泰安市住宅物业服务收费管理实施办法.docx

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泰安市住宅物业服务收费管理实施办法

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泰安市住宅物业服务收费管理实施办法

（征求意见稿）

第一条为规范住宅物业服务收费行为，维护业主、物业使用人、物业服务企业的合法权益，根据《中华人民共和国价格法》、《山东省物业管理条例》、《山东省住宅物业服务收费管理办法》等法律、法规及相关政策规定，结合我市实际情况，制定本办法。

第二条本办法适用于本市行政区域内住宅物业服务收费及监督管理。

第三条本办法所称住宅物业服务收费，是指物业服务企业按照服务合同的约定，对住宅小区内的房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序，向业主或者物业使用人所收取的费用。

第四条提倡业主通过公开、公平、公正的市场竞争机制选择物业服务企业，鼓励物业服务企业开展正当的价格竞争，禁止价格欺诈，促进物业服务收费通过市场竞争形成。

第五条住宅物业服务收费应当遵循合理、公开以及收费与服务水平相适应的原则。

第六条市价格主管部门会同市物业主管部门依据国家和省有关规定，制定全市住宅物业服务收费政策，负责全市住宅物业服务收费的监督管理工作。

各县（市、区）价格主管部门会同同级物业主管部门按照价格管理权限负责本行政区域内物业服务收费的监督管理工作。

第七条住宅物业服务收费根据住宅的种类、特点及物业服务阶段，分别实行政府指导价和市场调节价。

第八条通过协议选聘的物业服务企业，应在开发建设单位预销售物业前，按照政府指导价的有关规定拟定前期物业服务方案，确定物业服务等级和收费标准。

通过招标方式选聘物业服务企业，应在招标过程中明确所提供的物业服务等级和收费标准。

所确定的服务等级和收费标准等内容，均应详细载入前期物业服务合同。

第九条普通住宅前期物业服务费、停车服务费实行政府指导价。

泰山区、岱岳区、泰安高新区、泰山景区区域内基准价格及浮动幅度由市价格主管部门会同同级物业主管部门制定，报同级人民政府批准并每年向社会公布；各县（市）价格主管部门会同同级物业主管部门制定各自区域内的基准价格及浮动幅度，报同级人民政府批准并每年向社会公布。

具体收费标准，由建设单位与前期物业服务企业在相应服务等级规定的基准价和浮动幅度内约定。

非普通住宅以及业主委员会成立后的普通住宅物业服务收费、停车服务费实行市场调节价由双方合同约定。

第十条普通住宅前期物业服务费根据物业服务的等级、服务质量、服务成本等因素，实行分等级定价。

停车服务费根据停车服务标准、服务质量等因素定价。

普通住宅前期物业服务等级标准、停车服务标准由市物业主管部门会同市价格主管部门制定并公布。

第十一条普通住宅物业服务成本或者物业服务支出构成一般包括：

（一）管理服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费等；

（二）物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护、检测费用；

（三）物业管理区域清洁卫生费用；

（四）物业管理区域绿化养护费用；

（五）物业管理区域秩序维护费用；

（六）办公费用；

（七）物业服务企业的固定资产折旧；

（八）物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险费用；

（九）经业主同意的其它费用。

物业共用部位、共用设施设备的维修、更新和改造费用，应当通过专项维修资金予以列支，不得计入物业服务支出或者物业服务成本。

供水二次加压设备运行电费和供热换热站、加压设备运行电费、水费由供水、供热单位承担，不得列入物业服务成本。

第十二条普通住宅物业服务合同应当约定以下内容：

物业服务等级、物业服务内容、服务标准、收费标准、收费方式及收费起始时间、合同终止情形等内容。

涉及物业买受人共同利益的，其约定应当一致。

建设单位与物业买受人签订的房屋买卖合同中应当包含上述物业服务合同内容。

建设单位与物业服务企业签订的前期物业服务合同期限未满,业主委员会与物业服务企业另行签订的物业服务合同生效的，前期物业服务合同终止。

物业服务企业应当自与业主委员会或建设单位签订物业服务合同之日起十五日内，将营业执照、资质证书、物业服务合同、物业服务成本等相关资料向市、县（市、区）价格主管部门备案。

第十三条业主或者物业使用人应当自物业交付之日起按月交纳物业服务费。

已纳入物业服务范围但物业尚未交付业主或者物业使用人的，物业服务费用由开发建设单位交纳。

业主或者物业使用人无正当理由拖延办理交付手续的，物业服务费从建设单位书面通知业主或物业使用人办理交付手续之日起按月计收。

物业服务合同有约定的，物业服务费可以预收，预收时间一般不超过半年。

第十四条物业服务收费按法定房屋产权面积（不含与住宅配套的储藏室面积）计收。

普通住宅小区内改变设计用途用于经营的房屋、车库、储藏室、地下室，物业服务收费标准实行市场调节价。

普通住宅小区内承担义务教育任务的中小学、公立幼儿园、福利院、非营利性医疗卫生机构等物业服务收费标准执行本住宅小区普通住宅物业服务费标准。

物业服务费应当与水、电、暖、数字电视、燃（煤）气、垃圾处理费等代收费用分开收取。

第十五条因开发建设单位分期开发、分批交付使用的原因，造成物业管理区域配套设施和绿化环境等未能达到购房合同约定标准的，物业服务收费按照收费标准的80%收取，并在前期物业服务合同中约定，差额部分由建设单位补偿物业服务企业。

第十六条房屋交付后空置一年以上的，经业主或物业使用人与物业服务企业确认后，其物业服务费按照物业服务收费标准的80%交纳，合同另有约定的从其约定。

第十七条住宅区划内的道路、绿地，以及其他公共场所、公用设施和物业服务用房属于业主共有。

利用道路、绿地、其他公共场所、公用设施和物业服务用房以及物业共用设施设备、共用部分进行商业经营，应当征得相关业主或业主委员会同意，按照规定办理有关手续。

所得收益在扣除合理成本（人工、维护和税费等）后，主要用于补充相关物业管理区域的物业专项维修资金。

第十八条车位租赁费实行政府指导价，由市、县（市）价格主管部门会同同级物业主管部门制定基准价及浮动幅度，报同级政府批准后执行。

具体收费标准由承租人与建设单位在规定的基准价和浮动幅度内合同约定。

第十九条物业管理区域内规划用于停放汽车的共用车库内的车位产权人或承租人应当交纳停车服务费。

独立专有车库，按照房屋权属证书或购房合同载明的建筑面积交纳物业服务费。

停车服务费包括车库、车位的设施设备运行及维护、保洁、秩序维护、购买公众责任保险等发生的费用。

车位未停放车辆空置半年以上的，经车位产权人或车位承租人与物业服务企业确认后，停车服务费按照收费标准的80%收取。

第二十条占用物业管理区域内业主共有道路或者其他场地停放汽车的，应当交纳车位场地使用费，收费标准由业主大会综合考虑车库租赁费的价格等因素确定，所收费用归全体业主共有，主要用于补充相关物业管理区域的物业专项维修资金。

停车场地的保洁、秩序维护、购买公共责任保险等发生的物业管理服务费用，可依照物业服务合同约定，按实际支出在车位场地使用费中列支；业主大会成立前，支出比例按30%执行。

第二十一条业主或者物业使用人对汽车或非机动车辆有看管要求的，应当与物业服务企业另行合同约定。

第二十二条物业服务企业不得向进入物业管理区域内为业主或者物业使用人配送、维修、安装、执行公务等车辆收取停车费用。

除前款规定以外的其他外来车辆，业主或业主大会若允许其他外来车辆进入住宅物业管理区域临时停放的，物业服务企业可以根据业主大会的决定收取一定费用。

第二十三条住宅小区对车辆实行出入证管理的，应当为业主或物业使用人免费配置出入证（卡）。

因遗失、损坏需要补办证（卡）的，可以按照每证（卡）最高不超过80元的标准收取工本费；对业主或物业使用人实行电子门禁系统管理的，应当至少为每户业主或物业使用人免费配置3张门禁卡，因增加、遗失、损坏需要补办证（卡）的，可以按照每证（卡）最高不超过30元的标准收取工本费。

除此之外不得再另行收取押金、门禁系统管理费、运行费等其他任何费用。

第二十四条电梯运行费包括相关日常管理、维护保养、直接物质消耗费用及其他相关检测检验费用。

物业服务企业应当单独立账、专款专用，并按照业主大会的要求，定期公布收支账目。

　　电梯起始层为住宅的，免收电梯起始层住宅业主或物业使用人的电梯运行费。

第二十五条供水、供气、供电、供暖等专业经营单位应当按照与业主签订的服务合同，向最终用户收取费用。

物业服务企业接受专业经营单位及环卫管理单位委托代收费用的，不得向业主收取手续费等额外费用，但可以根据约定向专业经营单位及环卫管理单位收取报酬。

专业经营单位及环卫管理单位不得强制物业服务企业代收费用，不得因物业服务企业拒绝代收有关费用而停止向最终用户提供服务。

第二十六条业主或者物业使用人对其物业进行室内装修产生的建筑垃圾，应当按照物业服务企业或者社区居民委员会指定的地点堆放，并承担清运费用，具体收费标准由双方协商确定。

自行清运的，不得收费。

在业主装修完毕后，经物业服务企业检查验收合格，装修保证金应自检查合格之日起60日内退还业主。

物业服务企业不得以任何名目向业主或物业使用人收取装修电梯使用费、装修管理费及与装修相关的管理费用。

装修期间对装修施工人员实行出入证管理的，不得收取任何费用。

第二十七条安装并使用中央空调和集中式太阳能的普通住宅小区，其运行费用物业服务企业应单独列账，并按实际支出费用和约定方式向物业使用人收取。

第二十八条物业服务企业应当加强价格自律，遵守价格法律、法规、政策，严格履行物业服务合同，服务标准与收费标准应当质价相符。

第二十九条物业服务企业应当在小区门口等物业管理区域内显著位置公示服务企业名称、服务内容、服务标准、计费方式、计费起始时间、服务项目、收费标准以及收费依据、12358价格举报电话等，接受业主的监督，不得向业主或者物业使用人收取任何未予标明的费用。

第三十条物业服务企业应当定期在物业管理区域显著位置公告共有部分收益的收支账目。

第三十一条物业服务企业违反规定以及物业服务合同，擅自扩大收费范围、提高收费标准、重复收费的，业主或者物业使用人有权拒绝缴纳。

物业服务企业依约履行义务的，业主或者物业使用人应当按时足额交纳物业服务费，不得以任何理由拒绝交纳。

业主拒不缴纳的，物业服务企业可依法追缴。

物业产权转移时，业主或者物业使用人应当结清物业服务费。

第三十二条物业服务企业接受委托为业主或者物业使用人提供物业服务合同约定以外的服务，其收费标准由双方协商约定。

第三十三条政府价格主管部门对物业服务收费实行成本监审和价格监测制度。

物业服务企业应按照政府价格主管部门的要求，如实反映情况，报送相关资料。

第三十四条政府价格主管部门应当加强对物业服务收费的监督检查。

物业服务企业有下列行为之一的，由价格主管部门依据《价格法》、《价格违法行为行政处罚规定》等法律、法规予以处罚：

（一）超出政府指导价浮动幅度制定收费标准的；

（二）低于服务等级要求提供服务并收费的；

（三）采取分解收费项目、重复收费、扩大收费范围等方式变相提高收费标准的；

（四）强制服务并收费的；

（五）不按规定实行明码标价的；

（六）其他违反价格法律、法规规定的行为。

第三十五条本办法实施前已签订物业服务合同，合同约定期限的，在合同期内，物业服务及其收费标准仍按合同约定执行；物业服务合同未约定固定期限或者前期物业服务合同已经到期的，物业服务及其收费标准等应按本办法规定执行。

第三十六条其他管理人的物业服务收费可参照本规定执行。

第三十七条本办法自2012年月日起施行，有效期至年月日。

泰安市物价局、建设局《关于印发<泰安市住宅小区物业管理服务收费暂行办法>的通知》（泰价费发[2001]48号）同时废止。