要阻碍因素及解决方案
3.4.1主要阻碍因素
项目的实施，需投入大量资金，靠企业、职工和地方财政筹集资金进行建设有一定难度；项目建成后须进行统一的物业管理，缺少专业人才力量。
3.4.2解决方案
为解决上述问题，使项目早日实施，职工早受益，项目建设单位需加强项目融资，积极争取各项资金的投入，针对低保户、困难职工、老职工采用经济适用房、廉租房等形式，尽快改善他们的住房条件。
第四章项目建设指导思想及原则
4.1指导思想
以中国特色社会主义理论体系为指导，深入实践科学发展观，按照中央保民生、保增长、保稳定的总体要求，认真贯彻落实中央、自治区有关精神，把解决棚户区住房问题列入维护群众利益的重要工作，以棚户区改造，改善棚户区住户的居住条件为切入点，进一步建立健全住房保障制度，着力解决人民最关心、最直接、最现实的利益问题，努力实现党的十七大提出“住有所居”目标。
4.2基本原则
1、坚持统筹规划，逐步实施的原则。
采取梯次推进的战略，先以局部为试点，积累经验，总结教训，综合考虑经济社会发展水平、城市低收入住房困难家庭数量、住房困难程度、住房支付能力和财政承受能力等因素，确定保障目标和任务，有计划、有步骤地组织实施。
2、坚持政府推进和市场化运作相结合的原则。
棚户区改造要与房改相结合，与经济适用住房建设和推动廉租住房建设相结合，在政府的积极推动下，吸引社会各方面的力量广泛参与棚户区改造。
3、坚持实物安置与货币补偿自愿选择的原则。
棚户区改造要保障被改造人合理的改造意愿，选择适合自己的安置方式。
坚持统筹安排，分步实施的原则，做到程序公开、对象公开和房源公开。
4、坚持依法运作，确保社会稳定和改造工作顺利进行的原则。
严格执行有关土地使用、资金使用管理、城市建设管理、城市房屋改造、工程建设等方面的规定。
既要解决好特困群体实际困难，不能因棚户区改造而加重这部分群众的困难，又要依法运作，确保改造工程全面完成。
5、坚持功能齐全，搞好配套建设的原则。
按照“全面规划、合理布局、因地制宜、综合利用、配套建设”的方针，分期实施建设。
6、分级负责，专项管理，提高资金使用效率。
根据国家规定要求，建设资金要按照项目管理的要求专款专用。
7、严格坚持标准，规范运作，加强监管。
要按照国家有关规定，加强工程建设的领导，实行项目法人责任制、招标投标制、工程监理制和竣工验收制，确保工程质量，防止资源浪费。
第五章建设方案
5.1项目建设规模
本次需要改造棚户区54297平方米，713户。
根据目前实际情况，在现有棚户区北侧新建住宅小区，建设完成后，将棚户区住户迁入，为老职工提供优良的住宅环境。
5.2工程设计依据
本工程设计依据主要规范如下：
1、建筑制图标准（GB/T50104-2001）；
2、房屋建筑制图统一标准（GB/T50001-2001）；
3、总图制图标准（GB/T50103-2001）；
4、民用建筑设计通则（GB50352-2005）；
5、建筑设计防火规范（GB50016-2006）；
6、建筑灭火器配置设计规范（GB50140-2005）；
7、建筑给水排水设计规范（GB50015-2003）；
8、民用建筑节能设计标准（采暖居住建筑部分）（JGJ26-95）；
9、建筑结构可靠度设计统一标准（GB50068-2001）
10、砌体结构设计规范（GB50003-2001）；
14、混凝土结构设计规范（GB50010-2002）；
15、建筑抗震设计规范（2008年版）（GB50011-2001）。
5.3拆迁、安置补偿原则和对象的确定
5.3.1拆迁、安置补偿原则
1、以人为本，依法拆迁。
按照自治区和巴州相关棚户区改造安置补偿政策，充分尊重住户意见，采用多种方式征询住户意见，在得到绝大多数住户支持的基础上组织实施，做到公开、公平、公正。
严格执行城市房屋拆迁等有关法律法规的规定，维护住户的合法权益，切实让住户得到实惠。
2、严格按照自治区和巴州相关棚户区改造的安置住房政策，实行产权调换与货币补偿相结合，鼓励以产权调换方式为主。
被拆迁人选择产权调换的，应“拆一还一，等值交换”；选择货币补偿的，货币补偿的金额应当根据被拆迁房屋的区位、用途、建筑面积、折旧等因素，以房屋市场评估价格确定。
5.3.2拆迁、安置对象
本次建设拆迁、安置对象为新疆红旗机械制造有限责任公司职工及其家属、离退休人员、低保户、贫困群体无房户。
5.3.3审核程序
按照公开、公平、公正原则，规范拆迁安置对象和标准的审核、审批程序，实行自愿申请、民主评议，库尔勒市主管单位审批。
建立健全公示制度，拆迁安置对象基本信息和各审查环节的结果要在社区公开栏公示。
5.4棚户区改造建设的基本要求
5.4.1改造方式
1、对现有棚户区住宅全部进行拆迁新建。
2、优先安置低保户、困难群众无房户、老职工。
项目建设采用滚动方式，由北向南发展，对优先签订协议的住户采取一定的优惠，促进项目尽快实施。
5.4.2建设标准
1、住宅设计必须满足建筑节能要求。
住宅应按套型设计，以中小户型为主，每套住宅应设卧室、起居室（厅）、厨房和卫生间等基本空间。
户型：
50-90平方米/户，具体分为3种（60-65平方米/户、70-76平方米/户、80-87平方米/户，一梯2户为主，按设计需要个别调整为一梯3户）；栋数总计26栋；层数：
均为6层。
2、卧室、起居室（厅）应有直接采光、自然通风。
3、厨房应有直接采光、自然通风，应设置洗涤池、案台、炉灶及排油烟机等设施或预留位置，其使用面积不应小于4m2。
4、卫生间至少应配置三件卫生洁具，使用面积不应小于3m2，并均应有防水、隔声和便于检修的措施。
套内应设置洗衣机的位置。
5、住宅单元门和分户门应当符合防盗设计要求。
6、每套住宅应当进行简单装修，达到入住的基本要求，具体标准另行制定。
项目建设必须统筹协调整合道路、绿化、供排水、公共服务区等建设项目，提高项目建设的效益与效率，以棚户区改造带动项目区人居生态环境改善。
5.4.3建筑节能
要尽可能采用当地材料和适用技术，开发符合项目区实际的节能设计与工法，优化采暖方式，推进可再生能源利用。
项目区采暖拟采用新疆红旗机械制造有限责任公司生产余热，建筑采用外墙保温技术，窗户采用双玻塑钢窗。
5.5建筑工程设计
按照工程地质、气象资料、地震烈度、施工技术条件等进行综合全面考虑，选择技术先进、经济合理、综合抗震要求的结构设计方案。
项目区建筑面积总面积为66756.7平方米。
设计为地上六层，地下一层，采用砖混结构；标准层高2.8米，建筑总高度为17米；室内地面及内墙面为水泥砂浆抹面，常规乳胶漆刷白；屋面采用保温措施；单元门采用双开保险门，进户门采用普通防盗门，其它房门均采用常规木制门；窗均采用保温性能良好的单框双玻塑钢窗。
5.6基础设施
5.6.1道路
项目区建设小区道路，路宽6-8米，两边人行道各1.5-2.0米，道路总长8公里。
5.6.2给水设施
项目供水利用现有供水设施，项目区范围内供水系统较为完善，本项目只需考虑由现有供水主管线接入到新建建筑物外预留管口的土建及管道安装，供水管网采用DN50的PVC供水管，管长5KM。
5.6.3排水设施
项目区原本只有部分排水管线。
本次建设重新布设，接入原有排水主管网，采用DN200-150的PE排水管，管长5.5km。
5.6.4热力工程
本项目拟利用原供热设备为项目区供热。
主管道总长5公里。
5.6.5电力设施
新建建筑物的供电利用原有的配电设施，只考虑室外供电线路，采用双路三相供电。
5.6.6电信设施
为项目区建设固定电话通讯线路6公里。
5.6.7绿化
项目区绿化面积23364平方米。
种植适于当地生长的青杨等园林植物。
5.6.8环卫设施
在项目拟建2座垃圾房，在人行道上适量布置垃圾箱。
5.7其他公共服务设施
其他公共服务设施包括物业管理中心、老年活动中心、幼儿园以及商业服务用房等。
拟建物业管理中心300平方米，老年活动中心600平方米，幼儿园1200平方米，商业服务用房7904平方米。
5.8工程建设汇总
本工程主要工程量详见下表：
主要工程量一览表
序号
项目名称
单位
数量
结构规格
备注
1
棚户区拆迁
㎡
54297
2
新建房屋
㎡
66756.7
砖混
3
基础设施
3.1
道路
km
8
3.2
给水工程
km
5
3.3
排水工程
km
5.5
3.4
热力工程
km
5
3.5
电力工程
km
4
3.6
通讯工程
km
6
3.7
绿化
㎡
23364
3.8
环卫设施
座
2
4
公共服务设施
4.1
物业管理
㎡
300
4.2
老年活动中心
㎡
600
4.3
幼儿园
㎡
1200
4.4
商业服务
㎡
7904
第六章环境保护、消防与安全
6.1环境现状
本项目四周无污染源对其影响。
建设地点环境现状良好。
6.2主要污染物及综合治理方案
1、本项目具有一定量的生活污水，可以直接排入镇区污水排放管道。
2、本项目土建工程均无废气产生。
3、固体废物为少量的生活生产垃圾，按有关规定，送垃圾场予以填埋处理。
4、建设期间所产生的噪声排放，必须按照环保法律、法规的有关规定，在施工过程中进行防护、防治等措施。
6.3消防
依据国家《民用建筑设计防火规范》和《消防条例》规定，本项目需设置必要的消防设施。
包括：
消防用水泵房、自喷灭火嘴、疏散通道出口等。
本项目防火设计工程部分交由消防部门审批、监督施工和验收。
各构筑物按照《民用建筑设计防火规范》配置消防设施。
消防用水与生活用水管道可以同设，但必须保证28L/S以上的消防水压。
第七章节能
我国是个能耗大国，能源利用率还相对较低，因此，节能是我国一项长期的根本国策，也是国家一项重要的技术政策。
本工程在设计过程中充分考虑节约能源。
工程方案的确定与设计，都把节约能源作为重要条件考虑。
7.1设计依据
1、《中华人民共和国节约能源法》、《中华人民共和国计量法》。
2、《国务院关于加强节能工作的决定》（国发［2006］28号）。
3、国家经贸委、国家发改委《节约用电管理办法》2000年。
4、《绿色建筑评价标准》（GB/T50378-2006）。
5、《公共建筑节能设计标准》（GB50189-2005）。
6、《民用建筑节能设计标准（采暖居住建筑部分）》（JGJ26-95）。
7、《夏热冬冷地区居住建筑节能设计标准》（JGJ134—2001）。
8、《采暖通风与空气调节设计规范》（GB50019-2003）。
7.2建筑节能
节约能源是我国的一项国策，对国家在建筑节能等方面的要求，严格按国家和行业规范标准在建筑设计中予以体现。
在建筑设计中，严格按《公共建筑节能设计标准》（GB50189-2005）要求，考虑本地区冬季寒冷，夏季太阳辐射强度大，春秋季的主导风向的气候特点，衡权利弊，兼顾不同类型的建筑造型，尽可能的减少房间的外围护面积，使体量不复杂，凹凸面少，以达到节能的目的。
在体型上设计的尽量简洁以减少能耗，主要房间的设置避开冬季主导风向。
建筑物每个朝向的窗墙面积比按规范要求设计，均小于0.70，外墙窗户均采用气密性良好的单框双玻塑钢窗。
建筑平面及体型规整，体型系数为0.25，小于0.3满足规范中关于节能的要求，在设计中直接采用“关于采暖建筑实施节能50%的具体措施”。
7.3供热节能
采暖系统在设计中严格执行国家标准《采暖通风与空气调节设计规范》GB50019-2003规范要求，本地区属寒冷地区，采暖期长，不论是从节省能耗或节省运行费用，本项目采用热水集中供暖系统。
选择采暖系统制式的原则是在保持散热器有较高散热的前提下，保证各个供暖区能独立进行温度调节。
在采暖设计中散热器尽量明装，并采用非金属涂料做外表涂刷材料。
所有带热或低温的管道均采取保温措施，以降低能耗。
7.4给水节能
在满足用水功能的前提下，选用节水型器具。
采用高效、低耗的设备及器具。
7.5电气节能
节约电能是节能的主要措施之一，本工程所用设备全部采用节能设备；照明等用电器应优先选用性能质量有保证的电器产品，以降低电耗，达到节能的目的。
7.6管理措施
交付使用后，加强运营管理，提高设备运营率，加强节能宣传和教育，落实各项管理制度和综合管理措施，达到综合节能的目的。
第八章项目组织与管理
8.1项目组织
为确保该项目的实施，充分发挥项目的投资效益，成立建设工程领导小组，领导小组由库尔勒市主要领导挂帅，相关部门负责人参加，领导小组下设办公室作为执行机构，项
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