中原北京时代紫芳项目市场调研及项目定位报告69DOCXXXX年.docx

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中原北京时代紫芳项目市场调研及项目定位报告69DOCXXXX年

时代紫芳

--项目策划定位

2008-6

第一章宏观市场分析

1市房地产市场发展现状

1.1市主要城区发展状况

1.1.1中心城区

根据《中心城控制性详细规划》中心城划分为33个片区，X围约1088平方公里，主要包括东城、西城、崇文、宣武、XX、海淀、丰台、石景山等地区。

其中如图所示，01号片区为旧城，X围是二环以内，包括了崇文、宣武、东城、西城4区。

旧城将严格控制建筑高度，不鼓励多设停车场。

旧城以外的中心地区（02-08片区）为调整优化区，要疏解、调整和优化中心地区的人口和功能，控制建设强度，改善人居环境；边缘集团为适度完善区（09-18片区），要完善市政交通基础设施、公共服务设施，积极促进就业和居住的均衡发展。

33个片区的规模在20、30、50、60平方公里不等，其中01号片区、08号和16号片区较大。

19-33片区为绿化隔离地区，是保证中心城良好的生态环境以及在规划期间内实施农村城市化的地区，属城市总体规划确定的限建区X围。

该区域要以绿化和生态环境建设为前提，严格控制城市建设规模，把建设用地外围的绿色空间划定为永久性绿地；应合理安排当地居民的生活与生产。

2020年，中心城人口规划控制在850万人以内，城镇建设用地规模控制在778平方公里，人均建设用地控制在92平方米。

a）首都功能核心（东城、西城、崇文、宣武）

部分居住中心从城区迁出这一核心区，未来5年将强化全国政治中心、文化中心功能；强化以国家对外事务、国际旅游为特色的中外交往中心功能，建设国际交往功能密集区；与老城区保护相结合，打造荟萃世界级时尚精品店的大街；部分居住中心从市中心城区迁出。

属于优化开发区域，占地多、技术含量低及劳动密集型产业需要向外转移。

●区域现状

南北城发展极不平衡，社会经济差距加大；住房紧X，生活服务设施缺乏，城市人居环境质量较差等。

此区域内，由于土地供应的稀缺性，地理位置较好，新楼盘已不断减少，价格不断攀升，二手房市场较为成熟。

b）城市功能拓展区（XX、海淀、丰台、石景山）

西部地区发展中央休闲区，这一区域是国家高新技术产业基地，国内外知名的高等教育和科研机构聚集区，著名的旅游、文化、体育活动区，也是中国与世界联系的重要节点。

该区总部经济、现代服务业、高新技术产业、科教文化产业等发展迅速，文化旅游产业发达。

未来5年将发展和完善中关村高科技园区、CBD和奥林匹克中心区的相应功能；在西部地区发展中央休闲区（CRD）；建成区基本属于优化开发区域，鼓励人口和工业向新区迁移。

●区域现状

内部发展不平衡，城乡之间、城区之间发展水平不一，人才供求紧X，劳动力成本、土地成本上升，生态环境的压力加大，交通问题日益突出等。

近年来，此区域房地产发展迅速加快，XX区已成为房地产业重点区域，借助其地理及区域配套的优势成为购房者关注的地区，加之土地供应量的增加陆续推出许多优秀经典的项目，目前这个区域购房人群主要都是年轻白领，他们的购买力加之对生活的享受各方面要求，促使了这个区域推出一些高档社区的建设，同时也增加了这一地区楼盘的需求。

海淀区，丰台区和石景山区域的房地产业发展近年来也成为了后起之星。

1.22007年市宏观政策环境

2007年，可以说是政策的实施年。

3月5日，温家宝总理在政府工作报告中指出，必须促进房地产业持续健康发展，接下来，全年调控新政不断，尤其是物权和保障性住房的政策，给楼市的规X化运作带来极大的震撼，在土地，信贷，税收，金融等方面，各种政策也连续出台，这让市场经受洗礼的同时，也不断推动地产行业的转型，提高对开发企业流动资金的要求、加强对市场产品结构的控制，从而使得房地产开发商强者愈强、弱者更弱直至为市场淘汰。

1.2.1房地产行业政策分析

2007年国家及有关房地产行业政策如下：

颁布日期

政策名称

文号

颁布部门

主要内容

07-3-16

中华人民XX国物权法

——

国家主席令

物权法2007年3月16日通过，10月1日起施行

07-3-29

关于开展房地产市场秩序专项整治的通知

建稽[2007]87号

建设部、国土资源部等九部委

整治集中于三个方面：

一是行政审批中有关部门XX违规行为；二是房地产开发企业哄抬房价、偷税漏税、违规强制拆迁等行为；三是中介任意抬高或压低被拆迁房屋评估价格、行贿等行为。

四种手段：

以开发项目为切入点全面检查；查处违纪XX案件；典型案例警示教育；健全长效机制

07-7-7

关于进一步开展查处土地XX违规案件专项行动的通知

监发[2007]5号

监察部、国土资源部

对2006年10月以来开展专项行动的情况进行“回头看”检查；集中力量再查处一批典型案件；将问责制引入专项行动

07-7-18

保障性住房及“两限”商品住房用地布局规划（06－2010年）

——

市政府

“十一五”期间，市新建住房1.23亿平方米，安排经济适用住房1500万平方米（含廉租住房150万平方米），两限住房1500万平方米；作为入市条件，开发建设项目必须按15%的比例配套建设保障性住房及“两限”商品住房

07-8-7

关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见

国发[2007]24号

国务院

住房问题是重要的民生问题；建立以廉租住房制度为重点、多渠道解决城市低收入家庭住房困难的政策体系；保障X围从最低收入扩大到低收入家庭；廉租住房套型建面50平方米以内，在经适房以及普通商品住房小区中配建；经济适用房控制在60平米左右，并且购买5年内不能直接上市交易

07-10-28

中华人民XX国城乡规划法

主席令第74号

全国人大

规划由城市扩展到镇乡村等；规划送审前必须通过认证会、听证会等获取公众专家的意见；城乡规划修改必须经法定程序；只有政府享有违章建筑强行拆除权

07-11-5

廉租住房、经济适用住房家庭收入、资产准入标准

京建住[2007]1129号

建委、统计局、民政局、财政局

市城八区一人户廉租住房保障家庭最低年收入确定为6960元及以下，而一人户经济适用住房保障家庭最低年收入确定为22700元及以下

07-11-7

十一个新城规划（2005-2020）

——

市规划委

对11个新城的交通、医疗、教育等各方面做出全新规划，并对的空间结构做出调整

07-11-26

廉租住房保障办法

九部委令第162号

建设部等九部委

廉租住房实行货币补贴和实物配租方式，单套面积50平米以内，连续六个月未交租金或居住的收回廉租房

07-12-1

经济适用住房管理办法

建住房[2007]258号

建设部、发改委等七部委

单套面积60平方米左右；以保本微利为原则，企业利润3%以内；5年内上市由政府回购，5年以上需上缴土地溢价款；

07-12-3

房屋租赁管理若干规定

政府令第194号

市政府

08年1月1日起，实行房屋出租登记制度，租房合同签订后7天内不登记将面临200-500元罚款

资料来源：

中原根据相关部门出台文件整理

2007年，房地产行业政策连连出台，宏观调控的一个显著特点，就是把政策重心和资源主要放在了住房保障的公共政策上。

国务院《关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》（24号文）可谓是2007年最大的房地产政策，它的主旨不在房价，而在保障。

2007年8月，《国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》，明确把解决城市低收入家庭住房困难作为住房制度改革的重要内容。

11月30日，建设部等七部门联合发布了《经济适用住房管理办法》，要求经适房供应对象要与廉租住房保障对象相衔接”。

经适房、廉租房、限价房的无缝对接，使社会保障性住房有了一个系统的体系。

同时，国家对房地产整治的力度也在加大，对房地产行业各个不规X的方面进行打击。

1.2.2房地产金融政策分析

2007年国家及有关房地产金融政策如下：

颁布日期

政策名称

文号

颁布部门

主要内容

07-1-29

关于规X境外机构和境外个人购买商品房的通知

——

市建委、公安局、工商局、商务局

境外机构和境外个人购买自用、自住商品房须提交所购商品房符合实际需要自用、自住原则的书面承诺；购买后不得随意出租、转让

07-9-27

关于加强商业性房地产信贷管理的通知

银发[2007]359号

央行、银监会

囤地囤房开发企业不予发放贷款；首套自住房且90平米以下首付款不低于20%，90平米以上首付款30%；第二套以上住房贷款首付款比例不低于40%，贷款利率不低于央行基准利率1.1倍；借款人贷款月支出不高于收入50%

07-12-8

上调存款准备金

——

央行

07年12月25日起，上调存款类金融机构人民币存款准备金率1%。

至此，存款准备金率上调至14.5%

07-12-11

关于加强商业性房地产信贷管理的补充通知

银发[2007]452号

央行、银监会

以借款人家庭为单位认定房贷次数；已贷款购房的家庭住房面积低于当地平均水平，可比照首套自住房贷款政策执行；住房公积金贷款列入参考项

07-12-18

加强转按揭和加按揭贷款

——

央行

央行副行长X士余表示，未经批准，擅自开办转按揭贷款和加按揭贷款业务严重，楼市炒房严重，加剧房地产和股市泡沫成分，央行要确保各项政策落到实处

07-12-20

第六次加息

银发[2007]467号

央行

07年12月21日起调整金融机构人民币存贷款基准利率，一年期存款基准利率4.14%，贷款基准利率提高到7.47%；其他各档次存、贷款基准利率相应调整

资料来源：

中原根据相关部门出台文件整理

2007年3月18日至2007年12月21日，金融机构一年期存款基准利率不断上调，六次加息，其在于提高房地产开发企业的资金使用成本，以压缩其获利空间，从而抑制房地产投资过热现象。

同时，为了有效抑制房地产投资性需求，防X金融风险，央行、银监会出台“359号文件”，严格住房消费贷款管理，对已利用贷款购买住房又申请购买第二套（含）以上住房的，首付款比例不得低于40%，贷款利率不得低于同期同档次基准利率的1.1倍。

此外，商务部及外管局等相关部门先后发布了多项房地产行业“限外”政策，都在大力的防止投资过热的问题。

1.2.3房地产土地政策分析

2007年国家及有关房地产土地政策如下：

颁布日期

政策名称

文号

颁布部门

主要内容

07-1-8

2007年国土资源工作要点

国土资发[2007]1号

国土资源部

认真落实严格土地管理和调控的各项政策，加快土地利用和管理方式的转变；全面提升国土资源管理能力和水平

07-1-30

“十一五”土地资源保护与开发利用规划

——

国土局

加大普通商品住宅用地供应，严格控制高档公寓和市场过剩物业用地供应，禁止别墅用地供应；城区不得进行土地过度开发；划分四类功能区；土地开发以轨道交通为导向

07-4-4

落实工业用地招标拍卖挂牌出让制度的通知

国土资发[2007]78号

国土资源部、监察部

政府供应工业用地必须采取招标拍卖挂牌方式公开出让或租赁；对于国务院31号文件下发前工业项目协议出让，要在2007年6月30日前签订完毕

07-9-12

加大闲置土地处置力度的通知

——

国土资源部

土地闲置费原则上按出让价款的百分之二十征收；依法可以无偿收回的，坚决无偿收回；对于XX审批而造成土地闲置的，要在2007年年底前完成清退；合理确定出让宗地规模，缩短开发周期；推XX莞处置盘活闲置土地经验

07-9-12

全国土地执法百日行动方案

国土资电发[2007]43号

国土资源部

集中100天时间，清理2005年1月1日以来“以租代征”、违反土地利用总体规划扩大工业用地规模、未批先用等土地XX违规行为，确保土地调控政策的有效实施

07-9-28

招标拍卖挂牌出让国有建设用地使用权规定

国土资源部部令第39号

国土资源部

建设用地使用权证书必须在完全付清土地款的情况下才能获得，不得进行按比例分期发放；付清全部土地出让价款后方可领取国有建设用地使用权证书

07-9-30

认真贯彻“国24号文件”加强土地调控的通知

——

国土资源部

普通住房不得低于住宅供应总量的70%；每宗地的开发建设时间原则上不得超过三年；对超出合同约定动工开发日期满一年未动工的，征收土地闲置费，责令限期动工、竣工

07-12-12

国土部部39号令详解

——

国土资源部

招标拍卖挂牌出让国有建设用地使用权，不得人为限制申请人资格和条件；招标出让价高者得和综合评价最优者得；开发商必须缴清宗地全部出让金后，才拿到土地使用权证

资料来源：

中原根据相关部门出台文件整理

2007年，在土地政策方面，“招拍挂”新规加速了地产企业的整合，尤其是39号令的颁布，其中最引人注目的规定是，受让人必须付清全部土地出让金后，才能领取土地使用权证书，未按合同缴清全部土地出让金的，不得按出让金缴纳比例分期发放建设用地使用权证书。

这意味着开发商必须在交清全部土地出让金后，才能进行开发建设。

同时国家还加强了闲置土地处置的力度和土地供应的调控。

1.2.4房地产税收政策分析

2007年国家及有关房地产税收政策如下：

颁布日期

政策名称

文号

颁布部门

主要内容

07-4-9

《房地产开发企业土地增值税清算管理办法》

京地税地[2007]134号

市地税局

对赞助、福利、奖励等发生所有权属转移视同销售房地产；高层商品住宅（7层以上）建安造价允许扣除标准为每平方米2263元，多层商品住宅允许扣除标准为每平方米1560元

07-8-15

关于2007年度征收城镇土地使用税的通告

京地税地[2007]329号

市地方税务局

自2007年1月1日起，市城镇土地使用税的纳税等级划分为六级；东直门外斜街、大屯路等升为二级土地，西大望路等地段调整为一级土地

07-12-13

物业税预计明年征收

——

财政部

财政部人士透露，物业税预计在明年开征，根据套数、面积、类型等标准划分征收，将从商业用房和豪宅、别墅开始征收

资料来源：

中原根据相关部门出台文件整理

2007年市房地产税收政策进一步完善。

从土地增值税清算到提高城镇土地使用税，进一步紧缩开发商的利润空间，平衡各行业间的利润率差，收紧房地产企业的资金链，在保障政策执行上还将会进一步强化执行。

同时物业税在2008年开始试点征收已是大势所趋，首当其冲。

物业税的开征将在一定程度上抑制房地产投资性需求和大户型、豪宅的需求，但由于政策的关联性甚广，还需进一步完善。

2住宅市场

1

2

2.12007年市住宅市场发展状况

2.1.12007年住宅市场投资状况

由上图可以看出，2007年前三季度，市房地产开发投资连续增长，其中住宅部分的投资额也保持增长的趋势。

1-11月，市共完成住宅完成投资798.7亿元，比去年同期（692.1亿元）增长15.4%。

考虑到12月开发公司考虑资金回笼问题，投资较谨慎，并结合政策的影响判断，第四季度市房地产开发投资应于第三季度持平并略有上升。

房地产开发投资增速的较快回升与下半年以来新增项目投资额较大，以及两限房和保障性用房集中入市有关。

2.1.22007年住宅市场供应状况

住宅市场供应缩减。

统计显示，2007年1-11月，住宅累计批准上市102218套，与2006年同期相比，减少了19438套，下降幅度达15.98%。

从各月的新增上市量来看，上半年市场淡季和回暖分界分明，而随着8、9月下发的土地使用权出让清理、房地产信贷，以及国土资源部39号令，对商品住宅市场产生影响，引发了下半年商品住宅批准上市量的急剧波动，走势不明朗。

从供应户型面积分析，小户型比例升高，大户型则降低。

90平方米以下小户型占33.62%，与去年同期相比，占比增加了近3个百分点；160平方米以上大户型商品住宅占35.98%，与去年同期相比，占比减少了2个多百分点。

2007年商品住宅供应结构出现调整，这是在宏观经济调控政策下，特别是“90.70”政策对住宅市场起到了积极地调配作用。

随着房地产调控政策逐步实施到位，小户型商品住宅的供应比重逐渐加大。

从区县和环线新增供应上看，供应明显趋向郊区和外环。

区县

项目个数

供应量

（万㎡）

区县

项目个数

供应量

（万㎡）

东城区

1

4.04

顺义区

3

21.32

西城区

2

13

昌平区

1

0.53

崇文区

1

3.29

通州区

2

7.81

宣武区

1

8.22

房山区

1

3.83

XX区

17

169.07

大兴区

3

9.27

海淀区

8

28.1

怀柔区

1

2.14

丰台区

5

35.48

密云区

2

8.42

石景山区

1

18

资料来源：

统计信息网市房地产交易管理网

2007年1-8月，15个区县合计新增供应项目49个，供应量332万平方米。

从环线上看，2007年1-8月，外环和郊区楼盘供应占主要地位。

随着城区内房地产开发的逐渐成熟，商品住宅供应开始由内城区向外部区域转移，重点区域集中在XX、丰台、海淀等区域，仅XX一区的新增供给就达到了全市的50.85%；四环外商品住宅新增供应达到73.94%，住宅郊区化现象愈发明显。

2.1.32007年市住宅市场需求状况

a）2007年住宅销售情况

2007年前三季度商品房及住宅供求对比

单位：

万㎡

季度

竣工面积

住宅

现房销售面积

住宅

期房销售面积

住宅

第一季度

360.7

271.9

87.2

61.5

235.4

179.6

第二季度

598.3

459.2

123.5

91.3

418.7

359.7

第三季度

394.2

263.9

132.4

94.8

408.5

355.0

资料来源：

统计信息网市房地产交易管理网

第一、第二季度，市商品房及其中的住宅部分竣工面积都略高于销售面积，可见市场消化有效供给的能力很强；第三季度出现了销售面积高于竣工面积的情况，证明市场在进一步消化前两个季度里剩余的可售面积。

从月成交情况来看，政策影响明显，12月成交量下滑显著。

月份

销售面积（万㎡）

成交价格（元/㎡）

套均面积（㎡）

1-2月

127.4

9479.2

83.65

3月

113.7

10063

130.61

4月

152.7

10494

133.25

5月

126.2

10502

117.79

6月

172.1

11623

149.74

7月

150.0

11719

113.46

8月

193.3

12706

136.81

9月

188.5

13789

133.77

10月

186.6

11144

128.41

11月

165.2

13106

126.27

12月

124.4

13729

121.97

资料来源：

市房地产交易管理网

从成交面积上看，全年商品住宅累计成交1700.1万平方米，各月成交价格1-9月份基本上处于稳定、持续上涨，10月成交量出现异常波动，11月商品住宅成交结构有所恢复，12月成交大量下滑。

下半年国家土地政策，金融调控力度加大，XX等城市房价出现回落现象，导致市场需求出现波动，购房者开始持币观望。

从成交价格上看，1-9月份商品住宅的各月成交价格基本上处于稳定、持续上涨的态势。

10月成交价格出现异常下降，降幅达到19.18%，这主要是由于10月商品住宅结构发生大的调整，成交结构比重向外郊区域大幅度转移，一大批中低价位的商品住宅加大了成交比重，从而引发10月商品住宅市场整体成交价格有所下滑。

11月商品住宅成交结构有所恢复，市场整体成交价格出现再次上涨。

受12月成交量大幅萎缩的影响，12月成交价格上涨减缓，市场进入观望、震荡波动时期。

从套均面积上看，住房供应结构矛盾依然突出。

1-7月成交套均面积波动较大，进入8月后，套均面积开始逐月下滑。

下半年政府调控力度加大，市“90、70”政策执行力渐强，成交户型面积开始趋向小户。

2.22007年住宅市场总体透视

2.2.1政策方面

2007年是房地产市场的又一政策年，宏观调控政策不断，其中包括2007年六次加息，10次上调存款准备金率；从2月1日起开始对土地增值税进行清算；开展国有土地使用权出让情况的清理；提高第二套住房首付比例和利率；打击部分开发商囤积土地行为；进一步加强限制外资进入房地产市场等宏观调控政策。

2.2.2供需方面

住宅市场供应缩量，部分开发商捂盘惜售，观望楼市的后市发展。

成交量萎缩，供求关系基本平衡。

供应量中小户型比例增加。

2.2.3成交方面

全年商品住宅成交价格呈波动性上扬。

2.32008年市住宅市场发展趋势预测

2.3.1政府方面

三年来土地供应量逐年增加，而住宅供应量却逐年减少，随着政府土地清查力度的加强，闲置土地得到开发，2008年商品住宅供应放量。

奥运会期间或将出台"在建项目停工"等措施，可能造成一手商品住宅阶段性供应量下降。

继续推进政策保障性住房的建设，分流房价。

依然运用货币政策，小幅加息。

2.3.2市场方面

为规避奥运会后的市场风险，加快销售确保资金链，开发商将在2008年奥运会前，集中放量。

因“90、70”政策累积效应，小户型住宅将放量增加。

同时，大户型成为稀缺产品，价格进一步攀升。

由于政策效力和影响存在滞后性，2007宏观调控效果未完全显现，部分效果将在2008年集中表现。

如成交量剧烈波动、购买人的消费预期变化、涨幅低于2007年等。

购房人心理波动大，受政策和舆论导向的影响明显，持币观望情绪浓厚。

交易量下半年尤其是奥运后会有区域性下降，带动全市交易走低，不及上半年成交量。

3商业物业市场

3

3.1市商业物业市场总体状况

商业物业市场是房地产市场重要的组成部分，如今商业物业市场地位愈加重要，随着中国经济快速发展，加速了商业物业市场的发展，商业物业市场竞争也愈发激烈。

商业物业市场受到如开发商、销售企业、投资者等相关企业及团体、个人的重视。

自进入新世纪以来，市的商业物业市场整体面貌有了很大改观。

商业街和专业市场升级、调整、改造步伐加速，定位愈发清晰明确，经营特色初步显现。

市旧有商业区王府井地区、西单地区等主要商业区通过升级调整改造，形成了京城核心商业街区。

随着政府部门商业发展规划的制定出台及市场集群效应，使商业格局调整取得新进展，形成多个服装街、电子街、酒吧街、餐饮街、茶叶街、建材街等专业性经营商业区域。

大型购物中心、大型仓储超市、连锁超市、连锁便利店等遍布京城，体现出市商业格局逐渐走向成熟，行业结构趋于合理的发展趋势。

3.22007年市商业物业市场情况

进入2007年商业物业市场形成了商业物业项目集中放量入市的态势。

2008年由于奥运会即将召开，届时房地产项目将不再允许继续施工，加上诸多商业项目都试图赶在奥运会召开之前开业来抓住奥运会召开所带来的巨大商机，所以很多商业项目将交付及开业时间都设定在了2007年。

2007年商业物业市场总共有162个项目竣工入市。

其中XX区竣工新入市的商业物业项目达到54个。

海淀区和丰台区也分别有27个和21个项目竣工入市。

随着XX北路、青年路地区大量新建房地产项目进入竣工、入住阶段，使这一地区的商业配套项目大批量进入市场，从而形成了朝青区域这一新兴的商圈。

而在CBD地区，金地中心、大成国际商业中心、SOHO尚都等项目