万科纳税筹划.docx
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万科纳税筹划
万科纳税筹划分析
第一部分：
行业介绍及现状
一、房地产发展历程：
改革开放30年以来，中国房地产市场的发展变化大致经历了初步形成、房地产过热、市场调整、培育新的经济增长点、宏观调控5个时期。
（一）初步形成时期（1978~1991年）：
1978年之前的二十多年中，我国几乎没有房地产市场，没有房地产业，只有建筑业。
1978~1991年，随着住房制度改革和土地使用制度改革的启动与推进，房屋和土地既是产品和资源，又是商品和资产的认识由浅入深，房地产价值逐渐显化，房地产市场初步形成。
（二）房地产过热时期（1992~1993年）
1992年下半年至1993年上半年，我国许多地区骤然掀起了房地产热潮，房地产开发公司急剧增加，房地产开发投资高速增长，以炒地皮、炒项目为主的房地产市场异常活跃，在部分地区，主要是海南、广西北海，房地产开发出现过热，形成了较严重的房地产泡沫。
（三）市场调整时期（1994~1997年）
1994年继续1993年下半年的宏观调控。
1995~1997年仍然实施适度从紧的财政政策和货币政策。
但从1996年开始，经济已由短缺转变为相对过剩，产品卖不出去，企业停产，工人下岗；1997年又遇亚洲金融风暴。
随着整个经济出现“通货紧缩”，房地产市场进入了低潮。
（四）培育新的经济增长点时期（1998~2002年）
从1998年开始，随着把住宅业培养成为新的经济增长点的制度改革，以及各项政策措施的出台和贯彻落实，我国房地产市场和房地产业进入了新的发展时期。
这个时期，全国城镇停止了住房实物分配，各项搞活住房二级市场的税费减免等优惠政策纷纷出台，住房建设加快，住房金融快速发展，住房二级市场开始活跃。
（五）宏观调控时期（2003年至今）
2003年以后，房地产投资快速增长，房地产价格大幅上涨，住房供应结构不合理矛盾突出，房地产市场秩序比较混乱，政府频繁出台了许多政策措施对房地产市场进行调控。
从2003年下半年开始，政府从严把土地、信贷两个闸门入手控制房地产投资过快增长。
从2005年开始，政府强调做好供需双向调节，着力采取有关政策措施稳定房价。
从2007年下半年开始，宏观调控的着重点转向大力建立健全城市廉租住房制度，改进和规范经济适用住房制度，进一步采取有关政策措施抑制房地产价格过快上涨。
而近两年政府也出台了诸多政策来抑制不合理住房需求、增加住房有效供给、加快保障性安居工程建设、加强市场监管。
二、房地产行业现状
项目
年份
经营总收入
土地转让收入
商品房销售收入
房屋出租收入
其他收入
经营税金及附加
营业利润
2007
4
4279204
3
3868068
9781939
2008
8
4668480
6
5214733
2009
2
4980475
8
5442732
三、房地产行业主要涉及的税种：
相对于其他行业，房地产开发企业营业额高，涉及的税种多，纳税金额也很大，税负也相对较高。
房地产业的环节主要有土地使用权出让、房地产开发、房地产转让、房地产保有等。
不同环节涉及的税收政策也不尽相同。
根据国家税法和政策规定，房地产开发企业涉及的税种主要有（按应缴纳税额的税负顺序依次为）：
营业税、土地增值税、企业所得税、城市维护建设税、教育费附加、印花税、契税等。
房地产开发企业税种税率表
序号
税种
征税对象
计税依据
计算方法
税率
缴税时间
1
契税
以转移土地、房屋使用权的行为为征税对象。
计税依据主要是成交价格、核定价格、交换价格差额和“补缴的土地使用权出让费用或者土地收益”等。
应纳税额=计税依据×税率
3--5%
纳税义务开始日为为纳税人签订土地、房屋权属转移合同的当天，或者纳税人取得其他具有土地、房屋权属转移合同性质凭证的当天。
纳税义务发生10日内缴纳。
2
企业所得税
生产、经营所得和其他所得交纳企业所得税。
计税依据为应纳税所得额
应纳税额=（全部应税收入-准予扣除项目）×适用税率。
25%
季后15日内
3
个人所得税
对个人的劳务和非劳务所得征收的一种税，房地产业所涉及最多的是“工资、薪金”所得。
应纳税额=应纳税所得额×适用税率-速算扣除数。
其适用5%-45%的超额累进税率
超额累进税率
次月10日
4
房产税
以房屋为征税对象
房屋计税价值或房产的出租收入
年应纳税额=房产原值（评估值）×（1-30%）×1.2%。
1.2%
将原有房产用于生产经营，从生产经营之月起，缴纳房产税。
其余均从次月起缴纳。
5
营业税
单位销售或转让其购置的房屋或受让的土地使用权，以其全部收入减去房屋或土地使用权的购置或受让原价后的余额为营业额
为纳税人向对方收取的全部价款和价外费用，房地产开发企业销售房屋以营业额为计税依据
营业额×适用税率
0.05
次月10日
6
印花税
房地产开发企业销售商品房，与卖房人签订购房合同、产权转移书据、营业帐簿、权利许可证照等应税凭证文件为对象
分为从价计税和从量计税两种
分为从价计税和从量计税两种
应纳税额=计税金额×税率,应纳税额=凭证数量×单位税额。
应纳税凭证应当于书立或者领受时贴花
7
土地增值税
以土地和地上建筑物为征税对象
增值额为房地产开发企业转让房地产所取得收入减除规定扣除项目金额后的余额
应纳税额＝∑（增值额×适用税率）
四级超率累进税率（比例税率）
次月10日
8
城镇土地使用税
以土地为征税对象
实际占用的土地面积
年应纳税额=∑（各级土地面积×相应税额）
定额税率（每平方米）西安2.4元/平方米
以出让或转让方式有偿取得土地使用权的，应由受让方从合同约定交付土地时间的次月起缴纳城镇土地使用税；合同未约定交付土地时间的，由受让方从合同签订的次月起缴纳城镇土地使用税。
9
城市维护建设税
城市维护建设税随营业税征收
计税依据为纳税人实际缴纳的营业税
营业税额×适用税率
依所在地区分别适用7%、5%、1%征城市建设维护税，西安7%
次月10日
10
教育费附加
教育费附加随营业税征收
以营业税等流转税为计税依据
营业税额×适用税率
0.03
次月10日
1.购置房地产要缴纳的税费：
1.契税；2.印花税；3.交易手续费。
2.持有房地产要缴纳的税费：
1.房产税；2.城镇土地使用税；3.营业税；4.城市维护建设税和教育费附加；5.印花税；6.企业所得税；7.个人所得税。
3.出售房地产应缴纳的税费：
1.营业税；2.城市维护建设税和教育费附加；3.土地增值税；4.印花税；5.企业所得税；6.个人所得税；7.交易手续费。
第二部分：
公司情况介绍
一、公司基本情况
万科企业股份有限公司，简称万科或万科集团，成立于1984年5月，是目前中国最大的专业住宅开发企业，也是股市里的代表性地产蓝筹股。
总部设在深圳，至2009年，已在20多个城市设立分公司。
2008年公司完成新开工面积523.3万平方米，竣工面积529.4万平方米，实现销售金额478.7亿元，结算收入404.9亿元，净利润40.3亿元。
2009年实现营业收入486亿，营业利润142亿，毛利率29.2%，实现净利润52.8亿。
在企业领导人王石的带领下，万科通过专注于住宅开发行业，建立起内部完善的制度体系，组建专业化团队，树立专业品牌，以所谓“万科化”的企业文化（一、简单不复杂；二、规范不权谋；三、透明不黑箱；四、责任不放任）享誉业内。
二、总体税负情况（单位：
万元）
公司经营及税负情况
年份
2007
2008
2009
2010
主营业务收入
3552661.13
4099177.92
4888101.31
5071385.14
纳税合计
79571.66
（86198.51）
117687.76
316547.64
税负率
2.24%
-2.10%
2.41%
6.24%
年份
税种
2007
2008
2009
2010
企业所得税
135980.07
10361.62
72002.35
167749.82
增值税
（712.24.）
（443.14）
1.15
3.39
个人所得税
1365.12
4825.54
2882.02
1586.31
营业税
（430273.18）
（75714.16）
13602.74
21527.54
土地增值税
（9275.45）
（16251.42）
27288.96
117571.86
房产税
415.91
40.53
278.37
552.06
教育费附加
（966.29）
（2324.10）
434.61
1548.41
城建税
（1238.28）
（3228.10）
776.94
3845.46
其他
79571.66
（3465.27）
420.61
2162.80
合计
79571.66
（86198.51）
117687.76
316547.64
从上图可以看出，万科在2007年至2010年间的总体经营水平一直呈上升趋势。
而税负变化较大，特别是2008年以前，多项税种都显示为负值。
其原因主要在于2008年以前万科采取预缴税费的方式进行纳税。
（怎么解释？
？
）
第三部分：
公司主要税种纳税筹划分析
一、公司营业税的分析
（一）营业税纳税范围及税收优惠政策：
1、纳税范围：
房地产企业交纳营业税的范围主要有销售不动产，自营建筑、修缮、装饰工程作业和对外出租自行开发的商品房等业务。
其中，销售不动产的税率为5%，自营建筑、修缮、装饰工程作业的税率为3%，对外出租自行开发的商品房业务税率为5%。
2、税优惠政策
（1）对于企业以不动产投资入股，参与接受投资方利润分配，共同承担投资风险的行为不征营业税
（2）将土地使用权转让给农业生产者，用于农业生产的行为免征营业税
（3）房地产企业自建自用建筑物免征营业税
（二）房地产开发企业营业税的纳税筹划
具体来说，房地产开发企业营业税的税收筹划主要有以下几方面内容：
1、公司涉税行为之一:
销售商品房
（1）适用税收法律法规：
税法规定：
外购的无形资产（土地使用税）和不动产，对外销售时，按售价扣除买价后的差额，计算缴纳营业税。
（2）筹划方案设计
企业有许多的销售方式，如:
一次性付款，银行按揭、分期付款等，这在所得税上有明确规定，方式的不同收入确定的时间也不同。
如果企业采取先出租后出售的方式销售房地产，出租的收入相当于获得资金的利息收入，然后再对出租者出售房屋，这样会推迟收入的确认，进而推迟税金的缴纳。
最大的好处在于对经济实力较弱的购房者，无疑是绝佳的购房渠道，当然首先要求购房者缴纳定金，现在北京已有这种销售方式。
相对于其他方式，此种方式在竟争力、税负上具有一定优势。
此项不仅能推迟营业税的缴纳，而且也能推迟企业所得税的缴纳时间。
2、公司涉税行为之二：
转让土地使用权或房产
（1）适用税收法律、法规:
税法规定，以不动产、无形资产对外投资，投资时不征营业税，转让该项股权时，也不再征收营业税。
（2）公司筹划分析：
以2010年为例，从财务报表可得出信息，万科A2010年不动产（酒店、房屋及建筑物）减少约12858.1万元（如图），若该减少的不动产是以投资的形式对外转让，则能够节省的营业税额为：
12858.1x5%=642.91万元
3、公司涉税行为之三:
代收各种水、电、煤气、安装费用等
（1）适用税收法律、法规:
税法规定：
房产开发经营公司从购房户取得的代收款项，如有线电视安装费、管道费、煤气费、水电安装费、代市政府收取的市政费等价外费用，应当并入营业额征收营业税。
物业管理公司代有关部门收取有线电视安装费、管道费、煤气费、水电安装费，属于代收款项，不征营业税，仅对其收取的手续费计算缴纳营业税。
（2）具体筹划方案:
房地产公司单独成立物业公司，由物业公司代收这部分费用，从而免去这部分营业税。
下面同样以2010年万科A的财务数据为例：
从上表可以看出，万科在2010年的物业管理营业收入为43058.74万元，若公司没有单独成立的物业公司，则会将此部分利润纳入营业额一并增收营业税，且假设手续费按代收费的5%计算，则此部分需要缴纳的营业税为43058.74×（1+5%）×5%=2260.58万元
而若是单独成立物业管理公司，就只对收取的手续费计算缴纳营业税。
即需要缴纳的营业税为：
43058.74×5%×5%=107.65万元
由此，可以节税2260.58-107.65=2152.93万元
1.减少营业税应税项目的流转（转让）次数
我国税法规定，房地产等不动产的转让属于营业税的纳税范畴，而营业税是按次重复征收的。
现以一案例来说明因增加营业税应税项目的转让次数而导致的重复纳税情况。
万科的筹划方法：
万科曾为建筑房屋向保利地产借入2亿元人民币，约定借款到期后，万科以开发的部分房屋充抵借款。
最终，万科用300套住宅抵顶借款，依据税法规定应纳营业税1000万元、城市维护税70万元及教育费附加30万元（不考虑印花税和契税），以上二项税合计1100万元。
而保利接受这300套住宅是为了收回万科以前的欠款，而非自用，所以保利拿到这些房子以后还要销售出去。
因此，也要支付相关税1100万元，保利实际收回的欠款为1.89亿元（2亿元一0.11亿元）。
300套住房被销售了两次，所以交纳了两次营业税。
若保利帮助万科代理销售这300套住房，住房销售后，销售款优先偿还原先欠款。
对于万科而言，无论采用房屋抵债还是采用由乙房地产开发企业为其代销房屋的方式，其利益都不受影响。
这样的筹划使300套住房仅被销售一次，只需交纳一次营业税，保利实际可以收回的借款就是2亿元了。
二、企业所得税的纳税筹划分析：
（一）企业所得税的筹划方法
2007年我国统一了内、外资企业所得税法，企业所得税法的筹划对企业和国家都具有重要意义:
我国企业所得税采用比例税率，基本税率为25%，房地产利润金额较大，房地产企业通过税收筹划获得的税收利益也会比较大；国家为了发挥税法调控纳税人投资、产业结构调整、环境治理的作用，在企业所得税法中规定了多项税收优惠，为房地产企业提供了较大的税收筹划空间。
房地产企业在实践中运用比较广的企业所得税筹划方式主要有以下几种:
（l）缩小房地产企业应纳税所得额，即通过缩小房地产企业应纳税所得额来减轻房地产企业纳税义务或规避纳税负担。
（2）利用税收优惠进行筹划:
房地产企业可以合理利用税收优惠政策进行纳税筹划，通过妥善规划企业的生产经营活动，以适用较低或较优惠的税率，使其实际税负最低，达到节税的效果。
（3）延缓纳税期限。
（二）万科A企业所得税的筹划分析：
下面将着重通过万科A因对外捐赠而享受的税收优惠政策来分析其纳税筹划情况：
1、捐赠的金额和期限
万科2008年6月5日召开的临时股东大会以99.8%的高票通过了出资一亿元无偿参与汶川地震灾后重建的预案。
且万科表明此捐建工作预计需要3-5年。
根据新企业所得税法的规定，企业发生的公益性捐赠支出，不超过年度利润总额12%的部分，准予扣除，超过部分则不允许。
2008年万科公司的年报显示：
概该年度的利润总额为632228.56万元。
故公司捐赠可享受的最大扣除额为632228.56*12%=75867.43万元。
而万科在该年度的捐赠总额为5359.77万元。
低于可享受的扣除额。
所以，万科公司在该年度的捐赠讲可以全部税前扣除。
且剩余部分在以后年度也能以同样的方法节税。
而若万科将一亿元一次性捐赠，则最大只能一次性享受75867.43的税收优惠。
2、捐赠途径的选择
万科2008年财务报表指出：
“在汶川地震发生后，公司随即在专项建设费用授权额度内，捐出人民币220万元。
其中向中国红十字会捐出200万元，用于四川省巴中市南江县流坝乡小学和兴马乡卫生院的重建工作”
税法规定：
企业如通过中国红十字会、宋庆龄基金会等慈善机构时则可以100%税前列支，不受此比例限制。
所以，万科的这部分支出可以全部税前扣除。
三、土地增值税的纳税筹划分析
（一）有关房地产土地增值税的优惠政策
我国从增值税暂行条例实施以来，有关的免税和减税的政策主要涉及以下6个方面：
1、若建造普通住宅，增值率未超过20%，免征土地增值税。
同时税法规定，纳税人既建造普通标准住宅，又建其他房地产开发的，应分别核算增值额；不分别核算增值额或不能准确核算增值额的，其建造的普通住宅不享受免税优惠。
2、因国家建设需要，依法征用收回的房地产，免征土地增值税。
3、以房地产进行投资联营，联营一方以房地产作价入股或作为联营条件，将房地产转到所投资的联营企业中，免于征收土地增值税。
4、一方提供土地，一方提供资金，合作建房，建房后按比例分房自用的行为，对于房屋所产生的土地增值，免予征收土地增值税。
5、房地产开发公司代客户进行房地产开发，开发完成后，向客户收取代建收入的行为，免于征收土地增值税。
6、在兼并企业中，对于被兼并企业将房地产转让到兼并企业中的行为，免征土地增值税。
（二）土地增值税纳税筹划的几种方法
1、收入分散筹划法
按相关税法规定，土地增值额是纳税人转让房地产所取得的收入减去规定扣除项目金额后的余额。
在扣除项目金额一定的情况下，转让收入越少，土地增值额就越小，当然税率和税额就越低。
一般常见的方法就是将可以分开单独处理的部分从整个房地产中分离，比如房屋里面的各种设施。
如果房地产开发企业进行房屋建造出售时，将合同分两次签订，同样可以节省不少土地增值税税款。
具体做法是，当住房初步完工但没有安装设备以及装潢、装饰时便和购买者签订房地产转移合同，接着再和购买者签订设备安装及装潢、装饰合同，则纳税人只就第一份合同上注明金额缴纳土地增值税，而第二份合同上注明的金额属于营业税征税范围，不用计征土地增值税。
这样就使得应纳税额有所减少，达到了省税的目的。
2、费用迁移筹划法
房地产开发费用即期间费用（管理费用、财务费用、经营费用）不以实际发生数扣除，而是根据利息是否按转让房地产项目计算分摊作为一定条件，按房地产项目直接成本的一定比例扣除。
纳税人可以通过事前筹划，把实际发生的期间费用转移到房地产开发项目直接成本中去，例如属于公司总部人员的工资、福利费、办公费、差旅费、业务招待费等都属于期间费用的开支范围，由于它的实际发生数不能增加土地增值税的扣除金额，因此，人事部门可以在不影响总部工作的同时把总部的一些人员安排或兼职于每一个具体房地产项目中。
那么这些人的有关费用就可以分摊一部分到房地产开发成本中。
期间费用少了又不影响房地产开发费用的扣除，而房地产的开发成本却增大了。
也就是说房地产开发公司在不增加任何开支的情况下，通过费用迁移法，就可以增大土地增值税允许扣除项目的金额，从而达到节税的目的。
3、“临界点”筹划法
根据《土地增值税暂行条例》的规定，纳税人建造普通标准住宅出售，增值额未超过扣除项目金额20％的，存在下列情形之一的，免征土地增值税。
所以可以通过临界点的筹划来实现节税的目的。
而要实现临界点节税，就需要通过改变增值率来改变税率。
改变增值率的方法有：
一是合理定价，通过适当降低价格可以减少增值额，降低土地增值税的适用税率，从而减轻税负。
二是增加扣除额，主要是通过加大投入来提高市场竞争力。
这样可以使企业保持较低价格、缴纳较少土地增值税，并获得较高的利润。
4、费用均分筹划法
同时进行几处房地产的开发业务的房地产企业，不同地方开发成本因为地价等原因可能不同，会导致房屋开发出来销售后的增值率有高有低，这种不均匀的状态实际会加重企业的税收负担。
因此，企业可将一段时间内发生的各项开发成本进行最大限度的调整分摊，将获得的增值额进行最大限度的平均，这样就不会出现某段时间增值率过高的现象，从而节省部分税款的缴纳。
5、利息支出筹划法
房地产开发企业普遍存在高负债，利息支出是不可避免的。
财务费用中的利息支出，凡能够按转让房地产项目计算分摊并提供金融机构证明的，在利息支出扣除额上有很大的优惠。
如果房地产开发企业在开发过程中主要依靠借款筹资，利息费用较高，则应尽可能提供金融机构贷款证明，并按房地产项目计算分摊利息支出，实现利息据实扣除，降低税额。
6、建房方式筹划法
根据税法有关规定：
某些方式的建房行为不属于土地增值税征税范围，不用缴纳土地增值税。
第一种是代建房方式。
税法规定，代建房行为不属于土地增值税的征税范围，而属于建筑业，是营业税的征税范围。
第二种是合作建房方式。
税法规定，对于一方出地，一方出资金，双方合作建房，建成后按比例分房自用的，暂免征收土地增值税。
纳税人如果能注意运用这些特殊政策进行纳税筹划，其节税效果也是很明显的。
（三）万科的土地增值税纳税筹划
在房地产公司成本构成中，税收成本已与地价、建安费一起，居于前三名。
在预征的情况下税收支出占销售额的比重已达8-12%，如清算，则会达15%以上，一线城市甚至会达到销售额的20%以上。
如何进行税务统筹规划，化解税务风险，降低税负支出是所有房地产公司急待解决的问题。
下面以万科为例说明利用房地产优惠政策和筹划方法的可行性。
1、
单位：
万元
2008年
2009年
2010年
主营业务收入
4074240.39
4864502.75
5046153.91
土地增值税
216130.79
76946.04
267380.78
预缴土地增值税
（16251.42）
27288.95
117571.86
图表1主营业务收入情况表
图表2土地增值税情况表
图表3预缴土地增值税
由上面三个图标可以看出，万科A（000002）的营业收入在近三年基本保持稳定，营业税金及附加中的土地增值税在2009年大幅下降，但在2010年又提高到2,673,807,789.90元，预缴土地增值税来看，万科A（000002）在2008年预缴土地增值税为负，且2010年预缴数额大幅增加到1,175,718,584.44元。
2010年预缴税费人民币4,900,760,137.66元，2009年将预缴税费人民币1,979,482,541.79元计入资产科目。
万科A通过预缴土地增值税、将预缴土地增值税计入资产科目费用迁移等筹划方法使得2009年的土地增值税金额下降。
2、“临界点”筹划法，土地增值税是按照增值率（增值额与允许扣除项目金额的比率）来确定增值税适用税率的，要实现临界点节税，就需要通过改变增值率来改变税率。
改变增值率的方法有：
合理定价、增加扣除额。
如万科A欲建造一批普通标准住宅，取得土地使用权所支付的金额为500万元，开发土地的费用为100万元，新建房及配套设施的成本为1000万元，与转让房地产有关的税金为80万元。
原方案，该批住宅以2410万元的价格出售。
如果万科A进行纳税筹划，将该批住宅的出售价格降低为2400万元，分析如下：
（税法规定，增值率不超过20%时，不用缴纳土地增值税）
单位（万元）
售价
增值率
增值税适用税率
土地增值税
税后利润
原方案
2410
20.5％
30%
123
287
筹划后方案
2400
20%
0
0
400
可见，纳税筹划使万科A减少税收支出113万元（400-287），税后利润增加了113万元。
计算过程：
根据税法的规定，该房地产企业可以扣除的费用除了上述费用，还可以加扣320万元[（500+100+1000）×20％]。
该
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