住宅工程分户验收实施方案.docx
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住宅工程分户验收实施方案
万盛·奥陶纪旅游度假区二期风声树语
景观住宅（C2区）
住宅工程分户验收
实
施
方
案
编制单位：
重庆奥山房地产开发有限公司
编制日期：
二O一六年十二月
目录
1、编制依据………………………………………………………………………2
2、工程概况………………………………………………………………………2
3、分户验收条件…………………………………………………………………3
4、分户验收划分原则……………………………………………………………3
5、分户验收的组织和程序………………………………………………………4
6、分户验收组织…………………………………………………………………5
7、分户验收合格评价……………………………………………………………7
8、分户验收项目…………………………………………………………………8
9、分户验收测点标识……………………………………………………………17
10、分户验收资料收集整理……………………………………………………17
11、分户验收质量保证措施……………………………………………………18
12、分户验收注意事项…………………………………………………………19
13、附图编制……………………………………………………………………19
住宅工程质量分户验收
实施方案
1、编制依据
1.1万盛·奥陶纪旅游度假区二期风声树语景观住宅（C2区）
1.2住宅建筑规范GB50386-2005
1.3建筑工程施工质量验收统一标准GB50300-2013
1.4混凝土结构施工及验收规范GB50204-2015
1.5砌体工程施工质量验收规范GB50203-2011
1.6建筑地面工程施工质量验收规范GB50209-2010
1.7屋面工程质量验收规范GB50207-2012
1.8建筑装饰装修工程施工质量验收规范GB50210-2001
1.9建筑节能工程施工质量验收规范GB50411-2007
1.10建筑给水排水及采暖工程施工质量验收规范GB50242-2002
1.11建筑电气工程施工质量验收规范GB50303-2002
1.12重庆市住宅工程质量分户验收实施指南（第二号）渝建质监[2010]005号
2、工程概况
2.1设计概况
万盛·奥陶纪旅游度假区二期风声树语景观住宅（C2区）；1#～4#楼总建筑面积16084.54m2，为旅游度假小区住宅建筑，耐火等级为一级，屋面防水等级为二级，抗震设防的烈度6度，设计合理使用年限为50年。
±0.000绝对海拔高程详各栋建筑施工图标注。
2.2结构设计概况
地基基础设计等级为乙级，基础采用人工挖孔桩（ZHx）。
主体结构采用全现浇异形柱框架-剪力墙结构，结构安全等级为二级，抗震等级为二、三级。
环境类别：
与土壤或水直接接触部分为二（a）类，地上为一类。
2.3装修设计概况
楼地面采用40mm厚全轻砼（LC15）保温地坪；内墙采用1：
2.5水泥砂浆抹灰（面刮白色耐水腻子2遍）；天棚满刮N型耐水腻子；共公走道、楼梯间铺贴面砖及150高面砖踢脚；外门窗为塑料门窗，中空玻璃；外墙采用难燃型挤塑聚苯板外保温系统，真石漆涂料饰面。
3、分户验收的条件
一、施工单位已提交工程竣工报告，并已完成建设工程设计和施工合同约定的工作量。
二、工程所含分部（子分部）工程的质量均已验收合格。
三、工程质量控制资料完整。
四、有关安全和功能检测资料完整。
注：
在施工过程中进行的分户验收项目不受以上条件约束。
4、分户验收划分原则
以单位工程每户住宅和公共部分走廊（含楼梯间、电梯间）划分检验批。
当每户检验批具备条件时，可以验收。
4.1公共部分的验收划分
一、公共部位划分原则：
因质量问题经常影住户正常使用的公共部位。
（二）公共部位的划分：
走廊（含楼梯间、电梯前室）。
（三）公共部位检验批划分：
公共部分的走廊（含楼梯间、电梯前室）按每一楼层划分为一个检验批。
（四）检查数量的确定：
公共部分走道和楼梯间墙面净距各抽查2个点。
楼地面、墙面和顶棚质量按楼梯间、走廊划分为两个检查区域。
墙体抽查2面，顶棚、地面（楼板）抽查为1块。
4.2住宅部分的验收划分：
以每一个住户为一个检验批，进行检验，以房间为单位全数记录（异形房间不做户内净距检查）。
5、分户验收的组织和程序
5.1分户验收准备
5.1.1技术准备：
熟悉施工图纸，了解各户型建筑尺寸，绘制抽查点布置图，准备好验收需要的相应技术文件资料；分户验收记录表；向验收组人员进行技术交底。
5.1.2人员准备：
建设单位、监理单位、施工单位、分包单位相关技术、质量负责人均到位。
5.1.3检查工具准备
序号
名称
检测项目
1
电磁波测厚仪
楼板厚度
2
便携式激光测距仪
墙面净距、户内净高
3
小锤
空鼓
4
检测尺
平整度、垂直度
5
直角检测尺
阴阳角方正
6
塞尺
平整度、坡度
7
漏电测试仪
漏电测试
8
绝缘摇表
绝缘测试
9
卷尺
直线距离
10
线坠
木作垂直度检查
6、分户验收组织
6.1由建设、施工、监理单位共同组成分户验收工作（领导）小组，下设各专业组成的验收检测组。
制定责任追究制度，责任到人，要求检查人员能够切实履行检查职责。
验收检测组要求三方共同组成，物业管理公司也应派出员参加检测组，禁止一方人员组成。
检测组人员数量可根据工程量自行确定。
分户验收（领导）小组名单
职务
专业
姓名
单位
电话
组长
土建
建设单位
副组长
土建
监理单位
土建
施工单位
组
员
土建
建设单位
监理单位
施工单位
安装
建设单位
监理单位
施工单位
保温节能
建设单位
监理单位
施工单位
6.2各方职责
6.2.1建设单位责任
（一）、组织分户验收小组（施工单位）编制分户验收方案。
在结构工程施工之前，组织编制分户验收方案，并由建设单位组织监理单位、施工单位进行分户验收。
（二）、组织施工、监理单位研究确定分户检验批项目及内容。
组织、协调施工单位、监理单位分户验收工作，协助解决分户验收中测量设备、人员资金等问题。
（三）、与施工、监理、物业单位有关人员工共同参加分户检查验收，并及时确认，签字盖章。
（四）、住宅工程交付使用时《住宅工程质量分户验收表》作为《住宅质量保证书》的附件一并交给业主。
《住宅质量保证书》所列事项：
1）、保修范围和保修期限
2）、施工单位工程质量保修负责人姓名、电话以及办公地点。
3）、物业公司名称、电话。
4）、工程质量保修程序和处理时限。
5）、建设单位工程质量保修监督电话。
上述事项，应当在住宅单元入口进行公示，公示期不少于6个月。
6.2.2施工单位责任
（一）、编制分户验收方案
1）各方职责：
参照相关规定，由建设单位组织施工、监理单位研究确定。
2）根据分户验收确定检验批项目和内容的原则，确定每户住宅和公共部位的分户检验批项目、以及检查内容和数量。
3）根据分户检验批项目分别绘制抽查点分布图。
4）根据设计文件和户型特点，编制含有各种户型、不同设计做法的户型设计做法表。
（二）、配备足够的质量检查人员和检查测量工具。
质检人员要具备相应资格，熟悉和掌握分户验收内容及方法。
根据分户验收在工程装修、竣工阶段工作量大的特点，安排和调整质检人员及测量工具。
（三）、按分户验收方案中确定的分户和公共部位检验批项目和内容，参照户型做法表和抽查点分布图，会同建设、监理单位有关人员对分户验收项目检查，并及时记录，签字盖章。
（四）、分包单位专业技术负责人也应会同总包单位有关人员，参加分包项目的质量检查评定，并完善签字手续。
6.3.3监理单位责任
（一）、审批编制的分户验收方案
（二）、参与确定分户验收方案中的每户住宅和公共部分的检验批项目、以及检查内容和数量。
（三）、配备一定数量的具有相应资格的监理人员，以及足够的检查验收工具。
（四）、按分户验收方案中确定的每户住宅和公共部位检验批项目和内容参照户型做法表和抽查分布图，验收施工单位分户验收检查评定结果，并记录问题，对不合格项下发不合格处置记录，签署验收意见并签名。
7、分户验收合格的评价
7.1分户验收合格的评价
分户验收项目应符重庆市住宅工程质量分户验收实施指南（第二号）的规定，每一个检查单元计量检验的项目中有80%及以上检查点在允许偏差范围内，且最大偏差不得超过允许偏差的1.5倍即为合格。
7.2分户验收不合格的处理
一、由建设单位组织施工和监理单位进行返工或制定处理方案进行处理，然后对返工或处理部位重新组织分户验收，直至分户验收全部合格。
二、当返工或处理确有困难，在满足安全及使用功能要求的情况下，为了避免社会财富的更大损失，可按技术处理方案和协商文件通过分户验收，建设单位应在《住宅工程质量分户验收表》中明确告之用户，并积极与用户协商处理。
8、分户验收项目
8.1楼地面、墙面和顶棚
8.1.1现浇楼板厚度及裂缝
一、质量要求：
现浇楼板的厚度应符合设计要求，偏差规范允许偏差+8mm、-5mm；现浇楼板不应有可见的裂缝。
二、检验方法：
板厚及裂缝检查均在主体结构施工过程中分别进行测量和目测检查。
板面裂缝检查目测高度距地面1.5m左右，俯视检查；板底裂缝检查站立室内地面仰视目测检查。
三、检查数量：
自然间全数检查。
其中板厚检查起居室和卧室测点为5点，一个测点布置在房间中部，即4角点1中心点。
其余房间、阳台各测3点，即在房间或阳台一条对角线上2角点加1中心点；角部测点在墙角（或板角）距墙面（或板角）长、宽两个方向均约500mm处。
8.1.2整体楼（地）面面层
一、质量要求：
整体地面面层及各构造层之间应结合牢固，无空鼓；面层表面不应有裂缝、脱皮、麻面、起砂等缺陷；有排水坡度要求的，表面坡度应符合设计要求，不得有倒泛水和积水。
二、检验方法：
空鼓用小锤锤击检查；坡度泼水检查，表面平整度目测观察检查，必要时采用检测尺、塞尺进行检查；其它面层外观质量目测观察并结合手摸、脚踩等方式检查。
三、检查数量：
自然间和阳台全数检查，公共部分走道和楼梯间按层检查；其中地面空鼓检查数量每间房间及阳台、公共部分走道和楼梯间各5处，其中1处布置在房间或阳台、公共部分走道和楼梯间中部，即4角部加1中心处，每处面积约1m2范围。
8.1.3墙面及顶棚抹灰
一、质量要求：
抹灰层与基层之间及各抹灰层之间必须粘按牢固，抹灰层应无空鼓；抹灰面层应无爆灰和裂缝；孔洞、槽、盒周围的抹灰表面应整齐、光滑；管道后面的抹灰表面应平整。
二、检验方法：
空鼓用小锤锤击检查；其它面层外观质量目测并结合手摸、尺量检查。
三、检查数量：
自然间和阳台全数检查，公共部分走道和楼梯间按层检查；其中抹灰空鼓沿墙面长、宽两个方向每个墙面各测3处，墙面两端加中间部位，每处面积约1.0m2范围；单片墙长度超过3m时，每增加1m增加1处，均匀布点。
8.2门窗安装
8.2.1外窗台高度
一、质量要求：
外窗窗台完成面高度低于0.9m时，应有防护措施。
低窗台、凸窗等下部能上人站立的宽窗台面，防护高度应从窗台面起计算。
二、检验方法及数量：
尺量全数检查
8.2.2门窗开启性能
一、质量要求：
门窗开启方向应符合设计要求；门窗应开启灵活、关闭严密，无倒翘；推拉门窗必须有防脱落措施，扇与框的搭接量符合设计或规范要求。
二、检验方法及数量：
手扳、尺量和观察全数检查。
8.2.3门窗密封性能
一、质量要求：
门窗扇的橡胶密封条或毛粘密封条应安装完好，不得脱槽。
二、检验方法及数量：
手扳和观察全数检查。
8.2.4门窗的防、排水性能
一、质量要求：
外门窗及周边无渗漏；室外门窗框与墙体之间的缝隙表面应采用密封胶封闭，密封胶应光滑、顺直、无裂纹；应设置排水孔的门窗，排水孔应通畅，位置及数量符合设计要求。
二、检验方法：
观察全数检查。
8.2.5门窗的玻璃安装
一、质量要求：
门窗玻璃的涂膜朝向应符合设计要求；安全玻璃的使用应符合相关规定：
玻璃不应与门窗框型材直接接触；密封条与玻璃、玻璃槽口的接触应紧密、平整。
二、检验方法及数量：
手扳和观察全数检查。
8.2.6门窗节能
一、质量要求：
玻璃品种、规格应符合设计要求，金属外窗隔断热桥措施应符合设计要求。
二、检验方法及数量：
尺量和观察全数检查。
8.3栏杆、护栏质量
8.3.1栏杆安装
一、质量要求：
栏杆安装必须牢固
二、检验方法及数量：
手扳全数检查
8.3.2栏杆高度、栏杆间距
一、质量要求：
栏杆高度必须满足设计要求。
当设计无要求时，临空处栏杆净高，六层及六层以下不应低于1.05m，七层及七层以上不应低于1.10m。
防护栏杆的垂直杆件间净距不应大于0.11m。
二、检验方法：
尺量检查。
8.3.3防攀爬措施
一、质量要求：
栏杆应采用防止少年儿童攀登的构造。
二、检验方法及数量：
全数观察检查
8.3.4栏板玻璃
一、质量要求：
承受水平荷载的栏板玻璃应使用公称厚度不小于12mm的钢化玻璃或公称厚度不小于16.76mm钢化夹层玻璃。
当栏板玻璃最低点离一侧楼地面高度在3m或3m以上、5m或5m以下时，应使用公称厚度不小于16.76m钢化夹层玻璃。
当栏板玻璃最低点离一侧楼地面高度大于5m时，不得使用承受水平荷载的栏板玻璃。
不承受水平荷载的栏板玻璃应符合施工质量验收规范要求。
二、检验方法及数量：
观察检查玻璃上的安全认证标识；尺量检查；全数检查。
8.4防水工程
8.4.1屋面
一、质量要求：
屋面工程不应有渗漏和积水现象。
二、检验方法：
屋面渗漏和积水采用蓄水或雨后观察检查，蓄水检查最浅蓄水深度不得小于20mm，蓄水时间不得于24小时。
8.4.2厨房、卫生间和阳台
一、质量要求：
排水坡向正确，排水通畅，不应有渗漏和积水现象。
二、检验方法：
卫生间采用蓄水检查，最浅处蓄水深度不得小于20mm，蓄水时间不得小于24小时；阳台采用泼水检查；当厨房有防水要求时采用蓄水检查。
8.4.3外墙
一、质量要求：
外墙面不应有渗漏现象。
二、检验方法：
雨后或淋水后目测观察检查。
8.5室内主要空间尺寸
8.5.1套内空间
一、质量要求：
房间内平行墙面之间净距极差值控制在20mm以内，室内净高应符合设计要求，室内净高偏差值控制在-20以内，极差值控制在20mm以内。
非矩形房间的内墙面净距尺寸偏差控制在20mm以内。
二、检验方法：
激光测距仪检查，墙面之间净距测点在离地面1m高左右，距墙角约500mm处。
三、检查数量：
自然间全数检查；房间内墙面之间净距按每两平行墙面之间各测1～2点；室内净高起居室和卧室测5点，4角点加1中点。
角部测点在墙角（或板角）距墙面（或板角）长、宽两个方向均500mm处。
有坡度的房间不测室内净高。
8.5.2公共部分
一、质量要求：
走道和楼梯间墙面净距应满足相关规范的最小值要求。
二、检验方法：
激光测距仪检查，墙面之间净距测点在离地1m高左右，距墙角500mm处。
8.6建筑给排水工程
8.6.1管道、配件安装
一、管道安装应平整牢固，支吊架间距符合规范要求。
（一）质量要求：
排水塑料管道支吊架最大间距
管径（mm）
50
75
110
125
160
立管（m）
1.2
1.5
2.0
2.0
2.0
横管（m）
0.5
0.75
1.10
1.30
1.6
检验方法：
安装牢固目测观察或手扳检查；支、吊架间距尺量检查。
二、管道坡度、坡向。
（一）质量要求：
生活污水塑料管道的坡度
项次
管径（mm）
标准坡度（‰）
最小坡度（‰）
1
50
25
12
2
75
15
8
3
110
12
6
4
125
10
5
5
160
7
2
检验方法：
用坡度尺或水平尺、拉线和尺量检查。
三、伸缩节、阻火圈、清扫口
（一）质量要求：
排水塑料管必须按设计要求装设伸缩节。
如设计无要求时，伸缩节应每层设置，间距不得大于4m，且应靠近汇水点设置。
高层建筑中明设排水塑料管道应按设计要求设置阻火圈或防火套管。
生活污水管道上设置的检查口或清扫口，应符合下列规定：
1）、在立管上应每隔一层设置一个检查口，但在最底层和有卫生器具的最高层必须设置。
2）、在连接2个及2个以上大便器或3个及3个以上卫生器具的污水管横管上应设置清扫口；当污水横管敷设在下一层套内空间时，清扫口应设于本层。
3）、转角小于135°污水横管上，应设置清扫口或检查口。
（二）目测观察检查。
四、套管
（一）质量要求：
管道穿过墙壁和楼板，应设置套管。
安装在楼板内的套管。
其顶部应高出装饰地面20mm；安装在卫生间及厨房内的套管，其顶部应高出装饰面50mm；安装在墙壁内的套管两端与饰面相闰。
穿墙的套管与管道缝隙宜用阻燃密实材料填实，穿楼板的套管与管道缝隙应用阻燃密实材料和防水油膏填补。
（二）检验方法：
目测观察检查。
五、给水暗埋管道标识、给水口位置
目测观察检查给水暗埋管道标识、给水口位置。
8.6.2地漏和存水弯
（一）质量要求：
地漏型式符合设计要求，有效水封深度不小于50mm；存水弯设置符合设计要求，有效水封深度不小于50mm。
（二）检验方法：
地漏和存水弯型式及设置目测观察检查，有效水封深度尺量检查。
8.6.3管道系统功能
（一）质量要求：
管道、配件等接口严密，无渗漏；管道畅通，不堵塞。
（二）检验方法：
系统通水后目测观察检查。
8.7电气工程
8.7.1线路敷设
（一）质量要求：
（强弱电）导线的材质、规格符合设计要求。
（二）检验方法：
打开配电箱目测观察并与设计图纸进行核对检查。
（三）检查数量：
配电箱内进出导线全数检查。
8.7.2配电箱（强弱电）安装
（一）质量要求：
箱内电气元件规格、型号、数量符合设计要求；电气元件标识清楚、动作灵活；箱体接地连接正确。
（二）检验方法：
电气元件规格、型号、数量和标识目测观察并与设计图纸进行核对检查；电气元件进行现场动作试验检查；接地目测观察检查。
（三）检查数量：
配电箱内电气元件全数核对检查；每个空气开关现场开、关动作不少于2次。
8.7.3灯具安装
（一）质量要求：
距地高度小于2.4m灯具金属外壳应接地；照明系统灯具选择正确，光源无损坏，灯具与控制开关对应正确。
（二）检验方法：
接地情况拆开灯具目测观察检查；其余通电检查。
8.7.4开关、插座、弱电终端设备安装
（一）质量要求：
开关、插座型式符合设计要求，接线符合施工质量验收规范要求；开关操作灵活、控制有序；插座接地线无串接现象；除空调插座外的其它插座回路按规范要求设置漏电保护装置；弱电出线口、终端插座、终端设备位置符合设计要求。
（二）检验方法：
开关、插座型式目测观察并与设计图纸进行核对检查；接线拆开开关、插座进行检查；带漏电保护的插座用适配仪表进行漏电开关的模拟动作试验；开关操作现场动作试验检查；弱电出线口、终端插座、终端设备位置目测观察检查。
（三）检查数量：
开关、插座型式全数检查；插座接线拆开数量每个回路不少于1个，且每户总数不少于4个；开关接线拆开数量每个回路不秒于1个，且每户总数不少于4个；漏电模拟动作试验全数检查；每个开关现场动作试验不少于2遍；弱电出线口、终端插座、终端设备位置全数检查。
8.7.5等电位联结
（一）质量要求：
等电位联结所用材料和连接方式符合设计和施工质量规范要求。
（二）检验方法：
目测观察检查。
8.8建筑节能和空调工程
8.8.1保温层厚度
（一）质量要求：
符合设计要求
（二）检验方法：
保温层施工完成后用钢针插入或剖开尺量检查。
（三）检查数量：
每套住宅检查不少于3处。
8.8.2保温层的固定措施
（一）质量要求：
锚固件数量、位置和锚固深度应符合设计要求。
（二）检验方法：
锚固件施工完成后观察检查、尺量检查。
（三）每套住宅检查不少于3处，每处不小于1m2。
8.8.3空调设备的安装
（一）质量要求：
空调室外机应留设搁置位置，且便于装拆、检修，并应符合设计要求；穿墙空调孔洞应预留，并应符合设计要求，且无渗漏和反坡；冷凝水应有组织排放，并应符合设计要求。
（二）检验方法：
目测观察并与设计图纸进行核对检查。
8.9其它
8.9.1信报箱
（一）质量要求：
单元入户门厅应分户设置信报箱。
（二）检验方法：
全数观察检查.
8.9.2厨房、卫生间通风
（一）质量要求：
厨房、无外窗卫生间应有通风措施和预留安装排风装置的位置和条件，且应符合设计要求；当采用竖向通风道时，应有防止支管回流和竖井泄漏措施，且应符合设计要求。
（二）检验方法：
目测观察并与设计图纸进行核对检查。
9、分户验收测点的标识
凡可标识的分户验收测点位置，应用不易褪识的标记加以标识并保留。
10、分户验收资料的收集整理
10.1分户验收签字人员资格规定
住宅工程质量分户验收表由建设单位项目负责人、监理单位总监理工程师、施工单位项目经理按规定参加，并及时签认。
住宅工程质量分户验收表必须盖公章或分户验收专用章，不应盖项目章。
分验表分验表检查验收，由建设单位现场代表、监理单位专业监理工程师、施工单位施工员共同参加，并及时签认。
10.2资料收集整理
根据现场实测情况如实填定分验表，分验表内容全部合格后，如实填写住宅工程质量分户验收表。
整个项目合部验收合格后，上报公司进行工程竣工预验收，达到验收条件后由公司验收签字并加盖公司验收专业用章或公章；公司验收通过后，报建设单位进行竣工验收。
11、分户验收质量保证措施
11.1、住宅工程质量分户验收质量保证措施
一、分户验收领导小组和各专业检查组的人员要严格组织纪律，严格履行自己的职责。
所有验收项目各方准时共同参加。
二、分户验收检查组人员学习分户验收有关文件和规定到位，要求检查人员深刻了解分户验收规定，以便指导验收工作。
三、分户验收工具到位。
验收所用器具应有检测合格证。
四、分户验收方案落实到位。
所有验收记录应子目齐全，内容真实、准确。
11.2、分户验收质量监督措施
本工程实行二级分户验收质量监督措施：
一、分户验收领导小组负责对各专业检查组的检查结果进行监督，具体措施为：
按照分户验收质量检查表及抽查点平面图的具体益检测质量的结果进行复查。
二、接受质量监督站对已验收的质量情况进行随机抽查。
12、分户验收注意事项
分户验收为分两个阶段进行
12.1、第一阶段
建设单位在主体结构分部工程验收前，组织相关单位人员对住宅工程的每一套住宅及公共部位的主体结构工程观感质量、结构尺寸和使用功能质量进行专门验收。
分户验收板厚检测合格后组织主体结构分部质量验收。
12.2、第二阶段
建设单位在施工单位提交工程竣工报告后，单位（子单位）工程竣工验收前，组织相关单位和人员对工程的每一套住宅及公共部位的工程观感质量、主要部位净尺寸和使用功能质量进行专门验收。
分户验收合格后组织单位（子单位）工程质量竣工验收。
13、附图编制：
分户验收抽查点分布图
各户型及公共部位抽查点分布图见分户验收单附图。
万盛·奥陶纪旅游度假区二期风声树语
景观住宅（C2区）住宅分户验收小组
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