住宅工程验收内容和要求.docx
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住宅工程验收内容和要求
住宅工程质量分户验收的内容和要求
为提高住宅工程质量，减少工程质量投诉，进一步规范住宅工程质量分户验收工作，依据《建设工程质量管理条例》、《安徽省住宅工程质量分户验收实施细则》以及国家工程质量验收规范标准，小编认为：
住宅工程质量分户验收须具备和符合如下内容及要求：
一、住宅工程分户质量验收
住宅工程竣工验收前，应进行分户质量验收（以下简称分户验收）。
分户验收由施工单位提出申请，建设单位按照分户验收条件要求，组织施工、监理等单位，检查每户住宅及公共部位的观感质量和使用功能，并出具住宅工程质量分户验收合格证。
二、参加验收人员
建设单位项目负责人、项目总监理工程师、施工企业（或分公司）质量技术部门负责人、项目经理均要参加分户验收，并在验收记录表上签字确认。
其他参验人员由建设单位确定，应在住宅工程分户验收方案中予以明确。
验收内容涉及专业分包工程的，分包单位项目负责人应参加；已选定物业的，物业公司应派专业技术人员参加。
三、分户验收内容
1、室内楼地面；2、室内墙面与顶棚；3、室内空间尺寸；4、门窗、玻璃、护栏与扶手；5、防水工程；6、给排水管道安装；7、卫生器具安装；8、电气工程；9、智能建筑与公共部分；10、合同中规定的其他验收内容。
四、分户验收方案
分户验收前，建设单位或监理单位应根据住宅工程特点编制分户验收方案。
内容主要包括：
1、根据分户验收的内容、质量要求和住宅具体情况，确定每户检查部位、数量，窗台高度、栏杆高度、开间进深尺寸、室内净高全数检查；检查部位应在户型平面图中明确标注。
2、检查方法、标准和需携带的检查测量工具。
3、参加分户验收的单位和人员名单与分工。
4、验收时间、程序和步骤。
五、验收的基本条件
已完成设计和合同约定的工程量；所含（子）分部工程的质量均自检验收合格，相关检测标识齐全；工程质量控制资料完整；主要功能项目的抽查结果均符合要求；有关安全和功能的检测资料完整；施工单位已提交工程竣工报告。
六、验收前的准备
根据分户验收方案，对验收人员进行培训与交底；配备好分户验收所需的检测仪器和工具，仪器和计量工具应经计量检定合格；做好屋面、卫生间等有防水要求部位的蓄淋水试验准备工作；在室内楼地面上弹线标识好水、电管线走向及室内空间尺寸测量的控制点、线；配电控制箱内电气回路标识清楚。
七、验收的组织与程序
1、依照分户验收要求的验收内容、质量要求、检查数量合理分派验收人员，成立相应的分户验收组，并依据规定做好分户验收前的准备工作。
2、分户验收过程中，验收人员应及时、如实地填写《住宅工程质量分户验收记录表》；每户验收符合要求后，应在户内醒目位置张贴《住宅工程质量分户验收合格证》。
3、单位工程通过分户验收后，建设单位应整理并填写《住宅工程质量分户验收汇总表》。
分户验收资料应整理、组卷，由建设单位归档专项保存，存档期限不应少于5年，供有关部门和住户查阅。
4、住宅工程竣工验收前，建设单位应将《住宅工程质量分户验收汇总表》作为《单位工程竣工验收申请通知书》附件，一并报送工程质量监督机构。
八、质量问题处理
分户验收中，发现不符合规范标准及设计文件要求的，应认真做好标记和记录。
施工单位应对不符合要求的部位及时进行整改，监理单位负责复查。
处理完成后，应对返修或返工部位重新组织验收，直至符合要求。
若返修加固处理后改变外形尺寸或无法进行返修处理的质量缺陷，经原设计单位核算认可能够满足结构安全和使用功能的，建设单位应将质量缺陷与处理方案书面告知住户。
九、验收人员的职责
分户验收时，参加验收人员应严格履行分户验收职责。
验收人员对验收结论的真实性负责，并及时签字确认。
严禁分户验收弄虚作假、降低标准或将不合格工程验收通过。
否则，将依法对相关验收单位及人员进行处罚。
十、分户验收的监督
住宅工程竣工验收时，竣工验收组应对分户验收工作进行抽查复核，工程质量监督机构对验收组复核工作予以监督。
竣工验收复核时发现分户验收记录内容不真实或存在影响主要使用功能的严重质量问题时，应终止验收，责令改正，符合要求后，再重新组织工程验收。
十一、室内楼地面
1、普通水泥整体楼地面（混凝土、水泥砂浆）面层粘结。
主要检查楼地面面层粘结空鼓。
采用小锤轻击楼地面，沿自然间进深和开间两个方向，全数检查，均匀布点，逐点敲击。
2、普通水泥整体楼地面观感。
主要检查楼地面面层是否色泽均匀、平整、光洁，根角清晰、顺直；是否有裂缝、脱皮、起砂、划痕等质量缺陷。
以目测高度为1.5m左右，俯视楼地面，全数检查。
3、板块楼地面面层粘贴。
板块面层上下层应结合牢固、无空鼓。
用小锤轻击检查。
对每一自然间板块楼地面按梅花形布点进行敲击，板块阳角处，应全数检查。
4、板块楼地面面层观感。
面层表面应洁净、平整，无明显色差，接缝均匀，板块无裂缝、掉角、缺棱等缺陷。
以目测高度为1.5m左右，俯视楼地面，全数检查。
十二、室内墙面与顶棚
1、室内墙面不应有爆灰、裂缝，墙面光洁、平整，阴阳角顺直。
距墙1.0m处观察检查；室内墙面面层与基层粘结牢固，不应有脱层、空鼓等缺陷；在每自然间可击范围内用小锤轻击，均匀布点，逐点敲击。
若发现墙体明显裂缝，应查明裂缝原因，并做好不符合要求的标记与记录。
2、室内顶棚抹灰层与基层粘结牢固，无空鼓。
应用小锤轻击，全数检查；室内顶棚抹灰面应平整、光滑、洁净，无粘浆、麻面，不应有爆灰、裂缝，观察检查；若发现顶棚抹灰有起鼓、裂缝时，应查明空鼓与裂缝原因，并做好不符合要求的标记与记录。
3、室内顶棚若为清水混凝土时，应严格按清水混凝土面层检查验收；对未使用砂浆粉刷直接批底的顶棚，所批腻子必须粘结牢固，耐水性好；顶棚批底应打磨光洁、平整；房间阴阳角顺直，面层不得有拼缝、起伏；严禁有露筋与锈斑。
全数观察检查。
十三、室内空间尺寸
1、室内空间尺寸测量，包括净开间、进深和净高，空间尺寸允许偏差值和允许极差值应符合验收标准的规定。
自然间全数检查。
2、空间尺寸检查前应根据户型特点确定测量方案，并按设计要求和施工情况确定空间尺寸的推算值。
空间尺寸测量宜按下列程序进行：
①在分户验收记录所附的套型图上标明房间编号；②净开间、进深尺寸每个房间各测量不少于2处，测量部位宜在距墙角（纵横墙交界处）500mm，并在墙面距楼地面约1.0m处位置标识；净高尺寸每个房间不少于5处，测量部位宜为房间四角距纵横墙500mm处及房间几何中心处位置标识。
十四、门窗、玻璃、护栏与扶手
1、门窗应位置准确、安装牢固、开启灵活、关闭严密、无倒翘，满足使用功能要求；配件规格、数量应符合设计要求。
门窗扇密封条应安装完好，不应脱槽。
全数观察、手扳检查。
2、门窗的排水孔应畅通，位置数量应满足排水要求；窗台流水坡度、滴水线槽合理到位。
全数观察、检查。
3、进户门符合设计要求。
预留洞口方正，门扇开启应考虑楼地面装修尺寸；门框边填塞正确，防盗门框内芯二次灌浆到位，安装牢固、位置准确、开启灵活，逐户检查。
4、护栏和扶手的造型、尺寸、高度、栏杆间距和安装位置应符合设计与规范要求。
加强对护栏、栏杆与主体结构连接件节点的检查，安装牢固。
重点检查：
①住宅建筑的阳台、外廊、内天井及上人屋面等临空处栏杆高度；②栏杆垂直杆件的净距；③楼梯扶手高度；④外窗台距楼面高度等。
栏杆应采用不宜攀登的构造，栏杆各杆件须尽量向室内一侧设置；护栏玻璃应使用钢化玻璃或钢化夹层玻璃，厚度与质量必须达到设计与规范要求。
当设计文件规定室内楼梯等栏杆由用户自理时，应设置安全防护；当外窗台低于0.9m时，应有防护措施；全数观察、测量检查。
5、玻璃的品种、规格、性能、尺寸、色彩应符合设计和相应标准要求。
核查玻璃标记。
全数观察、测量检查。
6、落地窗、玻璃隔断等易受人体或物体碰撞的玻璃，应在视线高度设醒目标志，碰撞后可能发生高处人体或玻璃坠落的部位，应设置可靠的护栏。
玻璃安装牢固，不应有裂缝、损伤和松动。
中空玻璃内外表面应洁净，玻璃中空层内不应有灰尘和水蒸气。
全数检查。
十五、防水工程
1、分户验收时，外墙面不应留有渗漏、开裂等缺陷。
外窗淋水后，进户目测观察，逐户检查。
户内的墙体有渗迹，应查明渗漏原因，并作好标识。
2、住宅工程的外窗应经现场检测。
现场检测可代替窗进场抽样复检，现场抽样数量应符合验收规范要求。
门窗框与墙体之间应采用密封胶密封，密封胶表面应光滑、顺直、无裂缝。
外窗及周边不应有渗漏。
检查建筑外窗的现场抽样检测报告，并作淋水观察，逐户检查。
3、外窗采用人工淋水试验，每三～四层（有挑檐的每一层）设置一条横向淋水带，淋水时间不少于一小时，进户目测观察检查，对户内外门、窗发现有渗迹，应查明渗漏原因，并作好标识。
4、有防水、排水要求的楼地面（厨卫间、开放式阳台）面层坡度，不应有倒泛水和积水现象。
观察和采用泼水试验，全数检查；对有防水、排水要求房间进行蓄水试验，蓄水深度大于20mm，蓄水不少于24h；蓄水试验无渗漏，全数检查。
5、屋面不应有渗漏、开裂等缺陷；屋面防水层不应有积水和起鼓现象；天沟、檐沟、泛水、变形缝等构造，应符合设计要求。
观察检查天沟、檐沟、泛水、变形缝和伸出屋面管道的防水构造，是否满足设计及规范要求；平屋面分块蓄水24小时后，目测观察检查天沟、户内顶棚、管道根部，蓄水深度不低于20mm；坡屋面在雨后或持续淋水2小时后目测观察检查，不应渗漏。
逐户检查。
十六、给、排水管道安装
1、给水管道的支架、吊架安装应平稳、牢固，其间距应符合规范要求；阀门安装位置应便于使用和维修且不受曝晒、污染和冻结，手扳、尺量检查；给水管道末端应不渗不漏，室内各用水点放水通畅，水质清澈；检查卫生洁具、阀门及给水管道接口，全数通水检查。
2、排水管必须按设计要求及位置设置伸缩节。
管道支吊架位置应设置合理，并应符合设计及规范要求。
管道不应有倒坡或平坡现象。
观察、测量检查。
3、排水管应按设计和规范要求设置检查口、清扫口、排水通气管、三通、弯头、阻火圈及防水套管等。
全数观察检查。
4、排水管道排水应畅通，管道及接口无渗漏；排水主立管及水平干管的通球应通畅；同时打开每户所有用水点对排水管道及接口进行通水检查。
十七、卫生器具安装
1、卫生器具安装尺寸应符合设计及规范要求，安装牢固、接口封闭严密，支、托架等金属件防腐良好。
全数观察检查。
2、卫生器具给水配件应完好无损伤，接口严密，启闭灵活。
3、地漏位置合理，低于排水表面。
全数观察检查。
十八、电气工程
1、配电系统的器件极数、参数及性能符合设计要求。
电器回路标志齐全、准确；导线线径、分色符合要求，配线整齐、无绞接，导线不伤芯、不断股。
PE干线直接与PE排连接，零线和PE线经汇流排配出。
核对断路器、漏电保护器的额定电流、极数等技术参数。
全数检查。
2、开关、插座面板安装牢固、紧贴墙面。
核查开关型号，开关为同一系列、通断方向一致。
检查插座型号及安全门，单项三孔插座左中性、右相线、上接地，PE线不得串接。
通电后用插座相位检测仪检查接线，全数检查。
打开插座面板检查，每户检查不少于两处，并做好已查标记。
十九、智能建筑
1、多媒体箱设置应符合设计要求。
核查器件和线缆标记、型号。
全数观察检查。
2、通信、有线电视终端、信息插座面板连接可靠，安装牢固，紧贴墙面。
打开插座面板检查，并做好已查标记。
二十、公共部位及其他
1、飘窗板与空调搁板。
应严格按设计与规范施工。
外挑板面严禁出现结构裂缝；百页栅安装牢固、上下通顺。
全数检查。
2、楼梯段相邻踏步高差、踏步两端宽度差不应大于10mm。
楼梯按每个梯段各不少于1处，全数检查。
3、地下室墙面、地面及天棚防水渗漏情况。
地下室防水等级应符合设计要求。
4、地下室通道的净高不应小于2m。
走道净高按每10延长米检查1处，但不少于3处。
5、烟道安装及附件。
烟道表面无裂缝，烟道口安装止回阀，止回阀阀板摆动灵活，关闭位置准确；烟道伸出屋面高度不小于600mm且不低于女儿墙的高度，退层平台上的烟道应超过跃层外开门窗的上口。
6、通风道。
厨房间及无外窗的卫生间通风设施及位置应符合图纸设计要求。
全数观察检查。
二十一、本暂行规定自二〇一二年三月十五日起执行。
附件：
分户验收表
附表1：
住宅工程质量分户验收汇总表
工程
名称
结构
层数
建筑
面积
㎡
建设
单位
监理
单位
总户数
户
施工
单位
开工
日期
验收
时间
年月日——年月日
验收
结论
本工程共户共验收户验收合格户验收不合格户，已整改至合格户
不符合住宅工程质量分户验收要求，但不影响结构安全和使用功能户
不符合住宅工程质量分户验收的要求，但不影响结构安全和使用功能户号为：
备注
建设单位项目负责人：
总监理工程师：
施工单位（或分公司）质量技术部门负责人:
项目经理：
物业公司或其他项目负责人：
验收人员：
（公章）
（公章）
（公章）
（公章）
年月日
年月日
年月日
年月日
附表2：
住宅工程质量分户验收表
工程名称
房（户）号
建设单位
验收日期
施工单位
监理单位
序号
验收项目
主要验收内容
验收记录
1
楼地面、墙
面和顶棚
楼地面裂缝、空鼓，墙面和顶棚爆灰、空鼓、裂缝，质感、色泽、表面洁净
2
室内主要
空间尺寸
室内开间与进深净尺寸、室内净高尺寸、标识与记录
3
门窗与玻璃
窗台高度、渗水、门窗启闭、注胶，玻璃安装，品种、规格、防护等
4
护栏与栏杆
护栏栏杆高度、间距、材质、安装牢固、连接可靠、防攀爬措施
5
防水工程
屋面渗水、厨卫间渗水、外窗渗水、阳台楼面渗水、外墙面渗水
6
给排水管道
与卫生洁具
管道渗水、坡向、固定、地漏水封、给水口位置、卫生器具安装、接口
7
电气工程
控制箱配置，器件、导线、接地、相位，开关、插座、接线、面板
8
智能建筑
多媒体箱，器件与线缆标识、型号、插座、接线、面板
9
公共部位
与其他
飘窗板、空调搁板，楼梯踏步，地下室防水、净高，烟道、通风道
分户验收结论：
建设单位
施工单位
监理单位
物业或其他单位
项目负责人：
验收人员：
年 月 日
项目经理：
验收人员：
年 月 日
总监理工程师：
验收人员：
年 月 日
项目负责人：
验收人员：
年 月 日
附表3：
住宅工程质量分户验收记录表（空间尺寸）
工程名称：
房（户）号
抽测时间
房间
编号
推算值（mm）
实测值（mm）
计算值（mm）
净高
净开
间
净进深
H1
H2
H3
H4
H5
L1
L2
L3
L4
净高
净进深
净开间
最大偏差
极差
最大偏差
极差
最大偏差
极
差
客厅
饭厅
卧室
卧室
卧室
实测 房间，不符合要求 房间,需整改处理房间：
。
抽测人员：
（建设单位） （监理单位） （施工单位）
净高、净开间、净进深测量示意图
说明：
1、H1-H5代表房间净高尺寸，L1-L5代表房间开间和进深尺寸，L值宜取500mm；
2、偏差为实测值与推算值之差的绝对值，不得超过15mm；极差为实测值中最大值与最小值之差，不得超过25mm；抽测不合格点数据在表内用笔圈出；
3、使用钢卷尺或测距仪按上图规定进行检查，数据进行原位标注；
附表4：
住宅工程质量分户验收合格证
工程名称
房（户）号
幢单元
室
验收
时间
年月日
已按分户验收方案与规定要求，对该户房屋的主要使用功能和观感质量进行专项验收，验收结论为：
合格
验收人员
名单
建设
单位
监理
单位
施工
单位
物业
单位
维修联系电话
升级会员 