如何做好房地产甲方代表.docx

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如何做好房地产甲方代表

如何做好甲方代表

      第一点

　　  做为工程部的代表要有工程阅历和经验,能力要全面，具有综合能力和素质。

      1、要有一定的专业知识和工作经验，这是一个基础也是前提，从技术方面来讲，做为甲方，不可能各方面的知识技能都具备，但必须都要了解一些，并且精于某些方面，在施工的时候，甲方代表不可能代替监理，和施工方的质量检验员来管理工程质量，但需要让他们知道，你的能力，这样在你管理工程的某些方面时，会大大提高你的威信。

也会赢得大家的尊重。

如果大家有技术问题都觉得你是个摆设，那就树立不起权威，即是要能解决大多数的现场技术问题。

      2、要有相当的全局把握的能力和思维，很多工作都是相关的，这是建立在积极的工作态度和长时间的工作经验积累上面的，对控制整个工程进度和成本是很有效的。

      3、甲方代表还要有综合协调能力，要让监理和施工方信服你，要让公司领导放心你。

懂得协调各合作单位和公司内部关联部门之间的关系，建立获得正确信息的有效渠道。

要懂管理，会管理，管理能创造效益，这是甲方代表对问题进行正确判断和发布正确指令的基础之一。

      4、甲方公司权利要下放到甲方代表，要得到领导的支持。

如果没有适当的权利，在项目整个过程中就算有好的管理方法也不能实现，在项目建设过程中可以说是步履艰难。

也相当于是一个摆设；施工中，不能一些小问题都决定不了，什么问题都要向上报，等上头研究研究，等到发下来时已经过了几天甚至更久了，这样延误工程进度。

到时施工单位完不了工，会将责任推给你。

但是有对于大一点的问题及时上报上一级公司领导；因为有些问题并不是现场代表所能解决的。

有些责任也不是现场代表所能承担的。

      5、要有责任心，从责任心的方面来讲，一个人无论做任何事，从事任何职业，其实都是在做人，所从事的任何工作都体现了个人的素养。

在工作中要体现敬业精神，尽量多发现问题，多解决问题。

要对在工程上发现的问题，遇到的问题进行深入研究，不能人云亦云，应做好核实工作，工作中要说到做到，要求的事情必须认真落实处理；对外围联系的工作，应主动及时的处理；尽量做到大公无私。

      6、甲方代表要做到大智若愚，在工程的关键问题上，寸步不让。

细小问题可以自己在项目上灵活掌握；

      7、熟悉相关部门的工作流程和部分相关基础知识，比如要懂得预结算、项目开发流程等。

和政府相关部门的办事人员要有一定的联系，知道最基本的办事流程。

做好了能节约时间和开支。

      8、最后，就是自己的了，要主观能动性很强，有很强的预见能力，有很好的协调能力，所有的事情都要在自己计划和预料之中，该做什么的时候心中早已有数。

那么对整个工程的监督管理基本上你就是合格的了。

      第二点

      甲方代表的难点就是怎么样处理工程建设过程中涉及最多的施工单位、监理单位和本单位的关系问题。

如果对施工单位过于严厉有的时候会适得其反。

有时候可以说是一种艺术处理这种关系，原则性问题决不退让，小问题可进可退要看施工单位表现。

监理单位主要关系质量问题的是专业监理工程师。

如果专业监理工程师在质量上放水，做为业主的我们也不能拿到例会上说，最重要的是跟总监理工程师甚至是监理公司老总沟通，让他们对工程予以重视。

另外还要不怕麻烦，根据自己的经验制定一套适合本项目的质量管理细则和施工管理细则，当然有的东西执行起来非常难，但是在最开始必须要执行而且质量管理细则要以公司的名义出，而甲方代表就可以从容的在公司与施工单位周游，把握大原则。

我就刚做了一个质量管理细则和施工管理细则。

让施工单位和监理单位往里钻，就像是我们设的一个局，一个善意的局。

      第三点

      我认为质量控制的重点应抓好工程的几个关键部位:

    1、基础：

钢筋和砼

      2、框架部分：

钢筋和砼，尤其是几何尺寸

      3、抹灰：

注意必须两遍成活，并注意在框架与墙体交接部位采取一定的措施

      4、在北方应注意外墙的保温

      从组织上，必须对监理公司严格要求，在重点部位出现质量问题要采取惩罚措施，当然要有一定的管理细则

      难点：

提高施工队伍的素质，工人的素质和管理人员的素质，活是干出来的不是看出来的

      第四点

      个人看法：

      1、专业知识必须精。

作为甲方代表，你随时都可能在现场，有时施工方有些小的专业问题需要甲方确定的，当场问你你必须回答的出。

      2、熟悉设计规范、施工规范、验收规范，熟悉施工图纸，工作认真、仔细、主动，大部分问题你可以提前发现并提出来想出好的解决方法。

      3、有好的管理能力及协调能力。

可以说是你要管理好一个工地，有时一个工地不止一个施工单位，人多事杂，如何管理好这个工地及协调好各个单位之间的关系，主要就看你了。

      4、抓好工程质量，控制工程进度。

      5、甲方公司权利要下放到甲方代表，施工中，不能一些小问题都决定不了，什么问题都要向上报，等上头研究研究，等到发下来时已经过了几天甚至更久了，这样延误工程进度。

到时施工单位完不了工会说一些需要甲方确定的问题总是拖才造成的。

      第五点

      我说说我做了5年甲方代表的几点感受：

      1、一定要有相当的专业知识和工作经验，如果大家有技术问题都觉得你是个摆设，那就树立不起权威，即是要能解决大多数的现场技术问题。

      2、一定要有相当的全局把握的能力和思维，很多工作都是相关的，这点我觉得是最重要的一点，这是建立在积极的工作态度和长时间的工作经验积累上面的，对控制整个工程进度和成本是很有效的。

      3、懂得协调各合作单位和公司内部关联部门之间的关系，建立获得正确信息的有效渠道。

这是甲方代表对问题进行正确判断和发布正确指令的基础之一。

      4、要对遇到的问题进行深入研究，不能人云亦云，特别是现在大多数的工程技术人员对技术问题的沟通和获取信息的渠道太少且积极性太小，这是个工作态度问题。

      5、熟悉相关部门的工作流程和部分相关基础知识，比如要懂得预结算、项目开发流程等。

      6、掌握一定的项目管理工具或者软件，如会做进度计划，熟练CAD，对现有信息资源进行优化处理等。

      7、施工前的图纸要完全熟悉，包括建筑、结构、水电、通风、人防、消房等全套图纸。

这一条是要甲方代表把在施工前减少图纸的错误和冲突对后续施工的影响以及对图纸进行部分优化，这条也很重要，因为感觉现在的图纸会审结果太粗了，这不单是态度问题，还有技术水平太低的问题。

不是要每个人都成为各专业的专家，但是适当的熟悉是应该的。

      8、和政府相关部门的办事人员有一定的联系，起码知道最基本的办事流程。

这是件很累心的事情，但是做好了节约时间和开支这是肯定的。

如报建过程、开工后的开路口、园林绿化、涉及到的市政管线国防光缆等问题。

当然，这一条也许有专门部门去做，但是了解一下总是好的。

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好象还有很多，一回忆起来就觉得累，先说这些吧，具体的细节处理还是要经历过才能有深的感受，

      第六点

      做甲方

      1、要协调好总包与监理之间的关系。

      2、要在施工现场及会议上为监理撑腰。

      3、对监理的不足要在与监理的沟通中及时指出。

      4、在签立施工合同中建立完善的施工奖罚条例。

      5、理顺与设计单位之间的关系，避免施工单位直接与设计单位直接不打招呼就沟通，加强甲方与监理和设计的沟通。

      6、把自己和设计、监理、施工放到一个平等的位置。

      7、甲方工程师应当扶持监理，绝对不能代替监理。

      第七点

      甲方代表的项目管理是一个综合的，全方面的管理。

涉及质量、进度、造价、人力资源、内部协调、外部协调等等方面.

    关键几点因素是：

      1、充分利用好监理单位。

建设部已经明确：

监理单位拿建设单位的钱，就要替建设单位办事。

这已经摆脱了原来监理必须站在公平公正角度上行驶权利的观念，监理单位也必须正是自己的角色定位，因此，建设单位用好监理单位已经在法律上站得正正当当了，必须充分利用监理单位的作用。

      2、强化合同意思。

合同是甲乙双方工程管理的基石，不偏不倚的执行合同，赏罚分明。

      3、协调工程各施工方关系的能力。

参加施工的单位可能有好几十家，总包单位、总包的分包单位、甲分包单位、甲供材料单位，涉及的合同也好几十份，处理好甲分包、甲供单位与总包单位的关系是基础。

站在甲方主导的地位上，可以强行要求总包单位如何如何，但私底下具体事务还有由分包与总包处理，关系上不能搞得太过僵硬，不能让总包单位觉得建设单位偏向甲分包甲供货单位。

      4、处理公司内部关系的能力。

作为工程部门，还要同公司设计口、采购口、成本口打交道，这些部门的关系协调好了，才能保证工程的进度。

      就说这么多。

      第八点

      要做好一个称职的甲方代表,并不难,但主要是处理好以下几方面的事情:

    1、有问题及时上报上一级公司领导；

      2、领导吩咐的事，及时落实到位；

      3、对工程上的事情应尽量做好未卜先知；

      4、在工程上发现了什么问题，应做好核实工作，做到说到得必是问题，要求的事情必是需要落实处理的；

      5、保持个人威信，做到言行一致；

      6、对外围联系的工作，应主动及时的处理；

      7、尽量做到大公无私。

      第九点

      难点我想大概应该是制度的健全和执行起来的力度。

而控制的重点怎么讲呢！

质量控制按阶段可分为设计阶段和施工阶段

      在施工阶段的控制应该有以下几个方面

      1、对工程总承包商、主要分包商的资质进行审核，确保其有足够的经济技术条件和信用条。

      2、对工程有关设计变更、修改设计图纸等进行审批，确保设计及施工图纸的质量。

      3、对工程质量实行目标管理。

      4、审批施工单位提交的施工方案、施工组织设计，以可靠的技术措施来保障工程质量。

      5、严格材料、设备的进场检验制度，抓好进场材料的复检工作，以保证工程质量有可靠的基础。

      6、在施工过程中，对分项工程质量进行跟踪检查，审核工程承包商所提交的有关分项工程质量的检验记录及试验报告，特别加强对隐蔽工程的检查验收，以确保和控制施工过程的质量。

      7、对装修工程建立工程样板制。

      在设计阶段大概包括：

      1、审核各设计阶段的设计图纸（含说明）是否符合国家有关设计规范、有关设汁规定要求和标准；

      2、审核施工图设计是否达到足够的深度，是否满足设计任务书中的要求，各专业设计之间有无矛盾，是否具备可施工性；

      3、审核有关水、电、气等系统设计是否满足有关政府部门的审批意见；

      4、对设备方案进行技术经济分析比较，提出优化意见。

      5、对基础形式、结构体系可组织专家进行分析、论证，确定结构可靠性、经济性、合理性及可施工性。

      第十点

      我觉得有几个方面的事情比较重要:

    1.参与项目建设的各方包括设计,承包商,监理和业主自己应该明确职责.作为建设方首先在与相关各方制定合同时应仔细考虑并在合同中予以体现;

    2.针对上述的工程的相关职责,在工程运作中应制定一些例的工程运作规程如:

设计的合理性,工程材料的检验方法和流程,施工的方法（案）控制,成品的保护,以及参与各方在各个环节中应该承担的事务和承担的职责;

    3.作为甲方（建设方）代表首先应了解和掌握控制质量的关键,方法和实施的流程.再有是如何去实施这些流程并使其落实到位;

    4.有效的发挥参与各方的积极性尤其是工程监理的作用等等..

    第十一点

      作为甲方代表，应当经常巡查工地，特别是一些重要部位，要作好检查工作，必要时应当和监理进行分时分工检查，对严重问题，除了返工外还应当追究经济损失，时刻告诫监理他应当属于你一条阵线的，一旦发现其与施工方关系暧昧，可随时更换。

      基础隐蔽工程，砼浇筑前的钢筋模板以及拆模时砼表面，都是重点检查时间、重点检查部位！

第十二点

      甲方代表的工作不应该是日常的检查。

如楼上【都市牧羊人】提到的钢筋模板的隐蔽验收，这种分批工程量太大，而且也不是甲方关注的重点。

－－业主关注的，才是甲方应该真正关注的。

      日常的检查应该由监理单位主抓，甲方偶尔抽查即可，或者通过一两次的协查树立监理单位在工作中的权威性，这也符合我们用监理的初衷。

      业主关注什么？

裂缝的防止－－材料交接面的处理、砌块墙体的施工工艺；渗漏的防止－－屋面防水、窗口节点处理、穿墙螺栓孔的处理、卫生间防水保护等等；外墙装修和精装修的质量。

      还有一个非常关键的工作：

分包单位之间的交叉作业涉及的成品保护工作。

      第十三点

      斑竹说得对，建设方作为投资方，最关键用自己的钱，选择好的监理公司合总承包商，包括设计单位。

只要这样，工程质量就能有80％的保证。

建设方的管理也能比较轻松。

      不过，作出什么结论都不能离开当时的外界环境条件。

目前，由于市场培育还远远不够丰富和晚上，绝大多数的监理监管的范围还非常窄，能力也有所欠缺；总承包商的服务意识和契约精神还有待大幅度的提高和改善；劳务队伍的质量管理能力和意识大大值得怀疑。

在这种客观情况下，建设方还是十分有必要将关注项目成败的部分工程纳入自己监管的力度之内，包括我上面帖子提到的几项。

当然，这绝不是将监理单位的监管抛在一边，或者说其他的质量建设方可以不关注，而是这部分工程尤其要管理好，因为它直接涉及到日后的维修和小业主的投诉。

      这也就是辩证法中所说的“抓主要矛盾的主要方面”。

      不知道我的观点说清楚了没有，欢迎继续讨论。

      第十四点

      1、有必要纠正一个说法－－“结构保修8年”。

按照《建设工程质量管理条例》“　第四十条：

在正常使用条件下，建设工程的最低保修期限为：

（一）基础设施工程、房屋建筑的地基基础工程和主体结构工程，为设计文件规定的该工程的合理使用年限”，可见结构质量是“终身保修”，同时防水的保修期限提高到5年。

      2、"齐不齐一把泥”的观点，已经不适应市场了。

第一，现在好多楼盘均采用毛坯交楼，质量问题很容易发现；第二，质量缺陷也不能通过装修完全弥补，或者说弥补质量的成本要大于一次性作对的成本。

这就是所称的“质量缺陷成本”【对应的还有”质量过剩成本”】

      3、同意施工质量意识提高的说法。

但是，具体到某个工程，由于市场竞争非常激烈，一般采用低价中标的原则，所以，即便是一个好的总包，也无法完全保证他选择的分包队伍也是优秀的；总包的项目管理团队也不见得是最好的。

选择的监理单位也不见得都能与甲方的意识合拍，因此，必要的工程还是需要甲方重点监管。

      第十五点

      可以说这个问题是一个范畴很大的问题。

      我们的项目刚刚竣工交付。

我们也对项目进行了项目后评价。

      项目共51个楼座，18万平方米，现场配备人员10人：

总工程师1人，总负责技术管理。

工程部经理1人，土建管理人员7人，安装人员1人。

总体来说我们配备人员够多的了吧，而且工作强度也很大，每天从早7点到晚7点。

对施工单位和监理公司的制度也很严格，光工作联系单就下发了400多份，但问题还是要出的。

个人观点如下：

      1.前期图纸会审很关键，如果边干边变更，不可避免出现问题。

      2.施工单位的选择很重要，尤其是其配备的施工员的素质，差别很大。

      3.监理单位基本没的选择，水平差不多，责任心差。

我们就更换了近5位素质差的监理工程师。

还是无济如事。

      4.材料质量的控制很重要，尤其是前台搅拌站的检查（不用商砼）。

      5.重点结构部位检查。

      6.质量通病的防治。

      7.强烈支持有位仁兄的意见：

发现问题不要直接找施工单位，发单子给监理，责成监理去处理，检查整改意见和结果。

这样既可以树立建立的威信有可以增强监理的责任心（因为建设单位提出的问题而他没发现心里总不是滋味吧）。

      就先说这么多吧，觉得这个问题太难概括了！

      第十六点

      这些年，我干了不少工作，当工长，当施工员，当项目经理，当开发商，当甲方等等。

      从自己的从业经验，我有以下观点：

      1.我不觉得甲方就只能关注表象，即【一天到晚游泳】朋友所说的“裂缝的防止－－材料交接面的处理、砌块墙体的施工工艺；渗漏的防止－－屋面防水、窗口节点处理、穿墙螺栓孔的处理、卫生间防水保护等等；外墙装修和精装修的质量。

”这些固然重要，毕竟这些出了问题，业主是闹得最厉害的，但是我想问一个常识性的问题，一栋建筑是装饰重要，还是结构重要，结构可是关系到生命的大事。

何况现在的购房户都特精，在施工过程中经常“视察”工地，有人还时不时的打投诉电话叫技术监督局来查钢材。

      2.监理是这几年新兴的行业，我感觉他有点代替质检站的意思，注意是质检站，不是质监站，不管说与世界接轨也好，还是政府只能职能监督也好，总之，以前的质量检查站，已经变为了质量监督站，其实就是为了规避了某些部门的责任，那么这部分责任由谁来承担呢？

当然是经过专业培训的监理，施工方，以及建设方。

我们这里早就提出了《业主负责制》（不知道其他地区如何），出了问题，甲方一样跑不掉，也许不承担刑事责任，但大部分的经济责任是必须承担的，可见这其中受害最深的就应该是建设方即甲方。

      3.对监理的管理是很重要的，因为我们知道监理旁站是为了监督施工过程，同监理一样施工方管理人员也受过专业培训，为什么需要旁站，不就是害怕施工方为了经济利益而影响工程质量么，同样的，监理又不是圣人也会因为经济利益而玩忽职守，就算不为经济利益，老虎都还有打盹的时候呢。

甲方代表只检查表象，再笨的人都会做光面子；偶尔抽查，没有抽查到的结构部分就不管了么？

我们不能等问题出现了才去解决它，特别是结构隐蔽工程一旦出问题，那可就是大事，解决很困难的。

我就遇到过监理不“仔细”，施工方“看错了”而将120间距板筋配成180间距甚至200间距的情况。

据说下两层也是这么做的，你让我怎么办，总不能把这几千平米全部拆了重来吧！

！

说到发单、换人一类的话，我认为那是万不得已而为之，你也不敢保证下一个监理公司不出问题，手续也较烦琐。

加强工地巡视同样是管理监理的一部分。

      4.按【一天到晚游泳】所诉方式，一个工程下来，我们也不了工地几次，也不知道最后怎敢在技术文件上签字。

另外我怎么觉得这种视察方式好像是甲方老总或者政府职能部门的检查方式，如果那样，建议干脆取消甲方代表，我就见过有没有甲方代表的工地。

      第十七点

      楼上两位朋友都洋洋洒洒了一通，相对而言我还是比较同意“haiyzh0532”的结论，对于“都市牧羊人”朋友的观点，需要作一些讨论。

      1、“业主负责制”已经以法规的形式定了下来，应该没有地域的区别。

至于怎么去落实“业主负责制”，肯定仁者见仁，智者见智。

      首先是甲方的定位问题。

甲方是投资方，设计单位和施工单位是项目的直接落实单位。

这种角色定位决定了，工程质量主要负责单位是总承包商，甲方的职责是通过招标确定合格的设计单位和施工单位以及监理单位，并通过监理单位的监督来保证工程质量，而不应该是通过自己直接监督来对质量进行负责。

甲方的项目管理与总承包的项目管理有着本质上的区别，从施工单位到甲方，要注意自己角色的变化，“有所为有所不为”，“关注自己应该关注的”，甲方不是监理，事无巨细都去管，精力上不允许，并且不利于树立监理单位在项目上的权威地位，多头领导可能会导致施工单位不知所措。

      归根到底，“业主负责制”的基础可理解为：

适当的价格、合理的工期、优秀的施工单位、负责的监理、严格的契约精神。

      2、甲方到底应该对那些质量问题进行监管？

基于第一条的说法，甲方监管的范围应该是监理和总承包无法负责的，或者负责容易出问题以及容易引起小业主投诉的。

比如说：

总承包上和甲方直接发包商之间的关系协调、甲方直接分包商和甲方直接采购进场时间、工作面的提供、成品的保护、专业工程的质量（如消防、配电），还有就是我在以前帖子中说的渗漏问题、裂缝问题等等。

如楼上所言的结构过程的的检查【钢筋工程】，虽然责任比较重要，但解决起来难度并不大，应该属于监理日常的工作，甲方只能是抽查。

即便检查出问题，也应该通过监理来解决，比较忌讳绕开监理直接找施工单位。

      3、如果前期基础工作没有做到位，不慎选择了一个差的总承包和不负责任的监理，而且又无法更换，那甲方项目代表就只能自己往上冲了【连钢筋和混凝土质量都需要甲方直接监督的总承包，水平烂到这种程度，早该在市场上淘汰了】。

不过，我确信，即便甲方代表全部冲在第一线，累个半死，工程质量也不会好到那里去。

－－这种情况不是我们讨论的参考依据。

欢迎再沟通。

      第十八点

      甲方代表。

甲方任命驻施工现场的代表，按照以下要求，行使合同约定的权力，履行合同约定的职责：

　　  １．甲方代表可委派有关具体管理人员，承担自己部分权力和职责，并可以任何时候撤回这种委派。

委派和撤回均应提前５天通知乙方。

　　  ２．甲方代表的指令、通知由其本人签字后，以书面形式交给乙方代表，乙方代表在回执上签署姓名和收到时间后生效。

确有必要时，甲方代表可发出口头指令，并在４８小时内给予书面确认，乙方对甲方代表的指令应予执行。

甲方代表不能及时给予书面确认，乙方应于甲方代表发出口头指令后３天内提出书面确认要求，甲方代表在乙方提出确认要求后３天内不予答复，应视为乙方要求已被确认。

乙方认为甲方代表指令不合理，应在收到指令后２４小时内提出书面申告，甲方代表在收到乙方申告后２４小时内作出修改指令或继续执行原指令的决定，以书面形式通知乙方。

紧急情况下，甲方代表要求乙方立即执行的指令或乙方虽有异议，但甲方代表决定仍继续执行的指令，乙方应予执行。

因指令错误发生的费用和给乙方造成的损失由甲方承担，延误的工期相应顺延。

　　  ３．甲方代表按合同约定，及时向乙方提供所需指令、批准、图纸并履行其它约定的义务，否则乙方在约定时间后２４小时内将具体要求、需要的理由和迟误的后果通知甲方代表，甲方代表收到通知后４８小时内不予答复，应承担由此造成的经济支出，顺延因此延误的工期，赔偿乙方有关损失。

　　  实行社会监理的工程，甲方委托的总监理工程师按协议条款的约定，部分或全部行使合同中甲方代表的权力，履行甲方代表的职责，但无权解除合同中乙方的义务。

　　  甲方代表和总监理工程师易人，甲方应提前７天通知乙方，后任继