无锡市场报告概要.docx
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无锡市场报告概要
无锡2016年6月市场报告
一、楼市资讯
周边城市新政
50大城市上半年卖地近万亿元地价超房价已成常态
16年上半年，各地再度进入拍地高潮，高价地也不断涌现。
数据显示：
截至6月28日，国内50大城市合计土地出让金已经达到了9655.9亿元，比去年同期大幅飙升了38.5%。
值得注意的是，今年以来高价地频出的大城市中，二线城市占据了主流位置，这与当下领涨全国房价的城市已经由一线城市转至二线城市接棒的趋势一致。
统计显示，苏州、南京、杭州、合肥已经成为上半年高价地出现最频繁的区域。
分析：
1）土地市场“疯狂盛宴”背后，是房地产开发商加杠杆与地方政府土地财政的互相支撑。
一些地方政府提高基准地价，有的涨幅超过一倍，这说明其并未摆脱土地财政依赖，依然坐享土地增值收益；
2）地价超过房价的现象已经从一线城市蔓延到二线城市，未来新上市的商品房定价很可能将出现高端化趋势，很多过去认为是非豪宅区的区域也会供应大量豪宅项目；
3）可以预见的是,这种地价超过房价的现象势必造成后入市开发商的开发风险,给房地产市场带来巨大风险；
4）一旦土地市场遇冷，政府卖地收入将大幅下降，土地抵押的债务将出现坏账风险。
地王集中出现，将加剧地方的土地依赖症，放大财政风险。
调控分化：
热点城市房贷将陆续收紧
据相关媒体报道，工商银行对部分城市收紧商用房贷款，一些城市个人商用房贷款最低首付比例由50%提高到70%。
而在一些热点城市收紧情况下，库存高的城市却在适度放松调控政策。
6月21日，成都市政府发布楼市新政“51条”，目标仍是“去库存”，核心原则是“管控增量、消化存量、提升质量、因地施策”。
分析：
1）在市场分化的基础下，调控政策也开始了明显分化。
房价上涨较快的城市都出现了约束性政策。
未来房地产调控政策将不仅仅是分城施策，更多将会升级到“一城一策”；
2）调控政策的变化与房价涨幅呈现正相关。
践行“一城一策”的调控机制是中国房产的必然选择,未来房价大幅调整的可能性不大；
3）住房按揭贷款政策的松紧，对去库存、调房价等都有显著影响，部分首付或月供压力较大的城市，后续需要密切关注相关购房者的还贷状况。
尤其是在月供压力较大的情况下，相应的消费水平等容易被抑制，房贷违约的潜在风险也容易增加。
二、二级市场—无锡商品住宅月度供求走势
全市：
供应面积：
6月环比5月，降低7.8万方，降幅为22%；
成交面积：
6月环比5月，降低5.5万方，降幅达6.7%；
成交均价：
6月环比5月，上涨534元/㎡，涨幅6.4%；
市场预判：
从6月实际成交量价来看，虽然外地投资客比例大幅下降，但是本地置业需求持续被激发，在成交量维持高位的情况下，整体均价有所拉升，市场依旧处于上行通道。
数据总结：
2016年6月，相比5月市场热度依旧，整体呈量平价升的态势；同比2015年5月，供应量及成交量均小幅下降。
无锡市成交金额TOP10
排名
项目名称
区域
成交金额（万元）
成交面积
成交套数
套均面积
成交均价（元/㎡）
1
蠡湖香樟园
滨湖
26226
16864
73
231
15552
2
无锡万达城
滨湖
25485
24315
190
128
10481
3
富力城
新区
22509
25190
244
103
8936
4
万科海上传奇
滨湖
22215
15924
146
109
13951
5
阳光100国际新城
惠山
20405
30201
366
83
6756
6
无锡玉兰
滨湖
16956
12499
85
147
13566
7
中海珑玺
滨湖
14936
15474
148
105
9652
8
西水东中央生活区
南长
13862
9900
55
180
14003
9
恒大城
锡山
13722
20224
190
106
6785
10
无锡孔雀城
南长
12864
12860
125
103
10003
6月全市成交金额TOP10以再改产品为主，套均面积集中在100-140㎡左右;
全市成交金额TOP10中，滨湖区占5席，其中新开项目万科海上传奇首开备案2.2亿元，均价14000元/㎡。
无锡商品住宅区域月度量价分析
梁溪区南长板块
⏹整体市场分析：
2016年6月片区内成交5万方，环比5月上升25%；均价为10880元/㎡,下降2.2%；整体呈现量升价跌的态势；
⏹由于片区多数项目目前主力在售洋房和别墅，故备案单价较高。
⏹南长区6月重点项目成交情况
物业类型
项目名称
成交面积
（平米）
成交套数
（套）
成交均价
（元/平米）
成交金额
（元）
普通高层
无锡孔雀城
9101
95
8903
81372172
九龙仓碧玺
6472
54
11186
72441608
东宝康园
1259
10
8620
10854149
九龙仓时代上城
1556
14
11249
17481335
西水东中央生活区
6674
40
12413
84058742
世贸中心
162
1
9833
1594081
多层洋房
无锡孔雀城
3760
30
12608
47267095
九龙仓碧玺
473
2
7165
3399223
西水东中央生活区
1874
7
20952
38653049
万科润园
684
5
18267
12482299
梁溪区南长板块成交金额TOP6
排名
项目名称
成交金额（万元）
成交套数
成交面积
成交均价（元/平）
1
孔雀城
13088
119
12984
9859
2
西水东
12271
41
8549
13685
3
九龙仓碧玺
8255
58
7187
11917
4
金科世界城
4378
29
4538
11217
5
天元世家
3887
12
3087
12609
6
恒威中央领地
2468
16
2419
10197
热点项目分析：
Ø西水东中央生活区：
1#楼在售西边套高层，面积为195平，总价约270-280万/套。
4A2#楼在售173平高层，总价约240-250万/套。
4A2#楼在售156平户型，总价约210万/套。
以上高层预计于2016年6月30日交付。
别墅产品在售，户型面积450、650、900平，总价3000万/套起价，交房时间待定。
洋房在售，户型面积254-396平，均价约20000-24000元/平。
Ø无锡孔雀城：
6月26日已经推出最后一栋洋房13#楼，共27套，户型面积124平，其中标准层均价约13500元/平，顶复均价约14000-15000元/平，底复已售罄，均价约16500元/平。
26#楼高层房源，户型面积83、110平，均价约9500元/平。
26#楼总高25层，2梯4户设计。
现购高层和洋房有交2万抵5万优惠。
梁溪区崇安板块
⏹整体市场分析：
2016年6月成交1.2万方，环比上月上涨33.3%；均价10899元/㎡,环比上涨7.9%。
整体呈现量价齐升的态势；
⏹由于保利达江湾城、苏宁广场等高价盘的备案拉高了片区整体的量价；
梁溪区崇安板块成交金额TOP3
排名
项目名称
成交金额（万元）
成交套数
成交面积
成交均价（元/㎡）
1
保利达江湾城
6452
35
5224
12349
2
红星紫郡
4561
29
4016
11355
3
苏宁广场
2685
11
1757
15277
热点项目分析：
保利达江湾城：
主推二期云公馆房源，均价为14000元/平，面积为89、142平，预计2017年底交付。
项目另在售一期房源，8#-12#楼，面积为149-420平，均价13000元/平。
梁溪区北塘板块
整体市场分析：
⏹2016年6月成交1.8万方，环比5月下降14%；均价7408元/㎡,环比上浮1.9%，整体市场呈现量跌价升的态势；
⏹“量跌”是由于目前片区内楼盘货量整体不足，导致市场热度下降，成交量下滑；“价升”是由于片区基本以余房持续销售为主，受香榭一品备案影响，片区整体均价有所上升。
梁溪区北塘板块成交金额TOP6
排名
项目名称
成交金额（万元）
成交套数
成交面积
成交均价
（元/㎡）
1
富城湾
40461353
54
6254
6470
2
小天鹅品园
25530076
33
3049
8374
3
香榭一品
18192000
15
1585
11478
4
蓉湖山水
16354850
14
3051
5361
5
华仁凤凰城
13683651
10
1401
9767
6
世茂首府
10898236
10
1394
7817
热点项目分析：
富城湾：
三期在售毛坯高层房源，户型面积为80-120平，均价7000元/平，主要位于22#、18#。
二期毛坯高层在售，主要位于62-68单元，主要户型面积为128、136、140平，均价6900元/平。
二期约205平毛坯洋房，均价7500元/平米，还剩2套。
一期在售70年产权精装公寓，民用水电，户型面积为57-60平，均价7500元/平。
现购房有交1.5万抵3万的优惠，全款优惠50元/平。
锡山区
整体市场分析：
⏹2016年6月成交14.2万方，环比5月下降2.2%；均价7079元/㎡,环比下降4.0%，整体呈现量价齐跌的态势；
⏹“量跌”主要是因为外地客户购房潮减弱，成交量会有一定程度的下滑；“价跌”主要因为安镇华夏世纪锦园等价格较低的项目备案拉低了整体均价。
锡山区成交金额TOP6
排名
项目名称
成交金额（万元）
成交套数
成交面积（㎡）
9
成交均价（元/㎡）
1
恒大城
15768
218
23313.06
6764
2
景瑞望府
12989
198
18256.92
7114
3
恒大绿洲
11834
138
14447.26
8191
4
绿地中央广场
10856
133
13904.13
7808
5
蓝光五彩城
5944
77
7158.5
8303
6
无锡碧桂园
5927
56
7301.03
8118
热点项目分析：
恒大城：
已加推17#80㎡、113㎡房源，成交均价7800元/㎡。
另在售16#少量117㎡、119㎡户型，均价7800元/㎡；另在售13#（2梯3户，总高26层），128、111、120㎡户型，均价7800-8000元/㎡；14#（2梯4户，总高32层），113㎡户型，均价8000元/㎡；15#（2梯3户，总高25层），87、114、125㎡户型，均价7600-7800元/㎡。
景瑞望府：
在售64#高层房源，81㎡均价7000元/㎡，95㎡均价7700元/㎡，另外有少量61#118㎡在售，均价8200元/㎡，预计2017年年底交房。
另在售联排别墅现房中间套，206㎡均价200万-230万元/套，240㎡均价300-340万元/套。
目前购房享受高层1万抵5万，别墅5万抵20优惠，公积金贷款99折，按揭贷款98折，全款97折优惠。
滨湖区
整体市场分析：
⏹2016年6月成交21.3万方，环比5月下降23.4%；均价为11534元/㎡，环比上涨10.2%，环比整体呈现量跌价升的态势；
⏹“量跌”主要是由于片区内多数项目经过了3、4、5月快速跑量，片区部分热销项目可在售房源不足，销量顺势减少；“价升”是由于万科海上传奇、蠡湖香樟园等价格较高的项目集中备案，拉高了片区内的整体均价。
滨湖区成交金额TOP6
排名
项目名称
成交金额（万元）
成交套数
成交面积（㎡）
成交均价（元/㎡）
1
蠡湖香樟园
26226
73
16864
15552
2
万科海上传奇
22215
146
15924
13951
3
万达城
15568
98
14274
10906
4
玉兰西花园
15062
77
10940
13768
5
中海珑玺
14936
148
15474
9652
6
苏宁悦城
12093
104
11183
10814
热点项目分析：
蠡湖香樟园：
主力在售二期3#276㎡湖景楼王，少量2#、3#顶层毛坯复式，面积300-450平，均价19000元/㎡，5#、6#192㎡、225㎡少量剩余房源，均价15000元/㎡；别墅720-920平，总价2500-3000万/套。
万科海上传奇：
万科海上传奇高层4#、8#楼95、98㎡带装修房源，约263套，均价15000元/㎡，现在认筹享2万抵5万优惠。
另外在售少量7#93、117㎡洋房底层房源，一口价18000元/㎡。
新吴区
⏹整体市场分析：
2016年6月成交13.1万方，环比5月上涨13.9%；均价8137元/㎡,环比上升9.1%；整体呈现量价齐升的态势；
⏹“量价齐升”：
热门项目富力城开盘，集中备案，导致成交量上升，且约9000元/㎡的均价带动区域价格上涨。
⏹新吴区成交金额TOP6
排名
项目名称
成交金额（万元）
成交套数
成交面积（㎡）
成交均价（元/㎡）
1
富力城
22598
245
25277
8940
2
金科中心
8627
76
8584
10049
3
长江国际花园
8310
83
8337
9968
4
朗诗绿卡小镇
7944
114
10529
7545
5
耘林生命公寓
6968
82
8782
7935
6
富力桃园
6557
98
8706
7532
热点项目分析：
富力城在售二期1#、2#楼89、108、125平房源，1#楼均价10300元/㎡，2#楼9800元/㎡，2017年12月31日交付。
惠山区
⏹整体市场分析：
2016年6月成交13.8万方，环比5月上涨3.0%；均价6542元/㎡,环比5月上涨1.4%；整体量价与5月基本持平；
⏹主要原因是片区内惠山新城等热点板块内主力出货项目经过连续数周的热销，整体存量减少，同时目前区域内苏州投资客户数量逐渐减少，整体成交量价慢慢在趋于平稳状态。
惠山区成交金额TOP6
排名
项目名称
成交金额（万元）
成交套数
成交面积（㎡）
成交均价（元/㎡）
1
阳光100国际新城
22216
386
32491
6837
2
太平洋城中城
16936
202
23479
7213
3
华府庄园
15912
206
23432
6791
4
百乐时代广场
8224
88
10498
7834
5
奥澜半岛
4766
72
7388
6450
6
明发国际新城
3801
70
6369
5969
热点项目分析：
阳光100:
已于2016年6月25日加推阳光100桂花巷30-70平迷你小金铺，均价17000-20000元/平，现在认筹享2万抵10万优惠；
华府庄园：
在售B2区8#高层房源，88㎡户型均价7300元/㎡，另在售底复房源130-140㎡，均价6200元/㎡,顶复房源160㎡，均价6500-7200元/㎡。
另在售5#88㎡户型均价7500元/㎡,7#104㎡户型均价8900元/㎡。
所有房源预计2016年12月交房。
目前购房享1万抵10万优惠。
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