0120XXXX业主管理管理规约讨论稿.docx

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0120XXXX业主管理管理规约讨论稿

XXXX小区管理规约

（讨论稿）

第一章总则

第一条为维护XXXX小区全体业主、物业使用人在物业管理中的合法权益，促进管理、维护、养护小区内物业共有部分和相关区域的环境卫生、公共秩序等活动，建设管理有序、服务规范、秩序良好、环境优美、文明和谐的XXXX小区，根据《中华人民共和国物权法》、《业主大会和业主委员会的指导规则》、《山西省物业管理条例》和有关法律法规，制定本管理规约（以下称本规约）。

第二条XXXX小区物业管理区域基本情况：

（一）业主大会名称：

XXXX小区业主大会；

（二）物业管理区域范围：

东至：

南至：

西至：

北至：

（三）物业类型：

住宅、商用；

（四）物业管理区域概况：

土地使用权证号：

号；

规划建筑面积：

平方米；占地面积：

平方米；

房屋总建筑面积：

平方米；其中住宅平方米；

套；非住宅平方米；套。

物业管理区域内的物业构成明细：

住宅：

楼；合计户，合计建筑面积平方米；

车库：

合计建筑面积平方米。

配套公建：

锅炉房，密闭清洁站，业主共有，合计建筑面积平方米；

本小区物业服务用房建筑面积为约平方米，位于地上，楼

号；物业服务用房主要用于物业管理工作中的客服接待、项目档案资料保存、工具物料存放、人员值班备勤、业主大会及业主委员会办公用房等。

第三条共同管理权：

本物业管理区域内的业主成立业主大会行使业主关于物业管理事项的共同管理权。

本物业管理区域只有一个属于全体业主的共同管理权，该共同管理权可以委托物业服务企业或管理人（以下均简称“管理人”）行使。

任何在物业管理区域内的管

理、经营行为（广告经营等）都应该经过业主委员会或管理人的许可。

未经许可的管理、经营行为，无论其是否盈利，是否有营业执照，在本物业管理区域内都被视为侵犯全体业主依照《物权法》赋予的共同管理权的行为。

第四条业主的权利：

业主是房屋的所有权人，依照法律、法规的规定，对其名下的物业享有占有、使用、收益和处分权。

业主在物业管理活动中，享有下列权利：

（一）提议召开业主大会会议，并就物业管理的有关事项提出建议；

（二）提出制定和修改《XXXX小区管理规约》（即本规约）和《XXXX小区业主大会议事规则》的建议；

（三）参加业主大会会议，行使投票权，选举业主委员会委员，并享有被选举权；

（四）监督业主委员会的工作，监督管理人履行合同条款，对物业共用部位、共用设施设备和相关场地使用情况享有知情权和监督权，监督物业共用部位、共用设施设备专项维修资金（以下简称“专项维修资金”）的管理和使用权。

（五）法律、法规规定的其他权利。

第五条业主的义务：

（一）业主应遵守物业管理有关法律法规和本规约，执行业主大会和业主大会授权业主委员会做出的决定；

（二）配合管理人依照物业服务合同所进行的物业服务活动，遵守业主大会和业主委员会制定或授权管理人制定的物业管理相关规章制度；

（三）按时履行交纳分摊的物业费的义务,依照业主大会决定归集专项维修资金；

（四）业主应保证其共居人、使用人及相关人员遵守本规约和业主大会业主委员会的决定，合理使用物业。

第六条公平原则：

本管理区域内每个业主均公平的享受各项服务和分摊相关费用。

除非业主大会、业主委员会决定，任何业主（包括但不限于本小区开发建设单位职员、业委会委员等）不得享受以物业费为成本的特殊服务或获得物业费的减免。

第二章物业专有部分的使用、维修和管理

第七条业主应按照规划管理部门批准或者不动产登记簿载明的用途使用物业专有部分，不得擅自改变物业专有部分使用性质。

因特殊情况需要改变物业用途的，除遵守法律、法规以及本规约外，应当征得有利害关系的业主同意。

第八条业主依法遵守供电、供水、供热、供气、排水、通行、通风、采光、装饰装修、环境卫生、环境保护等方面的相关规定。

（一）不得占用共用部位和共用设施设备，利用共用部位搭建建筑物及构筑物；

（二）未经业主委员会或经授权的管理人同意，不得改变房屋结构、外观和用途，不得改变建筑物任何部位的样式、材料和颜色，

（三）不得在物业共有部分内吊挂和晾晒物品；

（四）控制装修、音响、娱乐活动等可能产生的噪音，以不干扰邻居正常生活为度；

（五）不得从室内向外抛掷任何物品，对高空悬挂、搁置的物品应妥善管理防止坠落。

（六）不得张贴或安装可通过外观看到、有碍观瞻的标识牌、广告牌或标语等；

（七）不得将房屋用于群租活动。

第九条业主应及时对专有部分以内的有可能影响相邻业主权益的损坏部位和设施设备进行维修，发现物业共用部位共用设施设备损坏时，应及时告知管理人或业主委员会。

第十条对邻居间物业进行维修，各相关业主应积极协助、配合，不得人为阻挠维修。

因阻挠维修，造成人身伤害和财产损失的，阻挠人应承担法律责任。

（一）业主应配合管理人和相邻业主必要时进入专有部分以内进行维修，如因该维修而造成物业损坏的，应予以修复或赔偿。

（二）业主对赔偿不满意的，应通过司法诉讼途径解决。

（三）业主不得以对赔偿或修复不满意为理由拒绝维修工程的开展。

否则，应承担因此而导致的业主共同利益的损失。

第十一条对暂时无人使用的房屋，为了防止其家中漏水或因电器失修可能殃及共同财产或其他业主，授权管理人及时告知业主，可暂时切断其水电供应。

第十二条业主转让或者出租物业专有部分时，须将本规约作为合同的附件，并于合同签订之日起30日内，将转让或者出租情况和通讯方式书面告知物业服务企业和业主委员会。

第十三条出租物业约定由承租人交纳物业费用的，业主承担连带责任。

第三章物业共用部分使用、维修和管理

第十四条为避免对某个业主专有部分（含空间，下同）与全体业主共有部分在界限划分和责任划分上产生疑问和歧义，特别明确划分界限如下：

（一）对各种通向某业主专有部分的水、电、燃气等管线，以通往各户的计量器具作为分界。

计量器具（不含）以后通向各业主专有部分为该业主专有，其维修、养护和管理责任由该业主承担；计量器具（含计量器具本身）及以前的部分，为非业主专有部分，属于相关供应方所有或属于全体业主共有。

属于业主共有的，由全体业主筹集的物业费中分摊其维修、养护和管理成本，通过合同或业主大会决议，委托物业服务企业、管理人或业主委员会管理维护；

（二）上述不能用管线和计量表划分的部分以业主专有部分周围外墙的中心线划分。

外墙中心线以内的所有设备、设施的所有权及其维修保养责任由业主承担。

本条也适用于相邻业主之间维修、养护责任的划分；

（三）各业主专有部分内的各种排水、排污系统管线的垂直干线管归业主共有，水平支线管归该业主专有。

维修、养护、疏通的责任也按此划分；

（四）一层房屋周边围栏内公共绿地属于全体业主共有。

第十五条业主对物业共用部分的管理和使用享有共同决定权、知情权等法定权利和本规约规定的其他权利，同时承担分摊管理成本和遵守规定使用的义务，不得以放弃权利不履行义务。

第十六条业主和物业使用人等在使用物业共用部分时，应当遵守由管理人制定的维护公共秩序和环境卫生等方面的规章制度。

（一）业主和物业使用人应当遵守管理人制定的电梯使用管理规定。

（二）业主和物业使用人按照本市的相关规定和本物业管理区域的相关制度，文明饲养宠物，不影响他人居家生活和人身安全。

（三）被允许进入本物业管理区域的机动车行驶时应避让行人，减速慢行。

车辆时速不得超过15Km/小时；物业管理区域内车辆禁止鸣喇叭；

（四）车辆出入应按业主大会和业主委员会授权的管理人制定的管理制度出示相应证件或登记；

（五）机动车应在规划车位停放。

严禁在消防通道、消防井盖、人行便道和绿地等场所停放；

第十七条停车位资源的使用及管理规定：

（一）本物业管理区域业主遵循使用人向全体业主支付占用共有资

源费用的原则，业主大会确定车位分配方案和使用费率等相关事宜，由业主委员会授权管理人负责执行。

使用停车位的业主，应该支付占用管理费用。

并遵守管理人制定的停车管理制度；

（二）本物业管理区域内的车位不得转让、出租给业主与物业使用人之外的其他人。

第十八条利用物业共用部分经营的，应当符合法律、法规和本规约的规定，并经业主大会决定，委托管理人按照物业服务合同约定统一实施。

利用物业共用部分经营所得收益属于全体业主。

第十九条因使用人不当使用给物业共用部分造成损害的，责任人应当依法承担恢复原状、赔偿损失等法律责任。

第二十条开发建设单位应当按照《前期物业服务合同》及《住宅质量保证书》约定的期限内，对物业共用部分进行日常维修、养护、运行和管理。

第二十一条本物业管理区域内禁止以下行为：

（一）占用或损坏物业共用部分、共用设施设备或擅自移动、拆改共用设施设备；

（二）侵占、损坏公共绿地、园林小品和其它共用设施设备。

（三）未经业委会和管理人许可设置临时或长期的商业或非商业摊点；

（四）私自使用公共场所、公用水电作任何商业或私人用途；

（五）一层业主不得对房屋周边绿地围栏进行任何改变；不得妨碍对围栏进行的定期养护和修缮；不得在公共绿地种植蔬菜、树木；不得饲养畜禽；不得在围栏内堆放、使用危险品和刺激性气味的物料（如堆放油料和施肥活动等）；

（六）在公共场所晾晒衣物（预留的固定晾晒处除外）。

（七）在非指定位置堆放、倾倒或抛弃垃圾、杂物。

（八）在本物业区域内存放易燃、易爆、剧毒、放射性物品；

（九）在物业共用部位和相关场所随意悬挂、张贴、涂鸦或刻画。

（十）利用物业从事危害公共利益和侵害他人合法权益的活动。

（十一）法律法规禁止的其他行为。

第四章物业维护管理和专项维修资金的使用

第二十二条业主和物业使用人同意按照下列规定维修养护物业：

（一）对物业专有部分的维修养护，不侵害其他业主的合法权益；

（二）因维修养护物业确需进入相关业主或物业使用人的物业专有部分时，业主、物业使用人、开发建设单位或物业服务企业应事先告知相关业主，相关业主或物业使用人应给予必要配合，因阻挠维修养护造成物业损坏及其他损失的，阻挠人应负责维修并承担赔偿责任；

（三）发生危及公共利益或其他业主合法权益的紧急情况，必须及时进入物业专有部分进行维修养护时，应当事先通知相关业主或物业使用人，确实无法通知到的，物业服务企业可在公安部门、社区居委会和其他无利害关系业主的监督下，先行进行维修，事后应及时通知相关业主或物业使用人，并做好善后工作。

（四）当物业服务企业对物业共有部分维修养护时，相关业主应予以配合，如果造成本物业共有部分或其他业主房屋及附属设施设备损坏的，由造成损坏的责任人承担赔偿责任；

（五）建设单位应按国家规定的保修期限和保修范围承担物业的保修责任。

建设单位在保修期内出现的质量问题由建设单位承担。

（六）因维修物业施工确需临时占用、挖掘、道路场地的，须向物业服务企业提出申请，经书面同意后方可实施，并在约定期限内恢复原状，造成损失的，应当赔偿；

（七）其他需要约定的行为。

第二十三条未经管理人书面同意在共用部分长期违规停放车辆及其他物品的，管理人可按无主物进行处理。

第二十四条物业发生火险、盗窃、人身伤亡等安全事故，危及公共利益或其他业主合法权益时，责任人应当及时采取措施消除隐患。

业主、管理人应当立即向公安机关如实报告，并应当配合公安机关的调查取证。

第二十五条授权管理人在发生水、气泄漏或火灾等法律规定的紧急避险情况时采取必要措施处置，管理人不承担责任。

财产责任由相关业主自行承担，或通过诉讼并获得人民法院支持时，由全体业主承担，从物业费中列支。

第二十六条管理人对业主、物业使用人出现的违反本规约或授权管理人制定的管理规定的行为，应该采取必要的管理行动，并可以公示相关情况。

第二十七条任何业主、物业使用人、管理人不得未经业主大会和业主委员会的决定或授权，擅自利用业主依法享有的物业共用部分进行经营活动。

第二十八条业主同意按以下规定使用专项维修资金：

（一）本物业服务区域内，共用部位、共用设施设备要大修、中修和更新、改造，需经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意。

（二）使用专项维修资金，应由物业服务企业或其他管理人会同业主委员会按照有关规定，根据维修项目提出维修资金使用方案，所需资金预算、列支范围、工程进展以及资金划拨等书面资料，应在物业管理区域内向全体业主或者相关业主公布，并经建筑物及其附属设施维修资金列支范围的专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意。

第二十九条在符合相关法律规定且不侵害业主、物业使用人及他人的合法权益的情况下，利用业主所有的共用部位、共用设施设备用于广告、会所经营、商业促销等活动的，所得利益应当单独列帐，主要用于补充专项维修资金、改善共用设施设备，也可以按照业主大会的决定使用，每年向业主公示使用情况。

第三十条选聘、解聘物业服务企业或其他管理人：

（一）各业主同意，物业服务企业或其他管理人（包括业主大会秘书）的选聘，依法采取招投标方式，由业主大会授权业主委员会或委托招标代理机构办理实施招标活动的相关事宜。

（二）业主大会选聘物业服务企业或其他管理人之前，应当按照议事规则召开业主大会会议，对选聘方式、具体实施者、物业服务合同的主要内容等进行表决。

（三）业主大会依法选聘、解聘物业服务企业或其他管理人的，须经专有部分占建筑物总面积二分之一以上的业主且占总人数二分之一以上的业主同意。

（四）业主委员会与其依法选聘的物业服务企业或其他管理人签订物业服务合同，应当有业主委员会三分之二以上委员在场签名并加盖业主大会印章。

第五章装饰装修

第三十一条业主和其委托的装饰装修企业在装修施工活动中应当遵守相关法律法规的规定，遵守业主委员会或管理人制定的本小区装饰装修管理制度。

第三十二条业主在其住宅室内装饰装修工程开工前，应当向管理人申报登记。

管理人应当将住宅室内装饰装修工程的禁止行为和注意事项告知装修人和装修人委托的装饰装修企业。

第三十三条法定休息日、节假日全天以及工作日12时至14时、18时至次日8时，禁止在楼内进行产生噪声的装修作业。

在其他时段内进行装修作业的，应当采取措施，减轻对周围生活环境的干扰。

第三十四条装饰装修房屋不得拆改承重结构、各种管线和破坏防水层等，不得影响物业共用部位、共用设施设备的正常使用。

所做装修装饰的覆盖物，不得影响这些设备设施及管线的维修养护。

因装饰装修导致物业共用部位、共用设施设备损坏的，应当承担修复及赔偿责任。

第六章违约责任和违约纠纷的解决

第三十五条凡涉及到侵害业主公共权益的，业主委员会有权代表业主进行谈判、协商、举报、诉讼。

第三十六条业主、物业使用人违反本规约造成其它业主、物业使用人人身伤害或财产损失的，应当承担法律责任。

第三十七条对业主、物业使用人违反本规约侵害他人合法权益的行为，管理人应督促其限期改正。

业主、业主委员会也可以督促其改正。

第三十八条如限期内未改正，管理人依本规约对其提起诉讼。

有关诉讼产生的合理的律师费由败诉的业主承担或由全体业主承担。

第三十九条业主对物业服务的意见和建议，可直接向管理人提出，也可向业主委员会提出。

遇有涉及共有物业的使用、维护或者其他共有利益的争议应通过业主委员会协调解决。

协调不成时，业主委员会可以依本规约授权做出决定或提交业主大会表决做出决定。

第四十条业主之间因本规约实施中发生的纠纷，可以协商解决。

协商不成的，可以采用以下各种方式解决：

（一）业主委员会调解；

（二）社区居民委员会调解；

（三）申请向人民法院提起诉讼。

第四十一条业主未按规定交纳物业服务费用的，物业管理人和业主委员会应当督促其交纳；业主逾期仍不交纳的，物业服务企业或其他管理人可以在本建筑区域内公布物业服务费用收交情况，并注明欠交费用的业主房门号；仍不交纳的，物业服务企业或其他管理人可以依法向物业所在地人民法院提起诉讼。

第四十二条未经竣工验收或者竣工验收不合格的物业，以及已竣工验收合格但尚未出售或者虽已出售但尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位承担。

第七章物业项目查验交接

第四十三条业主大会业主委员会在政府备案后，业主委员会应当与业主大会选聘的物业服务企业签订书面的物业服务合同。

第四十四条业主委员会应当自物业服务合同签订之日起30日内，与开发建设单位和选聘的物业服务企业办理物业的交接验收手续。

业主委员会应当对下列资料进行移交并登记造册复印备份。

，

（一）物业（不含业主个人房屋）权属资料；

（二）设施设备的订货合同、产品合格证书、销售凭证，安装、使用和维护保养等技术资料；

　　（三）规划设计图及批准文件，竣工总平面图，单体建筑、结构、设备竣工图，配套设施、地下管网工程竣工图等竣工验收资料；

　　（四）物业质量保修文件和物业使用说明文件；

　　（五）物业管理所必需的其他资料。

第四十五条物业共用部分经查验符合相关标准的，并不免除开发建设单位按照国家规定和买卖合同约定的保修期限范围等应当承担的保修责任。

第八章附则

第四十六条本规约所称物业使用人，包括房屋承租人、共居人等。

第四十七条本物业管理区域内，开发建设单位尚未出售和虽已出售但尚未交付的部分，由开发建设单位享有业主权利、承担业主义务。

第四十八条本规约对本物业管理区域内的业主及物业使用人等具有约束力。

第四十九条本规约由业主委员会负责解释。

本规约如有与现行法律法规相抵触的条款，则该条款无效，但不影响其它条款的效力。

第五十条制定和修改的业主大会管理规约，应当按照规定报XXX区房地局和XX街道办事处备案。

第五十一条本规约正本由业主委员会保存,任何业主可以免费查阅、抄录、复制。

第五十二条本规约经首届业主大会会议于年月日表决通过并发生效力。