河南省物业管理条例.docx

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河南省物业管理条例

河南省物业管理条例2010

河南省物业管理条例,2010年修正本,

2001年1月13日河南省人民代表大会常务委员会公告第36号公布根据2010年7月30日河南省第十一届人民代表大会常务委员会第十六次会议通过2010年7月30日河南省第十一届人民代表大会常务委员会公告第36号公布自2010年7月30日起施行的《河南省人民代表大会常务委员会关于修改部分地方性法规的决定》修正,

第一章总则

第一条为规范物业管理行为～明确业主、使用人和物业管理企业的权利和义务～创造和保持安全、整洁、文明、舒适的生活、工作环境～根据国家有关法律、法规～结合本省实际～制定本条例。

第二条本条例适用于本省行政区域内的物业管理活动。

由房地产开发商建设～出售、出租给两个以上业主共同使用的物业～应当实行物业管理。

按照住房制度改革政策出售的公有住房及其他物业～业主自愿实行物业管理。

第三条本条例所称物业～是指已建成投入使用的房屋建筑及其附属的设施、设备和相关场地。

本条例所称物业管理～是指业主或业主组织对其物业的共有部分和共同事务委托物

业管理企业进行管理的活动。

本条例所称业主～是指物业的所有权人。

已建成用于出售、出租但尚未售出、租出的物业的所有权人除外。

本条例所称使用人～是指物业的承租人或者实际使用物业的其他人。

本条例所称物业管理企业～是指依法设立能独立承担民事责任从事物业管理服务的组织。

第四条物业管理实行政府行政主管部门监督、业主自治与物业管理企业专业服务相结合的体制。

鼓励物业管理向社会化、专业化、市场化方向发展。

第五条省人民政府建设行政主管部门监督管理全省的物业管理活动。

市、县,市,人民政府的房地产管理部门监督、指导本行政区域内物业管理活动。

第六条各级人民政府的有关部门按照各自的职责～做好物业管理区域内的有关工作。

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第二章业主、业主大会及业主委员会

第七条业主对物业共有部分和共同事务进行监督、管理。

业主享有下列权利:

一,参加业主大会～享有表决权,

二,享有业主委员会成员的选举权和被选举权,

三,享有与所交纳物业管理服务费用相应的服务,

四,监督业主委员会的管理工作,

五,监督物业管理企业的管理服务活动,

六,法律、法规及规章规定的其他权利。

业主应当承担下列义务:

一,遵守物业管理法律、法规、规章,

二,遵守业主公约,

三,遵守所在物业管理区域的物业管理制度、规定,

四,执行业主大会的有关决议、决定,

五,按时、足额交纳物业管理服务费用,

六,法律、法规及规章规定的其他义务。

第八条业主大会由本物业管理区域内的全体业主组成。

业主大会履行下列职责:

一,选举、撤换业主委员会成员,

二,审议通过或者修改业主委员会章程和业主公约,

三,监督业主委员会的工作～听取并审议业主委员会的工作报告～改变或者撤销业主委员会不适当的决定,

四,决定或者授权业主委员会选聘、解聘物业管理企业,

五,讨论决定共用部位、共用设施设备维修基金方案,

六,决定本物业管理区域内物业管理的其他事项。

第九条在一个物业管理区域内～已交付业主使用的房屋建筑面积达到百分之五十以上～或者已交付业主使用的房屋建筑面积达到百分之三十以上不足百分之五十～但使

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用已超过十二个月～尚未召开首次业主大会的～当地的房地产管理部门应当指导业主召开首次业主大会。

第十条召开业主大会～应当由过半数以上有投票权的业主出席。

业主可以委托代理人出席业主大会。

无民事行为能力或者限制行为能力的业主由其法定代理人或者监护人出席。

业主大会由业主委员会负责召集。

业主委员会认为必要～或者经百分之十五以上业主提议～应当召开业主大会。

业主公约和业主大会作出的决定～对全体业主有效。

业主大会决定事项的程序～由业主大会制定。

召开业主大会～应当邀请已建成用于出售、出租但未售出、租出的物业的所有权人的代表列席～可以邀请居民委员会、物业使用人、物业管理企业的代表列席。

第十一条业主的投票权数～可以按下列规定计算～法律、行政法规另有规定的～从其规定:

一,住宅物业按一户一投票权数计算,

二,非住宅物业按建筑面积计算。

确定业主投票权的具体办法由业主大会制定。

第十二条业主委员会是业主大会的执行机构～由业主大会选举产生～并经房地产管理部门登记备案。

业主委员会依照国家有关法律、法规和本条例开展活动～具体履行下列职责:

一,召集并主持业主大会,

二,执行业主大会的决议、决定,

三,听取业主、使用人的意见和建议,

四,业主大会赋予的其他职责。

第十三条一个物业管理区域只能成立一个业主委员会。

业主委员会成员应当由本物业管理区域内的业主担任。

业主委员会组成人员数额和任期～由业主大会决定。

第十四条业主委员会应当自选举产生之日起三十日内～到所在地房地产管理部门办理登记备案手续。

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第十五条业主委员会凭房地产管理部门核发的备案证书～申请刻制印章。

业主委员会应当将印章式样报当地房地产管理部门备案。

第十六条业主委员会应当接受当地房地产管理部门的指导和监督～不得从事任何经营活动。

第十七条业主委员会应当按照业主大会的决定和其章程规定召开会议～会议必须有过半数成员出席～其决定必须经全体成员过半数通过。

业主委员会作出的决定应当予以公布。

第十八条业主委员会根据业主大会赋予的职责作出的决定对本物业管理区域的业主和物业使用人均具有约束力。

业主大会和业主委员会的决定、业主公约不得与法律、法规和规章相抵触。

第十九条物业发生转让的～新业主须在办理转让手续后三十日内告知业主委员会和物业管理企业。

第三章物业的使用和维护

第二十条物业的使用和维护应当遵守国家有关市容环境卫生、环境保护、房屋管理、消防管理、治安管理等法律、法规和规章的规定。

第二十一条物业的共用部位、共用设施设备法定保修期满后的维修、更新、改造～其费用在维修基金中列支～不足部分由业主共同分担。

业主户外的水、电、气、暖及通讯等设施、设备的管理、养护、维修～按产权归属由产权人负责～法律、法规、规章另有规定的除外。

第二十二条业主或者使用人不得有下列行为:

一,损坏房屋承重结构、破坏房屋外貌、擅自改变房屋用途,

二,对房屋的内外承重墙、梁、柱、楼板、阳台、天台、屋面等进行违章凿、拆、搭占等,

三,存放易燃、易爆、剧毒、放射性危险物品,

四,利用房屋从事危害公共利益和侵害他人正当权益的活动。

第二十三条物业管理区域内禁止下列行为:

一,践踏、占用绿地,

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二,损毁树木、园林,

三,占用通道等共用场地,

四,乱抛乱堆垃圾、杂物,

五,发出超过规定标准的噪音,

六,排放有毒、有害等污染环境的物质,

七,在建筑物、构筑物上乱张贴、乱涂写、乱刻画,

八,法律、法规和规章及业主公约禁止的其他行为。

第二十四条业主或者使用人装修物业～应当遵守房屋使用有关规定和业主公约～并事先告知物业管理企业～物业管理企业应当将有关注意事项告知业主或者使用人～业主或者使用人应当遵守。

第二十五条物业的自用部位、自用设施设备超过保修期后的维修、更新～由业主负责～费用自理。

物业管理服务合同另有约定的除外。

第四章物业管理企业

第二十六条物业管理企业必须具备规定的资质条件～依法登记注册～取得资质等级证书后～方可从事与其资质相应的物业管理活动。

物业管理企业资质等级标准及资质管理按国家和省有关规定执行。

省外物业管理企业进入本省接受委托从事物业管理活动的～应当持资质等级证书和有关证件到省建设行政主管部门备案。

第二十七条物业管理企业享有下列权利:

一,依照物业管理服务合同的约定收取物业管理服务费用,

二,制止损害物业或者妨碍物业管理的行为,

三,法律、法规、规章规定及业主大会授予的其他权利。

第二十八条物业管理企业应当承担下列义务:

一,全面履行物业管理服务合同～提供物业管理服务,

二,接受业主、业主大会、业主委员会的监督,

三,接受业主、业主大会、业主委员会对物业管理服务费用收支情况的质询,

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四,发现违反法律、法规和规章的行为～应及时制止并向有关行政主管部门报告,

五,法律、法规及规章规定的其他义务。

第五章物业管理服务

第二十九条首次业主大会召开前～由开发建设单位选聘物业管理企业对物业提供管理服务。

物业管理企业应当与业主逐一签定前期物业管理服务协议～协议中凡涉及业主共同利益的约定应当一致。

第三十条建设单位须在建筑物及其附属设施综合验收合格后～方可将其管理权移交给业主委员会～未经综合验收合格的物业～建设单位不得移交～并继续承担应当由其承担的物业管理费用。

建设单位向业主委员会移交物业管理权时～应当同时移交物业综合验收档案资料和房屋使用说明。

第三十一条业主委员会或者其他组织委托物业管理企业进行管理服务的～应当与被委托的物业管理企业签订物业管理服务合同。

符合业主大会决定或授权的物业管理服务合同对全体业主具有约束力。

第三十二条签订物业管理服务合同或者前期物业管理服务协议～可以使用国家规定的示范文本～并告知当地物业管理主管部门。

第三十三条物业管理服务合同应当包括以下内容:

一,当事人和物业的基本情况,

二,物业管理服务事项和服务质量要求,

三,物业管理服务费用的标准及收取办法,

四,合同的期限、合同的变更和终止的约定、合同终止时物业资料的移交方式等,

五,物业管理的责任范围,

六,违约责任及解决纠纷的途径,

七,双方当事人约定的其他事项。

第三十四条物业管理服务事项可以包括下列内容:

一,物业共用部位的日常维护和管理,

二,物业共用设施、设备及其运行、使用的日常维护和管理,

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三,环境卫生、绿化管理服务,

四,物业管理区域内公共秩序、交通等协助管理的事项,

五,车辆停放及场地管理,

六,双方约定的其他服务事项。

第三十五条物业管理企业应当在物业管理服务合同终止或者解除后三十日内～向业主委员会办理交接手续～并告知所在地房地产管理部门。

第六章物业管理费用及专用房屋

第三十六条物业管理费用由物业管理企业按照物业管理服务合同的约定向业主收取。

业主与使用人约定由使用人交纳物业管理费用的～从其约定～但业主负最终交纳责任。

尚未售出、租出的空臵物业的所有权人～应当分摊物业管理公共服务费用～分摊比例不低于收费标准的百分之五十～具体比例可由当事人双方商定～但不得因此而增加其他业主的负担。

第三十七条物业管理服务收费价格应当遵循合理、公开、与物业管理服务内容和质量相适应的原则。

物业管理服务收费项目和标准～由双方当事人协商约定。

也可以实行政府指导价。

具体的收费项目和数额由业主委员会或者业主与物业管理企业在物业管理服务合同中约定。

第三十八条凡是实行物业管理的区域～供水、供电、燃气、供暖、通讯等单位向业主收取费用～应当收费到每一业主。

物业管理企业受上述有关单位委托～代收水、电、气、暖、通讯、有线电视等费用的～应当签订合同～合同中应当订立代办服务费条款。

不得向业主或者使用人另收代办服务费。

第三十九条一个物业管理区域内有两个以上物业产权人的～应当建立维修基金。

维修基金属全体业主所有～业主委员会成立之前～由房地产管理部门代管～专户储存,业主委员会成立之后～移交业主委员会管理。

第四十条开发建设单位委托物业管理企业承担物业保修期内的保修义务的～应当按约定将保修费用交由物业管理企业按规定使用～并接受业主委员会的监督。

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第四十一条物业开发建设单位应当按照有关规定～配套修建不低于总建筑面积千分之二至四的业主自治监督和物业管理用房～其费用列入开发建设成本～产权属全体业主共有。

业主提供物业管理用房应当在合同中明确约定。

第七章法律责任

第四十二条损害物业管理区域内的公用设施、设备、花草树木等～应当恢复原状,不按时恢复原状的～由物业管理企业恢复～费用由责任人承担,不能恢复原状的～赔偿损失。

第四十三条业主、使用人、物业管理企业及建设单位之间发生纠纷时～当事人可以通过协商解决或者向房地产管理部门申请调解～也可以依法申请仲裁或者向人民法院起诉。

第四十四条未办理资质验证手续或者超出资质证书核定范围从事物业管理服务

的～责令限期改正,逾期不改正或者不具备从业条件的～责令停止从事物业管理活动～并处两千元以上一万元以下罚款。

未取得物业管理企业资质证书～从事物业管理服务的～责令停止从事物业管理服务～没收违法所得～并处五万元以上十万元以下罚款。

第四十五条物业管理企业在物业管理区域内未经业主委员会同意和城市规划等有关部门批准～擅自搭建建筑物、构筑物或者随意占用共用场地、绿地的～责令限期改正～恢复原状,逾期不改正的～可以降低其资质等级直至吊销资质证书～有关部门可以依法强制拆除。

第四十六条物业管理企业不按合同约定提供服务的～业主委员会有权要求其改正～扣减相应物业管理费～并按合同约定追究违约责任。

第四十七条业主或者使用人、空臵物业所有权人未按期足额交纳物业管理服务费的～物业管理企业可书面通知其限期交纳～并按合同约定加收滞纳金,物业管理企业也可以依法向人民法院起诉。

第四十八条违反本条例规定～挪用维修基金或者造成维修基金损失的～应退还本息～赔偿损失。

依法追究直接负责的主管人员和其他责任人员的行政责任,构成犯罪的～依法追究刑事责任。

第四十九条房地产管理部门及其工作人员未按本条例规定履行职责～严重影响本行政区域物业管理的～依法追究直接负责的主管人员和其他责任人员的行政责任,玩忽职守、滥用职权、徇私舞弊构成犯罪的～依法追究刑事责任。

第五十条本条例规定的行政处罚～由房地产管理部门按照规定的职权范围决定,涉及降低资质等级和吊销资质证书的～由颁发资质证书的机关决定。

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当事人对行政处罚决定不服的～可以依法申请行政复议或者提起行政诉讼。

逾期不申请复议、不提起诉讼又不履行的～由作出处罚决定的机关申请人民法院强制执行。

第八章附则

第五十一条本条例有关专业用语的含义:

一,物业的共用部位～是指物业的主体承重结构部位,包括基础、内外承重墙体、柱、梁、楼板、屋顶,、户外墙面、门厅、楼梯间、电梯间、走廊通道、管道井等。

二,物业的共用设施设备～是指物业管理区域内～由业主共有共用的上下水管道、落水管、天线、水箱、加压水泵、电梯、照明设施、消防设施、道路、绿地、沟渠、池、井、非经营性停车场,库,及其他共用设施设备。

第五十二条本条例自2001年5月1日起施行。

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原文已完。

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副县长在2016年县政府全体会议上的讲话

按照会议安排，我就今年分管工作简要讲5个方面:

一、强化调度管理，着力抓好项目建设。

一方面，要着力抓好全县项目调度管理。

每季度召开一次经济运行分析、项目调度会议，及时查改问题，抓好宏观经济运行调控管理和主要经济指标月度监测预警，确保全县经济运行健康有序，项目建设顺利推进。

要抓争取。

紧盯争取项目资金增长10%、谋划储备项目150项、向上申报80项以上、争取到位60项以上的目标，继续严格落实责任目标考核制，深谋细研国家、省市的战略意图和政策导向，用足用好政策，主动争抢，争取让更多项目挤进上级的大盘子。

要赶进度。

按照3月上旬全面开工，6月份完成一半以上实物工作量，11月底圆满完成年度建设任务的总体要求，健全完善重点项目推进和督查考核机制，落实重大项目分析报告制度，特别是对43个千万元以上项目，县发改局要坚持每周一报告，每月一分析，每季一调度，及时研究解决具体问题，全力加快建设进度。

要严管理。

严格执行项目建设基本程序，切实落实好立项、设计、评审、用地、规划、开工许可、竣工验收以及“四制”管理要求，主要负责同志要对项目质量、资金运行等情况进行全程监管，跟踪问效，确保工程安全、资金安全、干部安全。

特别要强调的是，项目建成后要在3个月内完成竣工决算，并按规定报请有关

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部门进行验收，发现问题及时整改。

今后，凡建设项目未进行决算验收的，在资金拨付过程中将适当暂扣部分资金，直至决算验收;对擅自扩大投资规模、变更建设标准和建设内容的，超出部分的资金由单位自行解决，情节严重的还要追究相关人员责任。

另一方面，要着力抓好分管项目的组织实施。

全面完成2015年易地扶贫搬迁项目，建成移民住宅280户,启动实施2016年易地扶贫搬迁项目，新建集中安置点11处～开工建设移民住宅733户～年内完成70%工程量,认真做好村级公益事业建设“一事一议”财政奖补项目～在50个村实施村内基础设施建设项目50个,全面完成2015年巩固退耕还林成果项目、世行贷款可持续发展农业项目和高标准农田建设项目各项任务。

二、围绕提速提质，着力抓好新型城镇化建设。

投资10亿元～实施城镇基础设施建设项目36项～着力抓好四个方面的工作:

一要瞄准国家政策导向搞规划。

积极吃透新型城镇化建设有关精神，做好与省市新型城镇化规划和城镇体系规划的对接，认真调研，科学编制我县新型城镇化发展规划和县域城镇体系规划。

全力抓好新一轮县城总体规划修编，完成4个中心村庄风貌规划～**历史文化名镇规划，**两镇镇区给排水专项规划和部分县城重大基础设施建设分项规划，为争取国家对县城和小城镇支持项目打下规划基础。

二要强化工程质量进度抓建设。

按照“新区提速、老城提质、组团开发、整体推进”的思路～全力抓好**开发、商品房开发、居民迁建安置、保障性住房建设、集中供热、路网改造、绿化亮化、市政设施维修改造“八大工程”20个具体项目建设～扎实推进各项前期工作～确保3月上旬所有

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续建工程、路网建设、城区绿化亮化和市政设施维修工程全面开工～5月底前商品房开发、保障性住房和居民安臵楼建设工程全面开工～11月底前行政中心、多功能文化中心、法院审判庭、公安局业务技术用房、污水处理厂、路网工程、绿化亮化工程全面竣工～集中供热工程确保投用。

特别是要把城区居民搬迁安臵作为今年县城建设的一件大事来抓～中台镇和国土、住建等相关部门要克服困难～全力参与～各方齐用劲～拧成一股绳～务必于5月底前完成协议签订～并启动安臵楼建设～力争尽快建成搬迁～为县城建设腾开步子。

三要整合执法力量抓管理。

推行城市管理相对集中处罚权试点，理顺城市管理体制，整合执法力量，扎实推进环境卫生、市容市貌、交通秩序、市政设施管理。

深入开展“三项创建～六大整治”活动,即:

示范街、文明个体户、文明工地创建和汽修汽配市场、市容环境、建筑市场、户外广告清理、城区校园周边环境、专业市场整治,～下功夫解决县城区废品收购、汽配维修、乱堆乱放等突出问题。

要下硬手查处违建问题～坚决遏制乱修乱建、抢修抢建、谋取征迁私利的势头。

四要延伸城市公共服务抓村镇建设。

4个重点镇要抓住国家支持建制镇建设的政策机遇～找准功能定位～优化发展布局～积极争取项目支持～全力实施好道路、给排水、集中供暖等基础设施配套项目23项～稳步推进小城镇提质扩容。

其他乡镇在现有基础上～以完善功能、强化配套为重点～加强小城镇日常管理～合理控制城镇建设规模。

坚持点面结合、以面为主、整村推进的思路～以优先保障住房最危险、经济最困难的群众为前提～持续推进农村危房改造～年内完成危改2000户9万平方米～

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进一步改善群众居住条件。

特别是在危改对象确定过程中～要严格按照“一申二评三核四批”的程序～实行三级审批～三榜公示～做到公平、公正、阳光操作。

三、坚持征管并举，着力抓好财税工作。

坚定不移地抓好收支调度、资金争取和财经监管，确保财税收入实现新突破，监管水平实现新提高。

一要突出财政增收加强预算执行。

继续严格执行部门和乡镇税收考核制度，完善征税激励机制，不断健全社会综合治税，扩大税源基础。

建立月调度、季考核的财政工作机制和财政收入定期通报制度，避免工作上前松后紧、增幅大起大落，确保收入均衡入库、平稳增长，上半年实现“双过半”，全年突破亿元大关，达到**万元。

各涉税业务部门要积极配合开展代征代扣业务，确保各项税收和非税收入应收尽收。

要切实保障好农业、教育、医疗卫生、社会保障、保障性安居工程、公共文化等重点支出需要。

严格控制一般性支出和“三公经费”，规范会议费、差旅费和车辆管理，降低行政成本。

二要突出资金争取狠抓财源建设。

紧紧抓住上级投资导向积极论证申报项目，年内力争争取到位各类财政专项资金8亿元以上，比上年提高10%以上。

加大财政对工业、农副产品加工、牛果菜农村主导产业等支持力度，设立专项扶持基金，落实税收优惠政策，优先帮助申报项目资金，培育新的稳定财源。

三是突出改革创新加强财政管理。

积极推进金财工程一体化平台建设，完善国库集中支付改革，逐步取消纸质凭证和单据流转。

加快部门电子化预算进程，启动金财工程部门预算模块。

健全预决算公开机制。

认真实施营改增试点。

继续扩大政府

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采购范围和规模，规范政府采购行为。

加强国有资产管理，加大清理清查力度，严防流失。

推进预算绩效管理，加大对民生项目和政府投资重大项目的财政监管力度。

加强政府性投资项目评审和结算。

进一步加强政府性债务管理，建立债务风险预警机制。

四要突出金融改革破解资金难题。

针对当前财力不足，产业发展、项目建设等资金短缺的问题，各金融机构要积极探索，创新金融服务“三农”、助推扶贫攻坚和中小微企业发展机制，探索开展“三权”抵押，量身订作符合企业实际的金融产品和产业链融资等信贷模式，积极支持全县经济发展。

四、严守耕地红线，着力抓好国土资源管理工作。

按照保红线、保发展的要求，严格耕地保护，大力推进节约集约用地，强化执法检查，确保国土资源管理科学有序。

一要全力保护耕地资源。

持续加大基本农田保护力度，从严控制非农建设占用耕地，确保耕地保护红线不突破。

全面完成农村集体土地“三权”确权和农民宅基地确权登记颁证工作。

争取立项土地整治项目1,2个，争取资金1000万元以上。

全面完成**不稳定斜坡治理工程和**等7个乡镇14个村6个土地整治项目～整理土地1161.69公顷。

各乡镇要抓建较高标准的土地复垦整理示范点1处，确保耕地占补平衡。

二要有力保障发展用地。

按照“增量上努力争取、存量上积极盘活、利用上节约集约”的原则，积极盘活土地存量，优先保障重大建设项目、民生工程、基础设施用地，切实保障战略性新兴产业、节能环保、保障住房建设等领域的项目建设用地需求。

积极抓好土地资产运营，完成土地出让收益2000万元以上。

三要着力保障发展环境。

加大国土资源执法监察力度，着力控

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制未报即用、批少占多等违法用地多发的态势，严肃查处国土资源违法案件，有效保障土地开发利用秩序稳定，确保我县卫片执法检查“零通报、零问责、零约谈”。

五、坚持统筹兼顾，着力抓好审计等其他各项工作。

审计工作要按照审计监督全覆盖的要求，以财政预算执行审计、领导干部经济责任审计、政府投资项目审计、民生专项资金审计、行政事业单位财务收支审计等为重点，加大审计力度，扩大审计覆盖面，深刻揭示突出问题，及时提出有价值、有针对性的建议，强化审计查出问题的督促整改，有效维护