吉林市房地产市场报告.docx
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吉林市房地产市场报告
吉林市房地产
市场报告
上海华基行销传播机构
2007年3月
一、区域概况
一、区域位置
吉林市地处东北腹地长白山脉，向松嫩平原过渡地带的松花江畔，三面临水、周围环山。
东经125″40′～127″56′，北纬42″31′～44″40′。
东接延边朝鲜族自治州，西临长春市、四平市，北与黑龙江省交界，南与浑江市、通化市毗邻。
二、人文地理
吉林市总面积27120平方千米。
其中，市区3636平方千米。
全市现辖4个城区（船营区、昌邑区、龙潭区、饱满区）、4个县级市（磐石市、蛟河市、舒兰市、桦甸市）、1个永吉县、1个国家级高新技术产业开发区和1个经济技术开发区。
截止到2006年末，全市人口约420万人，其中市区人口约195万人，非农业人口211万人。
3、交通条件
Ø铁路：
吉林铁路分局管内有长图、牡图、吉沈、吉舒、烟白、拉滨、朝开、和龙等干支线8条，总营业里程，
管界跨吉、黑两省的16个市、州、县。
有别离通向俄罗斯、朝鲜的两个国际口岸站。
2002年旅客发送量完成1492万人，货物发送量完成2097万吨。
Ø公路：
吉林市自古确实是三省通衢，区位优越。
目前路网密布，四通八达，公路连接全国各大城市。
截止到2002年末，全
市有公路655条，公路总里程7523千米，其中，高速公路。
Ø民航：
龙嘉机场已于2005年8月13日正式投入利用，距离吉林市中心约70千米。
该机场为吉林、长春两市共用机场。
4、历史沿革
吉林市原名“吉林乌拉”，为满语地名，意为沿江的城池。
因明清两代为固戍边，抵御外侵，在此设厂造船，又称“船厂”。
1948年3月9日，吉林市解放。
3月10日，吉林省政府从延吉市迁至吉林市，3月23日，成立吉林市人民政府。
1954年9月，吉林省人民政府由吉林市迁往长春市。
1958年将永吉、磐石、舒兰、蛟河、桦甸等县划归吉林市。
现辖4个城区（船营区、昌邑区、龙潭区、饱满区）、4个县级市（磐石市、蛟河市、舒兰市、桦甸市）、1个永吉县、1个国家级高新技术产业开发区和1个经济技术开发区。
五、旅行
吉林旅行特色鲜明，是一座闻名遐迩、四季皆宜的旅行大市。
吉林市以山水林、冰雪凇为特色的自然、人文景观相互映衬，组成得天独厚的参观、休闲、风俗风情和历史文化等旅行优势。
被国家纳入31个重点旅行城市行列。
这些年，以市场为导向、以政府为主导，对旅行产业进行整体性、系统性设计和运作，旅行经济呈现强劲的成长势头。
接待海内外游客年均增加38%，旅行总收入年均增加%。
六、卫生
截止到2002年末，全市共有各级各类医疗卫生机构3363所，全市拥有卫生技术人员24277人，其中：
医院、卫生院17726人，千人口拥有卫生技术人员人。
全市拥有医疗床位16539张，千人口拥有床位张。
7、进展计划
吉林市政府对吉林市场的以后进展计划要紧体此刻以下几点：
政府进展经济，加速经济园区建设、振兴东北老工业基地、实施民生民利工程，完善城市设施，增强城市治理、大力落实科教兴市战略。
二、宏观经济
一、人口
近几年来，吉林全市的人口数量增加缓慢，有时还会显现负增加局面。
整体来看，市区的人口数量大体维持在179万左右，郊区人口数量在252万左右，全市总人口数维持在430万左右。
从自然增加率方面来看，04年市区人口呈负增加态势。
综观吉林市民的日常生活，市区人口密度明显较低，生活节拍缓慢，全市大体不存在大量人口导入，人口导出数量要大于人口导入数量。
二、三大产业结构
从上图能够看出，06年目前吉林市第二产业和第三产业别离占了%和%，均在国民经济中占有重腹地位。
与全国平均水平相较，第三产业比重较高，这在一方面也反映了该市制造业的不景气。
与04年度相较，第二产业所占的比例有所上升，高附加值的第三产业比例略有下降，第一产业比大体没有转变，这也从侧面反映了自2003年中央出台振兴东北老工业基地战略来的功效。
3、固定资产投资
固定资产投资额是以货币表现的建造和购买固定资产的工作量，它是反映固定资产投资规模、速度、比例关系和利用方向的综合指标。
长久以来，固定资产投资一直是拉动吉林市经济进展的重要因素。
从02年至05年吉林市固定资产投资的统计数字来看，平均年增加率在20%左右。
咱们以为，吉林市在以后几年由固定资产投资带动经济进展的格局可不能改变。
随着城市化进程加速和对经济进展前景的良好预期，全市固定资产投资将在较长一段时刻维持较高水平平稳运行。
同时，受政府部门宏观调控政策的阻碍，以后吉林市的固定资产投资将加倍注重投资质量及产出效益，从而更好地带动城市的经济进展。
4、利用外资
吉林正处于由内向型经济想外向型经济转变的进程。
从上图能够看出，近几年吉林市利用外资金呈现稳步上升态势，各开发区呈现出裂变式增加的好势头。
受到外资经济的带动，吉林的经济进展还将维持持续的上升潜力。
5、GDP进展
吉林市的经济进展尽管与国内其它发达城市相较还有较大差距，但近几年GDP仍然呈现每一年近两位数的增加势头，城市经济进展位于全省领先地位。
同时，人均GDP也远高于全国平均水平。
2006年，全市人均GDP冲破2000美元，在此经济规模的基础上，依照国际体会，吉林下一时期的城市化进程将有长足的进展，同时GDP也将向着3000美元大关前进，届时又将掀起新一轮的经济进展高潮。
6、职工年平均工资
从上图能够看出，吉林市职工年平均工资呈现稳固增加态势，而在职职工人数却呈现递减趋势。
这专门大一部份的缘故是因为吉林市的企业以国有企业为主，目前各个国有企业正进行这新一轮的体制改革，下岗人数有所增加，而通过改革后的企业其效率取得明显提高，在岗职工的工资也取得了提升。
估量随着经济的进展、国有企业体制改革的完善，尔后几年吉林市职工的工资继续呈现稳固上涨态势，而在岗职工人数也会维持稳固，估量将会维持在40-41万人左右。
7、人都可支配收入与消费性支出
在经济进展的同时，居民收入继续较快增加。
从上图可知，自2000年以来，吉林城镇居民的人都可支配收入及消费性支出呈同步增加态势。
在06年人都可支配收入更是冲破10000元大关，收入的增加促使消费结构升级，同时也为城镇居民的商品房消费奠定经济基础。
而随着住宅产业的不断成熟，吉林市城镇居民的置业观念也在发生转变，商品房市场成为人们知足置业需求的要紧途径。
同时，买房也慢慢取代其它日常性开支，成为一般家庭的最大支出。
三、房地产宏观市场分析
一、房地产开发建设概况
①、住宅投资完成额
从上图能够看出，00-02年吉林市住宅投资完成额有着较大幅度的爬升，在02年冲破20亿大关。
而在接下来的3年里，投资额大体维持在一个较为平稳的水平，其中05年有小幅回落。
而到了06年，经济的进展带动了市场的进步，固定资产投资的增加拉动了房地产投资额的提升。
受整体市场的阻碍，以后几年住宅投资额度仍然会维持在稳重有升的水平中。
②、开发状况
从上面能够看出，02-04年，由于土地供给量的减少，吉林市新动工面积呈现逐年递减态势，而04年的新动工面积相较03年更是下降了%。
而05年那么有所回暖，到了06年新动工面积更是飙升至380万平方米。
这也上预示着以后2-3年内供给量激增，市场形成前所未有的竞争场面。
而从完工面积来看，除04年外，每一年大体都维持在一个稳固水平。
但随着06年新动工面积的剧增，07年的完工面积将会有较大幅度的增加，同时也会带动供给量的上升。
2、销售面积
从02年和03年的数据来看，吉林市每一年的房产销售面积只占年完工面积的65%—70%；而04年的新动工面积相较03年下降了%，成交面积却上升了%，销售面积要多于完工面积，房产销售形势有所好转。
0五、06年的成交面积相较前几年有着较大幅度的提升，但其中有较大部份是消化了前几年的存量房。
而随着供给量的增加、本地消费群体消费水平的提高和置业观念的转变，07年的成交面积仍将会继续上扬s。
3、商品房销售总额
从上面能够看出，随着施工面积及可售面积的剧增，05年商品房销售总额相较04年增加了快要60%，06年该项数据估量仍有较大的增加。
这也侧面反映了全市房地产市场的进展。
4、住宅销售单价
由于吉林市房地产业相比发达城市来讲还处于起步时期，其价钱水平也相对较低，但每一年仍然持续爬升。
依照吉林与长春两城市的人口对照，吉林只占长春一半的市区人口，却购买了相当于长春70%面积的商品房；而从单价上看，04年长春市住宅成交单价钱要比吉林高出近1000元/平方米，但到了06年，两市住宅销售单价只相差约400元/平方米,能够看出近两年来吉林市的房地产进展速度加速，市场的进展及本钱的增加抬升了房价。
估量07年住宅成交价钱会有进一步的爬升。
四、竞争楼盘分析
前言
通过调查能够发觉，目前吉林市整体的房产市场还处于低级时期，房地产市场的整体开发水平不高，开发商大多实力有限，难以推出符合市场需求的产品。
这也致使了大多数市内的楼盘都很难冲破周边行情，取得较好的销售业绩。
而随着中环、苏宁等一批具有雄厚实力的外地开发商进入吉林市场后，这一现象将会取得专门大的改善，一批规模庞大、品质好、性价比高的楼盘将会在近期集中上市。
由于吉林市区面积相对较小，各楼盘之间的直线距离并非元，再加上整体市场目前尚处于起步时期，因此吉林市区的房产市场并未形成真正意义上的板块竞争局面。
而在此咱们将吉林市的住宅项目依照江景房和非江景房做了区分，以此来做研究比较。
一样来讲，江景房代表吉林市房产的高端产品，而非江景房那么正好相反，要紧以中低档产品为主。
一、江景房
案名
开发商
规模
（万平方米）
价格
（元/平方米）
主力面积
（平方米）
主力价格
销售期
销售率
平均年去化量
建筑形态
水韵名城
建龙地产
23
临江3568
临街3468
135—170
40—70万
4年
83%
5
高层、小高层
万达·江畔人家
大连万达
35
江景房均价3900
130—220
50—86万
4年
87%
高层、多层
五星国际名家
巨龙地产
临江3600
临街2600-3200
98—150
174-305
45—130万
3年
78%
高层
正垣·彼岸生活
正垣房产
小高层2700-3700
104-186
35-70万
1年
小高层70%
多层、小高层
中华名苑
吉信地方
4350起价
78-132
180-290
36-65万
71-126万
1年
40%
高层
滨江名居
捷发房产
2100
两房
114-120
21-25万
2年
100%
小高层
紫云花园
紫云房产
3
售謦价格4000
80—130
32—52万
03年底售謦
100%
/
滨江高层
建丰馨苑
建丰房产
4
江景房3600-3700
其他2500
三房200-210
73-76万
4年
100%
高层
紫光秀苑
瀚星房产
3100（含装修）
两房145-165
43-49万
3年
100%
小高层
化建·江畔明珠
化建房地产
17
2100
80—110
16—25万
3年
100%
6
多层、小高层、高层
紫云秀苑
紫云房产
5
3000
140—220
42—60万
4（01年8月开盘）
100%
高层
隆鑫城市之光
隆鑫房产
6
2900
复式
180-185
45-50万
3
100%
高层
1）建筑形态
有上图咱们可知，吉林市内江景房中的建筑形态以小高层和高层为主，其比例占到总数的86%，而多层只有14%。
2）总建规模
从上图能够看出，吉林市的大部份江景楼盘总建规模都在5万方左右，只有万达江畔人家、水韵名城和化建江畔明珠等三个楼盘总建超过15万方，但由于万达的江景房只是5万方左右，化建江畔明珠已售謦，因此真正的江景大盘也只有水韵名城。
3）价钱水平
有上图能够看出，吉林市在售江景房的单价与已售謦楼盘有较为明显的提升，过去大部份楼盘价钱都在在3000元/平方米左右，江畔明珠和滨江名居由于位置过偏，均价乃至只有2000元/平方米左右。
而目前在售的江景房楼盘中，除正垣·彼岸生活，其余几个楼盘的价钱都在3500元/平方米以上，中华名苑乃至目前起价就在4200元以上。
不难看出尽管江景资源在本地并非罕有，但各楼盘在销售时仍把其作为一大卖点来宣传。
4）主力面积
有上图可知，吉林市江景房的主力面积普遍较大，多在150-200平方米之间，面积以三房为主。
能够说，江景楼盘在面积的尺寸上面安排的较大，建丰馨苑乃至将三房的面积放大到200平米。
而中华名苑因售情形不佳，而把原有大面积房型分割，使得其拥有78-113平方米的小户型。
而随着“七零九零”政策的出台实施，以后大面积江景房源数量将集聚减少。
5）主力总价
由上图可知，吉林市内江景房主力总价大多在40-80万之间，五星国际名家与中华名苑的部份主力房型总价乃至超过了100万，可见除别墅外，江景房完全占据了本地的高端市场。
6）年去化量
从上图咱们能够明白，吉林市的江景楼盘年去化量不同较大，江畔明珠、万达江畔人家和滨江名居三个楼盘的年去化量高于5万方，但应该看到，这三个楼盘总价均不高（万达去化量高专门大一部份缘故是其多层非江景房带动了销量的上涨）。
因此，真正的江景房绝大部份年去化都在3万方之内。
而五星国际名家与水韵名城是个特例，这两个楼盘的平均年去化量目前都超过4万方。
7）年去化速度与套总价相关性分析
上图是各楼盘年去化速度与单套总价的相关性分析，竖轴代表了年去化量（万平方米），横轴代表了单套总价（万元）。
咱们能够看出，总价一旦超过45万元，平均单个楼盘的去化速度都在5万方以下，两个指标大致呈不均匀的反比例关系。
8）江景房市场总结
Ø产品形态以高层和小高层为主；
Ø单个楼盘的总建规模大多只有5万方左右，难以形成规模效应；
Ø单价沿着中——南——北依次递减；
Ø面积设置的较大，150平方米以上面积房型占有较大比例；
Ø主力总价段在40-80万元之间。
Ø单个楼盘平均年去化量在5万方之内，速度较慢。
Ø大部份江景楼盘的得房率不到80%，面积浪费较大。
二、非江景房
案名
规模
价格
（元/平方米）
主力面积
（平方米）
主力价格
销售期
销售率
平均年去化量
建筑形态
锦绣花园
30
2700
125-145
33-40万
3年
65%
多层，小高层
华隆·尚都东郡
多层3068
小高层3268
89-134
30-45万
1年
25%
4
多层，小高层
筑石·居易
总体10
一期
2800
100-142
30-40万
1年
一期售完
多层
鸿博景园
25
1400-1800
90-150
15-35万
10个月
100%
25
多层
德威御园
2800
72-142
20-40万
3年
70%
多层
吉炭家园
8
1300
两房
90-105
万
8个月
100%
8
多层
园乐园小区
4
1800
两房
107-111
20-22万
1年
100%
多层
伊利家园
8
1800
两房
113-123
万
2年
100%
多层
世纪嘉园
3
2600
三房
147-170
38-44万
2
100%
小高层，多层
万星现代城
（公寓部分）
万
2500
三房140—170
万
2
100%
小高层、高层、多层
非江景房多为本地的中低价位楼盘，鉴于该种类型楼盘与本案从定位到产品都相去甚远，本报告再也不逐个作图分析，以下是依照调查而得出针对非江景房的市场结论：
Ø均价
吉林市非江景房楼盘的均价多在2000元/平方米左右，其中解放大路沿线大多低于2000元/平方米，而江南高新开发区一带那么高于2000元/平方米。
整体来看，与江景房楼盘普遍存在1000元/平方米以上的差价。
Ø主力面积
非江景房楼盘在主力面积方面不同较大，两房既有100平米以下的小户型，也有130平米以上的超大户型，三房也是如此。
总的来看，解放大路沿线楼盘面积设置的较为紧凑，而江南区域楼盘中，大户型比较常见。
Ø主力总价
同均价情形类似，解放大路沿线楼盘总价大多在20万左右，而江南新区周围那么多在35-40万左右，两区域相差竟然差不多有一倍左右，这主若是由于江南新区楼盘的高单价和大面积致使了总价差距。
Ø去化速度
去化速度明显地呈现出与套总价反比例的走势，解放大路沿线楼盘的年去化量多在5万方以上，鸿博景园乃至超过了20万方。
而江南地域楼盘年去化量均在5万方以下，速度明显较低。
3、重点竞争个案分析
Ø
五星国际名家
开发商：
吉林市巨龙房地产开发有限责任公司
地理位置：
吉林市松江西路1号
产品形态：
框架结构高层
建筑面积：
99650m2
销售率：
78%
物业治理：
1元/平方米/月
供热标准：
25元/年
开盘日期：
04年4月
交房日期：
现房
主力面积：
98-150平方米，137-167平方米
价钱范围：
临江起价3600元/平方米，非临江2600-3200元/平方米
主力总价：
45--130万
项目分析：
五星国际名家座落于临江门广场，为长春路和松江西路的起点，总建面积99650平方米。
其中1—5层为商业区，建筑面积18580平方米；6—30层为住宅区，建筑面积69950平方米，共413户；地下二层为车库，可提供180个车位。
该案地理位置优越，周边商业、教育、交通等配套完善。
产品硬件设施配套完善，建筑材料选用标准较高，众多材料已达到国内一级水平，作为吉林市的高端楼盘，其给人一富丽堂皇的感觉，整体来讲层次较高。
该项目原先大部份房源销售已大体接近尾，目前推出50-150平方米的小户型房源。
这批房源本来是做写字楼用途，因吉林本地缺乏有效的写字楼消费市场，因此目前改成住宅销售，而其得房率也较低，仅为65%。
只是有相当一部份房源的层高在以上，因此让客户能在购买后有更多的选择，如隔为两层等。
该楼盘在销售之初定位在吉林市最高端的楼盘，价钱也处于市场的顶端，而争对本地市场实际销售局面，该项目在销售进程中跳出区域市场，在长春等地进行了推行，收到了必然的成效。
建材标准：
1、美国罗蒙哈斯荷叶性外墙涂料
2、南坡集团生产的玻璃
3、意大利、印度、西班牙入口石材
4、国产优质不锈钢
5、采纳10厘米厚的阻燃保温苯板
6、国优高标号水泥和松花江水洗砂石
7、通化钢产生产的优质钢材
Ø
水韵名城
开发商：
吉林建龙地产
地理位置：
滨江中路、吉林大街口
产品形态：
高层、小高层相结合
建筑面积：
23万m2
占地面积：
万m2
销售率：
83%
物业治理：
元/m2/月
开盘日期：
03年9月
交房日期：
现房
主力面积：
135—170平方米
价钱范围：
临江3568元/平方米，临街3468元/平方米
主力总价：
40-70万
项目分析：
水韵名城位于吉林市冰上运动中心旧址，北临松花江，南依江南公园，东为世纪广场。
总建面积约23万平方米，共分两期开发。
一期计划有4栋高层住宅，1栋版式小高层住宅及会所，共532户。
该案户型通方正、南北通透，拥有松花江部风江景。
小区周边配套较为完善，内部拥有的2000平米会所及4.2万平方米商业，加上在硬件设备及建筑材料的选用上也有必然的投入，能够说综合品质尚可。
该案已有部份房源完工交房，目前销售期已经接近4年，从目前的销售情形来看因小区已形成必然规模，目前销售率已过80%。
由于该项目地价相对较贵，又是小区式社区，与同为江景房的五星国际名家相较举高了自己的土地本钱，因此尽管该楼盘尽管整体档次没有五星国际高，但价钱却无法无其拉开差距，这也造成了该楼盘部份客源的流失。
建材标准：
1、墙及天棚：
水泥砂浆毛面7、洗手间：
防水层+爱惜层，预留水、电接口
二、地面：
水泥砂浆找平八、厨房：
防水层+找平，预留水、电、燃气接口
3、单元门：
可是对讲门九、阳台：
塑钢窗封锁阳台
4、入户门：
三防子母门10、空调位：
每户客厅、主卧室设置空调室外机位
五、室内门：
预留门洞1一、采暖：
地热
六、窗：
中空平开塑钢窗
Ø万达·江畔人家
开发商：
大连万达吉林市房地产
地理位置：
解放大路、辽宁路
产品形态：
多层、高层
建筑面积：
35万m2
销售率：
87%
物业治理：
多层元，高层元
开盘日期：
04年4月
交房日期：
多层现房、高层年末
主力面积：
三房130—220
价钱范围：
多层售謦价钱2500元/平方米，目前临江高层3900元/
平方米
主力总价：
50-86万
项目分析：
万达•江畔人家位于吉林市东部沿江核心位置。
北临延安路、南沿辽宁路、西到解放北路、东至松江东路。
小区内部环境较好，周边交通出行线路较多，小区并设有来回要紧商业区的班车。
在配套设施上万达·江畔人家也做的较好，整个小区配有两个私家学校、三个效劳中心。
总的来讲该案在本地楼盘中属于品质最好的几个楼盘之一，而且体量较大，周边配套及市政环境也较为理想，加上开发商在全国的品牌知名度，因此该案80%以上的销售业绩也不足为奇了。
该楼盘不足的地方为小区虽有必然的规模，可是正是由于规模大，致使对于高总价的望江高层并无做到精致，私密，而相当一部份的多层房源并非能看到江景。
只是该楼盘在二期，三期都做到交房时销售率达95％以上，在吉林房地产市场有着很高的评判
建材标准：
名称
卧室、起居室、厨房、餐厅、阁楼
卫生间
楼梯及单元入口前厅
楼地面
厚细石混凝土抹平（阁楼楼面除外）阁楼地面为楼板结构
丙纶聚乙烯双面复合卷材防水层+保护层
芝麻灰花岗岩，踏步板
踢脚墙裙
/
丙纶聚乙烯双面复合卷材防水层上翻至周边墙+保护层
高踢脚板，材料同踏步板
棚面
防裂剂混合砂浆找平或107胶石膏浆找平
水泥砂浆找平或107胶石膏浆找平
防水大白
墙面
防裂剂混和砂浆找平
水泥砂浆找平
防水大白
备注
/
/
不锈钢楼梯扶手
单元门——不锈钢对讲门
入户门——依照不同户型需求，采纳高级防盗门或高级字母防盗门
室内门——预留门洞口
窗：
中空透明玻璃塑钢窗，采纳先抹灰后占口的施工方式，周围发泡保温。
外墙：
外墙复合苯板保温墙体
4、07年周边竞争楼盘供给分析
案名
项目位置
目前进度
总建面积
07年供应量
预售时间
预计开盘价格
主力产品
主力卖点
中环滨江花园
华山路南山街
基础阶段
27万
7万
5月售楼处公开,9-10月开盘
洋房3600
多层3200
小高层3000
洋房140-220
多层110-140
小高层86-135
沿江资源、建筑风格以及立面
北京锡华
华山路
动拆迁
50万
未定
4月15日开工，预计11月开盘
未定
1号块全部为高层
沿江资源
苏宁天润城
温德桥
动拆迁
500万
40万
6月开盘
2500
2房：
80-90
小3房：
110-115
大3房：
125-140
小高尔夫球场、教育
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