某房产别墅项目可行性报告.docx
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某房产别墅项目可行性报告
北银别墅工程可行性报告
二00五年七月
前言
1、工程决策背景及摘要
第一部分：
工程简况
1、宗地位置
2、宗地现状
3、工程周边的环境、配套
4、大市政配套
5、规划控制要点
6、土地价格
第二部分：
法律及政策性风险分析
1、合作方式及条件
2、土地法律性质评估
3、取得土地使用权程序评估
4、土地性质变更的评估
5、政策性风险评估
第三部分：
市场分析
1、区域住宅市场成长状况
2、区域内供应产品特征
3、区域市场目标客层研究
4、目标市场定位及产品定位
第四部分：
规划设计分析
1、初步规划设计思路
2、规划设计的可行性分析
第五部分：
工程开发
1、土地升值潜力初步评估
2、工程计划
3、销售计划
第六部分：
投资收益分析
1、成本预测
2、税务分析
3、经济效益分析
4、工程资金预测
第七部分：
经管资源配置
1、机构设置
2、人力资源需求
3、人力资源缺口及解决
第八部分：
综合分析与建议
1、优势、劣势
2、机会
3、结论和建议
第九部分：
在新城市开发需要补充的内容
1、区块土地市场情况
2、区块内其它楼盘情况
北银别墅工程可行性报告
前言
工程决策背景及摘要
（一）外部环境
1、杭州是中国著名的风景旅游城市，历史文化名城。
系中国浙江省省会，是浙江省政治、经济、文化中心，也是全国15个副省级城市之一。
是长江三角洲重要的中心城市。
杭州是国家重点旅游风景区，素有“人间天堂”的美称。
“东方明珠”西湖坐落在城西。
“三面云山一面城“，湖光山色，美不胜收，是中国十大风景名胜之一。
杭州历史悠久，是华夏文明的发祥地之一。
从良渚文化起源，杭州文化已有5000多年历史，杭州是五代吴越和南宋建都地，由此，杭州成为中国历史文化名城和七大古都之一。
杭州经济技术开发区是1993年4月经国务院批准设立的国家级开发区，行政管辖面积104.7平方公里。
依托杭州的区位、人才、环境、经济等诸多优势，开发区全力打造接轨国际的投资环境，已在34平方公里建成区构建了一流的基础设施、优美的园区环境、完善的生活设施、高效规范的政府服务；建成了全国最大规模的杭州下沙高教园区及全国首批试点的浙江杭州出口加工区。
现已有15所高等院校进驻，使下沙在短短几年之内增加了10多万人口，带动了下沙商业、金融、贸易、服务等行业的发展，也为下沙区域房地产市场带来了新的发展机遇。
根据杭州市政府的规划，下沙被确定为杭州的三大副城之一，并明确定位为：
国际性的先进制造业基地，新世纪的大学城，花园式、生态型的副城。
下沙内环境很好，规划有宽广的马路，空间布局合理，还有很长的钱塘江河岸，下沙优美的外环境，都为居住创造出了良好的条件，使之摆脱昔日偏远荒凉的形象，成为杭州房产市场的潜在增长点。
2、北银别墅工程由杭州北银房产联合开发公司开发，地处杭州经济技术开发区中心，位于下沙五号路西侧，具体四至为：
开发区三号大街以东、二号大街以南、五号大街以西地区、四号大街以北，属市区七级地段。
3、工程渊源，特殊的政治或文化背景：
该工程于90年代中期推向市场，但由于价格因素、地段偏远等多方面因素导致销售不畅，截止到目前仅销售1套，由于缺少必要的维修养护，竣工后的房屋及附属设施、景观绿化破损严重，基本处于烂尾状态，因此开发商决定进行转让。
（二）内部因素
1、北银别墅工程启动、计划、执行及收尾估计需要3年时间，在公司发展中的处于重要地位，建议组建工程型的公司进行运作。
2、公司进入下沙区域市场，将有助于提高公司在下沙市场的覆盖率、提升品牌形象、降低经营风险、扩大社会影响力的作用。
3、该工程将有力的保证公司未来的利润需求，同时依托该工程可以进一步扩大在下沙的经营规模与工程开发。
第一部分：
工程简况
一、宗地位置
该工程位于中国杭州市经济技术开发区下沙范围内，距杭州市中心商圈约20公里，距杭州萧山国际机场约15公里，属下沙副城中心。
具体附图如下：
二、宗地现状
1、四至范围：
开发区三号大街以东、二号大街以南、五号大街以西地区、四号大街以北。
2、地势平坦，自然标高与周边地势齐平。
3、地面现状：
该工程主要建造21栋别墅及供气站、变电站等附属用房（共计282.77平方M），地块土地使用年限至2063年2月20日止。
4、该工程现有居民1户，可作为回迁或拆迁处理，对工程开发进度基本不影响。
5、地下情况，包括管线、地下电缆、暗渠、地上建筑物原有桩基及地下建筑、结构等（缺相关资料），估计地上地下所有工程、建筑全部可重新建造。
6、地质情况，包括土地结构、承载力、地下水位和抗震性要求（缺相关资料）。
需提供的附图：
平面地形图，标记四至范围及相关数据、地形地貌图、地下状况图。
三、工程周边的环境、配套
1、交通状况
（1）公交系统非常便捷，主要线路有828、858、851、852、525等；
（2）离绕城公路入、出口约3公里，规划中有地铁1号线，地铁出入口在该工程附近。
2、教育：
15所高等院校。
3、医院等级和医疗水平
4、大型购物中心、主要商业和菜市场
5、文化、体育、娱乐设施
6、公园：
7、银行：
工商银行、建设银行、农业银行
8、邮局：
四、大市政配套
1、道路现状：
2、3、4、5号大街及周边道路全部建设完毕
2、供水状况：
3、污水、雨水排放：
4、通讯（有线电视、电话、网络）：
5、永久性供电和临时施工用电：
6、燃气：
7、供热及生活热水：
五、规划控制要点
1、现有土地面积13333.4平方M、扩征土地面积6666.7平方M
2、容积率：
2.8
3、总建筑面积：
37334平方M，扩征后的总建筑面积：
56000平方M
4、建筑密度：
5、控高：
6、绿化率：
7、其他：
六、土地价格
按1990.9465元/平方M的价格为基数，进行敏感性分析，详见第六部分投资收益分析。
第二部分：
法律及政策性风险分析
一、合作方式及条件
1、双方基本情况：
名称、主要股东投资情况、注册资本，成立时间、特殊背景等
2、合作方式：
3、付款进度及拿地程序的操作：
4、其他合作的主要条件：
5、与合作方式相关的其它法律规定
二、土地法律性质评估
（一）现状
1、土地所有权归属：
2、土地使用权归属：
3、土地的用途：
居住用地
（二）规划
1、规划所有权归属：
2、规划使用权归属：
3、规划的用途：
三、取得土地使用权程序评估
四、土地性质变更的评估
五、政策性风险评估
城市规划限制或更改、突发性政策等政府因素导致工程中断开发、报批报建流程无法完成、工程开发期间土地性质变更受挫，从而造成前期投入全部或部分损失的可能性判断。
总体评价对各项法律手续和程序的可操作性、合法性，风险的可控性进行评价。
如：
签约合同中明显对我方不利的条款及其考虑；部分或全部条款存在的不确定性因素的控制；不利、不确定条款可能遭受的损失和对开发进度的影响等。
第三部分：
市场分析
一、区域住宅市场成长状况
从区域发展情况来看，下沙的生活配套及服务设施远远落后于住宅的开发速度。
而当地政府也认识到这一问题。
因此，进入2004年以来，下沙政府频繁地推出综合商业、配套公建用地。
而从城市的功能定位上，下沙正向一个综合性的、真正有产业支撑的卫星城方向发展。
在这一发展思路的指导下，该区域未来非住宅类用地将大量增加，区域的各种行政商贸设施将日渐完善。
而从价格变动幅度看，该区域地价将形成缓慢上升的走势。
二、区域内供应产品特征
从区域房地产市场现状看，下沙房产品主要销售给当地高教园内的教师。
同时，某些楼盘也利用下沙与市内房价的差距，吸引部分市内迫切希望拥有住房的消费者入住。
但由于下沙距市中心约20公里，同时与市区交通不方便，造成了"距离很远"的心理感觉。
因此，下沙在与杭州其他城区相比，价格虽然有较大涨幅，但总体水平仍然较低。
目前，下沙核心组团内已有东海、大都、华元、野风等多家房产公司进行开发，产品类型以小高层、高层为主，区域内价格范围为4200-6000元/平方M。
值得关注的是，今年下半年即将开盘的野风海天城、听涛雅苑工程均为建筑面积40万平方M以上的大盘，将有效提升该区域房产市场的受关注度及整体档次。
三、区域市场目标客层研究
1、各档次产品目标客层特征及辐射商圈范围
2、本案目标人群的区域来源、行业特点、产品力的偏好、购买方式和主要的关注点、诉求点。
四、目标市场定位及产品定位
1、市场定位：
中档产品
2、目标人群：
主要考虑下沙的高校师生和部分市区首次购房年轻人
3、产品建议：
高层住宅小区
第四部分：
规划设计分析
一、初步规划设计思路
1、设计概念：
2、主要产品类型：
高层
3、节能和环保型建筑材料选用的考虑。
二、划设计的可行性分析
1、在既定容积率、净用地面积、住宅面积、配套公建面积、控高、建筑密度条件下，主要从规划设计角度判断将上述硬指标转化成现实产品的可能性。
2、容积率变化对产品设计概念、产品类型和特征的影响。
3、周边自然环境和人文环境对产品设计的影响及考虑。
如：
治安环境、噪声环境、污染环境、空气情况、危险源、“风水”因素等对产品规划设计和环境保护的影响及解决方法。
4、周边市政工程配套设施对产品设计的影响和考虑。
5、周边生活配套设施对产品设计的影响和考虑。
如：
交通状况、商业设施、教育现状、体育娱乐公园等休闲场所、银行医院等生活设施。
6、市场分析结果对产品设计的影响和考虑，确定主要目标客户群。
第五部分：
工程开发
一、土地升值潜力初步评估
从地理位置、土地供应、周边环境及配套、市场发展状况、政府规划、城市未来发展战略等角度对土地升值潜力做出初步评估。
预计每年以10%—20%的比例增值。
二、工程计划
工期总计划：
2.5年
三通一平：
2006年5月
开工日期：
2006年7月
销售日期：
2006年12月
建筑单体竣工日期：
2007年12月
室外工程竣工：
2008年5月
单项验收及交房：
2008年6月
三、销售计划：
销售日期
销售价格
（万元/平方M）
销售面积
（平方M）
销售收入
（万元）
总销售收入
（万元）
2007年2月
0.43
7470
3212.10
16725.32
2007年7月
0.44
11200
4928.00
2007年12月
0.45
7470
3361.50
2008年3月
0.46
7470
3436.20
2008年6月
0.48
3724
1787.52
第六部分：
投资收益分析
一、成本预测
成本工程
单位成本（元/m2）
总成本（万元）
备注
一、土地获得价款
7433
1990.9465元/平方M
1、土地转让款
4200
2、补交土地出让金
3233
3、红线外市政配套
4、拆迁补偿费
二、开发前期准备费
540
1、勘察设计费
110
28
2、报批报建费
370
100
3、三通一平费
50
4、临时设施费
10
三、主体建筑工程费
5680
1、基础工程
3800
2、结构及粗装修
400
3、门、窗工程
300
4、公共部位精装修
50
5、室内精装修
0
6、室内水电气暖
450
7、室内设备及安装
610
8、室内智能化系统
70
四、红线内市政工程费
245
1、室外给排水系
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