哈尔滨市普通住宅电梯收费指导价格.docx

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哈尔滨市普通住宅电梯收费指导价格

备注：

1.基本物业服务收费标准＝基本物业定价成本（包括基础服务成本和级差服务成本）＋利润（政府指导价标准幅度6%—12%）＋法定税金

2.法定税金＝基本物业服务收费标准×税率

　　二、哈尔滨最新物业费收取标准政策和法律依据

哈尔滨市物业服务收费管理办法

　　第一条为了规范物业服务收费行为，维护业主、物业使用人和物业服务企业的合法权益，根据《中华人民共和国价格法》、《物业管理条例》、国家发展和改革委员会《物业服务收费管理办法》、《哈尔滨市物业管理条例》、《哈尔滨市人民政府办公厅关于印发<关于居民庭院环境卫生长效管理指导意见>的通知》等规定，制定本办法。

　　第二条本市市区内物业服务企业按照物业服务合同的约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护物业管理区域内的环境卫生和秩序，向业主收取费用的行为适用本办法。

　　第三条物业服务收费应当遵循合理、公开以及费用与服务水平相适应的原则。

　　提倡建设单位、业主通过公开、公平、公正的市场竞争机制选择物业服务企业；鼓励物业服务企业开展正当的价格竞争，禁止价格欺诈，促进物业服务标准和收费标准通过市场竞争形成。

　　第四条物业服务收费按不同物业的使用性质和特点，分别实行政府指导价和市场调节价。

　　住宅（不含别墅、公寓，下同）、与住宅配套使用的电梯、单体车库、室内停车泊位及利用公共空间设置的停车泊位的物业服务收费实行政府指导价。

　　由建设单位专门规划建设的，住宅区院内为居民提供三产服务的经营用物业（不含临街门市），物业服务收费标准可按住宅物业服务收费标准适当上浮，上浮幅度原则上不高于30％。

　　别墅、公寓以及商场、酒店、写字楼等其它物业服务收费实行市场调节价。

　　为业主个别需要提供的代办服务和其它特约服务等收费，除政府部门有规定外，实行市场调节价。

　　第五条市物业行政主管部门负责制定物业服务标准及管理政策，负责物业服务活动的监督管理工作。

　　市价格行政主管部门负责制定物业服务收费标准及管理政策，负责物业服务收费的监督管理工作。

　　区物业行政主管部门和区价格行政主管部门按照各自职责，负责辖区内物业服务标准和收费标准的日常监管工作。

　　街道办事处、社区居委会在其职权范围内协助各级物业行政主管部门和价格行政主管部门做好物业服务标准和收费标准的管理工作。

　　第六条住宅物业服务内容分为基础物业服务、级差物业服务和特有物业服务三个部分。

　　基础物业服务是最基本的物业服务项目，是物业服务必须达到的服务标准。

包括基础管理、屋面日常保养维护、二次加压供水、化粪池清掏、单元电子门维护5个服务项目。

　　级差物业服务是满足基础物业服务，根据服务项目及服务质量提供分等级的物业服务标准。

包括综合管理、公共秩序维护、共用部位共用设施设备日常运行保养维修、保洁服务、清冰雪、绿化养护6个服务项目。

每个服务项目按照服务等级标准，由低到高分为一至四级。

　　基础物业服务和级差物业服务构成了基本物业服务。

　　特有物业服务是根据建设配套及物业服务需求，为业主提供的单项物业服务。

包括电梯管理、装修管理、车辆管理、公共责任险4个服务项目。

　　第七条物业服务项目、标准及服务等级由市物业行政主管部门负责制定并公布。

（详见《哈尔滨市住宅物业服务指导标准》附件1）

　　基本物业服务定价成本，由市价格行政主管部门测算并公布（详见《哈尔滨市住宅物业服务定价成本标准》附件2），并根据社会经济发展水平等因素，适时调整。

　　第八条基本物业服务收费，由基本物业定价成本、利润和法定税金3部分构成。

　　基本物业服务收费标准＝基本物业定价成本（包括基础服务成本和级差服务成本）＋利润（政府指导价标准幅度6%—12%）＋法定税金。

　　未提供的物业服务项目不得计入定价成本。

　　公有住房的租金包含了基础物业服务、级差物业服务中的综合管理及共用部位共用设施设备日常运行保养维修费用，不应重复计入公有住房物业服务定价成本。

　　第九条物业服务收费以元/月·平方米（建筑面积）为计费单位，按月、季、年计收，预收期限不得超过12个月。

　　第十条实行政府指导价的住宅基本物业服务收费标准，需按照下列规定确定：

　　一、经业主大会决定，业主委员会与物业服务企业协商确定物业服务标准和物业服务收费标准。

　　根据物业服务特点和要求，依据《哈尔滨市住宅物业服务指导标准》，协商确定物业服务标准。

　　其中，所选综合管理等级指导标准应与所选公共区域秩序维护、公共区域保洁服务等级标准相一致。

　　物业服务标准确定后，依据《哈尔滨市住宅物业服务定价成本标准》和本办法第八条规定，协商确定物业服务收费标准。

　　《哈尔滨市住宅物业服务指导标准》未予规定的物业服务项目，物业服务内容及收费标准由双方协商确定。

　　二、未成立业主大会的，由所在地街道办事处、社区居委会组织征求专有部分占建筑物总面积过半数的业主，且占总套数过半数的业主同意后，代表业主与物业服务企业按照前款规定协商确定物业服务标准和物业服务收费标准（下同）。

　　三、通过协商无法确定物业服务标准和物业服务收费标准的，由区物业行政主管部门牵头组织区价格行政主管部门、所在地街道办事处、业主委员会会同物业服务企业共同确定。

　　四、物业服务企业与业主委员会应按照确定的物业服务标准和物业服务收费标准，签定物业服务合同。

　　第十一条新建住宅的物业服务收费标准，需按照下列规定确定：

　　一、房屋预（销）售前，由建设单位结合物业的特点，将设计提供的物业服务标准报请区物业行政主管部门认定，并将认定结果报请市物业行政主管部门备案；市价格行政主管部门依据市物业行政主管部门出具的备案文件，核定物业服务收费标准。

　　二、建设单位应当在房屋销售现场的醒目位置，公示物业服务企业名称、物业服务标准和收费标准等事项。

　　建设单位与住宅买受人签定房屋买卖合同时，应当将前期物业服务合同作为房屋买卖合同的附件。

　　三、办理住宅进户前，由物业服务企业报请区物业行政主管部门对其实际物业服务标准进行确认，并将确认结果报请市物业行政主管部门备案；市价格行政主管部门依据市物业行政主管部门出具的备案文件，对物业服务企业的物业服务收费、室内停车场泊位物业服务费、电梯服务费等予以核定。

　　四、办理住宅进户时，物业服务企业应当依据经区物业行政主管部门确认并报请市物业行政主管部门备案的服务等级和市价格行政主管部门核定的收费标准与业主签定物业服务合同。

物业服务合同中关于收费标准执行期限的内容应当以市价格行政主管部门的核定文件为准。

　　第十二条住宅办理进户手续的建筑面积或套数其中一项超过50%或入住满2年且办理进户手续的比例超过25%的，应当召开业主大会，选举产生业主委员会，按照本办法第十条规定，重新协商确定物业服务收费标准。

　　第十三条房屋买卖合同约定交付之日的当月发生的物业服务费用，由建设单位承担；已竣工但尚未售出的或因建设单位原因未按房屋买卖合同约定办理交付手续的，其间所发生的物业服务费用，由建设单位承担；买受人未按房屋买卖合同约定办理房屋交接手续的，发生的物业服务费用，由买受人承担。

　　第十四条物业发生产权转移时，业主或物业使用人应当负责结清物业费、电梯费等。

产权转移之日的当月及以前发生的物业服务费用，由物业出让人承担；产权转移之日的次月起发生的物业服务费用，由物业受让人承担；双方另有约定的，从其约定。

　　第十五条物业服务监管实行日常考评制度，对于连续两次考评不合格的物业服务企业，给予按级差物业服务收费标准下浮10%的处理，对于连续考评不合格的，应降低级差物业服务等级和收费标准。

　　第十六条与住宅配套使用的电梯服务费用包括基础费用和运行电费，具体收费标准依据《哈尔滨市住宅电梯收费指导标准》（附件3）确定。

　　第十七条与住宅配套建设使用的单体车库的物业服务费，按照同住宅区物业服务收费标准减半收取。

　　第十八条与住宅配套建设使用的室内停车场停车泊位物业服务费，包括停车场综合管理、保洁、保安、共用设施设备日常运行保养维修，具体收费标准依据《哈尔滨市住宅物业服务定价成本标准》（附件2特有服务中车辆管理：

室内停车泊位物业服务费政府指导价标准）确定。

　　第十九条经业主大会同意，在符合消防安全等规定前提下，利用物业管理区域内公共空间设置的停车泊位并收费的，所得收入扣除管理服务费用后归全体业主所有，并按照业主大会的决定使用。

具体收费标准依据《哈尔滨市住宅物业服务定价成本标准》（附件2特有服务中车辆管理：

公共空间停车泊位服务费政府指导价标准）确定。

　　第二十条对于有房屋装修需求的业主或物业使用人，物业服务企业应与之签定装修管理协议，督促其遵守有关规定。

物业企业可收取装修管理费，用于装修期间清运建筑垃圾、电梯垂直升降及装修管理支出，具体收费标准按照《哈尔滨市住宅物业服务定价成本标准》（附件2特有服务中装修管理政府指导价标准）执行。

　　物业企业在收取装修管理费之后，不得以任何形式收取其它与装修有关的费用。

　　本办法实施前，签订并履行装修合同的，可按合同规定执行。

　　第二十一条经业主大会同意，物业服务企业可以为住宅物业服务区域投保公共责任险。

所需费用按照物业服务面积分摊。

　　第二十二条物业服务企业应当按照《住宅物业服务与收费标准备案程序》（附件4）的规定，将物业服务项目及收费标准报区物业行政主管部门和区价格行政主管部门备案。

　　第二十三条物业服务费用中的共用部位共用设施设备日常运行保养维修费、电梯费中的基础费用应当作为业主预购物业服务的费用，独立核算、专款专用、结转滚存备用。

　　第二十四条实行市场调节价的物业服务收费标准由业主与物业服务企业在物业服务合同中约定。

　　第二十五条物业服务区域内，供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视等单位应当向最终用户收取有关费用。

物业服务企业接受委托代收上述费用的，双方应当签订委托协议，物业服务企业可向委托方收取代办费用，但不得向业主或物业使用人收取额外费用。

　　第二十六条物业服务企业应当在物业服务区域内醒目位置公示物业服务企业名称、服务内容、服务标准、计费方式、收费标准、收费依据、以及96365物业服务监督举报电话和12358价格举报电话，接受业主的监督。

　　第二十七条市价格行政主管部门对住宅物业服务成本实行定期监审制度。

物业服务企业应当积极配合并如实提供相关材料，不得弄虚作假。

　　第二十八条本办法实施前，已签订物业服务合同或已交纳当期物业服务费用的，在本办法实施后尚未到期的，可以按照本办法的有关规定，选择相应物业服务等级标准并确定收费标准。

　　第二十九条违反本办法规定，涉及物业服务质量方面的事宜，由物业行政主管部门负责处理；涉及收费标准方面的事宜，由价格行政主管部门处理。

　　第三十条其它性质的物业服务机构，可参照本办法相关规定执行。

　　第三十一条各县（市）政府价格行政主管部门会同同级住房（物业）行政主管部门，可参照本办法结合当地实际制定物业服务收费办法。

　　第三十二条本办法自2014年1月1日起执行。

《哈尔滨市物价局关于加强居民进户收费和物业服务收费管理的通知》（哈价经发[1999]14号）、《哈尔滨市物价局<关于加强居民进户收费和物业服务收费管理的通知>的补充通知》（哈价经发[2001]1号）、哈尔滨市物价监督管理局哈尔滨市住房保障和房产管理局《关于进一步规范物业服务收费工作的通知》（哈价联发[2011]17号）同时废止。

　　第三十三条本办法涉及物业服务方面的事宜由市物业行政主管部门负责解释；涉及收费标准方面的事宜由市价格行政主管部门负责解释。

三、哈尔滨物业费收取标准2014版解读

　　物业费包含什么

　　与过去不同，《办法》将物业服务等级倒置，由原来的一级为最高等级变成最低等级，逐级上升，开放了服务等级设置，为今后更高等级服务标准的设定预留了空间，避免目前指导价格封顶导致的高端物业服务收费困境。

　　新的物业服务内容分为基础物业服务、级差物业服务和特有物业服务三个部分。

其中，基础物业服务包括基础管理、屋面日常保养维护、二次加压供水、化粪池清掏、单元电子门维护等5项服务内容。

基础服务不分等级，实行无差别化定价成本，不论其他等级服务高低，这部分统一定价为每月每平方米0.13元。

这是所有物业企业必须达到的服务标准。

　　级差物业服务包括综合管理、公共区域保洁服务、清冰雪、公共区域秩序维护、公共区域维修养护、公共区域绿化养护等四级服务内容，其中一级、二级、三级、四级（不含绿化）分别对应的定价成本为每月每平方米（多层）0.38元、（高层）0.39元；（多层）0.54元、（高层）0.56元；（多层）0.86元、（高层）0.89元；（多层）1.19元、（高层）1.23元。

其中，清冰雪服务，一、二级每平方米0.01元，三、四级每平方米0.02元；公共秩序维护，一级和四级之间定价成本相差较大，四级是一级的4倍，主要是小区的封闭和智能化管理程度影响成本差异较大。

此外，一级服务标准有所提高，定价成本（不含绿化）与原成本标准相比提高了0.14元，对提升老旧小区物业服务质量，保证基本运营起到保障作用。

　　特有物业服务包括电梯管理、车辆管理、装修管理、公共责任险等4项服务内容。

其中，电梯管理服务费保留了原标准规定的每月每户11元至120元的标准，但对电梯管理中的基础费用管理作出相应的补充修订。

室内停车泊位物业服务费按照政府指导价标准，实行平面和立体车位两档价格，平面车位物业费80元/月，有塑胶地膜90元/月；立体车位物业费110元/月，有塑胶地膜120元/月。

立体车位要求有专业的维保公司定期维修保养，若不能通过相关部门质检，则不允许使用。

同时，室内停车场泊位物业费与热费分别收取。

　　近年来，哈市多次发生小区意外责任事故，由于物业企业无法支付赔偿常常引发矛盾。

《办法》规定，经业主大会同意，物业服务企业可以为住宅物业服务区域投保公共责任险，费用按照物业服务面积分摊。

　　服务项目侧重

　　清扫保洁维修养护绿化养护

　　《办法》除了新增加多项服务内容与价格标准外，还强化基础物业服务的比重，“清扫保洁”、“维修养护”两个项目成本在各级服务成本构成比例中均有所提升。

屋面维修、二次加压供水、化粪池清掏、单元电子门维护这4个服务项目，是从原物业服务标准中“共用部位维修养护”部分单设出来的，此标准已高于原四级标准“共用部位维修养护”8项服务成本标准的总和。

并将“综合管理”项目成本，在各级服务成本构成比例中均有所降低。

　　此外，“绿化养护”项目成本也有所改变。

以前按建筑面积计算绿化收费，客观上易形成“不够用”或者“用不了”的情况，很难有收支对应的实际问题。

《办法》由原来按照建筑面积测算改为按绿化面积测算后，将绿化面积年总成本再按月按建筑面积分摊。

依据绿化成本监审，物业服务绿化养护定价成本，一、二、三、四级分别为每年每平方米2.36元、2.86元、4.40元、4.94元，杜绝收支不合理的问题。

　　公共空间经营收益归全体业主

　　《办法》第二十条规定，对于有房屋装修需求的业主或物业使用人，物业服务企业应与之签订装修管理协议，督促其遵守有关规定。

物业企业可收取装修管理费，用于装修期间清运建筑垃圾、电梯垂直升降及装修管理支出。

《办法》规定装修管理费按照不超过5元/平方米（建筑面积）标准收取，并明确规定物业企业收取装修管理费以后不得以任何形式收取其他与装修有关的费用。

　　基于基础物业服务项目在单体车库物业服务中基本不体现，级差物业服务项目也只是部分体现，根据质价相符的原则做降价调整。

《办法》第十七条规定与住宅配套建设使用的单体车库的物业服务费，按照同住宅区物业服务收费标准减半收取。

　　未解决小区内停车难问题，《办法》第十九条规定，经业主大会同意，在符合消防安全等规定前提下，可利用物业管理区域内的公共空间设置停车泊位，根据《关于印发机动车停放服务收费管理办法的通知》规定，每月每台60元至90元，所得收入扣除管理服务费用后归全体业主所有，并按照业主大会的决定使用。

　　养护费和电梯基础费专款专用

　　《办法》第二十三条规定，物业服务费用中的共用部位共用设施设备日常运行保养维护费、电梯费中的基础费用，应当作为业主预购物业服务的费用，独立核算、专款专用、结转滚存备用。

　　共用部位设施设备维修养护和电梯基础收费实行专户储存，不发生不使用，逐年滚存，结转待用，防止将未发生的定向使用经费转化为企业利润，保证共用部位设施设备维修养护和电梯养护能够得到应有的经费保障。

　　物业服务与信用挂钩

　　服务不合格将被清退

　　《办法》第六条规定，暂时未达到《办法》规定的一级物业服务标准的，通过改造硬件和提升服务，达到一级标准后，可执行基础服务和一级级差服务的成本标准（不含绿化费），例如，高层每平方米0.52元（0.13元＋高层0.39元）。

对于不能按照一级级差物业服务内容提供全项服务的，可以根据所提供的服务项目执行相应的成本标准，如在提供基础服务的基础上，还提供了一级综合管理和共用设施设备维修养护服务的，可以执行0.27元（0.13元＋0.10元＋0.04元）的定价成本。

　　《办法》第十五条规定，物业服务监管实行日常考评制度，对于连续两次考核不合格的物业服务企业，按级差物业服务收费标准下浮10%的处理，对于连续考评不合格的，应降低级差物业服务等级和收费标准。

一般设定为半年或一年评定一次。

对认真整改达到要求的物业企业，可回到原标准；对于不认真整改的，经考核确认后可以降低服务等级和收费标准，直至辞退。

　　新规更注重服务结果

　　“《办法》对物业服务的概念和内容进行了分类，更对价格进行了细化，今后的物业服务就是花多少钱享受什么样的服务。

”欧洲新城业主委员会主任张泽仁告诉记者，《办法》新增了诸如车位费用、清雪费用等价格标准，这些细化分类的实施，降低了业主和物业的纠纷。

　　哈尔滨物业供热集团物业房产部部长戴英波表示，《办法》弥补了以往一些服务项目定价缺失的问题。

同时，一些单体楼房或一些不具备级差服务的老旧小区也有具体的服务内容和价格标准，方便日后的服务。

　　哈市物业办副主任张晓辉介绍，过去的物业服务标准只规定了服务频次，没有规定服务效果，导致业主对物业服务质量难以监督和衡量，缺乏可操作性行。

新标准着重对每项服务应达到的效果进行了明确规定，对每项内容都设立了考核分值，并对总体服务情况设立了达标分数，增强了政策的可操作性，便于业主及行政主管部门对物业服务质量的监督考核。

为下一步全民开展物业服务质量考评提供了有利依据。

　　哈市住房保障与房产管理局局长孔庆勋强调，物业企业若要依照《办法》调整物业价格，必须先行做好服务，试运行3个月，获得业主的满意及认可的才能调整，业主不满意的一律不能调整，擅自调价的要严厉查处。

□记者梁庚张博