中原地产谈重庆主城地下商业现状.docx
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中原地产谈重庆主城地下商业现状
中原地产谈重庆主城地下商业现状
会议热烈讨论中
与会嘉宾：
重庆中博房地产投资咨询有限公司 李忠（策划总监）
重庆（香港）中原营销策划顾问有限公司 周本坤（高级经理）
重庆（香港）中原营销策划顾问有限公司 何伟坚（高级营业总监）
重庆奥林匹克花园置业有限公司 李嘉玲（商务策划部经理）
重庆（香港）中原营销策划顾问有限公司 李杨
重庆（香港）中原营销策划顾问有限公司 徐华
直播实录：
主持人：
各位朋友，今天有幸请到各位到我们焦点网作客，参加重庆（香港）中原地产的第九期中原季刊网的发布会，围绕这个发布会，我们会对重庆地下商业进行一些探讨。
我们今天请来的嘉宾有重庆（香港）中原营销策划顾问有限公司的何伟坚营业总监，有重庆（香港）中原营销策划顾问有限公司的周本坤高级经理，以及重庆（香港）中原营销策划顾问有限公司的李杨小姐和徐华先生。
重庆（香港）中原营销策划顾问有限公司
高级经理 周本坤
周本坤：
我们这次报道一个公开自信的方向，我们一直在做公司对外的一些咨询。
这次我们谈到地下商业的一个话题，因为在宏观调控的时候出现一个地下商业反而呈现了一个比较强劲的势头，我们借这个机会做了这么一个话题。
同时也借焦点房产这样一个平台，我们希望今天有这样一个机会把我们的一些想法和我们的观点做一个简单的交流，我想在直播之后，我们会马上把我们的一些咨询来发到一些发展商，或者是消费者手上。
主持人：
据我了解，这次季刊主要涉及两大部分的内容，第一个是针对重庆目前主城区地下商业的现状的分析，以及对重庆地下空间的价值的挖掘的思考，另外就是对北部楼市的金开、冉南、农业园区三大板块的分析，那么这次你们调查花了多少时间？
重庆（香港）中原营销策划顾问有限公司 李杨
李杨：
这次我专门做地下商业的调研，从8月份开始做，大概花了半个月的时间，数据主要是到现场采集的，还有就是通过电话了解的一些数据。
基本上这些数据还是比较准确的。
周本坤：
我们公司在之前对相关的物业做了一个客户的积累。
这是一方面，还有这次我们有现场采集的数据之外，我们也接手了一些二手咨询，应该说数据还是比较真实的。
主持人：
能不能谈谈根据你们这个报告对重庆地下商业的一个总体的判断是怎么样的一个概念？
重庆中博房地产投资咨询有限公司
策划总监 李忠
李忠：
各位好。
非常感谢能有这样一个机会在这里参与中原公司第九期季刊的发布。
中原公司长久以来在我们地产服务这个行业里面，不管是咨询的积累还是咨询的发布都做得很好，一个是积累比较丰厚，再一个比较及时。
所以我一直以来非常欣赏他们这种做法，而且他们的咨询发布的很多活动我有机会都会参加，所以非常感谢中原能够邀请到参加这样一个咨询的发布。
作为重庆中博投资咨询公司，作为房地产投资咨询公司来讲也一直比较关注，实际上重庆中博房地产投资咨询公司成立的时间也不长，从大的方面来讲，解放碑长期以来是以商贸的流通为主，从服务的板块来讲，我觉得还是很多的空缺是可以补足的，消费者感觉这里是一个购物的天堂，但是它不一定是文化消费的天堂。
因为地上的商业物业，在97年直辖以后，已经大肆的进行了一些开发，地面上的物业就存在一个改造，改造的代价是相当高的，以前所做的地面的商业物业都是按照传统的流通，或者是百货这样来做。
但是现在市场上需要其他的商业物业出现，因为地上商业物业都是按照流通和百货这样的业态来设计的，那么现在就是涉及到一个问题，就是是不是往地下走。
以前在2000年左右的时候也考虑到这个问题，但是因为有些条件的问题，因为解放碑的地下管网的设计是非常复杂的。
由于轻轨站的一个形成，那么地下空间就出现了，所以我们在谈地下物业的时候自然就要联系到轻轨，轻轨带来了一个人流的聚集，这样就带来了一个空间。
首先解放碑的商业业态比较单一，那么现在又需要一个新的空间形式出现，地面上是没办法动的了，那么只有往地下走，我觉得解放碑地下商业物业的出现实际上不是偶然的。
一个是从市场的需求来讲，需要一个新的商业形式出现，新的商业需要新的商业空间来匹配，另外轻轨2号线，作为一个总站在这里设置，不管是临江门站还是较场口站，这样就形成了一个地下连通的空间。
这个就为地下商业物业提供了一个空间上的支持。
现在地下商业的物业经营上面要做一些和地上不一样的地方。
如果我们在地下再做一些小街小铺，或者是做一些服装、百货、化妆品等等常规的东西，可能就会形成一个地上和地下的直面的竞争。
所以丽岛春天之所以没有成功的销售，但是各位经营者在拿到这个物业之后，在进入到经营使用的状况之后，就出现了一些问题。
我曾经到丽岛春天去看过，就空间形式来讲它应该有一个其他的突破，它应该有一个错位，如果地下做的还是个性化不太突出，或者是看起来很雷同，我觉得这个补缺的形式就没有显现出来。
那么现在的黑格，或者是其他的一些商业物业在寻找一些其他的突破。
我觉得这些可能是值得探讨的方向。
周本坤：
在错位经营这块上，香港应该有比较多的这方面的一些经验。
请何总来谈一下。
主持人：
关于重庆的地理条件和组团式的格局，以及重庆消费者的习惯来看，重庆到底适不适合发展这种商业？
重庆（香港）中原营销策划顾问有限公司
高级营业总监 何伟坚
何伟坚：
我简单说一说我自己的一些看法。
其实我们今天讨论商业的主题我觉得是挺有意思的。
在重庆商业老实说是比较乱的，有很多商场我们看到是未来几年都是非常困难的，这个问题是慢慢会越来越大。
我在香港自己看到，其实香港商场你说它有一个很好的规划，或者它在业态方面规划得非常好，其实不是的。
为什么香港的商业这么火爆呢？
其实是因为商业跟地区的经济是非常非常有重要的关系在里面。
比如说我们商场里面业态的布局是很零乱的，但是我们地方的经济是非常强大的，很好的经济，其实一样也可以很火爆，也是一样可以做得很好。
我们之前说过一个数据，在我们重庆人均占有商业的面积是比较小的，一个人占了20个平米，觉得已经是比较饱和了。
但是我们看看其他城市的数据，比如说香港和日本的东京，他人均占商业的面积是非常大的，日本东京它的商场是非常多，而且人流是非常活跃，非常多的。
我们看到一个地方的经济跟商业是有非常密切的关系。
另外一点，其实地上商业和地下商业主要的分别是在一个地段问题，为什么香港的地下商业搞得很火爆。
香港有些地下商业是最顶级的品牌，比如中环有一个置地，它是一个地下商场，它全部是最顶级的商铺在里面，包括一些世界名牌，人家都会到那个商场里边去买。
为什么香港能做到，第一个原因是因为香港的地下交通是相当发达的，第一个是地铁，另外最关键有一点重庆现在跟香港最大的分别就是，我们地下商业搞得不好，我觉得是在操作上面没有完全想到后面经营户问题，有很多开发商只是考虑到在开盘的时候怎么去推广，卖完就算了。
他没有考虑到后面这是一个商业部分，包括地下商场和地上商场，最关键他要考虑到有几方面的人使用，第一个是投资者，他买回来是用来收租或者是转卖的，还有经营户，可是最关键的是他没有考虑到商场以后能不能经营，往往我们看到重庆很多商场都是卖得很火爆，但是后面就一塌糊涂了。
我们中原今年在北京我们看到几个项目，一般我们全国的同事去开会都看一些比较特别的项目，那天我们在北京看到一个项目，整个商场，包括地下商场可能只有2、3户在经营。
所以我们要考虑到除了前面要卖完以外，后面经营也是非常重要的。
关键是有没有人愿意去这样做，有没有人去引导这个市场出来。
或者我们从消费者的角度来看，我们去消费了，其实我走上面还是走下面，其实对消费者来说无所谓。
关键是我们有没有比较强的引导作用在里面，所以地下商业关键的问题，在目前阶段，如果是交通条件也好，这个是我们不可以控制的，我觉得可以控制的还是有空间在里面的。
不是说现在已经成为一种消费的习惯，大家都认为在重庆地下商业是很低端的产品，大家觉得要买高档的就要去美美，要去大都会，我在地下商场买的衣服，人家连牌子都不会问。
所以我觉得这个消费习惯很难改过来，但是我自己觉得还是有空间去做的。
杨海涛：
刚才何先生从重庆和香港的地下商业的特点，谈到了一个经营模式，现在除了业主自行出租，那么李总有什么看法？
李忠：
实际上我们这边因为有的同事也是香港那边过来，在那边工作的时间也比较长。
所以也有一些对比，自然就把香港的情况跟这边比较，除了经济的情况，还有交通网络的形成，对地下商业有影响以外。
其实还有一个影响就是商业的终端问题。
重庆现在商业地产的开发我觉得还是不太成熟。
重庆的房地产开发也不过十来年的时间，但是商业的开发尤其是在解放碑大量的开始也就是在97年前后，大家也很急躁和盲目，这周围的商业物业除了大都会以外都是由房地产开发商在做，那么它对这个认识也不清。
他们先把这个地方修起来，再炒作一个概念，然后再分零发售。
现在解放碑某一个商场就出现这样一个问题，比如99年开始卖的时候，10个平方卖出去，然后疯抢，然后现在还没有经营。
我觉得商业要解决一个落地生根开花的问题，如果没有一个良性的商业物业经营活动，这个物业就是没有灵性的，随着时间的推移它当初希望的价值就不能体现出来。
实际上我们的房地产开发，解放碑为什么会出现以前说的一些问题呢？
就是因为他当初没有想这个是做什么，他没有去研究解放碑缺乏哪些业态，他在做空间形式和整个内部建筑安排的时候它都没有自己独特的一些要求。
我觉得做商业房地产开发，应该是商业经营应该先行，而且要保证做下去能够生存下去，能够有盈利，这样才能解决所有问题。
现在不管是炒作概念也好，都是一个经营问题，你买了以后，你可能会被我的概念一时的推动，然后你就买了，然后你有一个回报的想法，你要出租，租你的店铺的这个人，如果他不能够支撑你给他要求的租金，那么你对这个物业的投资就会缺失信心。
那么下次我再给你讲一个什么概念，你可能就觉得不可信了。
前不久我看到一个消息说，说现在市政府大家对于解放碑的交通的管制也相当的严格了，这次峰会之后，就说，以后比如江北也好，或者是南岸的一些公交车，是不是要考虑要限制他们进入半岛或者是解放碑来，最后怎么解决这些人到解放碑来呢，是考虑用统一的一个换乘点，通过轻轨或者其他什么，再把这些人输送到解放碑来。
这个也提升了轻轨的交通地位。
随着市民以及政府这一系列办法的出台，市民对轻轨的依赖，这种运载力比较大的运输系统的依赖，这个可能对地下商业空间挖掘是一种推动。
比如现在要做一个地下商业，我感觉轻轨的人都是来去匆匆的，可能不会留下来观看。
还有一个何先生刚才说了，你让我到这里来消费，你要给我一个理由啊。
所以我们真的要研究地下空间的特殊性，可能有的物业是适合下去，但是有的经营不一定适合下去。
这是我的一些体会。
杨海涛：
另外一个我想问一下周先生和李杨小姐，关于你们的报告里面，你们的一些数据截止到2005年6月底，重庆主城区商业面积是约500万平方米，地下商业物业就是20万平方米，占了4％，那么目前地下商业主体的供应量是否已经饱和了？
李杨：
这个问题我从地下商业的现状来谈一下。
因为重庆比较特殊的地理形式决定了重庆的城市发展是多组团式的开发建设。
每一个组团都有一个中心，地下商业也是围绕这个中心来开发建设的。
地下商业因为从90年代到现在，像杨家坪和南坪的地下商业建设得比较早一点，所以就比较成熟一些。
目前解放碑和江北规划得比较多一些，未来在江北和解放碑是属于一个规划期，整个现状我们主要是从它的一个销售状况还有出租情况，以及经营状况来看的。
因为地下商业因为它特殊的地理位置决定了它的价格一般都是在2－3万这个位置，因为它的面积分割得比较小，所以它的总价也很低，从这里看出，整个重庆，不管是早期的地下商业，还是现在推出的地下商业的整体的销售情况是非常好的。
很多的销售基本上都达到了90％，甚至达到了100％。
从出租的情况来看，因为地下商业地理位置的关系，它的出租价格比地上的商业价格要低得多。
一般在200－300这个范围。
但是现在还是有一个问题，因为它的地理位置不太好，所以他的销售情况还不是太好。
现在总的来看地下商业的业态还是显得比较单一。
周本坤：
以前在我们公司也用了一个模式，对商业物业做了一个推算。
其实就地上商业而言，解放碑的地上商业的饱和度已经接近饱和了，地下商业比较接近饱和的就是解放碑和沙坪坝，江北和南坪还有一些空间。
那地下商业在总体上看，通过这个公式测算的结果，现在基本上还是很少。
杨海涛：
早期的地下商业主要是以中、低档为主，现在还是有一些高档的品牌进入，那么未来会是什么样的一个发展方向呢？
周本坤：
其实地下商业和地上商业有一点区别。
因为地下商业受到了一些限制，它可能不像地上商业一样发展的空间很大。
比如有些餐饮就有一些限制，可能成本比较高，就很难进入地下商业。
还有传统的百货目前在重庆来讲进到地下去还是比较困难。
还有就是重庆的地下商业不是主动开发的，可能就是因为人防工程，还有轨道交通的需要，所以因为这些限制就导致了一些行业很难进入。
现在重庆要解决的问题，就是怎么样在地下商业和地上商业之间，怎么样形成一些互补。
现在重庆的地下商业发展是比较困难的，但是如果地下商业和地上商业能够形成一些互补，还是可以发展得很好的。
其实现在关键的是怎么样去回避现在存在的一些问题，然后就是加大招商引资的力度。
杨海涛：
说到金源不夜城，那个项目达到了4.5万平方米，这就关系到地下商业的一个规模。
目前都是在几前平方米到上万平方米，如果单从体量来说是否是越大越好，控制在什么样的范围比较好？
李忠：
这个我觉得很难以一个尺子，一个标准去衡量。
按照经营者和业界的判断来讲，不同的业态和不同的行业可能对面积的需要都是不一样的。
比方说放到一个比较区域性的地方去，因为周围的辐射力和周围的人员的支撑不一样可能需要的面积也是不一样的。
比如一个超市，前面我们接触的一些品牌超市，比如欧尚到我们这边来，他也跟我们一些开发商讲过，就面积而言，我的标准店就是2万平方米左右，甚至更大一些。
那么你这个区域居住的人口应该是达到20－30万人，一公里半，或者是两公里的范围内达到这个标准。
但是如果说一个做一般的咖啡这些比较时尚的餐饮，或者情侣餐厅这样的，他可能觉得几百平方就已经够了。
同一个业态，人人乐超市可能说有1万平米就已经够了，而欧尚就说必须有2万平方米。
所以我们谈到这个问题，就没有一个很明确的标准来衡量。
周本坤：
其实这个问题我个人的一个看法，就是怎么样看发展商和经营者的经营，其实地下商场的一个定位和出发点很重要。
他想做这个商业，他是往精度上做这是很重要的。
比如说金源这个地方装修得这么豪华，但是有一个很重要的方面，就是我去了这个地方可以满足我的各种需要，我可以去吃，也可以去玩儿，这样他就把广度做得很广，这样就可以满足消费者的需要。
但是有些物业就没有达到这么大的量体，比如得意，也是一个比较成功的例子。
现在重庆很多地下商业，他们可能定位不够清晰，再一个他们的广度做得不够。
所以它的发展方向就不是很明确。
我个人认为这是比较关键的问题。
李忠：
其实我的理解所谓的广度和精度，就是商业上边两个最重要的东西。
就是说我要做一个东西是让它成为一个商业的关联度更强一些，或者是我只为一群人服务，为一个系列的商品服务。
比如较场口的得意和金源也好，他们的成功在于他们把握住了一个东西，他提供的除了购物以外，他大量的是做一些娱乐和其他的一些服务。
因为人的需求除了物质，还有精神上面的一些需求，那么人们到这里来就可以得到精神上面的一些放松，大家在一起喝茶，或者做保健，这样的定位就比较好。
得意最初的定位也不是这样，原来上面的塔楼是住宅，后来有部分的写字楼，然后下面他搞过建材和装饰，然后其他的也考虑过要引入台湾的百货这些。
后来也做了一些尝试，这个过程说明他也在摸索这个事情，因为他是做设计的，然后转入到做开发商，可能有些认识也有待升华。
后来找到一些做百货的人来谈，但是没谈成，后来演变到现在这样情况。
那么以前做商业的现在大家买过来做住宅，买过来之后才知道这个地方不行，因为太吵了，根本不适合做住宅。
实际上现在很多的定位住宅的一些房屋，都是开公司做写字楼了。
较场口给我的感觉就是一个大的娱乐梦，在里面可能有茶楼，有餐饮，这些餐饮都是一些快餐和比较时尚一点的餐饮，还有就是一些娱乐的场所。
就算娱乐这个行业也有很多做头，我觉得我们的房地产开发商也好，商业的运营商也好，要研究的就是朝这个方向研究。
我是要做一个相关性强一点的吃喝玩乐都在一起的，还是做一个精品的，在这里面其实有很多是可以做细分的，不一定人家上一个什么东西，我们就跟风上一个什么东西。
因为重庆这个地方太特殊了，有很多的物业因为存在的地方不一样，它的特点就出来了。
其实有很多特点被人家抹煞了，比如原来的南滨路和北滨路，难道一定要和解放碑一样做地上物业吗？
我非常认同我们周经理说的话，地下商业有一个主和次的问题，重庆的地下商业好象是被动在做，有人防工程，有轻轨，才想到是不是可以顺带考虑把商铺开下去，这样做的话肯定做不好，如果现在我们要做要把这个思维扭转过来，不要因为有了地下空间才去做地下商业，应该想到利用这个地下空间去做一些不同的地下商业。
周本坤：
这点经济发达一点的地方做得应该要好一些。
杨海涛：
就像金源为什么成功，我的感觉它的建筑比较人性化。
一般的地下商业的高度让人很压抑，这个在地下商业的整个经营当中我不知道它的重要性有多大，但是我能感觉到它的重要性。
李忠：
首先一个有人活动的地方肯定都要讲究一个人性化和舒适性。
你在地下开发商业可以，第一个就是你要有什么样的货品和服务来吸引我，你提供这些货品和服务的同时，你让我在这里来消费和享受得是不是很舒服。
那么一个硬件的东西就摆上了桌面，你的层高是不是和地面一样，或者说采光、通风的问题，这个就为我们开发商提供了一个难度，就是我前期的投入。
它不是自然的采光和通风，那么我就要用一些物理的手段来解决这些东西，那么这个就是一个考验了。
这里边还要研究生态和光学这些东西。
这肯定是一个重要组成部分。
它的影响有多大呢？
它的影响应该等同于他给我一个空间，这个空间它让我舒不舒适，如果我舒适我肯定会乐此不彼的来。
金源它的成功就是因为它有些地方引入了自然的采光进去，然后通过中庭引光下去，我觉得这点处理得还是很成功的。
何伟坚：
我觉得说到人性化也好，还是地下商场的布置也好，我觉得有一点也很重要。
就是政府总体的考虑，我们看到在香港土地拍卖的时候，其实他有很单方的考虑，不完全是你出价钱，我就能让你去开发。
他同时要考虑你在商业开发方面的经验够不够，就是有没有这个资格去做这个项目。
如果在重庆来说，我们说到里面的人性化和布局都好，其实总体的考虑是一个开发商有没有这个实力和经验去做,之前说了我们很多重庆的开发商把这个地下物业开发完了，然后就没有考虑到后面。
因为他本身没有这个经验，所以他很难考虑到后面。
那么政府就要考虑，除了你有钱买一块土地以外，你有没有这个经验去做。
除了地下商场以外，我们在今年也拿了渝中区政府给我们中原的一个奖，当时有一个政府官员说你们给我们一个经验嘛。
我就提到一个写字楼，大都会的入驻率达到了95％以上，但是大都会周围的就不行。
其实有一点我们可以看到，大都会是不卖的，所以它整个的管理控制比较好，但是在重庆只有大都会是一个纯的出租的写字楼，但是其他开发商就做不到这一点。
其实等于政府他有没有高度重视这个项目，是一个关键问题。
周本坤：
因为现在重庆很多地下商业感觉不是很人性化，就是因为它真的还是很被动的。
政府因为要修轻轨了，它才会开发这个地下商业。
还有一个因为大家都是比较被动的去开发这个物业，所以就很难去整体考虑，做一个统一的定位和形象，做到一个统一开发。
所以这两个问题在地下商业开发里面还是很关键的。
李忠：
大都会作为一个甲级的写字楼，出租率、入驻率都是排名第一。
我们现在很多公司都愿意到大都会办公，但是来不了，因为没有空的。
这边一个是服务，还有一个是开发商的实力。
据我了解，我们很多客户到重庆可能就是看两个地方，大都会，然后是万豪，明显第一是大都会，然后是万豪。
其他的一般都不太考虑。
这里面谈到一个商业的物业，不管是地上还是地下都有一个经营模式的问题。
首先一个你的经营既然是整个商业物业的一个灵魂，那么除了经营业态的选择，还有就是经营的一些空间上的要求和更改以外，还有一个最重要的就是你这个物业所有权应该在谁手里？
分零卖出去肯定会有问题，先卖出去，然后追求了一个短期的利润之后，商业物业卖出去之后才是问题的开始。
当然这里面确实有一个问题，香港有一个做法是很有道理的，他们说商业房地产实际上没有死掉的，都能够做好，关键是实力问题，早迟而已。
那么这里面关键的问题就是你有没有这个实力，你能扛得住吗？
如果能够把这个地方经营起来，这个时候商业物业是很好卖的。
事实证明商业地产不能卖，但是问题就是过不了这关，有些开发商说你叫我不卖，我的钱从哪里来？
现在有些开发商就是卖一部分，然后留一部分，这样找到一个平衡点。
这真的是很痛苦的一件事。
有时候我觉得开发商也很累。
杨海涛：
刚才我们说到一个很成功的就是金源不夜城，现在又要说到一个不成功的就是丽岛春天。
李忠：
现在这个地方好象也存在一个更换的情况。
杨海涛：
能不能分析一下这个项目失败的原因？
李忠：
他可能在开发之前没有想清楚这个地方要做什么，然后开发之后又想到要分零出售，然后最后经营的问题出现了。
然后又是单铺的出售，在解放碑到处都可以看到这样的商铺，那么这样就缺少了对人的吸引，所以人都没有，你这个商业怎么做好。
周本坤：
其实还有一点，丽岛春天在结构的规划上还是存在一些问题。
有些物业形态他可能做不了，这个可能也是导致了他想设计也没有办法去设计。
李忠：
我总体的一个看法就是地下商业和地上的商业，它具体还有几种情况。
如果我们利用轨道交通和人防工程所形成的地下商业物业，和一个纯粹的地下商业还有很多的区别。
因为如果我做一个商业是纯粹的地下地上是连动为一体的，那么它在解决的时候还有一些可以突破的地方。
因为地上和地下可以连贯为一体，那么人流的组织和功能的分区就可以互动起来。
但是有的地下商业纯粹是一个轻轨和人防工程，当它的上面没有商业物业出现，这个和前者就缺少一种借势的问题。
这其实也是一个很头痛的地方。
我们现在讲的地下商业物业都是被动的用一些轨道交通形成的空间，上面屡见不鲜的一些业态也争着弄下去，弄下去之后觉得又不对，又掉头。
所以这个付出的力气是非常大，这里有一个传统的地下商业和轻轨商业物业的一个区别在里面。
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