第一部分项目基础市场调研.docx
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第一部分项目基础市场调研
第一部分项目基础市场调研
一、项目基础资源调研
1-1、项目地块状况
1、项目地块天文位置
项目地块位于长春市朝阳区的西南部边缘端口，长春高新技术产业开区的西南入口处，属朝阳区范围内。
项目地块三面临路，东至行进西街，南至卫星路，西至正在树立中的电台街，北至兴盛路。
虽然朝阳区是长春市的市中心所在，但项目地块所处边缘的位置，基本上没有共享〝市中心〞的区位概念，相反，由于离现有市中心较远，不能给长春市民以中心位置的印象；不过在另一方面，也受惠于朝阳区的市心印象，市民依然对地块位置有一定水平的认同。
2、项目地块状况
项目地块总面积为42万平方米，总修建面积约60万平方米。
地形表现为南窄北宽的梯形外形；地势呈南北高，中部低的盆地状；较影响项目全体的修建规划。
地块内资源贫乏，可用资源应用点少。
3、地质状况
项目地块为南窄北宽的梯形，其中东部临行进西街段总长800米，南部临卫星路段长365米，西部沿电台街段总长850米，北部临兴盛路段总长685米。
项目地块最大落差为14.5米,其中南部与中部最大落差为14.5米,北部与中部最大落差为8.5米，基本呈南高北低的形状。
4、项目地块状况研讨
从地块天文位置看，属于城市的中心区—朝阳区境内，区域位置紧临长春市经济技术开发区，这不只意味着地块的盆地的特殊地势，从迷信的角度来说，由于到雨季，南北的雨水会对物业有一定影响，所以做住宅物业是不可取的，但又由于长春是南方城市，缺少水分，相反盆地却变成了吸收灵气的聚宝盆，做住宅物业应该是一个明智的选择。
1-2、项目地块自然资源
项目地自然资源较为贫乏，它如今展如古人们面前的是一片荒地，南部有四车道的卫星路，西部有在建的轻铁和一大片农田，北部有正在树立的兴盛路，东部有车流量较大的行进西街，其它资源〔列如树木、河道等〕较为缺乏。
详细表现为：
1、周围景观
东面景观，现有一渣土处置厂。
南面景观，四车道的卫星路可中转长春高新技术产业开发区。
西面景观，有一面积较大的农田和正在树立的轻铁及电台街。
北面景观，有贯串电台街和行进西街的兴盛路。
景观综述：
依据我司对项目地块的详细调研，以为该地块严重缺少能
让客户心动的自然景观，怎样来完善这个效果，将在以下章节中逐一
论述。
2、污染状况
空气，该地块处于长春高新技术产业开发区的入口处，距离郊区较远，周边无厂矿企业污染，但是长春的渣土处置厂却位于地块东部，空气还是有一点被污染的，所以该地块空气质量相对来说属于轻度污染。
噪音，由于该地块的西部及西南部距离树立中的轻铁较近，所以噪音影响较为严重。
水，长春位于中国北部，自身就缺乏雨水，所以本项目地无水污染。
电，本项目地中有一高压电线位于两栋楼的中间，且电缆距离空中只要10米左右。
3、社会治安状况
长春市朝阳区政府距离项目地有10分钟路程，马路对面就是双德乡政府，再加上长春市的严清扫非举动的进一步深化，社会治安状况较好。
4、现有交通状况
位于项目地西部的102国道可直通四平，东部的行进西街直通郊区；从项目地到西北部的京哈高速公路也只需10分钟车程。
此外，项目地周边的公交线路较少，且无中转项目地的公交车，最近的公交车站也需10分钟路程，但轻铁建成后有一站台位于地块西南部，较为便利。
详细为：
154路公交车线路：
双德乡—行进广场—博爱广场—五五一四厂—幸福派出所—光机车门—威尼斯花园—工航校宿舍—物资宾馆—工大南门
—欣东集团—水厂宿舍—九十七中学—长岭摩托车—南方市场—中日医院—荣德超市—中东市场
13路公交车线路：
人民广场—省委—儿童公园—四分局—医大一院—医大三院—新民广场—南湖公园—湖西路—高科技宿舍—工学院—南湖广场—晨曦花园—贫弱街—前卫医院—行进广场—林园路—火炬路—高新开发区
222路公交车线路：
长春站—太阳城—辽宁路—德惠路—朝阳桥—开运街—灯泡厂—宽平大桥—南湖广场—晨曦花园—贫弱街—前卫医院—行进广场
153路公交车线路：
一汽住院部—小刘屯—大隋水库—散热器厂—越野路—五站—西风大街—常青路—迎春南路—开运街—宽平大路—抚松路—辉南路—肿瘤医院—田家油房—125中学—双德乡
轻铁线路：
火车站—辽宁路—芙蓉桥—西安桥—南昌路—朝阳桥—束缚桥—湖西桥—宽平大桥—抚松路—南湖大路—湖光路—硅谷大街—行进大街头—卫名街—卫光路
5、生态环境状况
因该地块缺少树木、河流等，所以鸟和鱼等植物就相应地较少，生态环境较为复杂，较易改善。
6、卫生状况
项目地周边的总体卫生状况较差，缘由有以下四点：
一、长春的空气较为枯燥，沙尘较多。
二、项目地北部的兴盛路的乡村住宅层次较低。
三、周边的路途车流量较多，容易扬起尘土。
四、渣土处置厂位于项目地东部，卫生状况较差。
7、水资源状况
长春位于中国西南部，雨水较为缺乏，项目地也不例外，无河流经过，只要一小渠道，且污染较严重，主要缘由为渣土处置厂位于下游。
1-3、地块周边生活配套设备
1、居民习气的日常购物场所
由于项目地处于长春边缘，所以周边缺少较有规模和层次的购物场所，此外据我司详细调研，长春自身就缺少较有规模的大型购物场所，在郊区只要恒客隆、卓展、西方广场、欧亚商都、亚细亚、国贸商厦等购物中心。
2、项目所在区域居民家庭数量及人口总数
依据我司不完全统计，截止至2000年年末，朝阳区居民家庭总户数为182298户，人口总数为666326人，是市辖区中人口最多的一个区域。
3、周边居民文体设备
由于长春的空气质量不是很好，市民除购物或停止室内活动外，在户外活动的市民很少，再加上项目地处于城郊，所以周边十分缺乏居民的文体设备。
4、医疗卫生
医院是人民身体安康的保证，所以位于行进大街的前卫医院是白求恩医科大学的教学医院，拥有床位有168张，主治医师约有40名，为业主提供了强有力的保证。
5、金融效劳
金融效劳机构作为市民理财的基本场所，其重要位置是不容质疑的，但项目位置于高新技术开发区的入口处，从城市总体规划来看，这种机构是不能够有的。
6、宾馆餐饮
同达绿色生态园作为长春的一种特征是业主招待来宾的最正确场所，起着不可估量的作用，距离项目地仅5分钟路程。
7、邮政电信
基本保证，街头有公用供应。
但除一小邮电局外，无其它邮政电信服务机构。
8、电视台
本地电视频道较多，可以为市民提供丰厚多彩的节目。
9、文娱设备
茶庄、浴室、夜总会，这三个文娱场所是长春人民的最爱，其他那么不多见，项目地块左近有较有规模和上层次的浴室约有5家。
10、生活供水
虽然长春的雨水不是很多，但基本的生活供水还是可以保证的。
11、生活供电
长春是一个自然资源丰厚的地域，例如光能、热能还是很丰厚的，所以基本生活供电是没有效果的。
12、学校
现代家长对孩子的教育是很注重的，在教育的投入上也是较大的，虽然项目地块左近的初等教育学校〔例如吉林大学前卫南校区、省华裔本国语专修学院、经济干部管理学院、省森林警察学校、农行管理干部学院、省委党校、省团校、省林校、育才国语学院等〕较多，但是客户子女的义务教育却得不到保证，地块北部的电台小学是乡属小学，南部的125中是区属普通中学，业主的尊贵得不到表达。
13、居民交通设备
长春市民可供选择的交通设备较多，例如公交车、中巴、出租车、私家汽车、轻铁、摩托车、自行车等。
地块周边居民生活方式综述：
由于项目地块位于城市边缘开发区入口处，所以周边的生活配套设备不是很完全，普通市民的生活较为有趣，稍有层次的的消费者也需去市中心停止消费，交通十分方便。
1-4、地块规划
1、地块规划的技术经济目的
项目
单位
数值
备注
总占空中积
M2
420000
容积率
1.42
绿化率
%
50
总修建面积
M2
595279.76
总户数
套
420
修建密度
%
13.69
日照间距
1:
1.7
停车面积
M2
45000
2、地块所肩负的城市功用
〔1〕、文明教育功用
周边的初等教育机构把项目地包围在内,构成了良好的文明气氛。
〔2〕笼统功用
由于项目地块位于高新技术开发区的西南入口处，对树立整个高新技术开发区的笼统比拟重要。
〔3〕、能和富苑华城构成居民区的互补，从而构成一个大而集中的新的高尚住宅群落。
1-5、地块资源对住宅商品房的影响
1、从地块状况讨论
〔1〕、从项目地块天文位置看，其贯串南北，连通卫星路和兴盛路，自身曾经具有住宅商品房开发的潜力，是适宜住宅物业的开发的。
〔2〕、从项目地块状况看，地势南北高，中部低，为一盆地外形，正所谓〝人往高处走，水往低处流〞，从消费者的消费心思来说，这种状况不容失望。
〔3〕、从地质状况看，该地块为一规整的南窄北宽的梯形，较易规划，
契合住宅商品房的开发。
2、从地块自然资源讨论
〔1〕、从周围景观看，项目地周边的景观较差，缺少能让消费者心动的景观。
〔2〕、从污染状况看，项目地周边的污染不是很严重，较适宜住宅物
业的开发。
〔3〕、从治安状况看，周边的行政机构较多，治安状况较好。
〔4〕、从现有交通状况看，项目地距离公交车站较远，现有交通路途
不是很理想。
〔5〕、从卫生状况看，由于渣土厂及乡村高档住宅的存在，周边卫生
环境状况较差。
3、从地块周边生活方式讨论
〔1〕、从居民习气购物场所看，周边的购物场所包括菜场较少，大部
分商场集中在市中心，距离本地块较远。
〔2〕、周边居民家庭数量及人口总数看，周边的家庭数量及人口较多，
但素质较差，与本物业不符。
〔3〕、周边居民文体设备，长春市民的户外活动较少，对文体设备的
需求并不是很剧烈。
〔4〕、从医疗卫生看，项目地周边的人口较多，但作为配套的医院
只要一家规模中等的前卫医院是不够的。
〔5〕、从宾馆餐饮、邮政电信、文娱设备以及金融效劳看，现代社会离不开理财，理财就需求银行或证券买卖所，但作为新开发的高新技术开发区，这些配套还不是很完全。
4、从地块规划讨论
〔1〕、从地块规划的技术经济目的看，本地块建成的住宅物业的质数
较其它楼盘高，竞争力较强。
〔2〕、从地块所肩负的城市功用看，有较大支持。
总结：
总体来说，由于项目地的特殊天文位置以及在建项目的特定时间，周边的生活配套设备不是很完全，所以现阶段的市场竞争力还是很大的。
二、项目市场环境调研
2-1、城市基本现状
1、基本概略
〔1〕、位置面积
长春位于中国西南部，地处东经124○18’—127○02’，北纬43○05’—45○15’，属纬度偏洼地带，西北部与松原市相连，西南部与四平市毗邻，西北部与吉林市接壤，西南部隔拉林河与哈尔滨市相望。
总面积20571平方公里，其中郊区面积3583平方公里，占全市总面积的17.42%。
〔2〕、地质、地貌
长春位于东部低山丘陵向西部台地平原的过渡地带。
平原面积最大，台地略有坎坷，地势平整，便利交通。
长春地域除东部有小面积的低山丘陵外，绝大局部为台地，第二松花江、饮马河、伊通河纵贯其间，沿河两岸那么为平整的冲积平原。
长春城区位于东部山地向西部平原过渡的台地上，地势东高西低，地貌由台地战争原组成，其中台地占70%，平原占30%。
〔3〕、气候
长春位于大陆性季习尚候区内，在全国干湿气候分区中，地处湿润区向亚干旱区的过渡地带。
气温自东向西递增，降水自东向西递减。
春季枯燥多风，夏季湿润多雨，春季天高气爽，夏季冰冷漫长，具有四季清楚，雨热同季，干湿适中的气候特征。
长春城区气候受城市〝热岛效应〞影响，城区气候比周围各县市偏高，夏季冰冷水平不如邻县市，夏季炎热水平较邻县市为甚。
〔4〕水文水情
长春城区的降水量除略少于双阳县外，均高于周围邻县市，特别是夏季暴雨、雷暴和冰雹的日数比邻县市多，降水强度比邻县市大。
长春境内涝灾频繁，多发作在夏季，分洪涝和内涝两种。
长春涝灾多发作在夏季，一年中，发作洪涝灾祸的次数，6月份占14.5%,7月份占42.2%,8月份占36.1%。
内涝灾祸也多出如今夏季，一年之中，夏涝占全年内涝总次数的68.4%，春涝占21.1%，秋涝占10.5%。
〔5〕自然资源
A、土地资源
长春土地资源十分丰厚，总面积为18881平方公里，人均土地资源面积为3.5公顷，均居全省第一位。
其中，黑土台空中积占长春土地资源面积的28.13%，河谷低平地占16.9%，黑钙土台地占13.2%，草甸土低平地占9.93%，暗棕壤低山占0.76%，暗棕壤丘陵占7.41%，沟谷地占7.29%，草甸黑土平地占5.93%，白浆土台地占4.31%，潜育草甸土低洼地占2.69%，沙地占2.02%，水域占1.43%。
同时，长春土地资源的应用存在两个效果：
一是应用结构不合理。
二是耕地数量缺乏，肥力减退。
B、气候资源
长春光能、热量、降水等气候资源多集中在农作物生长时节，综合应用价值高，对开展农业消费十分有利。
C、水资源
长春境内水资源缺乏，人均、亩均水量均低于全省、全国的平均水平，但客水资源却相当丰厚，国度允许应用的过境客水资源为173.7亿立方米，相当于境内水资源的6.5倍。
长春境内地表水资源总量为12.9亿立方米，占境内水资源的47.9%。
其中饮马河为4.92亿立方米，占境内地表水资源总量的38.1%；境内第二松花江支流为2.87亿立方米，占22.2%；拉林河为3.15亿立方米，占24.5%；伊通河为1.96亿立方米，占25.2%。
长春境内地下水储量为14.67亿立方米，占境内水资源总量的52.1%，可开采量为9.02亿立方米，占境内地下水总储量的64.5%。
D、生物资源
长春植物资源共约800多种，森林资源不丰厚。
长春林空中积低于全省和全国的平均水平，长春林空中积中，防护林占48.6%，用材林占46.8%，经济林占3.1%，特用林占1.5%。
长春植物资源共264种，其中优势植物14种，占植物资源种数的5.3%；罕见级植物58种，占22%；少见级植物136种，占51.5%；偶见级植物56种，占21.2%。
E、矿产资源
长春已查明的矿产资源共39种，258处，主要是动力矿、非金属矿和金属矿，多散布在九台市和双阳县。
长春动力矿主要有煤炭、石油和油母页岩。
长春非金属矿主要有石灰岩、膨润土、珍珠岩、沸石和修建石材等，多位于九台市和双阳县。
长春金属矿计有铁、铜、铅、锌、锑、金等。
储量不大，规模较小，散布零散，多无开采价值。
〔6〕行政划分
1958年，长春市实行市带县管理体制后，经过不时调整，下辖南关、宽城、二道、朝阳、绿园、双阳六个城区及农安、德惠、九台、榆树四个县〔市〕。
〔7〕自然环境
长春自然资源较为丰厚且自然环境具有清楚的过渡性。
东部自然带的地貌类型以低山丘陵为主，低山局部多为石灰岩，丘陵局部那么以花岗岩为主，规范土壤为暗棕壤。
自然植被为针阔混交林，针叶树以红松为主，同时混生沙松和臭松；阔叶树有栎、椴、榆、桦、山杨、水曲柳等。
中部自然带的地貌类型以台地为主，平原占有一定比例，丘陵面积不大。
土地类型主要有：
黄土状亚粘土黑土台地，草甸土河谷平地和沟谷土，花岗岩暗棕壤丘陵，蜕变岩暗棕壤丘陵，安山岩暗棕壤丘陵等。
西部自然带的规范土壤为黑钙土，自然植被为草甸草原，以禾本科为主，蒿属植物极为普遍。
豆科植物生长旺盛，沙地上的榆树和杨树普遍生长良好。
〔9〕交通运输
A﹑公路
2000年，全年各种运输方式完成货物运输量9814.5万吨,比上年增长3%；货物周转量242.1亿吨公里；完成旅客运输量6651.7万人,比上年增长4.2%；旅客周转量118.6亿人公里,比上年增长8.3%。
在公路里程中，国道4条，412.5公里；省道7条，408.3公里；县道27条,1369.7公里；乡道441条,3826.5公里；公用车道8条,37公里。
在等级公路中，高速公路163.4公里，一级公路105公里,二级公路543.7公里,三级公路1902.2公里。
全市有公路客运站点93个，公路客运线路818条，营运里程5.65万公里。
其中,跨省线路47条,跨市线路134条,跨县线路510条。
2000年，全市公路货运量8910万吨，比上年增长4.1%；货物周转量32.8亿吨公里,比上年增长4.1%；旅客运输量4622万人，比上年增长4.2%；旅客周转量24亿人公里，比上年增长6.2%。
B、航班
2000年，长春机场拥有航线39条。
其中，国际航线35条，国际航线3条，地域航线1条。
航班数平均每周起降162班次。
〔10〕信息通讯
2000年，全市交流机容量158.5万门,市话用户开展到86.9万门,比上年添加14.3%；农话用户开展到15.3万,比上年添加48.5%。
团体住宅继续快速增长，到2000年末已开展到90.7万,比上年增长18.7%。
移动高速开展，〝神州卡〞、〝长白卡〞、〝如意卡〞等移动新业务有效地抚慰了人们的消费需求，全市年内新增移动用户42.8万户,开展到87.9万户,比上年增长94.9%。
到2000年末，全市普及率由上年的20.3%部/百人提高到28.7%部/百人。
城镇公用16833部，201卡〔校园卡〕19545部。
到2000年末，分组交流数据用户1267户，比上年增长7.9%；互联网用户30777户,比上年增长2.3倍。
邮政部门全年完成邮政业务总量1.6亿元,比上年增长14.3%。
特快专递72万份，比上年增长20.2%；信件、包件4272.2件，比上年增长1.9%。
〔10〕经济状况
2000年是〝九五〞时期国民经济和社会开展速度最快、质量效益最好的一年。
全市国际消费总值〔GDP〕824亿元，增长13.1%。
其中,第一产业完成添加值120.9亿元,比上年下降5.1%；第二产业完成添加值365亿元,增长17.4%；第三产业完成添加值338.1亿元,增长14%。
经济结构调整取得阶段性成效，全市三次产业占国际消费总值的比重由1995年的21.6:
42.4:
36调整到14.7:
44.3:
41。
人均国际消费总值到达1760，社会消费品批发总额完成311.2亿元,比上年增长16%,物价水平继续在低位运转,居民消费价钱总指数为98.8%,商品批发价钱总指数97.5%。
人民生活水平大幅度提高，城市居民人均可支配支出和农民人均纯支出区分到达5550元和2420元。
2、城市现状对开展住宅商品房市场的支持和阻碍
（1）从位置看，长春位于中国西南平原腹地，是吉林省的省会，经济相对较其他西南城市兴旺，对本项目有一定支持。
〔2〕从面积来看，长春的规模较大，人口众多，消费水平较高。
〔3〕从自然资源看，长春的自然资源种类单一，十分丰厚，关于拉动整个长春的经济起着不可磨灭的作用。
〔4〕从经济状况看，近年长春国民经济和社会开展速度较快、质
量效益较好，总体经济水平较高。
〔5〕从本地房地产市场看，2001年新开工514.9万平方米，其中空置面积144.9万平方米,空置率为28.1%,市场竞争力较大，对项目有一定阻碍。
总结：
综上所诉，虽然市场竞争力较大，但是总体市场环境较好，对项目是有一定支持的。
2-2、国民经济开展现状
1、社会人口结构及比例
2000年全市人口〔户籍人口〕为699.6万人,比上年增长了1.2%。
全市人口出生率1.03%,出生人口7.2万人,人口死亡率0.55%,死亡人口3.9万人。
自然增长率为0.48%,比上年增长了2.8个千分点。
全市人口中，市辖区人口292.8万人,四县（市）人口406.8万人。
总人口中男性355.7万人,占50.8%；农业人口411.8万人,占58.9%。
2000年末，全市家庭总户数为195.6万户,平均每户家庭人口3.6人,其中市辖区每平方公里817人,四（县）市每平方公里239人。
2、社会经济现状
〔1〕与历史相比，全体经济成上升趋向，经济开展的速度较快。
A、南关区经济状况
2000年全区共完成国际消费总值219745万元，比上年增长7.9%,其中第一产业添加值13020万元；第二产业添加值完成103982万元；第三产业添加值完成102743万元。
全区财政支出23354万元，农民人均支出2510元。
B、宽城区经济状况
2000年，全区国际消费总值由1995年的6.56亿元增至27.8亿元,5年平均递增22.9%；全口径财政支出由1995年的12907万元增至28677万元，5年平均递增17.3%。
C、朝阳区经济状况
2000年，全区完成国际消费总值124765万元，比1999年增长18.5%,其中第一产业添加值到达18678万元,第二产业添加值到达32199万元,第三产业添加值到达73888万元,三次产业比为15.0:
25.8:
59.2，完成工业总产值72362万元，比1999年增长16.4%；全口径农业总支出到达87673万元,比1999年3%；农民人均支出到达2373元，比1999年下降12.6%；全口径财政支出到达25414万元，比1999年增长18.6%，其中本级财政留用支出完成9988万元，比1999年增长13.1%。
D、二道区经济状况
2000年国际消费总值〔现价〕完成240000万元，同比增长14.71%。
其中,第一产业添加值完成18000万元,同比增长5.82%；第二产业添加值完成119500万元,同比增长12.11%；第三产业添加值完成102500万元,同比增长20.49%。
三次产业比重区分由上年的8.1:
51.1:
40.8调整为7.5:
49.8:
42.7。
全市全口径财政支出完成23085万元，为年方案的142.5%,同比增长56.7%。
其中，本级财政支出完成15047万元，为年方案的177.6%,同比增长91.8%。
E、绿园区经济状况
2000年全区国际消费总值达239823万元，比1999年增长13.6%,其中:
第一产业添加值17197万元,同比增长2.2%；第二产业添加值138420万元，增长12.4%；第三产业添加值84206万元，增长18.6%。
三次产业添加值的构成比重区分为9.39%、58.16%、32.45%。
财政收支基本平衡，2000年全区全口径财政支出17834万元，比上年增长8.5%,本级财政支出8427万元,同比增长28%。
全年累计财政支出13850万元，比上年增长16.3%。
〔2〕市实践经济现状调研剖析
A、市场物价
2000年，长春市消费价钱总水平与1999年相比下降1.2%,与全国36个大中城市平均下跌到1.3%的升势相比,物价仍处于上升乏力状况。
全年食品价钱平均下降6.2%；工业消费品价钱继续低迷,穿着价钱全年下降0.7%,家庭设备及用品价钱下降1.2%,医疗保健价钱下降1.2%,交通和通讯工具价钱下降18.5%,文娱教育文明用品下降1.9%,家电全年平均价钱下降10-20%,全年西药价钱比1999年下降3.6%；商品房价钱平均下跌15.6%,同时带动建材价钱下跌3.8%。
B、2000长春城镇居民家庭月人均消费支出状况
目的称号
计量单位
年人均支出
消费性支出
元/人均
5113
食品
元/人均
2151
穿着支出
元/人均
559
设备用品及效劳
元/人均
224
医疗保健
元/人均
490
交通和通讯
元/人均
398
文娱文教效劳
元/人均
501
寓居
元/人均
551
杂项商品及效劳
元/人均
240
C、失业状况
2000年末全市从业人员98.2万人,比上年增加5.8万人,下降5.5%。
其中:
在岗职工96.9万人,比上年末增加5.9万人,下降5.7%。
离岗职工为25.5万人,比上年添加3.6万人,增长16
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