武汉市房地产产业可持续发展驱动因子体系研究.docx

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武汉市房地产产业可持续发展驱动因子体系研究

武汉工业学院

毕业论文

论文题目：

武汉市房地产产业可持续发展驱动因子体系研究

姓名刘永忠

学号080602225

院（系）土木工程与建筑学院

专业工程管理

指导教师朱明强

2012年5月20日

摘要

温总理在2012年《政府工作报告》中指出，2011房地产市场投机、投资性需求得到明显抑制，多数城市房价环比下降，调控效果正在显现。

今年继续搞好房地产市场调控和保障性安居工程建设。

进一步巩固调控成果，促进房价合理回归。

《政府工作报告》连续第三年指出“抑制投资投机性需求”。

2010和2011年《政府工作报告》中均指出抑制投机性购房，今年《政府工作报告》中强调“严格执行并逐步完善抑制投机、投资性需求的政策措施”，抑制投资投机性需求继续成为房地产政策的重点。

今年要求严格执行并逐步完善抑制投资、投机性需求政策措施，“严格执行”表明坚持抑制投资投机需求的政策方向不改变，“逐步完善”表明要对合理住房需求给予保护。

继续推进保障房建设，注重建设和管理制度的完善。

住房信息系统建设和房产税改革成为政策重点。

今年《政府工作报告》中指出加快建设城镇住房信息系统，改革房地产税收制度，促进房地产市场长期平稳健康发展，这是中央政府首次将住房信息系统建设写进政府工作报告。

在这样的调控背景下，刚闭幕的武汉市委全会通过关于制定“十二五”规划的建议，未来5年武汉将努力建设国家中心城市。

“十二五”时期（2011-2015年），武汉将打造全国重要的先进制造业中心、现代服务业中心和综合高技术产业基地、综合交通枢纽基地，加快建设全国“两型”社会综改试验区和国家自主创新示范区，巩固提升中部地区中心城市地位，努力建设国家中心城市，全面完成小康社会建设的目标任务，为把武汉建成现代化国际型城市奠定坚实基础。

建设国家中心城市武汉有较强经济实力，只要牢牢把握战略机遇期，紧盯目标不放松，真抓实干、奋力拼搏，目标就一定能够实现，所以对武汉房地产产业可持续发展也是一个很好的机遇，本文就其产业驱动因子进行分析研究。

关键字：

调控房地产政策可持续发展驱动因子

ABSTRACT

In2012governmentworkreport,PremierWenpointedoutthattherealestate

marketspeculationin2011,investmentdemandhasbeensignificantlyinhibited,mostcitieshousepriceslowerthanthecontroleffectisapparent.Therealestatemarketregulationandaffordablehousingprojectscontinuetodowellthisyear.Furtherconsolidatethecontrolresults,andpromotereasonablepricestoreturnto."GovernmentWorkReport"forthethirdconsecutiveyearthat"curbspeculativeinvestmentdemand."2010and2011,"GovernmentWorkReport"thatcurbspeculativebuyingthisyear,"GovernmentWorkReportemphasizedthat"strictimplementationandgraduallyimprovethecurbspeculativeinvestmentneedsofpolicymeasurestocurbspeculativeinvestmentneedscontinuetobeThefocusoftherealestatepolicy.Thisyear,demandingtheimplementationandgraduallyimproveinhibitinvestments,speculativedemandpolicymeasures"strictlyenforce"thatadheretotheinhibitionofthepolicydirectionofthespeculativeinvestmentdemanddoesnotchange,"gradualimprovement"indicatesthattheprotectiontothereasonabledemandforhousing.

Continuetopromotetheprotectionofhousingconstruction,focusingontheimprovementoftheconstructionandmanagementsystem.Housingconstructionandrealestatetaxreformpolicypriorities.“GovernmentWorkReport”thatthisyeartoacceleratetheconstructionofurbanhousingsystemreformthepropertytaxsystemtopromotelong-termstableandhealthydevelopmentoftherealestatemarket,whichisthecentralgovernmentforthefirsttimehousinginformationsystemwrittenintothegovernmentworkreport.

WuhanMunicipalplenarysessioninthisregulatorycontextoftherecentlyconcludedbyrecommendationsonthedevelopmentofthe12thFive-YearPlan,thenextfiveyears,WuhanwillstrivetobuildtheNationalCenterCity.12thFive-YearPeriod（2011-2015）,willcreatethecountry’smajoradvancedmanufacturingcenter,amodernservicecenterandcomprehensivehigh-techindustrialbase,integratedtransporthubbase,acceleratetheconstructionofthenationaltwo-orientedcommunitycomprehensivereformtestareaandnationalindependentinnovationdemonstrationzone,consolidateandimprovethepositionofthecentralregionofthecentralcity,andeffortstobuildnationalcentralcityandtofullycompletetheobjectivesandtasksofthewell-offsocietyconstruction,layasolidfoundationtobuildWuhanintoamoderninternationalcity.Nation-buildingcentercitywithstrongeconomicstrength,firmlygraspthestrategicopportunityperiod,fixedonthetargetdoesnotrelax,dosolidwork,workhard,thegoalwillsurelybeachieved.WuhanrealestateSustainabledevelopmentisalsoanopportunity.Itsdrivingfactorswereanalyzed.

Keywords:

RegulationRealestatepolicySustainabledevelopmentDrivingfactors

目录

摘要1

Summary2

第一章研究的背景、研究的基本方法及研究的内容5

1.1研究背景6

1.1.1武汉市场行情6

1.1.22012年房地产调控政策的新变化6

1.1.32012《政府工作报告》解读:

继续明确调控不放松8

1.2.研究的基本方法及研究的内容8

1.2.1研究方法8

1.2.2研究的内容9

第二章房地产业发展驱动因子理论和武汉市房地产产业发展综诉10

2.1房地产产业发展驱动因子理论10

2.2武汉市房地产产业发展综述12

第三章武汉房地产产业宏观环境14

3.1基本影响因素14

3.1.1自然条件14

3.1.2行政区划14

3.1.4基本城市要素15

3.2总体经济环境16

3.3政策环境16

3.3.1武汉市整体城市规划16

3.3.2土地市场影响政策17

3.3.3房地产市场的影响政策17

第四章武汉市房地产产业发展驱动因子19

4.1地域优势19

4.2打造国家中心城市19

4.3房地产失去支柱产业地位20

第五章武汉房地产产业可持续发展不定影响因素分析22

5.1调控政策决定行业走势22

5.2信贷政策分析23

5.2.1年货币环境收紧影响房地产供需双方23

5.2.2信贷收紧融资受限房企融资成本上升24

5.3土地市场遇冷预计将持续到今年年中26

第六章2012年武汉房地产发展驱动因子模糊评价及趋势预测28

6.1经济评价因子28

6.2人口评价因子30

6.3社会评价因子31

6.4资源评价因子32

6.6总体预测33

谢辞34

参考文献35

第一章研究的背景、研究的基本方法及研究的内容

1.1研究背景

1.1.1武汉市场行情

市场参差不齐，秩序混乱，波动较大。

在几轮楼市调控之前，仅2011年武汉就诞生了多个“地王”，楼面地价不断被刷新，成为武汉楼市的闪光点。

不过，扶摇直上的楼市遭遇一系列调控政策的当头棒喝，国家统计数据显示，武汉房价已经连续5个月环比回落。

整个市场缺乏有力的引导与监督。

经走访，至此了解到武昌和平大道新生路与沿江大道交界处，一大片四周满是围墙的地块映入眼帘，空地内的道路上停放着一些货运车辆，而两边的土地却处于闲置状态，只有紧靠沿江大道的过江隧道口正在施工当中。

中北路家乐福，这里离洪山体育馆仅几分钟路程，可以说得上是颇为繁华的路段，而隔着家乐福仅一个路口的大片空地，却略显冷清。

汉阳知音桥下的两宗地高价拍出，一宗位于汉阳龙灯堤路、汉钢北路交会处地块，工程车进出频繁、工人正在施工。

经询问后相关人士称，目前工程进度等问题不方便回应。

1.1.22012年房地产调控政策的新变化

进入2012以来，国家有关部门对于坚持房地产调控的调子仍然一如既往，给社会的印象是国家的房地产调控政策不会放松。

但是，如果人们细心地把相关的政策梳理一番的话，发现在调控政策的这顶大帽子下面，许多事情其实已经悄然发生了很大的变化。

本轮的房地产调控政策已经实施两年了，房地产市场与人们的购房心理也在剧烈的震荡之中经受了洗礼，人们对于房地产市场的盲目的投资和投机行为开始淡化了，消费行为逐渐变得理性起来，这也许是比房价的直接下降对于社会的正面影响更大。

在房地产市场被行政降温和欧债危机的双重影响之下，中国的房地产市场也面临严峻的考验，迫使政府不得不开始修改和完善调控政策，放缓一些激进的做法。

这些新变化概括起来主要有五点：

　　第一，被人们视为降房价的最有力的武器，征收房地产税的试点城市不会扩大。

据悉，2012年，国家税务总局不会着力扩大房产税试点城市，而是全力推动“应用房地产评税技术核定交易环节计税价格”工作。

根据财政部、国税总局的要求，自2012年7月1日起，将在全国推行应用房地产评估技术加强存量房交易税收征管。

上海市财政局1月18日公布的2011年上海预算执行情况报告显示，2011年上海房产税达22.1亿元，完成预算的110.5%。

而在现实层面，由于应税面窄、税率过低，目前征收房产税对降低房价的影响微乎其微，对改善地方财政收入也收效不大。

因为房产税本身它只是作为地方政府的收入手段，但是从上海、重庆这两个地方的试点情况来看，收入也不理想，任何税这个调节作用都要从收入的角度来体现，如果钱收不上来的话，调节也体现不出来。

有的说收到了，收的范围比较大，只是交多交少不一样，这种调节的作用才能体现出来。

其实，在对于房产税作用的大讨论之中，调控房价的一方早已渐渐落了下峰，即使未来房产税进一步推进，更大程度上也是基于优化地方财政的考虑。

　　第二，保障性住房的建设速度回归理性。

今年的保障性住房的建设数量从当初确定的1000万套减为700套。

在2011年全年开工指标的落实工程中，部分地方出现以圈占施工围挡、开挖基坑的方式注水保障房开工率的问题，住建部此后出台了以“1/3完成基坑混凝土浇筑、1/3出正负零（地面）、1/3主体结构封顶”的考核标准，根据住建部的统计，2011年能够竣工投入使用的保障性住房约为300万套左右。

年全年保障性安居工程开工总量基本确定在700万套，对2012年内竣工的保障性安居工程总量目标，确定为400万套。

而这一指标，也将随着陆续与地方签订工作责任书的进度，而有所浮动。

　　第三，各地的金融机构开始将首套房的贷款利率回归到了基准利率。

全国多地首套房信贷利率悄然出现了变化。

在北京、广东、上海、湖北等地，原先高企的首套房贷利率开始回归基准点，部分股份制银行、外资银行甚至再次推出了首套房的信贷优惠政策。

去年那种排队等待银行按揭的景象几乎绝迹，房贷似乎真的松动了。

　　第四，国家允许在农村集体土地上建设公租房项目。

在1月7日至8日召开的全国国土资源工作会议上，国土资源部部长徐绍史正式披露，允许地方试点集体建设用地建设租赁房，其中北京、上海已获批准。

与“小产权房”不同，集体建设用地上建设的公租房，规定不能出售给个人，产权仍然为农村集体组织所有。

这使得试点并未触及到法律和制度的“红线”。

如果试点运行顺利，未来很有可能成为解决公租房盈利模式的重要渠道。

　　第五，北京、上海等城市纷纷提高了普通商品房的标准。

北京、上海、武汉等多个城市对普通住房标准进行调整。

调整后，普通住房范围扩大，这意味着有更多居民能够享受购买普通商品房的优惠。

总结：

简而言之，以上这些政策的变化，尽管有些是局部的，有些是对过去的一些不合理的做法进行修正，但是，把这些地方的、局部的调整放到全国的房地产调控的大背景下面来分析，国家和地方的用意不言自明，给房地产调控政策增加了很大的弹性。

1.1.32012《政府工作报告》解读:

继续明确调控不放松

《报告》要点：

调控不放松住房信息系统建设和房产税改革为重点

温总理在2012年《政府工作报告》中指出，去年房地产市场投机、投资性需求得到明显抑制，多数城市房价环比下降，调控效果正在显现。

今年继续搞好房地产市场调控和保障性安居工程建设。

进一步巩固调控成果，促进房价合理回归。

《政府工作报告》连续第三年指出“抑制投资投机性需求”。

2010和2011年《政府工作报告》中均指出抑制投机性购房，今年《政府工作报告》中强调“严格执行并逐步完善抑制投机、投资性需求的政策措施”，抑制投资投机性需求继续成为房地产政策的重点。

今年要求严格执行并逐步完善抑制投资、投机性需求政策措施，“严格执行”表明坚持抑制投资投机需求的政策方向不改变，“逐步完善”表明要对合理住房需求给予保护。

继续推进保障房建设，注重建设和管理制度的完善。

住房信息系统建设和房产税改革成为政策重点。

今年《政府工作报告》中指出加快建设城镇住房信息系统，改革房地产税收制度，促进房地产市场长期平稳健康发展，这是中央政府首次将住房信息系统建设写进政府工作报告。

展望：

继续明确调控不放松稳定政策预期

2011年12月“中央经济工作会议”和今年的《政府工作报告》都指出房地产调控不放松，促进房价合理回归。

至此，2012年房地产政策尘埃落定。

“巩固房地产市场调控成果”为政策主题，“促进房价合理回归”为政策目标，“继续严格执行并逐步完善抑制投机投资性需求的政策措施”和“做好保障房建设和管理工作”为政策核心，住房信息系统建设和扩大房产税改革试点为政策重点，2012年房地产调控政策主体基本确定。

政策确定，市场大致确定。

去年下半年以来，房地产市场投机、投资性需求得到明显抑制，多数城市房价环比下降，调控效果正在显现。

根据今年《政府工作报告》，2012楼市政策基本确定，楼市调控政策不放松，未来一段时间，房地产市场量、价将继续调整。

1.2.研究的基本方法及研究的内容

1.2.1研究方法

1、定性分析法:

通过对近几年来武汉房地产行业的发展并结合一些发达地方的先例进行入的分析比较，进一步体现两者之间相互作用关系。

2、对比分析法：

通过调查文献来获取武汉目前一些基本现状再到政府指导方针和以前相关数据的资料文献，并进行细致地分析、研究，发现从而全面地、正确地了解掌握武汉现阶段存在的问题。

3、总结归纳法：

通过对武汉及中国其他地区房地产行业发展过程中出现的问题和采取的措施及结果进行总结分析。

1.2.2研究的内容

本文就武汉房地产目前和未来进行分析展望，对主要驱动武汉房地产可持续发展的驱动因子进行分析，得出武汉房地产发展水平和可持续发展等级。

根据全面性、实用性、相关性和前瞻性相结合的原则，创建了城市房地产业可持续发展评价指标体系。

它包括经济评价因子、人口评价因子、社会评价因子、资源评价因子和环境评价因子5个方面。

其中，经济评价因子包括人均国内生产总值、城市居民人均消费性支出、房地产开发投资增长率、房地产业增加值占GDP的比重；人口评价因子包括城市人口密度、城镇人口增长率；社会评价因子包括城市化水平、房地产业就业率、城市用气普及率、房地产从业人员劳动报酬增长率；环境评价因子包括城市人均公共绿地面积、城市生活污水处理率、建成区绿化覆盖率；资源评价因子包括土地开发面积增长率、城市人均住宅使用面积、人均日生活用水量、房屋建筑竣工率。

将循环经济的思想引入房地产行业，构建基于房地产业的循环经济指标体系。

学者认为房地产行业也有自己的3R原则，减量化REDUCE、再使用REUSE、以及再循环RECYCLE。

并将能源、资源指标，土地使用指标，环境指标的具体内容用3R原则进行分析，得出最后的结论。

第二章房地产业发展驱动因子理论和武汉市房地产产业发展综诉

2.1房地产产业发展驱动因子理论

由于房地产行业地理位置的特殊性和唯一性，房价在拥有和其他商品价格相同的性质之外还有许多特性，有许多要素会显著地影响房地产产业发展。

（1）地理位置。

区域经济学证明，由于集聚效应使得大城市具有经济规模、专业分工和信息传递的优势，大城市的企业在很多行业中具有较高的劳动生产率，劳动工资水平较高。

因为许多人更愿意居住在大中城市，所以这些地方的房价要高于别的地方。

由于房地产具有位置上的不可移动性和土地的稀缺性，即使房屋的质量差不多，如果坐落在不同的地区，房价可能相差十分悬殊。

接近城市中心或者工业、商业中心的房地产价格比较高。

（2）自然环境因素。

自然环境比较好的地区，特别是风景区周围的房价比较高。

空气污染、水质低劣、噪声污染、沙尘等会对房价产生负面影响。

如果周边新建企业产生的污染比较严重，自然会压低当地的房价。

　　（3）周边环境。

房地产周边的社会经济发展程度会显著地影响房价。

例如，学校、医院、商业设施、教育和文体设施的改善会显著地提高某些地区的房价。

在著名学校周围的房价比较高。

新建一条地铁或者公路会明显提高沿线房地产的价格。

　　（4）人口因素。

如果一个地区的人口自然增加率较高，或者大量外部移民涌入，都会推动房地产需求。

产业结构的变化是经济体内人口流动的一个重要原因。

例如，2005年首钢搬迁到河北曹妃甸，必然有相当多的员工进入新的地区。

当纺织业从沿海向内地转移的时候，内地城镇的人口必然增加。

1995年前后许多香港人移民到加拿大温哥华，使得当地房价大幅度上扬。

一般地说，人口密度高的地区刺激服务业发展，房价也比较高。

不过，如果人口密度过高则可能影响生活质量，加剧空气和环境污染和交通拥挤程度，从而有压低房价的趋势。

　　（5）物价水平。

在一般情况下，房价随着物价上升，名义房价只升不降。

如果通货膨胀率高于房价上涨速度那么真实房价下降。

如果某个时期的通货膨胀率较高，有可能促使房价上升。

但是，相反的推论却不一定存在。

在通货紧缩的时候，如果资金从真实生产部门中流出而投入房地产业，那么，在局部地区的房价不仅不跌，反而可能上升。

　　（6）居民收入水平。

如果在一段时期内居民收入水平上升速度明显地超过了房价上升速度，那么，在随后的时期内会有越来越多的居民购买住宅，房地产需求的增加势必推高房价。

近年来中国职工工资水平和人均可支配收入水平迅速上升。

由于中国的储蓄率多年来保持在40%以上，城乡居民在金融机构中的存款大幅度增加。

房地产市场上的真实需求迅速上升，从而推动房价上扬。

不过，由于各地区的工资水平不一样，上升速度相差较大。

一般地说，平均工资比较高的地区的房价也比较高。

例如，在2004年上海的年平均工资为30085元，而陕西只有13024元。

上海的平均工资比陕西高了一倍多。

上海的平均房价为每平方米5856元，陕西为1712元。

上海的房价明显地高于陕西。

此外，将居民分解为高、中、低收入组，如果中低收入居民的收入增加比较快，他们人数众多，需求量大，对房价上升的推动力较强。

　　（7）经济发展阶段。

在第二次世界大战之后，只有很少的几个国家，例如亚洲四小龙和中国等实现了由穷变富。

在他们高速经济增长过程中无不出现一个“起飞”阶段。

在此阶段由于人均收入水平高速增长，在解决了温饱之后，必然会产生改善居住条件的需求。

建筑业突飞猛进，成为拉动GDP的一个重要部门。

由于供不应求，在这个阶段房价上升速度也比较快。

但是，当人均住宅面积达到了一定水平之后，对于新增建筑的需要逐步降低，房价的增速将逐步放慢。

中国改革开放28年以来，居民收入以二位数增长。

首先解决温饱，然后添置日用电器，再增加银行存款以防不测。

如今，温饱已经不成问题，日用电器的消费也基本稳定了，城乡居民银行存款余额超过17.4万亿，自然进入到改善居住条件的阶段，对房地产需求的迅速增长完全符合经济发展的客观规律。

　　（8）经济周期。

在经济繁荣期，游资迅速增加，房地产市场活跃，房价上升比较快。

在经济衰退期，由于各行各业陷入不景气，影响到对房地产的需求，房地产开发商的头寸紧张，房价上升速