房地产手续手续.docx

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房地产手续手续

第一步：

编制可研报告，取得发改委“立项批复”。

第二步：

取得国土局“用地预审意见”。

第三步：

取得环保局“环境评估审查意见”。

第四部：

取得规委给发改委的“规划意见函复”。

第五步：

取得规委给建委的“规划意见函复”。

第六步：

取得建委的“选址意见通知书”。

第七步：

取得发改委的“招投标方式通知书”。

第八步：

委托招投标代理公司完成设计招投标，发出中标通知书，取得规委的“设计招投标备案回执”。

第九步：

取得规委的“规划意见通知书（选址）”。

第十步：

完成方案设计，取得规委的“设计方案审查意见”。

第十一步：

完成初步设计及概预算编制，取得发改委的“初步设计及概预算审查意见”。

第十二步：

取得规委的“钉桩通知单”，委托测绘院钉桩，取得“钉桩成果通知书”。

第十三步：

取得规委的“用地规划许可证”。

第十四步：

取得建委的“征地计划通知书”。

第十五步：

取得国土局的“建设用地批准书”。

第十六步：

完成人防报批图纸设计，取得人防办的“人防设计审查意见”。

第十七步：

完成消防报批图纸设计，取得消防局的“消防设计审查意见”。

第十八步：

完成园林报批图纸设计，取得园林局的“园林设计审查意见”。

第十九步：

委托编制交通影响评估报告，取得交通委的“交通审查意见”。

第二十步：

委托勘察院进行地质勘探，取得“地质勘探报告”。

第二十一步：

取得建委的“年度施工计划通知书”。

第二十二步：

设计院完成规证报批图纸设计，取得规委的“工程规划许可证“。

第二十三步：

与原土地方完成安置补偿工作，签定“安置补偿协议”。

第二十四步：

完成水、电、气、暖、信、路等市政供源方案设计，取得市政院的“市政供源方案”。

第二十五步：

取得园林局的“树木伐移许可证”。

第二十六步：

取得建委的“拆迁许可证”及“渣土消纳许可证”。

第二十七步：

取得国土局的“国有土地划拨决定书”

第二十八步：

取得国土局的“国有土地使用证”。

第二十九步：

设计院完成全套施工图设计，取得审查机构的“施工图审查合格书”。

第三十步：

完成监理招投标手续，取得建委“中标监理公司及监理合同备案回执”。

第三十一步：

完成施工招投标手续，取得建委“中标施工单位及施工合同备案回执”。

第三十二步：

委托拆迁公司完成现场三通一平。

第三十三步：

建委踏勘现场，取得“现场勘察合格通知书”。

第三十四步：

完成质量监督登记手续，取得“质监备案回执”。

第三十五步：

完成安全监督登记手续，取得“安监备案回执”。

第三十六步：

完成节能监督登记手续，取得“节能备案回执”。

第三十七步：

资金到位，取得银行出具的“资金证明”。

第三十八步：

取得人防办的“人防施工图备案回执”。

第三十九步：

取得建委的“施工许可证”。

至此完成本项目所有政府部门审批手续，进入现场施工阶段。

建设工程前期手续流程

一、建设用地（招标：

拍卖）批准书（审批时限：

20工作日）

1、建设用地批准书申请表

2、国有土地出让合同

3、地形图

二、土地确权（审批时限：

7个工作日）

1、建设用地确权申请表

2、土地权属文件（土地证或出让合同）

3、提供投资计划

4、地籍图3份

三、选址意见书（审批时限：

30个工作日（可延长10个工作日））

1、选址意见书申报表

2、项目建议书批准文件或土地转让协议及用地平面图

3、对拟建项目的选址要求说明或论证材料

四、立项

1、立项申请书

2、营业执照

3、环境评估报告（环境保护申报登记表）

4、选址意见书

5、董事会决议

6、土地协议

7、土地确认书

8、投资项目核准登记表

9、外商投资项目核准申请书

五、报建登记表

建设项目报建登记表

六、年度投资计划（2005年开始已取消，由立项文件代替）：

七、设计招标

1、立项批准文件

2、提供投资计划

3、设计招标备案登记表

4、设计招标备案书

5、建设工程投标单位登记表

6、委托设计协议书

八、委托设计方案

1、委托设计书

2、规划要点

九、建筑设计方案审批（审批时限：

9工作日）

1、建筑设计方案申报表（审批时限：

20个工作日）

2、1/500地形图

3、土地合同

4、投资计划

5、方案3份（效果图、总平面图、各层平面、立面、剖面）

十、建设用地规划许可证（审批时限：

20个工作日（可延长10个工作日））

1、建设用地规划许可证申请表

2、选址意见书

3、地形图

4、批准的规划成果或总平面布置图

5、环境评估报告

十一、钻探

1、建设工程岩土勘察备案登记表

2、甲方提供设计生产工艺条件

3、出具地质报告（试桩）

十二、委托施工图设计（审批时限：

30个工作日）

十三、施工图审查

1、规划部门审核

2、建筑管理审核（收费）

十四、报消防审批

1、建筑消防设计防火审核申报表

2、立项计划

3、设计消防专篇

4、总平面图、建筑施工图、消防系统图、灭火配置设计图纸及说明

5、相关采暖、通风、防烟、防爆、变电设计图纸

6、装订成册（A4纸）

十五、人防

办公生活用房建筑面积的4%；如异地建设2000元/㎡

十六、建设工程规划许可证（审批时限：

20个工作日（可延长10个工作日））

1、建设工程规划许可证申报表

2、投资计划

3、施工图（建筑3份电子版1份）

4、方案审定通知书（要求提供的与该项目有关文件）

5、消防、配套、环保、人防部门批准文件

6、建设用地规划许可证

7、建设用地批准书

8、土地合同

9、土地权属证书或证明文件

十七、监理招标

1、投标备案登记表

2、立项计划

3、投资计划

4、投标登记表

十八、施工招标

1、投标备案登记表

2、立项计划

3、投资计划

4、投标登记表

十九、质量监督、安全备案

1、质量监督登记表

2、安全措施备案登记表

二十、施工许可证

1、建设用地规划许可证

2、建设工程规划许可证

3、施工中标通知书及施工合同

4、施工图纸及技术资料报告书

5、质量监督登记表、安全措施备案表

6、银行存款证明

工程进行中

（一）施工前期

1、办理开工手续

施工队进场前应按所属物业管理部门的规定：

业主和装饰公司共同办理开工进驻手续，装饰公司应提供营业执照副本，及施工人员的身份证和照片，由物业管理部门核发开工证、出入证、进驻。

2、设计现场交底

开工之日，由设计师召集业主、施工负责人、工程监理到施工现场交底，具体敲定、落实施工方案。

对原房屋的墙、顶、地以及水、电气进行检测，建立企业工程形象，拆除、清理、放线，开线槽、水电走管线、木工制作吊顶，向业主提交检查结果。

现场交底后，整个施工过程由设计师、质检以及工长和工人共同完成。

工程由工地负责人（项目经理）处理施工中的日常事务。

开工时，由施工负责人提交《施工进度计划表》，以此来安排材料采购、分段验收的具体时间。

3、进料及验收

由工地负责人通知，公司材料配送中心统一配送装修材料。

材料进场后，由业主验收材料质量、品牌，并填写《装修材料验收单》，验收合格，施工人员开始施工。

由甲方（业主）提供的装饰材料应按照《施工进度计划表》中的时间提供，在选购过程中，乙方（装饰公司）可派人配合采购，甲方也可委托乙方直接代为采购，须签定《主材代购委托书》。

（二）施工中期

1、有防水要求的区域（如卫生间）须在施工前做24小时的闭水试验，检测原房屋的防水质量。

2、与工长落实水电及其他前期改造项目的具体做法；隐蔽工程验收后吊顶封板。

3、施工中，施工负责人（工长）组织管理各个工种，并监督检查工程质量。

4、施工中需业主提供的装修主材，由施工负责人提前3日通知，以便业主提前准备。

5、业主按《施工进度计划表》中的时间定期来工地察看，了解施工进程，

检查施工质量，并进行分段验收。

如发现问题，与工长协商，填写《工程整改协议书》进行项目整改，再行验收。

6、公司的工程监理（或质检员）不定期检查工地的施工组织、管理、规范及施工质量，并在工地留下检查记录，供业主监督。

7、业主与工长商量并确定所有变更的施工项目，填写《项目变更单》。

增减项变更，交付增项款。

增

减项变更，不计入工期。

8、水、电改造工程完工后，业主须进行隐蔽工程的检查验收工作。

9、公司的管理人员与业主定期联系，倾听客户的真实想法和宝贵意见，及时发现问题并解决问题。

10、工程进度过半，业主进行中期工程验收，交纳中期工程款。

（三）施工后期

1、工程基本结束时，工长全面细致做一次自检工作，检查完毕，内部竣工验收无质量问题，通知业主、监理进行完工整体验收。

2、如在验收中发现问题，商量整改；如验收合格，填写《工程验收单》留下宝贵意见，结算尾款，公司为业主填写《工程保修单》并加盖保修章，工程正式交付业主使用，进入保修期。

3、工程进入售后服务阶段。

施工后

1、两年保修制

两年保修期内，工程如出现质量问题（非人为），公司负责免费上门维修。

自报修时之起，工程部将在48小时内安排维修人员到达现场，实施维修方案；

防水工程，水、电路工程的报修，将在12小时实施解决。

2、终身维修制

保修期后，工程如出现质量问题，公司也负责维修，根据实际情况收取成本费。

3、定期回访制

工程完工后，公司客服部人员将定期回访业主，了解工程质量及使用情况，并及时提醒业主一些注意事项。

注：

1.每一个分项工程必须经公司工程部验收。

2.其中四大验收：

A、基础验收（包括墙体拆除、墙地面铺贴、墙面基层处理等），B、隐蔽工程验收，C、中期验收，D、整体验收；

3.必须和业主完善验收手续，方可进行下步工作。

甲方在开发前期的工作

一、确定投资建设工程项目

对项目从前期开发角度入手，进行合理分析和有效测算，为公司决策提供重要依据。

二、建设项目用地计划办理

1.所需资料

a.地形图（划示用地范围，标明大约面积）

b.与地块出让单位签署的用地协议

2.办理程序

a.备齐资料

b.到地块所在地土地部门办理

三、建设工程项目建议书的编制与报批

1.编制及所需资料

a.开发单位营业执照

b.开发资质证书

c用地计划审核意见

d.建筑设计方案（总平面图等）

e.其他相关资料

2.报批程序与报批资料

a.将所需资料备齐送至投资咨询公司，委托其编制《项目建议书》

b.准备《关于项目建议书报批申请报告》

c.将《项目建议书》与申请报告送计委报批

注：

投资3000万元以下项目由区计委立项；超过3000万元以下项目由区计委转报有关部门审批

四A、建设工程项目选址意见申办

1.所需资料

a.批准的项目建议书或其他计划文件（复印件一份）

b.地形图（均应划示用地范围）4份

c.土地权属证（复印件1份）

d.联建协议书（复印件1份）

e.选址论证

f.建设项目选址意见书申请表（到规划局领取）

2.申办程序

a.准备数份项目建议书批复及数份地形图

b.将上述资料分送有关部门签署选址意见并加盖公章

c.将有关部门的意见备齐，同时备齐

（1）项所有资料，送区规划局规划科办理

四B、建设用地规划许可证申办

1.所需资料

a.建设工程的计划批准文件（批准的项目建议书或其他计划文件）（复印件一份）

b.地形图（均应划示用地范围）6份（其中一份应有消防、环保、交通、防疫、水利等部门选址意见及公章）

c.国有土地使用权出让合同文件及副图（1份）

d.建设项目选址意见书申请表（到规划局领取）

e.申请报告（红头文件）

f.其他需说明的图纸或文件

2.申办程序

a.备齐上述所有资料

b.送规划局规划科办理

五、建设工程项目地名报批

1.所需资料

a.项目批文（批准的项目建议书或其他计划文件）（复印件一份）

b.地形图（均应划示用地2份

c.总平面图（3份）

d.建设用地规划许可证及批文

e.申请报告（红头文件）

f.其他需说明的图纸或文件

2.申办程序

a.备齐上述所有资料及1500元支票

b.送区地名办办理

六、建设工程项目报建

1.所需资料

a.《建设工程报建表》（到报建处领取）

b.企业法人营业执照及有关证明原件和复印件

c.项目建议书批文原件及复印件

d.银行出具的建设资金落实证明（验资报告）

e.《建设单位工程技术人员和管理人员核定申报表》（到市报建处领取）

f.专业技术人员和管理人员技术职称证书原件及复印件

g.《住宅项目配套建设审核申请表》

h.《住宅新开工审核通知单》

七、工程项目设计招标办理

1.所需资料

a.报建工程项目IC卡

b.建设工程设计招标项目登记表

c.《建设工程设计招标文件报批表》（到市招标办领取）

d.《建设工程设计评标小组报批表》（到市招标办领取）

e.工程设计任务书

f.建设用地规划许可证

g.工程项目选址意见批文

2.办理程序

a.备齐上述资料

b.到市设计招标办办理

八、设计方案评标会召开及设计单位中标办理

1.所需资料

a.项目设计方案、建设用地规划许可证、项目选址意见书、设计任务书、项目建议书批文等若干份

b.会议通知书

2.办理程序

a.备齐上述资料

b.提前三天分送各评委

c.到市招标办召开评标会（会务费300元）

中标办理a.设计方案评标会会议纪要b.评委评标意见书

九、建设工程规划设计要求申办

1.所需资料

a.建设工程规划设计要求申请表（到规划局领取）1份

b.计划批准文件1份

c.土地使用权属证件1份

d.房屋权属证1份

e.危房鉴定报告

f.地形图（划示用地范围）2份

办理程序a.备齐上述资料b.送区规划局规划科办理

十、工程项目设计方案深化、修改

根据规划局批文要求修改设计方案

十一、设计方案审定会召开

1.所需资料

a.设计方案文本12份

b.项目建议书批文，建设用地规划许可证及批文，区府土文件若干份

c.请柬

2.申办程序

a.备齐上述资料

b.分送至计委、规划局、防疫站、环保局、消防处、住宅局、园林局等部门

c.召开方案审定会

十二、设计方案送审报批

1.所需资料

a.选址意见书

b.规划设计要求通知单

c.地形图（划示用地范围）

d.设计方案2份

e.地名批文

f.项目建议书批文

办理程序a.备齐上述资料b.到区规划局规划科办理

十三、可行性研究报告编制与报批

1.所需资料

a.用地计划审核意见书

b.项目建议书批文

c.用地计划许可证及批文

d.区府土文件

e.营业执照

f.开发资质证书

g.住宅项目配套条件审核申请表

h.资本金出资承诺书

i.设计方案文本

j.其他相关文件

2.办理程序

a.备齐上述资料

b.送投资咨询公司编制并准备一份可行性研究报告申请报批文件（红头文件）

c.送计委报批

十四、扩大初步计划

根据方案审定会各职能部门方案会审意见进行扩初设计

十五、扩初会召开

1.所需资料

a.扩初设计文本若干份

b.请柬

2.申办程序

a.备齐上述资料

b.分送至计委、规划局、防疫局、环保局、消防处、住宅局、园林局（交通、环卫、自来水公司、煤气公司、供电局、电话、有线电视）等部门

c.召开扩初会议

十六、扩初意见征询及扩初批复

1.所需资料

a扩初会议纪要

b.根据扩初意见修改后的总平面图及扩初文本

c.关于要求报批扩初的申请报告（红头文件）由各职能部门签署征询意见的总平面图

2.申办程序

a.备齐上述资料

b.分送至计委、规划局、防疫局、环保局、消防处、住宅局、园林局等部门征询意见

c.送规划局规划科报批

十七、住宅项目配套条件审核报批

1.所需资料

a.《住宅项目配套建设条件审核报批》（住宅局领取）

b.项目建议书或可行性报告研究报告批文

c.地形图和管线图（划示用地范围）

d.总平面图若干份

e.建设用地规划许可证及批文

f.其他相关资料

2.申办程序

a.备齐上述资料

b.送住宅局总师室办理

十八、勘察招投标与勘察单位的中标办理

1.所需资料

a.上海市建设工程勘察招投项目登记表

b.《建设工程勘察招投文件报批表》（到市招标办领取）

c.《建设工程勘察评标小组报批表》（到市招标办领取）

d.设计中标通知书

2.申办程序

a.备齐上述资料

b.到市勘察招标办办理

十九、建设用地批准书申办

1.所需资料

a.建设用地批准书申请表（到区土地局领取）

b.土地出让协议

c.其他相关文件

2.申办程序

a.备齐上述资料

b.到国土局签署协议

c.付款，领取用地批准书

二十、施工图设计

设计单位根据扩初批复意见进行施工图设计

二十一、住宅项目开发计划办理

1.所需资料

a.住宅项目新开工申请表（到区住宅局领取）

b.项目配套建设条件审核意见通知书

c.建设项目立项批准文件

d.建设用地规划许可证或建设使用地批准书

e.申请单位现有空置房情况

f.住宅建设配套费交纳情况

2.申办程序

a.备齐上述资料

b.到区住宅局办理

二十二、建设项目转正

1.所需资料

a.项目转正申请报告（红头文件）

b.可行性研究与扩初批复

2.申办程序

a.备齐上述资料

b.送计委办理

二十三A、建筑工程项目规划许可证办理

1.所需资料

a.总平面图10份

b.建筑图7套

c.结构图（基础）2套

d.给排水图3套

e.建设项目计划批准文件及项目转正单

f.土地使用权或用地批准书

g.应拆房屋权属证明

h.地形图（划示用地范围及建筑物位置）10份

i.分层面积表

j.建.筑工程预算书

k.消防、环保、卫生防疫、园林、住宅配套、人防等有关部门审核意见单

2.申办程序

a.备齐上述资料

b.分送消防、环保、卫生防疫、园林、住宅配套、人防办、交通、建管所、规土办等部门签署意见

c.将意见汇总送至区规划局

二十三B、施工招标办理

1．所需资料

a.市招标办授权管理通知

b.招标项目登记表

c.项目建设有关批复

d.总平面图

e．报建表

f．住宅项目新开工计划

g．住宅项目配套条件审核

h．设计中标通知书

i．法人证明或对其代理人的委托书

j.委托机构招标协议

k.代理机构资质

l.资金落实情况证明

m.监理单位资质

n.监理合同

o.建设单位资质

p.建设单位申请材料

q.公开招标发布信息

r.公开招标报名登记表

s.公开招标入围条件

t.投标单位资质审核

u.招标文件报批表

v.招标文件

w.工程量清单

x.招标文件答疑会会议纪要

y.标底

A1.开标情况汇总表

B1.询标记录

C1.评标方法

D1.评标资料

E1.决标情况汇总表

F1.中标通知书

G1.外地施工企业任务量单

H1.中标单位投标资料

I1.未中标单位投标资料

J1.施工合同

K1.设计监理项目流转表

L1.建设项目IC卡

2．办理程序

a.申请授权

b.发布招标信息

c.接受施工单位报名

d.初选入围施工单位，发标书

e.招标文件答疑会

f.开标

g.准备

（1）项所有资料及工程造价万分之四支票一张

h.办理中标手续

二十四、施工监理单位甄选

（略比施工招标简单，此处从略）

二十五、施工许可证办理

1．所需资料

a.申请表

b.建设规划许可证

c.资金入账凭证

d.三通一平的有关证明

e.施工合同副本，廉洁协议

f.监理合同，住宅项目监理登记证

g.建设工程项目质量和安全监督申报所需资料

h.项目施工许可证（施工单位）

i.勘察、设计中标通知书

j.设计监理流转表

k.住宅项目建设开工计划

2．办理程序

a.将图纸分送设计监理、质监站审核

b.根据设计监理及质监站审核意见进行图纸修改

c.备齐所有资料

d.送市建官处办理

二十六、商品房计划申请

1．所需资料

a.开发单位资质证书

b.营业执照

c.规划许可证

d.建设用地批准书

e.固定资产填报表

f.项目转正单

2．办理程序

a.备齐资料

b.送计委办理

二十七、工程开工

1．所需资料

a.施工图纸

b.建设工程规划许可证

c.建设工程施工许可证

2．办理程序

a.发放图纸

b.技术交底

c.工程开工

二十八、验线

1．所需资料

a.申报表

b.建设工程规则许可证

c.验线通知单

2．办理程序

a.准备资料

b.验线

1、立项批准文件，由发改委批；

2、建设用地规划许可证和建设工程规规划许可证，规划委员会审批；

3、土地使用权证，土地管理部门；

4、施工许可证，建设管理部门。

房地产开发手续流程

一、开发合同。

办事依据：

《工程建设管理服务规范》、《城市房地产开发经营管理条例》、《山东省城市房地产开发经营管理条例》。

时间：

取得土地使用权证，规划申定后。

提交：

1、可行性研究报告;2、资质证明文件;3、房地产开发项目审批书;4、土地手续（土地证或土地拍卖方案及成交确认书）;5、经规划部门认定规划平面图、定位图、竖向图、管线图;6、前期物业管理合同（协议）;7、相关规费缴纳证明8、项目开发资金监管协议。

发放：

开发合同，项目手册。

二、开发经营许可证

办事依据：

《工程建设管理服务规范》、《城市房地产开发经营管理条例》、《山东省城市房地产开发经营管理条例》。

时间：

取得开发合同后。

由房管分局审批后报市局办理。

三、单体工程审查

办事依据《城市房地产开发经营管理条理》、《山东省城市房地产开发经营管理条理》。

时间：

签定开发合同、规划许可证、计委立项建施图图纸审查后，建设工程规划许可证前。

提交：

1、当年计委计划批文;2、单体工程建施图（图纸审查中心审查过的）;3、建施计划书及投资计划书;4、开发合同、开发经营许可证。

发放：

单体工程审查表。

四、预售许可证

办事依据：

《城市房地产开发经营管理条理》、《城市商品房预售管理办法》《山东省商品住宅质量保证和使用说明书试行办法》。

时间：

单体工程建设投资达到四分之一，已取得施工许可证。

提交：

1、营业执照：

2、资质证书、开发合同、开发经营许可证；3、土地使用权证或合法用地文件；4、建设工程规划许可证；5、开工许可证；6、单体工程审查表；7、施工合同；8、工程施工进度计划；9工程建设投资25%以上证明材料；10、商品房预售方案；11、备案回执单；12、平面图、楼房表；13、商品房预售资金监管协议；14、《商品房住宅质量保证书》、《使用说明书》。

发放：

预售许可证。

五、房地产开发项目竣工综合验收（分期综合验收）合格证明文件。

办事依据：

《城市房地产管理法》、《山东省城市新建住宅及配套