房地产基础知识培训.docx

房地产基础知识培训.docx

《房地产基础知识培训.docx》由会员分享，可在线阅读，更多相关《房地产基础知识培训.docx（35页珍藏版）》请在冰豆网上搜索。

房地产基础知识培训

房地产基础知识培训

第一章

房地产基本概念

第一节房地产与地产

一、房地产的概念及房地产的特性与特点

房地产的概念

▪房产和地产的总称

▪是由土地、建筑物及固着在土地、建筑物上不可分离的部分和附着于其上的各种权益（权利）的总和。

▪经济学上称为不动产

房地产的特性与特点

▪特性：

▪不可移动性

▪长期使用性

▪附加收益性

▪资本和消费品的二重性

▪易受政策影响性

▪相互影响性和深受周围社区环境影响性

▪特点：

▪房产地产不可分割

▪实体财产和财产权利的有机结合，它的核心权利是房屋所有权＆土地使用权

▪房地产是不动产

▪非标准化：

土地的形状等不同土地上的建筑物的位置结构朝向等不同

二、房产的概念及分类

房产的概念：

是指单纯的建筑物，建筑物虽然必须建造在土地之上，但在某种特定情况下需要把它单独看待。

房产的分类：

▪住宅

▪工业、交通、仓储用房

▪商业、金融和信息用房

▪教育、医疗卫生和科研用房

▪文化、新闻、娱乐、园林绿化、体育用房

▪机关事业办公用房

▪军事用房

▪其他用房

1、住宅

【住宅】是指专供居住的房屋，包括别墅、公寓、职工家属宿舍和集体宿舍（包括职工单身宿舍和学生宿舍）等。

但不包括住宅楼中作为人防用、不住人的地下室等，也不包括托儿所、病房、疗养院、旅馆等具有专门用途的房屋。

【成套住宅】是指由若干卧室、起居室、厨房、卫生间、室内走道或客厅等组成的供一户使用的房屋。

住宅按套统计。

两户合用一套的住宅，按一套统计；一户用两套或两套以上的应按实际套数统计。

【非成套住宅】是指供人们生活居住的但不成套的房屋。

【集体宿舍】是指机关、学校、企事业单位的单身职工、学生居住的房屋。

2、工业、交通、仓储用房

【工业用房】是指独立设置的各类工厂、车间、手工作坊、发电厂等从事生产活动的房屋。

【公用设施用房】是指自来水、泵站、污水处理、变电、燃气、供热、垃圾处理、环卫、公厕、殡葬、消防等市政公用设施的房屋。

【铁路用房】是指铁路系统从事铁路运输的房屋。

【民航用房】是指民航系统从事民航运输的房屋。

【航运用房】是指航运系统从事水路运输的房屋。

【公交运输用房】是指公路运输、公共交通系统从事客、货运输、装御、搬运的房屋。

【仓储用房】是指用于储备、中转、外贸、供应等各种仓库、油库用房。

3、商业、金融和信息用房

【商业服务用房】是指各类商店、门市部、饮食店、粮油店、菜场、理发店、照相馆、浴室、旅社、招待所等从事商业和为居民生活服务所用的房屋。

【经营用房】是指各种开发、装饰、中介公司等从事各类经营业务活动所用的房屋。

【旅游用房】是指宾馆、饭店、乐园、俱乐部、旅行社等主要从事旅游服务所用的房屋。

【金融保险用房】是指银行、储蓄所信用社、信托公司、证券公司、保险公司等从事金融服务所用的房屋。

【电讯信息用房】是指各种邮电、电讯部门、信息产业部门，从事电讯与信息工作所用的房屋。

4、教育、医疗卫生和科研用房

【教育用房】是指大专院校、中等专业学校、中学、小学、幼儿园、托儿所、职业学校、业余学校、干校、党校、进修院校、工读学校、电视大学等从事教育所用的房屋。

【医疗卫生用房】是指各类医院、门诊部、卫生所（站）、检（防）疫站、保健院（站）、疗养院、医学化验、药品检验等医疗卫生机构从事医疗、保健、防疫、检验所用的房屋。

【科研用房】是指各类从事自然科学、社会科学等研究设计、开发所用的房屋。

5、文化、新闻、娱乐、园林绿化、体育用房

【文化用房】是指文化馆、图书馆、展览馆、博物馆、纪念馆等从事文化活动所用的房屋。

【新闻用房】是指广播电视台、电台、出版社、报社、杂志社、通讯社、记者站等从事新闻出版所用的房屋。

【娱乐用房】是指影剧院、游乐场、俱乐部、剧团等从事文娱演出所用的房屋。

【园林绿化用房】是指公园、动物园、植物园、陵园、苗圃、花圃、花园、风景名胜、防护林等所用的房屋。

【体育用房】是指体育场、馆、游泳池、射击场、跳伞塔等从事体育所用的房屋。

6、机关事业办公用房

【机关事业办公用房】是指党、政机关、群众团体、行政事业单位等行政、事业单位等所用的房屋。

7、军事用房

【军事用房】是指中国人民解放军军事机关、营房、阵地、基地、机场、码头、工厂、学校等所用的房屋。

8、其他用房

【涉外用房】是指外国使、领馆、驻华办事处等涉外所用的房屋。

【宗教用房】是指寺庙、教堂等从事宗教活动所用的房屋。

【监狱用房】是指监狱、看守所、劳改场（所）等所用的房屋。

三、地产的概念及分类

地产是指能够为权利人带来收益或满足其权利人工作和生活需要的土地资源

地产的分类

▪居住用地

▪公共设施用地

▪工业用地

▪仓储用地

▪对外交通用地

▪道路广场用地

▪市政公用设施用地

▪绿地

▪特殊用地

▪水域和其他用地

▪保留地

四、房产所有权的概念及分类

房产所有权的概念

▪房产所有权：

又叫房屋产权，是房屋所有人独占性地支配其所有的房屋的权利。

房屋所有人在法律规定的范围内，可以排除他人的干涉，对其所有的房屋进行占有、使用、收益、处分。

房产所有权的分类

▪占有权：

对于房屋的实际持有和控制，它是指使用财产的前提条件

▪使用权：

指按照财产的性能和用途行使利用的权利，以满足人们的生产和生活的需要

▪收益权：

指凭借所有权取得的经济收入或利益，如房屋所有权人将房屋出租而收取的租金。

▪处分权：

决定财产事实上和法律上存在形式和运动方向的权能，只有财产的所有人才具有财产的处分权。

五、土地所有权的概念及分类

土地所有权的概念

土地所有者在法律规定的范围内，对其拥有的土地享有占有、使用、收益和处分的权利。

土地所有权的分类

▪国家土地所有权（国有土地）

▪集体土地所有权（集体土地）

六、土地使用权获得方式及出让年限

土地使用权获得方式

▪招标、拍卖（开发商获取土地主要方式）六类用地（商业、娱乐、旅游、金融、服务业商品房）

▪协议转让取得（旧城改造）

▪政府批准划拨国有土地（如医用，军用等政府用地.）

国有土地使用权出让年限

▪住房用地70年

▪工业用地50年

▪科教、文体、卫生用地50年

▪商业、旅游、娱乐用地40年

▪综合或其他用地50年

第二节、房地产市场

一、房地产市场的概念及分类

房地产市场的概念

▪狭义概念：

指房地产商品进行交易活动的地方或场所。

▪广义概念：

包括土地的出让、转让、抵押、开发；房地产买卖、租赁、转让、互换、抵押以及一些与房地产有关的开发、建筑、修缮、装饰等劳务活动。

房地产市场的分类

1、房地产一级市场：

是土地交易市场，是土地所有者与使用者间的纵向交流，由政府直接控制和垄断经营。

2、房地产二级市场：

是增量房地产交易市场，指房地产经营者与房地产使用者的纵向流通市场。

3、房地产三级市场：

即存量房地产交易市场，是房地产所有者将房地产使用权或所有权再转让的市场，是消费者间的横向交易，属于消费市场的重新配置。

二、房地产市场的特点

房地产市场的特点

▪经营对象的非流动性

▪流通形式的多样性

▪市场的统一性

▪市场的区域性

▪供给的稀缺性

▪不完全开发性

▪市场的不充分性

▪房地产市场投机的巨大可能性

▪经营对象的非流动性

房地产主要经营对象是房产和土地的使用权，而房屋和土地都是不动产，具有不能作空间位移的物理属性。

▪流通形式的多样性

指房地产流通的具体形态和方法。

城市房屋流通形式主要有买卖、抵押、典当、信托等，城市土地使用权的流通形式主要有出让。

转让。

出租等。

▪市场的统一性

指房产市场和地产市场的融合性。

在房地产交易中，任何一笔房产商品交易都必然是房地合一的交易。

▪市场的区域性

此区域性是由房地产商品的差异性决定的。

由于其性质和其所处的城市区域不同，其市场供求状况和价格水平也往往会有大的落差。

▪供给的稀缺性

指房地产市场是一个供给稀缺的市场。

一方面是人口的不断增加，需求也相应增长。

另一方面是土地作为不可再生资源，其数量基本上是恒定的。

▪不完全开发性

由于土地使用权和房屋所有权两种不同权益在同一市场流通，为保证市场的有效供给，国家需要采取强有力的措施抑制不合理的市场需求来干预市场。

因此，房地产市场活动在某些环节受到政府严格限制，具有不完全开放性。

▪市场的不充分性

由于房地产市场与完全自由竞争市场四个条件相差甚远，因而房地产市场只是一个不充分市场。

▪房地产市场投机的巨大可能性

房地产市场与其它市场相比具有更大的投机性。

房地产商品供给的有限性和需求的无限性，由于对房地产的不断投资，城市基础设施建设和社会设施投资引起的相邻效益以及房地产的保值和增值特性都决定着房地产投机的巨大可能性。

第三节、房地产消费

一、房地产消费的类型

■投资型

■生产型

■消费型

▪投资型：

房地产的消费主体对房地产消费的主要不是为了自己使用，而是为了作为投资对象，通过对资金、劳动力、技术等要素改变原有的房地产性能、结构和形式，通过出售或出租来获取利润。

▪生产型：

对房地产的消费不是为了用于消费，而是为了作为生产和经营场所，为生产和经营提供活动空间或场地。

▪消费型：

主要是由国家机关、事业单位和个人为了消费使用。

此类物业主要是住宅和办公用房等

二、房地产消费的特点

特点：

▪普遍性

▪多样性

▪不可替代与差别性

▪连续性与间断性

▪消费弹性的差异性

▪增长性

▪普遍性

房地产既是生活资料，又是生产资料，是人们生活必不可少的空间条件和活动基础。

▪多样性

房地产可以用于工业生产，可以用于商业经营活动及办公楼等，也可作为城市居民居住的地方等。

其多种使用价值和多种效用为房地产消费者提供了多种选择的机会，满足了房地产各方面的消费。

▪不可替代与差别性

房地产为人们提供的空间和基地是其它产品无法替代的。

其不可再生的性质决定了消费的不可替代性，其位置的固定不动性决定了房产间的差别性。

▪连续性与间断性

房地产消费的普遍性和不可替代性以及其使用价值的耐久性决定了房地产消费的连续性和间断性。

从社会整体看只要社会在发展，人口在增长，需求就会存在，体现出其连续性。

但从个人来说，由于房地产是耐用消费品，一次购买可以满足长期的消费，不会象其他消费品一样需要不断地反复地和连续地到市场购买，因为它是间断地。

▪消费弹性的差异性

由于房地产的特性及它的功能和用途的不同，决定着不同的房地产具有不同的消费弹性。

在市场经济条件下，房地产的消费是与收入水平是呈正比的，而其消费弹性与价格弹性成反比。

▪增长性

一般情况下对房地产的消费总是不断增长的，这是由社会进步和居民生活水平的提高决定的。

此消费可以分为几个层次：

生理上的消费。

安全的消费、社会交往的消费、价值欲望的消费等。

三、影响房地产消费的因素

因素：

▪经济社会发展及城市化的水平

▪城市人口增长及生活水平

▪房地产价格水平

▪国家政策

▪城市产业结构

▪消费者对经济发展形式预测

▪经济社会发展及城市化的水平

经济社会越发展、城市化水平越高，对房地产的消费也就越大。

随着城市的发展，城市土地面积的不断增加，城市对土地和住宅的消费也就越来越大。

▪城市人口增长及生活水平

城市的发展，其人口也会相应增加，加之生活水平的提高，对城市土地的消费就越来越大了。

▪房地产价格水平

与其它市场一样，价格的高低对于房地产的消费有很大的影响。

价格高，就会限制对房地产的消费，价格低，就会增加对房地产的消费。

▪国家政策

国家的政策对房地产的生产性消费和消费性消费都会有巨大的影响。

特别是对房地产的总量平衡和结构平衡有着重大的调节作用。

对于居民住房消费影响最大的是国家的住房政策以及住房有关的各项优惠政策。

▪城市产业结构

城市产业结构发展的状况，不仅决定着城市对房地产消费的总量，而且决定着房地产产业的消费结构。

▪消费者对经济发展形式预测

消费者的消费会受到外部环境的制约，外部环境影响着现实支付能力能否得到实现。

如果消费者对未来经济发展的预测是乐观的，房地产消费就会增长，如果是悲观的，消费会减少。

第二章

建筑学基础知识

第一节、建筑物的分类

一、按建筑物使用性质分类

■居住建筑

■公共建筑

■工业建筑

■农业建筑

居住建筑

普通住宅

是指按所在地一般民用住宅建筑标准建造的居住用房屋。

目前，它多为多层住宅和高层住宅。

酒店式服务公寓

是指提供酒店式管理服务的公寓。

☞始于1994年，意为“酒店式的服务，公寓式的管理”;

☞市场定位很高;

☞它是集住宅、酒店、会所多功能于一体的;

☞具有“自用”和“投资”两大功效，除了提供传统酒店的各项服务外，更重要的是向住客提供家庭式的居住布局、家居式的服务，让人有宾至如归的感觉。

板楼

▪指非塔式建筑的其它建筑。

当板式建筑主要朝向建筑长度大于次要朝向建筑长度两倍以上时，其主要朝向的建筑外墙称长边，次要朝向的建筑外墙称端边。

当板式建筑主要朝向建筑长度大于次要朝向建筑长度两倍以下时，其各朝向的建筑外墙均为长边。

▪是指由多个住宅单元组合而成，每单元均设有楼梯或楼梯、电梯均有的住宅；

▪每个单元用自己单独的楼梯、电梯。

板楼又称排楼，是并排兴建而成的建筑体，一般为多层或者小高层。

▪狭义是指在郊区或风景区建造的舒适式园林住宅，一般拥有私家车库、花园、草坪、院落等。

▪广义上将低密度的类似产品统称为别墅类产品

独立式别墅

⏹该类别墅指在建筑设计形式上独门独院的住宅。

房屋具有独立的围护墙体，房屋周围一般都有面积不等的绿地、院落。

住宅的层数基本是3层或3层以下，具有私密性强、价格较高等显著特征，在住宅等级中居于顶尖位置。

▪该类别墅是由两个单户别墅拼联组成，中间共用一道建筑分隔墙，每个单元可三面采光，均有天有地，住宅的层数大多在三层或三层以下，它是介于联排别墅与独立式别墅之间的中间产品。

联排别墅

▪联排别墅于19世纪四五十年代发源于英国新城镇时期，欧美普及。

有天有地，每户独门独院。

它是由几个三层左右的单户别墅并联组成，每个单元与共邻单元之间共用一道建筑分割墙。

叠拼别墅

▪该类别墅是由两组类似复式的住宅上下叠加而成，高度为四层或四层半，上面两户，下面两户，每一套户型或有天（叠上有露台）或有地（叠下有花园）。

公共建筑

办公地产含义

▪建筑物内供办公人员经常办公的房间称为办公室，以此为单位集合成一定数量的建筑物称为办公建筑。

☐商业类地产

商业地产，即商业房地产，也叫商业物业商业地产是指用于各种零售、餐饮、娱乐、健身服务、休闲设施等经营用途的房地产形式，从经营模式、功能和用途上区别于普通住宅、公寓、别墅等房地产形式。

商业地产同时包括商业运营商和消费者两级客户。

商业地产的分类

▪商业街商铺：

商业街指以平面形式按照街的形式布置的单层或多层商业房地产形式，其沿街两侧的铺面及商业楼里面的铺位都属于商业街商铺。

▪市场类商铺：

在这里，我们所说的“市场”是指各种用于某类或综合商品批发、零售、经营的商业楼宇，有些是单层建筑，大多是多层建筑。

这类市场里面的铺位即我们所谈的市场类商铺。

▪社区商铺：

社区商铺指位于住宅社区内的商用铺位，其经营对象主要是住宅社区的居民。

▪住宅底层商铺：

住宅底层商铺，指位于住宅等建筑物底层（可能包括地下1，2层及底上1，2层，或其中部分搂层）的商用铺位。

▪百货商场、购物中心商铺：

百货商场、购物中心商铺指百货商场、各种类型购物中心里面的铺位。

旅游地产定义：

旅游地产：

即旅游房地产，就是以旅游、休闲、度假人群为目标、为最终消费者的物业形式。

旅游地产的分类：

休闲度假村、旅游景区主题休闲公园、旅游（休闲）培训基地、会议中心、运动村、产权酒店、分时度假酒店、高尔夫度假村、风景名胜度假村、海景住宅、景区住宅（风格别墅）、民俗度假村、国际休闲度假中心等旅游置业项目。

所有这些以旅游、休闲度假为主题的置业，可称为旅游地产。

工业建筑

产业地产定义：

产业地产：

是指在新经济和新型工业化背景下，以产业为依托，地产为载体，以工业楼宇、高新技术产业研究与发展用房、生态写字楼为主要开发对象，综合开发、集约化经营的多功能综合性产业商服地产。

产业地产的形态：

由于产业地产与城市化发展的必要性，城市发展与产业结合的必要性，其主要形态包括：

城市新区、城市副中心、都市型产业园、大学产业园区、创意产业园、媒体产业园等具备产业聚集特点，并在此基础上为之服务的综合性产业商服地产。

产业地产追求资源价值最大化，而不是企业价值最大化。

二、按建筑物层数或总高度分类

三、按建筑结构的材料分类

四、按建筑施工方法分类

▪现浇、现砌式建筑。

▪预制、装配式建筑。

这种建筑物的主要承重构件均是在加工厂制成预制构件，在施工现场进行装配而成。

▪部分现浇现砌、部分装配式建筑。

五、按建筑物耐火等级分类

▪一级

▪二级

▪三级

▪四级

六、按建筑物耐久等级分类

第二节、建筑材料

一、筑材料的概念和种类

建筑材料的概念

▪建筑材料：

是建造和装饰建筑物所用的各种材料的统称，是建筑工程的物质基础，建筑物从主体结构到每一个细部构件，无一不时由各种建筑材料经一定的设计和施工而成。

建筑材料的种类

▪根据建筑材料的来源不同：

A、天然材料

B、人工材料

▪按化学成分来划分：

A、无机材料

B、有机材料

C、复合材料

▪按使用功能分类：

A、结构材料

B、墙体材料

C、功能材料

二、建筑材料的性质：

▪A、建筑材料的物理性质

▪B、建筑材料的力学性质

▪C、建筑材料的耐久性

第三节、建筑构造

房屋构造组成部分：

▪地基和基础

▪墙与柱

▪楼板与地面

▪门窗

▪楼梯

▪屋顶

基础和地基

▪基础的概念：

▪是建筑物的组成部分，是建筑物地面以下的承重构件，它支撑着其上部建筑物的全部荷载，并将这些荷载及自重传给下面的地基。

基础的类型

▪按使用的材料分为：

灰土基础、三合土基础、砖基础、石基础、混凝土基础、毛石混凝土基础、钢筋混凝土基础等。

▪按埋置深度分为：

浅基础、深基础

▪按受力性能可分为：

刚性基础、柔性基础；

▪按构造形式不同分为：

条形基础、独立基础、筏板基础、箱形基础、桩基础

地基的概念及要求：

地基的概念：

地基不是建筑物的组成部分，是承受由基础传下来的荷载的土层或岩层。

地基应满足的要求：

有足够的承载力

有均匀的压缩量，以保证有均匀的下沉

有防止产生滑坡、倾斜方面的能力

基础的埋置深度及考虑因素：

基础深度是指室外设计地面到基础底面的距离

决定建筑物基础埋置深度的因素应考虑下列几个条件：

▪土层构造的影响

▪地下水位的影响

▪冰冻线的影响

▪相邻建筑物的影响

二、墙体和柱

▪墙体的概念：

是竖向承重构件，它支撑着屋顶、楼板等，并将这些荷载及自重传给其础。

▪墙体的作用：

1、承重作用

2、围护作用

3、分隔作用

4、装饰作用

墙体应满足以下基本要求：

▪1．具有足够的强度和稳定性。

▪2．满足热工方面（保温、隔热、防止产生凝结水）的性能。

▪3．具有一定的隔声性能。

▪4．具有一定的防火性能。

墙体的类型：

按位置：

分为外墙和内墙。

按方向：

分为纵墙和横墙。

按受力情况：

分为承重墙和非承重墙

按材料：

分为砖墙、石块墙、小型砌块墙、

钢筋混凝土墙。

按构造方式：

分为实体墙、空心墙和复合墙。

砖墙一般的厚度：

▪115mm（称12墙）

▪178mm（称18墙）

▪240mm（称24墙）

▪365mm（称37墙）

▪490mm（称50墙）

柱

▪柱是建筑中直立的起支持作用的构件。

它承担、传递梁和板两种构件传来的荷载。

过梁与圈梁

▪过梁：

其作用是承担门窗洞口上部荷载，并把荷载传递到洞口两侧的墙上。

▪钢筋混凝土过墚、砖砌过墚、钢筋砖过墚

▪圈梁：

为了增强房屋的整体刚度，防止由于地基不均匀沉降或较大的震动荷载对房屋引起的不利影响，长在房屋外墙和部分内墙中设置钢筋混凝土或钢筋专圈梁。

三、地面与楼板

（1）地面

▪地面的概念：

地面是指建筑物底层的地坪，主要作用是承受人、家具等荷载，并把这些荷载均匀地付给地基。

由面层、垫层和基层所构成。

地面按按面层所用材料和施工方式不同可分为：

▪1．整体地面

▪2．块料地面

▪3．卷材地面

▪4．涂料地面

（2）楼板

▪楼板是分隔建筑物上下层空间的水平承重构件

▪主要作用是承受人、家具等荷载，并把这些荷载及自重传给承重墙或梁、柱、基础。

对楼板的要求：

▪应有足够的强度，能够承受使用荷载和自重

▪应有一定的刚度，在荷载作用下挠度变形不超过规定数值

▪应满足隔声要求，包括隔绝空气传声和固体传声

▪应有一定的防潮，防水和防火能力

楼板的基本构造:

▪面层

▪结构层

▪顶棚

楼板的分类：

▪按使用材料的不同可分为：

木楼板

砖拱楼板

钢筋混凝土楼板

▪按施工方式分为：

预制

叠合

现浇

梁

▪梁是跨过空间的横向构件。

▪主要起结构水平承重作用，承担其上的板传来的荷载，再传到支撑它的柱或墙体上。

梁的分类：

▪按材料可分为：

钢梁、钢筋混凝土梁、木梁

▪按力的传递路线可分为：

主梁、次梁

▪按梁与支撑的连接状况可分为：

简支梁、连续梁、悬臂梁

四、门窗

（1）门的作用和类型：

▪主要用于交通和疏散，同时也起到采光和通风的作用。

▪门的类型：

▪材料分

木门、钢门、钢筋混凝土门、铝合金门、塑料门等

▪用途分

普通门、纱门、百叶门以及特殊用途的保温门、隔声门、防火门、防盗门、防爆门、防射线门等

▪开启方式分

平开门、弹簧门、折叠门、推拉门、转门、圈帘门等

门的构造

平开门是当前民用建筑中应用最广的一种形式，它是由门框、门扇、亮子及五金零件所组成。

常见的门扇种类：

镶板门扇

夹板门扇

拼版门扇

（2）窗的作用和类型

▪主要用于采光与通风，并可作围护和眺望之用，对建筑物的外观也有一定的影响。

一般居住房间的窗地比为1/7。

▪窗的组成

窗一般由窗框、窗扇、玻璃、五金等组成。

窗的分类：

▪按使用的材料：

木窗、钢窗、铝合金窗、塑料窗

▪按开启方式：

平开窗、推拉窗、旋转窗、固定窗

▪按所处的位置：

侧窗、天窗

五、楼梯

楼梯的概念、形式及组成