房地产企业管理规章制度2.docx

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房地产企业管理规章制度2

房地产开发有限公司管理制度

2008年4月版

目 录

第一章 董事会、监事职权………………………………………….     5

一、董事会职权………………………………………………………..  5

二、监事职权…………………………………………………………    6

第二章 组织机构……………………………………………………..    6

一、组织机构设置原则………………………………………………    7

二、总经理的设立、任命……………………………………………    8

第三章 岗位责任制……………………………………………………10

一、高级管理层职责…………………………………………………  10

（一）总经理职责……………………………………………………  10

（二）工程策划副总经理职责………………………………………  11

（三）策划营销副总经理职责………………………………………..12

（四）财务总监职责…………………………………………………  12

（五）总工程师职责…………………………………………………  13

（六）法律顾问…………………………………………………………14

二、中级管理层职责…………………………………………………  15

（七）行政、人事部负责人职责……………………………………  15

（八）开发（前期）部负责人职责…………………………………  16

（九）策划销售部负责人职责………………………………………  17

（十）财务部负责人职责……………………………………………  18

（十一）审计部负责人职责…………………………………………..19

（十二）工程部负责人职责…………………………………………  19

一、专职管理、技术人员职责………………………………………  21

（一）策划人员职责…………………………………………………  21

（二）销售人员（置业顾问）………………………………………  21

（三）合同报备人员…………………………………………………  22

（四）办公室工作人员………………………………………………  22

（五）人事档案员职责………………………………………………  23

（六）接待员职责……………………………………………………  23

（七）前期工作人员职责……………………………………………  24

（八）会计职责………………………………………………………  24

（九）出纳职责………………………………………………………..24

（十）预（决）算员职责……………………………………………..25

（十一）土建工程技术人员职责……………………………………  25

（十二）水电工程技术人员职责……………………………………  26

（十三）现场巡视员职责……………………………………………  27

（十四）驾驶员职责…………………………………………………  28

（十五）炊事员职责…………………………………………………  28

第四章 管理制度…………………………………………….............  29

一、重大决策管理制度………………………………………………  29

二、授权管理…………………………………………………………  30

三、人事管理制度……………………………………………………  31

（一）人事聘用、调整、调资、离职………………………………  31

（二）工资、福利、劳保制度………………………………………  34

（三）职业道德奖罚制度…………………………………………….38

四、财务制度…………………………………………………………  41

（一）制订依据………………………………………………………  41

（二）现金、支票、印鉴、盘查管理………………………………  42

（三）款项支付制度…………………………………………………  43

（四）差旅费用标准…………………………………………………  45

（五）报销审核制度…………………………………………………  47

五、行政管理制度……………………………………………………  48

（一）合同管理………………………………………………………  48

（二）档案管理制度…………………………………………………  50

（三）保密制度………………………………………………………  53

（四）文书管理………………………………………………………  54

（五）内部审计报告制度……………………………………………  55

（六）每周工作例会制………………………………………………  55

（七）考勤制度………………………………………………………  56

（八）车辆管理制度…………………………………………………  57

（九）印鉴管理制度…………………………………………………  58

第一章 董事会、监事职权

 依照〈中华人民共和国公司法〉和有关法律、法规规定，结合公司实际，为规范公司行为，保障本公司,股东和员工的合法权益，特制定本章程。

公司的宗旨：

质量第一、诚信至上、服务社会、为公司股东增加收益，为社会创造更多财富。

一、董事会职权

1、负责召集股东大会，并向股东大会作报告；

2、执行股东大会决议；

3、决定公司的投资方案、计划和经营方针、方案；

4、制订或拟订需由股东大会审议批准的各种文件；

5、选举和更换董事，决定有关董事的报酬事项；

6、选举和更换由股东代表出任的监事（公司设一名监事，董事长及高管人员不得兼任监事），决定有关监事的报酬事项；

7、审议批准公司的年度财务预算方案、决算方案，利润分配方案和弥补亏损方案和监事的报告；

8、对公司增加或减少注册资本、融资方案作出决议；

9、对公司的合并、分立、解散和清算等事项作出决议；

10、修改公司章程；

11、决定公司内部管理机构的设置，聘任或解聘公司总经理，根据总经理的提名，聘任或解聘公司常务副总经理、企管副总经理、财务总监、财务部经理等，并决定其报酬；

12、制定公司的基本管理制度。

二、监事职权

1、监事不得出任总经理；

2、检查公司的财务；

3、对董事、总经理执行公司职务时违反法律、法规或者公司章程的行为进行监督；

4、当董事和总经理的行为损害公司的利益时，要求董事会和总经理予以纠正；

5、提议召开临时董事会或股东大会；

6、执行公司章程规定的其他职权。

第二章    组织机构

董事会

监事会

总经理

策划营销副总

工程策划副总

一、组织机构设置原则:

垂直领导，一个上级，既无重叠又无空白，职责权一致。

1、  机构设置说明

管理体制是一种严密的、合理的、科学的、将使企业运作平稳、流畅、高效、防患于未然的管理组织制度，它具有明确的职权划分、严格的规章制度，以及金字塔式的等级服从等特征，从而形成一种系统性的管理体系。

在企业形成金字塔式的组织结构：

体现不断的权威、标准化的任务，对企业经营行为起到协调和推动的作用；通过明晰的描述和反复强调，并辅之以正式的组织机构框图、岗位、规则形成组织网络。

2、 徐州桑夏房地产开发有限公司组织机构设置：

垂直领导，分工负责。

董事会    总经理

总经理       工程策划副总、财务总监、总工程师、行政部、前期部

工程策划副总         工程部、监理项目部、工程资料归档、预（决）算成本控制、现场土建，水、电，巡视

策划营销副总         策划部、合同报备

行政人事部      人事、档案、车辆、食堂、宿舍

审计部       财务部 

（实线为直接领导；虚线为业务指导）

二、  总经理的设立、任命

（一）依照《中华人民共和国公司法》设立总经理，总经理的工作及总经理办公会议的运作，是根据《公司法》及国家相关法律法规并结合本公司的管理制度行使职权。

以总经理为首的管理班子是公司经营执行机构，总经理接受董事会的领导，按董事会授权全面主持公司经营活动和管理工作，组织实施董事会决议，对董事会负责。

（二）总经理的任职资格和任免程序

1、总经理为自然人，无需持有公司股份。

总经理每届任期三年，任期届满，可连聘连任。

总经理在任期届满前，董事会不得无故解除其职务；

2、总经理由公司董事会聘任或解聘；

3、总经理任职应当具备下列条件：

3.1具有较丰富的经济理论知识、管理知识及实践经验，具有较强的经营管理能力；

3.2具有调动员工积极性、建立合理的组织机构、协调各种内外关系和统揽全局的能力；

3.3了解并掌握国家有关政策、法律、法规，具有一定年限的企业管理或经济工作经历，精通本行业经营活动；

3.4廉洁奉公、民主公道。

年富力强，有较强的使命感和积极开拓的进取精神；

3.5严格遵守法律、行政法规和公司章程的规定，依法经营，履行诚信和勤勉的义务；

1、  有下列情形之一的，不得担任总经理：

4.1无民事行为能力或限制民事行为能力者；

4.2因犯有贪污、贿赂、侵占财产、挪用财产罪，或者破坏社会经济秩序罪被判处刑罚，执行期满未逾五年，或者因犯罪被剥夺政治权利，执行期满未逾五年者；

4.3担任因经营管理不善破产清算的公司、企业的董事或者厂长、经理，并对该公司、企业的破产负有直接个人责任的，自该公司、企业破产清算完结之日起未逾三年者；

4.4担任因违法被吊销营业执照的公司、企业的法定代表人，并负有直接个人责任的，自该公司、企业被吊销营业执照之日起未逾三年者；

4.5个人负债数额较大，债务到期未还清者；

4.6因触犯刑法被司法机关立案调查，尚未结案者；

4.7非自然人；

4.8法律、行政法规规定不能担任企业领导者；

4.9被有关主管机构判决、裁定违反有关证券法规的，且涉及有欺诈或者不诚实的行为，自该裁定之日起未逾五年者；

4.10被有关证券主管机构裁定为证券市场禁入者，在禁入期内。

违反以上条款规定选举、委派的总经理，该选举、委派无效。

2、董事可出任总经理，但监事不得出任总经理；

3、国家公务员不得兼任公司总经理；

4、按《中华人民共和国公司法》的有关规定，设总经理一名，副总经理若干名，实行董事会聘任制，聘任程序为正副总经理人选由各股东推荐或公开招聘，由董事会聘任。

5、解聘总经理按《中华人民共和国公司法》有关规定，在解聘前由董事会提出解聘意向和理由，征求各股东意见，由董事会决定解聘；

6、常务副总经理、副总经理聘任与解聘程序：

根据《中华人民共和国公司法》规定，常务副总经理、副总经理实行董事会聘任制，聘任程序由总经理和股东推荐或公开招聘，由董事会聘任；常务副总经理、副总经理的解聘由总经理提出，并向董事会陈述理由，经董事会核查后，由董事会决定解聘。

第三章 岗位责任制

 一、高级管理层职责

（三）总经理职责

1、执行董事会决议，主持公司全面工作，依法经商，健全完善公司各项规章制度，确保实现董事会下达的经济效益指标；

2、制定公司投资计划、经营计划、年度财务预算和决算方案、年度利润分配和弥补亏损方案以及年度工作计划，经董事会批准，履行职责赋予实施。

3、组织指挥公司的日常经营管理工作，在董事会委托权限内，以法人代表的身份代表公司签署有关协议、合同、合约和处理事务；

4、决定管理组织机构和人事编制，常务副总、副总、各职能部门经理以及其他高级职员的任免、报酬、奖惩；

5、根据经营需要，有权聘请专职或兼职专业法律、经管决策顾问、工程技术顾问，并决定报酬；

6、决定对成绩显著的员工予以奖励、调资和晋级，对违纪员工的处分，直至辞退；

7、审查批准年度计划内的经营、投资和流动资金贷款、使用、担保的可行性报告；

8、健全财务管理，严格财经纪律，搞好增收节支和开源节流工作，保证现有资产的保值和增值；

9、抓好员工的政治思想工作，加强员工队伍建设，建立一支作风优良、纪律严明、训练有素的员工队伍；积极发现人才，培养人才，努力为公司发展需要储备人才，以应对激烈的市场竞争。

加强企业文化建设，搞好社会公共关系，树立公司良好的社会形象；

10、 完成董事会交办的其他工作任务。

（四）工程策划副总职责

1、执行董事会决议，协助总经理主持全面工作；

2、在总经理的领导下，负责总经理交办工作的布置、实施、督促、及时报告执行情况和处理日常工作；

3、根据公司工程项目推进计划，提出周、月工作计划；

4、协助总经理调查研究，了解情况，提出处理意见和建议，便于总经理决策；

5、协助总经理协调各部门之间出现的问题；

6、协助总经理做好对政府相关部门及外单位的联系；

7、做好经理办公会和其例会的组织、召集；负责决议、决定等相关文件的起草、发布；

8、处理各种突发事件，并向总经理报告处理经过、结果；

9、协助总经理对副总、部门经理及各种专业技术人才、管理人员的考查，提出聘用、调整、调资、解聘的意见，报总经理批准；

10、负责管理、监督行政各项制度执行力度，使之形成规范化、制度化，公平合理；

11、随时完成总经理交待的各项任务，接受总经理授权，代理总经理处理公司的各项事务。

（五） 策划营销副总职责

1、在总经理的直接领导下分管策划部、销售部，对总经理负责；

2、编制项目营销策划方案，项目推广各种资金投放计划，预算和部门工作计划，经总经理批准，赋予实施；

3、督促、参与项目营销策划方案的实施，根据政府的政策导向，市场调研的资料进行分析，及时组织调整营销策划的计划；

4、负责营销策划资金投放计划，行政费用预算资金的使用其结果报常务副总经理审核，呈送总经理批准实施；

5、负责建立分管部门的各类统计档案，及时将报表、处理意见、市场调研呈送总经理，便于总经理及时掌握情况，为决策提供依据；

6、负责组织每周五所管部门的工作例会，听取汇报上周工作计划的落实情况，协调所管部门间需要解决的问题，同时按照总经理的工作安排，及与会同志的合理化建议，决定下周的工作计划。

7、完成总经理交办的其他工作任务。

（六）财务总监职责

1、在总经理的直接领导下分管审计部、财务部工作，对总经理负责；

2、负责财税政策、财务管理制度的贯彻和实施，协调好公司与财政、税务、银行部门的关系，及时了解掌握财政、税费政策，法规的动态和执行力度，协助总经理处理与其相关部门的关系；

3、组织编制融资、投资计划、财务预（决）算，资金使用计划，成本控制方案、财务管理制度和部门工作计划，由常务副总审核，呈报总经理批准实施；

4、督促报备员、出纳员，按规定程序及时办理销售资金回笼，做到进帐准确，存款及时，确保日常合理开支所需的资金；做好资金管理工作；

5、做好办理银行贷款及还款手续；

6、参加重要经济合同和经济协议的研究审查；把握好经济法规和通常做法；

7、做好分管部门的各类统计档案工作，及时将报表及相关政策动态报常务副总经理审阅，呈送总经理，便于总经理决策；

8、完成总经理交办的其他工作任务。

（七） 总工程师职责

1、在总经理的直接领导下分管工程部工作；接受顾问总工程师的业务指导，对总经理负责；

2、遵照国家工程建设的相关政策、法规、规范，强制性条文，在工程项目建设过程中加以贯彻实施；按基本建设程序办事；

3、组织编制建设工程资金投资，使用计划，工程预（决）算，工程进度计划，成本控制措施，质量管理控制，相关工程管理制度，报常务副总审核后，呈送总经理批准实施；

4、参与工程项目投资策划，项目可行性研究，联络设计单位对总体规划设计，单体工程各专业施工图纸设计，并审核其合理性可行性；参与工程预（决）算的编制，负责工程施工管理贯穿工程全过程；

5、结合项目建设的实际情况，督促落实各项施工计划，随时处理变更，调整工作计划和资金调配；

6、负责参与工程施工招、投标工作，编写施工合同的相关内容，报常务副总审核，呈送总经理批准；

7、积极协调与项目有关各单位的关系，使工程又好又快推进；

8、负责建立分管部门的各类统计档案，及时报常务副总审核，呈送总经理；

9、完成总经理交办的其他工作任务。

（八）法律顾问职责

1、房地产法律、法规、政策咨询；

2、草拟、审查房地产开发企业协议、章程，代办企业设立登记；

3、参与开发项目可行性研究，起草、审查开发各环节申报的文件，代为申领批准文件、许可证，房地产公司设立咨询；

4、审查、评估施工、监理等合作单位的资信及履约能力；

5、参与房地产施工项目招标与投标、商品房销售、房屋拆迁与补偿、房地产投资与开发、土地使用权的转让与出让等专项法律事务；

6、房地产经营公司的组建，与房地产开发有关的融资担保、资信调查，房地产项目权益转让；

7、房地产出租、抵押、赠与，房地产产权登记，房地产预售、销售，抵押担保贷款审查及抵押登记；

8、为房地产开发商提供楼宇租赁法律服务，物业管理法律服务；

9、房地产交房、入住法律服务，组建业主委员会；

10、为公司及个人购置、转让、租赁、继承房产提供法律咨询，为公司及个人购置商品房提供从签约到办理证件的全过程或者特定阶段的法律服务；

11、代理房地产纠纷的调解、仲裁、诉讼。

二、中级管理层职责

（八） 行政、人事部负责人职责

1、在总经理的领导下开展工作，对部门工作负全责；

2、负责起草公司综合性文件，通知、报告及领导的重要讲话文稿等；根据总经理的决定及时向各部门传达各项工作指示，做好落实、督办，反馈记录、总结；

3、制定规范行政工作管理程序，行政费用预算和部门工作计划，经常务副总审核，呈送总经理批准后执行；

4、负责公司行政证件年审和使用管理工作；公司固定资产，低值易耗品，办公用品购置、调配、使用的管理工作；公司安全保卫；水、电设备购置、安装、维护、保养的管理工作；公司食堂、宿舍、车辆的管理工作，认真组织、参与外事活动的后勤保障工作；

5、负责公司公文处理工作，批转各种来往文件，对文件进行收发分检、登记、编号、传阅、催办、立卷、归档以及报刊、技术资料的管理工作；

6、负责公司相关印鉴使用保管；介绍信、证明等的开具；函、电收发工作，并做好存根和保存；负责各部门印章的刻制、启用、更换归档；

7、 负责旅差费、通讯费、伙食费、车油费、办公费报帐审核、登记；车辆出入库、里程费用（油料、过桥过路、停车、保洁）工作日记的核定，做好食堂、宿舍的管理工作；

8、编制人事、行政管理制度和效能考评奖罚制度，编制全员薪酬、劳保、福利待遇；编制公司全员学习、培训工作计划，报常务副总审核，呈送总经理批准后执行；

9、负责公司人事档案和人力资源储备、聘用、辞退、人事岗位调配、劳动合同签订、工资福利待遇、奖罚、职务业绩考评的管理工作，做好人员任职、离职的交接工作；

10、提高企业文化思想内涵，倡导团队精神，增强员工的凝聚力、责任感，做好与政府劳动管理部门的协调工作；

11、负责建立部门的各类数据统计报表档案，报常务副总审核。

呈送总经理；

12、完成总经理交办的其他工作任务。

（九）开发（前期）部负责人职责

1、在总经理的领导下开展工作，对部门工作负责；

2、负责公司行政接待及相关事务的管理工作；

3、负责公司重大公关活动的策划，协调制定企业危机公关预案，出现问题按预案要求，协调公司部部门积极参与公关活动；

4、积极做好社会和政府资源的开拓、管理、维护；尤其是与公司经营活动相关的社会和政府资源的维护；

5、负责办理与开发项目有关的立项、申报，各类证件以及公司所需的各种政府批文；

6、参与工程项目的投资策划，项目可行性研究，总体规划审核等工作；

7、负责建立部门各类数据统计报表档案，报常务副总审核，再呈送给总经理；

8、完成总经理交办的其他工作任务；

（十） 策划销售部负责人职责

1、在企业副总经理的领导下开展工作，对部门工作负全责；

2、编制项目营销策划方案，项目推广资金的投放计划（分阶段，特殊阶段措施和强度），部门的工作计划，经副总经理审核，呈送总经理批后执行。

3、积极参与项目投资分析、规划方案、户型设计（特别应调查地方特色及人们的生活习惯）、景观布局、楼宇室内、外主要建料、规格、色彩选用（应符合国家现行规范要求，体现节能、节水、节地、节材和环保）。

4、密切关注房地产业的市场趋势，政府的调控政策，市场调研信息，提出项目建设速度，产品投向市场的时间，即时调整营销策划的计划，以适应工作需要，报副总审核，呈送总经理批准后执行。

5、承担办理、申报、协调工商、市容、城管等部门相关的事务，做好项目形象的宣传，形象塑造；适时发布宣传广告以及相关设施的报批手续；经调查比较后推荐、选择媒体、广告商，活动的承办单位等。

6、编制项目销售方案，置业顾问培训和部门工作计划，营销中心整体形象，置业顾问接待顾客的仪表、语言都应规范，在销售方案报副总审核，呈送总经理批准后执行。

7、在深入了解市场及同边情况前提下，结合规范合同及相关的资料，编写销售讲义，购房协议，做好合同签约，科学合理地提出楼盘定价。

8、密切注意市场，积极调研，收集资料，了解同行，开拓市场，挖掘潜在客户，做好客户资料的分类整理，督促做好售后报备、服务工作；建立报备公文档案，及时将每批（次）报备数据统计表送副总审查，呈报总经理。

9、完成分管副总经理交办的其他工作任务。

（十一）财务部负责人职责

1、在财务总监的领导下开展工作，对本部门的工作负全责。

2、贯彻国家财税政策、法规，结合本公司的具体情况建立规范的财务模式，财务核算制度，编制融资投资计划，财务预（决）算，资金使用计划，成本控制方案，财务管理制度和部门工作计划，经财务总监、常务副总审核，呈送总经理批准后执行。

3、做好成本费用预测、计划、控制、核算、分析和考核；监督各部门降低消耗，节约费用，提高经济效益，公司内部财务制度的执行情况报财务总监、常务副总审核，呈送总经理。

4、按合同的要求，做好各项工程款项的拨付、清算；严格财务纪律，抓好各项应收款项的核算工作，督促经办部门限期清理。

5、严格执行审批制度，按规定的开支范围和标准核报应报费用，发放员工工资、奖金。

6、严格执行现金管理制度和支票的使用规定，做好收费发票的购买、保管、使用及回收。

做好财务历史资料、文件、凭证、报表的整理，收集和立卷归档，并按规定的手续报请批准后销毁。

7、及时将编制好的财务报表和分析报告送常务副总审核，呈送总经理。

8、完成财务总监交办的其他工作任务。

（十二） 审计部负责人职责

1、在财务总监的领导下，对本部门的工作负全责。

2、编制年度公司工作计划，按计划对各职能部门进行