重庆市住宅用地计划导那么.docx
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重庆市住宅用地计划导那么
重庆市城乡计划
居住用地计划导那么
（试行）
重庆市规划局
二〇〇七年十二月
前言
为进一步增强城乡计划编制与治理的科学化、标准化、法制化，依照《重庆市城乡计划事业“十一五”计划行动方案》的统一部署，《居住用地计划导那么》。
编制组深切调查研究，认真总结实践体会，参考借鉴了国家和其它省市的相关计划标准，通过组织专家论证，在普遍征求计划设计、科研、治理等方面专家意见的基础上，制定本导那么。
本导那么的要紧内容有：
一、总那么；2、居住用地分类及用地标准；3、居住用地规模与布局；4、经济适用住房与廉租住房建设；5、居住区分级与规模；六、居住用地开发操纵；7、居住区道路；八、居住区绿地；九、名词说明。
居住区公共效劳设施在《公共效劳设施计划导那么》中另行规定。
农村新型社区布局及居住标准在《村落计划导那么》中另行规定。
依照建设部建标【2000】87号文《关于印发<工程建设标准强制性条文>治理工作的暂行规定》的要求，正文顶用黑体字注明了本导那么中涉及相关国家标准强制性条款内容。
本导那么在实施进程中，如发觉需要修改补充的地方，请将意见和有关资料提供给重庆市计划设计研究院（单位地址：
渝北区新牌坊新南路9号；：
401147），以便在尔后修改时参考和吸纳。
本导那么主编单位：
重庆市计划设计研究院
本导那么要紧起草人：
张强、易峥、王磊、何江
1总那么
1.0.1为了适应建设全面小康社会和宜居城市的进展要求，知足人民群众日趋提高的居住需求，制造舒适和谐的人居环境，提升居住质量，经济、合理、有效地利用土地和空间，提高居住区的计划设计质量，依照国家和重庆市有关法律、法规、技术标准和标准，并结合重庆市进展的目标要求和实际情形，制定本导那么。
1.0.2本导那么适用于对居住用地计划编制与治理中普遍性的技术问题进行指导，关于特殊问题仍需进行个案研究。
在重庆市辖区内，从事居住用地计划的编制和治理工作，应参照本导那么。
1.0.3居住用地的计划与治理除参照本导那么外,尚应符合国家和重庆市相关法律、法规、规章和技术标准与标准的规定。
1.0.4本导那么在试行中会不断地进行修订和完善,经必然周期后统一进行版本更新。
2居住用地分类及用地标准
居住用地分类
2.1.1居住用地采纳中类和小类二个层次的分类体系，共分3个中类，12个小类。
居住用地分类代号可用于城市计划的图纸和文件。
居住用地分类和代号必需符合表的规定。
2.1.2利用本分类时，可依照计划性质、内容及深度的不同要求，采纳本分类的全数或部份类别。
表2.1.2居住用地分类和代号表
类别代号
类别名称
范围
大类
中类
小类
R
居住用地
以居住建筑及其配套设施共同形成的居住小区、居住组团、街坊和单位生活区等各种类型的成片或零星的用地。
R1
一类居住用地
配套设施齐全、布局完整、环境良好、以低层住宅为主的用地。
R11
一类住宅用地
单独占地、建筑层数不超过三层、生活起居功能齐全、独立式或联排式住宅建设用地
R12
一类社区公共服务设施用地
为一类居住用地的居民提供配套服务的独立占地的初中、小学、九年一贯制学校、幼儿园、托儿所、社区管理、体育文化活动、医疗卫生、商业等设施的用地。
R13
一类住宅区道路用地
为一类居住用地配套建设的住宅区道路、小街、小巷、小胡同及配建停车场等用地，不包括宅间小路。
R14
一类住宅区绿地
为一类居住用地配套建设的居住小区级及以下级别的小游园等用地。
R2
二类居住用地
配套设施齐全、布局较为完整，以多层、中高层或高层住宅为主的用地。
R21
二类住宅用地
指建设按套型设计并设有卧室、起居室、厨房、卫生间等空间的居住建筑物的用地。
R22
二类社区公共服务设施用地
为二类居住用地的居民提供配套服务的独立占地的初中、小学、九年一贯制学校、幼儿园、托儿所、社区管理、体育文化活动、医疗卫生、商业等设施的用地。
续表
R23
二类住宅区道路用地
为二类居住用地配套建设的住宅区道路或小街、小巷、小胡同及配建停车场等用地，不包括宅间小路。
R24
二类住宅区绿地
为二类居住用地配套建设的居住小区级及以下级别的小游园等用地。
R3
三类居住用地
直接为工业区、仓储区、学校等功能区配套建设、有一定配套设施的、供单身职工及学生集体居住的成片单身宿舍区的用地。
R31
单身宿舍用地
为单身职工及学生建设的居住建筑的用地。
R32
三类社区公共服务设施用地
为三类居住用地的居民提供配套服务的社区管理、体育文化活动、医疗卫生、商业等设施的用地。
R33
三类住宅区道路用地
为三类居住用地配套建设的住宅区道路或小街、小巷、小胡同及配建停车场等用地，不包括宅间小路。
R34
三类住宅区绿地
为三类居住用地配套建设的居住小区级及以下级别的小游园等用地。
居住用地标准
2.2.1编制和修订城乡整体计划和分区计划时，居住用地的计划人均单项用地指标应操纵在18～30m2/人。
计划人均建设用地指标为60～75m2/人、有条件建设部份中高层住宅的大中城市，其计划人均居住用地指标可适当降低，但不得少于16m2/人。
2.2.2编制和修订城乡整体计划或分区计划时，居住用地占城市建设用地的比例应操纵在20%～35%；其它层次的计划应因地制宜地肯居住住用地比例和人均居住用地标准。
2.2.3人均居住用地指标和居住用地占城市建设用地比例的上限略高于国家标准，是为了适应重庆幅员面积较大，城市不同较大的客观情形，同时考虑城市产业升级和建设宜居城市的要求，用于指导分区计划及区县中心城区计划的编制和修订。
在编制整体计划以基层次计划时，由于不同的分区、功能组团的用地现状及潜力、功能定位和进展目标不同，不宜简单采纳一个统一的用地比例和人均指标，应在整体计划及其它上层次计划所确信的指导原那么下依照本地域的进展要求因地制宜地确信相关操纵指标。
3居住用地规模与布局
居住用地布局要求
3.1.1综合考虑土地价值、交通可达性、相邻用地的功能、周边环境、公共效劳设施和城市特色等布局居住用地。
3.1.2居住用地布局应与城市轨道等公共交通基础设施布局相结合，与临近住宅区及城市干道有方便的联系，以鼓舞居民利用公共交通工具。
3.1.3居住用地应具有适宜居住的自然环境条件和适于建设的地形，要布局在常年风上的风向、大气污染源的常年最小风向频率的下风侧，和水污染源的上游，优先选用向阳坡和通风良好的地段。
3.1.4居住用地要幸免选址在各类自然灾害区，如地震断裂带、岩溶地段、沙土液化区、活动性冲沟、采空区、软基、滑坡崩塌区、洪水淹没区、内涝低洼地域等；应躲开雷区，和涉及国家平安地域、军事禁区、水源爱惜区、水源修养区、文物古迹及风光名胜爱惜区、自然爱惜区、地下文物埋藏区、大体农田爱惜区、四山操纵地域、危险品仓库区等的城市蓝线、紫线、黄线、绿线爱惜范围。
3.1.5居住用地不该占用计划确信的城市非建设用地和组团隔离带。
3.1.6在集中工业区中不宜布置居住区。
新拓展地域的居住用地
3.2.1居住用地拓展要与城镇结构相适应，与生态环境优化目标相适应，有利于引导城镇人口的合理散布，有利于疏解旧城区人口。
3.2.2新拓展地域是居住用地的重点建设地域，居住用地向新区拓展时，要结合城镇的拓展时序和不同城镇组团的功能安排，引导人口集聚；要高起点、高水平地进行居住环境建设、交通市政基础设施建设、公共效劳设施建设。
3.2.3居住用地拓展要知足不同层次的住房需求，重点增加中低价位、中小套型一般住宅用地，同步计划和同步建设相应的公共效劳设施及交通基础设施，要限制进展独立式住宅用地。
旧城区的居住用地
3.3.1旧城区是居住用地的重点改善区域，要降低居住密度，完善配套设施，增强环境建设，提高居住质量，爱惜传统风貌，保留传统特色。
3.3.2旧城区要对居住用地和住房进行分类指导建设：
保留质量较好、标准较高、环境较好、配套完善的单位住房和新建和改建居住区；对建成较早，质量稍差，配套相对欠缺的住房，进行衡宇翻新修缮，完善配套设施，改善环境，提高居住舒适度；对具有历史文化价值的住房予以保留和修复；对衡宇质量和生活环境质量极差，效劳设施严峻欠缺的居住区进行更新改造。
居住用地与其它用地的兼容
3.4.1居住用地的兼容性分为两类，一类是居住用地内兼容其它非住宅建筑类型，另一类是以居住用地为主混合其它用地性质。
3.4.2居住用地内布局其它非住宅建筑和混合其它非居住功能时，应遵循相关性原那么和不干扰性原那么。
相关性原那么是指不同类型的建筑或用地性质之间，其功能存在某种关联性。
互不干扰性原那么以不许诺兼容建筑或用地类型表示。
居住用地内布局其它非住宅建筑和混合其它非居住功能时，要幸免烟、气（味）、尘及噪声对居民的污染和干扰，确保居住区环境知足以下有关噪声和大气环境的要求：
1白天噪声许诺值宜≤45dB，夜间噪声许诺值宜≤40dB。
靠近噪声污染源的居住区应通过设置隔音墙、人工筑坡、植物种植、水景造型、建筑屏障等进行防噪。
2居住区内的大气环境质量标准宜达到二级。
3.4.3居住用地兼容性应明确兼容建筑的类型（相关性较好的零售商业、金融办公、文化和无干扰的楼宇工业等建筑）和混合其它用地的类型和比例。
居住区内部计划布局
3.5.1居住区的计划布局，应综合考虑周边环境、路网结构、公建与住宅布局、群体组合、节能减排、绿地系统及空间环境等的内在联系，组成一个完善的、相对独立的有机整体。
3.5.2应方便居民生活，有利平安防卫和物业治理。
3.5.3应组织与居住人口规模相对应的公共活动中心，方便经营、利用和社会化效劳。
3.5.4应合理组织人流、车流和车辆停放，制造平安、安静、方便的居住环境。
居住区内部空间与环境设计
3.6.1计划布局和建筑应表现地址特色，与周围环境相和谐。
3.6.2合理设置公共效劳设施，幸免烟、气（味）、尘及噪声对居民的污染和干扰。
3.6.3精心设置建筑小品，丰硕及美化环境。
3.6.4市政公用站点等宜与住宅或公建结合安排；供电、电讯、路灯等管线宜地下埋设。
3.6.5公共活动空间的环境设计，应处置好建筑、道路、广场、院落、绿地和建筑小品之间及其与人的活动之间的彼此关系。
3.6.6居住区的建筑布置应综合考虑日照、采光、通风、防灾和治理要求。
3.6.7依据居住区的规模和建筑形态，从平面和空间两个方面入手，通过合理的用地配置，适宜的景观层次安排，必备的设施配套，达到公共空间与私密空间的优化，达到居住区整体意境及风格塑造的和谐。
3.6.8在重点文物爱惜单位和历史文化爱惜区爱惜计划范围内进行住宅建设，其计划设计必需遵循爱惜计划的指导；居住区内的各级文物爱惜单位和古树名木必需依法予以爱惜；在文物爱惜单位的建设操纵地带内的新建建筑和构筑物，不得破坏文物爱惜单位的环境风貌。
4经济适用住房与廉租住房建设
布局原那么
4.1.1依照总量操纵、分区布局，方便工作与生活的原那么，布局和建设经济适用住房和廉租住房。
4.1.2廉租住房建设用地的计划布局，应当考虑城市低收入住房困难家庭居住和就业的便利。
4.1.3经济适用住房要统筹计划、合理布局、配套建设，充分考虑城市低收入住房困难家庭对交通等基础设施条件的要求，合理安排区位布局。
4.1.4配套建设与相对集中建设相结合，为构建和谐社会，鼓舞开发建设廉租住房、经济适用房与一般商品住房相结合，鼓舞建设不同收入阶级混居的混合型社区。
4.1.5新建廉租住房，要紧在经济适用住房、一般商品住房项目中配套建设。
4.1.6应具有大体完善的交通条件和配套效劳设施。
4.1.7方便生活和工作，就近安排。
4.1.8节约用地、紧凑布局、和谐进展。
操纵要求
4.2.1严格治理计划确信的经济适用住房和廉租住房用地，保障针对低收入群体住房建设的土地供给，不得随意改变其用途，确需调整的，必需等量置换并按相关程序报批。
4.2.2新建廉租住房单套建筑面积操纵在50m2之内，经济适用住房单套建筑面积操纵在60m2左右。
5居住区分级与规模
居住区分级操纵规模
5.1.1居住区按居住户数或人口规模分为居住地域、居住区、居住小区和居住组团四级。
居住区各级操纵规模如表所示。
表5.1.1城市居住区分级操纵规模
居住地区
居住区
居住小区
居住组团
户数（户）
33000～67000
10000～20000
1500～5000
300～1000
人口（人）
100000～200000
30000～60000
4500～15000
900～3000
注：
每户依照3人计算
5.1.2考虑到重庆组团式的城市结构，本导那么增加居住地域级这一层级，每一个居住地域人口规模确信为10至20万人，部份公共效劳设施配套需考虑这一个层级。
居住区规模的上限高于国家标准中居住区的上限（16000户，50000人），要紧考虑到居住区与街道相对应，目前都市区街道常住人口从2万到17万不等，平均规模约为6万人，对应于街道办事处配置公共效劳设施，需要独立成为一级。
居住小区规模的下限低于国家标准中小区规模下限（3000户，10000人），要紧考虑到居住小区与社区居委会相对应，都市区社区居委会的规定效劳范围为1500至3000户，便于社区效劳设施的配置，目前个别社区居委会效劳范围已超过4000户，因此居住小区规模的上限仍沿用国家标准中小区规模的上限。
居住组团规模大体对应于新开发住宅小区的规模。
5.1.3小城镇按计划人口规模分为大型镇、中型镇和小型镇，别离对应于城市的居住区和居住小区（表），在配建设施时，宜参考相应级别的城市居住区，但要注意与实际情形相结合；都市区内的小城镇可按城乡一体化的思路，在配套公共设施时参照对应的居住区标准执行，其它区县小城镇目前暂按《镇计划标准》的相应要求进行配置。
表5.1.2镇计划规模分级及对应的城市居住区分级操纵规模
大型镇
中型镇
小型镇
人口（人）
30001～50000
10001～30000
≤10000
对应城市居住用地分级
居住区
居住区
居住小区
注：
每户依照3人计算
5.1.4居住区分级操纵规模是居住区公共效劳设施和公园绿地分级配建的依据，通过配置知足不同层次居民大体的物质和文化生活需要的相关设施，适应统一开发、配套建设的需要，符合配套设施经营和治理的经济合理性需要。
5.1.5居住区的配建设施，应与居住人口规模相对应，其配建设施的面积总指标，可依照计划布局形式统一安排、灵活利用。
居住区各项用地比例
5.2.1居住区用地由住宅用地、公共效劳设施用地、道路用地、公园绿地四类用地组成，各类用地所占比例的平稳操纵指标应当符合表规定。
5.2.2成片开发居住区，其居住组团、居住小区、居住区等人口密度和建筑容量操纵指标应符合该表的规定。
非成片开发居住区，参照执行。
表居住区各项用地比例操纵指标（%）
用地构成
居住区
小区
组团
1.住宅用地
50~60
55~65
70~80
2.公建用地
15~25
12~22
6~12
3.道路用地
10~18
9~17
7~15
4.公园绿地
~18
5~15
3~6
居住用地
100
100
100
人均居住区用地操纵指标
5.3.1编制居住小区和组团计划时，人均居住用地指标应符合表的规定。
由于重庆是山地城市，建设用地相对紧张，居住用地人均指标下限略低于国家标准。
居住用地人均操纵指标要紧由住宅区分级规模和住宅层数两项因素确信。
5.3.2在利用表和具体选用指标幅度时，要考虑住宅日照间距、层数和结构、面积标准和该地域的用地紧张程度等要紧因素。
住宅建筑面积标准高的采纳上限或接近上限指标，住宅建筑面积标准低的采纳下限或接近下限指标。
表5.3.1人均居住用地操纵指标（m2/人）
住宅类型
居住区
居住小区
居住组团
低层
30~43
26~40
21~32
多层
19~27
18~26
14~22
中高层
17~26
14~22
12~18
高层
17~26
10~15
8~11
注：
一、按住宅层数不同分为低层、多层、中高层和高层，对各类层数混合形式的居住用地，可采纳相应的接近指标。
二、住宅类型按层数划分，一样为：
1～3层为低层；4～6层为多层；7～9层为中高层；10层及以上为高层，以下各条的规定同。
用地统计表
5.4.1编制居住小区和组团计划时，应按表进行用地统计。
表5.4.1居住用地统计表
项目
面积（m2）
所占比例（%）
人均面积（m2/人）
居住用地
住宅
用地
独立式住宅用地
单元式住宅用地
单身宿舍用地
原农村居民住宅用地
住宅区配套设施用地
幼托用地
社区体育设施用地
社区其它设施用地
住宅区道路用地
住宅区绿地
5.4.2居住用地包括住宅用地、住宅区配套设施用地、住宅区道路用地和住宅区绿地四部份，它们之间的比例关系及人均用地水平反映了土地利用的合理性和经济性，是计划设计时必需统计的指标。
在住宅计划区内还可能存在一些与居住用地没有直接配套关系的其它用地，如外围道路或保留的企事业单位和非城市建设用地等，这些都不能参与用地平稳，不该纳入居住用地统计中。
在具体利用表时，要按居住用地的实际规模确信表格名称及相关用地的名称。
如规模为小区，那么表格名称相应为“居住小区用地统计表”。
表中各项指标的计算，应符合以下规定：
1底层设公共建筑的住宅或住宅公建综合楼用地面积应按以下规定确信：
按住宅和公共建筑各占该幢建筑总面积的比例分摊用地，并别离计入住宅用地和配套设施用地；底层公共建筑突出于上部住宅或占有专用处院或因公共建筑需要后退红线的用地，均应计入配套设施用地；底层架空建筑用地面积的确信，应按底层及上部建筑的利用性质及其各占该建筑总建筑面积的比例分摊用地面积，并别离计入有关用地内。
2绿地面积应按本条文说明的规定确信。
3住宅区道路用地面积应按以下规定确信：
住宅区内道路按路面宽度计算，设有人行便道时，人行便道计入道路用地面积；居民汽车停放场地，按实际占地面积计算；宅间小路不计入道路用地面积。
要紧技术经济指标表
5.5.1居住用地计划要紧技术经济指标应很多于表所列项目。
居住区规模能够通过用地、建筑与人口（户、套）三方面内容取得反映，除用地外，人口（户、套）、住宅和配建公共设施的建筑面积及其总量也是大体数据，属必要指标。
5.5.3平均层数与住宅建筑密度关系紧密，是大体数据，属必要指标；高、中高层住宅比例也是住宅建设中的操纵标准，属必要指标；毛密度是反映住宅区用地中的总指标，反映了在整体上相对的经济合理性，因此它对开发的经济效益、征地的数量等具有很重要的操纵作用。
住宅建筑套密度是一个日渐被人熟悉和重视的指标，在详细计划的实施时期依照户型的比例及标准的要求等去选定住宅类型后，能够通过居住总用地、住宅用地等大体数据计算；住宅容积率是依照住宅区的用地条件、建筑气候分区、日照要求及住宅层数等因素对住宅建设进行操纵的指标，是一个有效性很强的操纵住宅区环境质量的重要指标之一，属必要指标；总建筑容积率是每公顷居住用地内住宅和配套设施建筑的建筑面积之和，它可由居住用地内的总建筑面积推算出来。
由于配套设施在操纵性详细计划时期尚未进行单体设计而是按指标估算，因配建的公建与住宅建筑面积有必然的比例关系，即住宅是基数，住宅量一旦确信，配建公建量也相应确信，因此以住宅建筑面积的毛、净容积率、建筑容积率为经常使用的必要指标。
5.5.4环境质量要紧反映在空地率和绿地率等指标上。
与住宅环境最紧密的是住宅周围的空地率，适应上以住宅建筑净密度来反映，即以住宅用地为单位，空地率=1－住宅建筑净密度。
住宅建筑净密度和建筑毛密度越低，其对应的空地率就越高，可为环境质量的提高提供更多的用地。
绿地率是反映住宅区内可绿化的土地比率，它为弄好环境设计、提高环境质量制造了物质条件，都属必要指标。
5.5.5住宅区建筑密度是住宅区内各类建筑的基底总面积与住宅区用地面积的比率（%），是住宅区重要的环境指标，属必要指标。
依照建住房（2006）165号文“关于落实新建住房结构比例要求的假设干意见”中“自2006年6月1日起，各城市（包括县城）年度新审批、新动工的商品住房总面积中，套型建筑面积90m2以下住房（含经济适用住房）面积所占比重，必需达到70%以上”的规定，新增了一项即户型面积小于90m2的住宅面积占住宅总面积的比例。
5.5.6依据《城市居住区计划设计标准》，居住用地计划设计可选用的技术经济指标还包括高层住宅比例、人口净密度、拆建比、土地开发费和住宅单方综合造价等，但不属必要指标。
表5.5.1居住用地计划要紧技术经济指标
项目
单位
总量
人（或户）均
居住人数
人
户均人口
人/户
居住户数（套）
户（套）
总建筑面积
m2
住宅建筑面积
m2
公共设施建筑面积
m2
其它建筑面积
m2
住宅平均层数
层
人口毛密度
人/hm2
住宅建筑套密度（毛）
套/hm2
住宅建筑套密度（净）
套/hm2
住宅建筑净密度
%
总建筑密度
%
总建筑容积率（毛）
住宅建筑容积率（净）
住宅建筑容积率（毛）
绿地率
%
公共绿地
m2
停车场面积
m2
配建车位
个
停车率
%
地面停车位
个
地面停车率
%
户型面积小于90m2的住宅面积占住宅总面积的比例
%
6居住用地开发操纵
开发操纵原那么
6.1.1居住用地开发必需合理控制人口密度和建筑密度，合理确信土地开发强度，制造良好的居住环境。
6.1.2居住用地开发强度应适应现状及计划的基础设施和公共设施所能经受的水平。
6.1.3都市区居住用地开发强度应遵循《都市区密度分区计划》所确信的原那么和标准。
居住用地开发强度
6.2.1居住用地具体操纵指标详见表。
6.2.2表是参照《城市居住区计划设计标准》的有关内容和指标，依照重庆的具体实际情形进行了必要调整后制定的，同时参考了《重庆市城市计划治理技术规定》。
为适应将重庆建设成为“宜居城市”和“山水园林城市”的目标要求，针对目前重庆居住用地开发中存在着盲目提高容积率以获取更大的经济效益而轻忽居住环境质量的问题和偏向，在制定容积率指标时，一方面考虑了重庆的实际情形，另外一方面要知足严格操纵城市开发强度、提高居住环境质量的需要。
表6.2.1建筑容积率、建筑密度操纵指标表
建筑密度
容积率
建筑基地类型
旧城改造地区
规划新区地区
都市区以外
一般建制镇
I中心地段
II一般地段
III中心地段
IV一般地段
建筑密度
%
容积率
建筑密度%
容
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