精品安宁工业园区武家庄片区开发项目研究建议书.docx
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精品安宁工业园区武家庄片区开发项目研究建议书
昆明市安宁工业园区开发建设
项
目
建
议
书
昆明市建筑设计研究院有限责任公司编制
第一章总论3
第一节项目背景3
1.1.1项目名称3
1.1.2投资单位概况4
1.1.3项目建议书编制依据5
1.1.4项目提出的理由与过程6
1.1.5项目建议书的编制范围6
1.1.6项目建议书的编制要求6
第二节项目概况7
1.2.1建设目标与规模7
1.2.2项目投入总资金7
1.2.3规划技术经济指标7
第三节结论与建议8
1.3.1研究结论8
1.3.2建议9
第二章项目投资环境与市场预测9
第一节投资环境分析9
2.1.1国家宏观经济形势9
2.1.2云南省经济运行形势11
2.1.3安宁市经济运行形势11
第二节市场供需分析14
2.2.1市场供应分析14
2.2.2市场需求分析14
2.2.3销售预测错误！
未定义书签。
第三章建设规模与项目开发条件21
第一节国外太阳能热水器市场借鉴21
3.1.1国外太阳能热水器应用情况21
3.1.2以色列太阳能热水器市场分析21
3.1.3欧洲太阳能热水器市场分析22
3.1.4国外太阳能热水器市场分析23
第二节中国太阳能热水器市场概述24
第三节云南省太阳能热水器市场分析25
第四节昆明太阳能热水器市场分析25
第五节太阳能热水器市场的规范管理25
第六节太阳能热水器与建筑结合现状26
3.6.1太阳能热水器与建筑一体化介绍26
3.6.2太阳能与建筑一体化的特点27
3.6.3太阳能热水器与建筑一体化要求27
3.6.4太阳能热水器与建筑一体化的优点27
3.6.5我国太阳能与建筑一体化的发展现状28
第七节太阳能热水器与建筑一体化需解决的问题29
第八节太阳能光伏产品市场分析29
第四章开发建设方案31
第一节规划设计原则31
5.1.1整体性原则31
5.1.2生态原则31
5.1.3集约性原则31
5.1.4可持续原则31
5.1.5超前性原则31
第二节规划设计方案31
第三节主要技术经济指标32
第六章节水节能33
第一节节水节能的必要性33
第二节设计依据34
第三节建筑节能35
第三节节电措施35
第四节节水措施36
第七章环境保护36
第一节环境标准36
第二节项目环境影响措施37
7.2.1设计中环保措施37
7.2.2建设期间环保措施38
7.2.3项目运营期间环保措施39
第三节环境影响评价结论39
第六章组织机构与人力资源配置40
第一节劳动安全、卫生40
第二节消防41
8.2.1设计依据41
8.2.2消防安全措施41
第九章项目组织与实施43
第一节项目招投标43
9.1.1招标依据43
9.1.2招标组织原则43
9.1.3招标范围44
9.1.4招标方式44
第二节项目管理44
9.2.1项目组织机构44
9.2.2项目管理措施46
第三节资金管理46
第十章项目实施进度47
第一节项目建设总工期47
第二节项目实施进度安排47
第三节项目实施进度表47
第十一章投资估算与融资方案49
第一节投资估算依据49
11.1.1定额依据49
11.1.2材料及设备价格依据49
11.1.3其他依据49
第二节投资估算编制范围50
第三节投资估算50
第四节融资方案50
第十二章效益分析50
第一节基础数据与参数选取50
第三节经营收入估算51
第四节税金51
第五节成本估算51
第六节盈利能力分析51
第七节清偿能力分析52
第八节财务分析结论52
第一节经济效益52
第二节社会效益52
第三节环境效益52
第十五章结论与建议53
第一节结论53
第二节建议54
第一章总论
第一节项目背景
1.1.1项目名称
安宁工业园区武家庄片区开发建设项目
1.1.2投资单位概况
美怡（香港）国际投资有限公司，以提供高品质之商业地产产品为专长，专注于在商场与旅游服务行业的开拓发展。
公司具有“追求卓越、相互协同、忠诚可靠、积极主动”核心价值观，全面系统地推展各项商机及项目，公司整体竞争能力使其在行业内具备较强的领先优势。
美怡（香港）国际自1996年进入昆明市场，先后投资建设了《昆明双龙商场》、《昆明金鹰购物中心》、《阳宗海生态旅游》、《昆明中央商务区》、《云南联贸大厦》等多项高端商业地产项目和旅游地产项目，投资额到10多亿元人民币，取得了良好经济效益和社会效益。
昆明市建筑设计研究院有限责任公司，是由昆明市建筑设计研究院在2005年通过产权制度改革，建立法人治理结构，经工商登记注册为有限责任公司，现有建筑行业建筑工程设计、工程勘察、建筑智能化设计、工程咨询四个国家甲级资质，市政公用行业的道路设计、风景园林设计、排水设计国家乙级资质、城市规划设计乙级资质、商务部颁发的对外经济合作经营资格证书。
2001年取得有高级工程师55人，工程师50人，助理工程师46人。
一级注册建筑师10人，二级注册建筑师9人，注册结构工程师23人，注册规划师4人，注册策划师2人，注册设备工程师8人，注册咨询工程师6人，注册造价师7人，注册土木（岩土）工程师5人，注册监理工程师2人，取得国际项目管理专家证书3人，还有一支享誉省内外的退休老专家组成的技术顾问队伍。
公司技术力量雄厚，人才集聚，团结务实，不断创新，不断拓展业务领域，正朝着集投资咨询、项目管理、工程设计、工程监理、房地产开发、资本运营为一体，为工程建设全过程服务的综合性工程集团公司。
美怡（香港）国际投资有限公司和昆明市建筑设计研究院有限责任公司拟组建投资公司，按照安宁市城市发展总体规划和安宁工业园区武家庄片区控制性规划，申请安宁市人民政府通过授权的方式对武家庄片区进行科学合理的前期策划和规划，投资建设片区市政基础设施，最大限度地挖掘该片区土地的潜在价值，使该片区土地资源得到激发、活化和增值，实现安宁经济社会的可持续发展、土地资源的优化配置和城市发展的目标。
1.1.3项目建议书编制依据
1、国家发改委《投资项目可行性研究指南》
2、国家发改委、建设部《建设项目经济评价方法与参数》第三版
3、《中华人民共和国土地管理法》
4、《中华人民共和国土地管理法实施条例》
5、《中华人民共和国城市房地产管理法》
6、中华人民共和国国务院第248号令《城市房地产开发经营管理条例》
7、建设部《房地产开发项目经济评价方法》
8、安宁工业园区武家庄片区控制性详细规划
9、国家、省、市鼓励太阳能发展的有关政策和有关规定
1.1.4项目提出的理由与过程
武家庄片区是进入安宁市区的东部门户节点，是未来打造成安宁市重要的城市形象展示区，片区交通条件极为优越，发展现代生产性服务业和商贸物流业有着明显的区位优势。
是未来发展成为以高新技术产业为导向、以商贸物流业为主体、商住产高度融合的现代化综合性产业片区。
该片区的建设是安宁市的重点招商项目之一，美怡（香港）国际投资有限公司和昆明市建筑设计研究院有限责任公司组建投资公司，按照批准的安宁工业园区武家庄片区控制性规划，组织国内外知名专家，对该片区进行科学合理的前期策划和规划，并投资建设片区的市政基础设施，最大限度地挖掘该片区土地的潜在价值，使该片区土地资源得到激发、活化和增值，实现安宁经济社会的可持续发展、土地资源的优化配置和城市发展的目标。
1.1.5项目建议书的编制范围
项目背景和项目建设的必要性、市场分析、建设规模、建设方案、节水节能措施、环境影响评价、项目组织与实施、投资估算与资金筹措、效益分析及研究结论与建议等。
1.1.6项目建议书的编制要求
分析与项目有关的工程技术、设计规范、经济等各方面问题进行全面的分析、论证和评价，从而判断项目在技术上是否可行，经济上是否合理。
第二节项目概况
1.2.1建设目标与规模
1、建设目标
最大限度地挖掘该片区土地的潜在价值，使该片区土地资源得到激发、活化和增值，实现安宁经济社会的可持续发展、土地资源的优化配置和城市发展的目标。
2、建设规模
该片区规划总用地总规模为685.60公顷（10284亩），主要建设用地包括工业用地、仓储用地、居住用地、公共设施用地、道路广场用地、对外交通用地、绿地和特殊用地。
1.2.2项目投入总资金
经估算，项目投入总资金48409.97万元，其中一期投入14303.77万元，二期投入34106.20万元。
1.2.3规划技术经济指标
类别代码
类别名称
总用地面积（hm2）
占建设用地比例（%）
占总用地比例（%）
R
居住用地
68.05
11.59
9.93
R22
公共服务设施用地
10.90
R2
二类居住用地
57.15
C
公共设施用地
65.52
11.16
9.56
M
工业用地
123.97
21.11
18.08
M1
一类工业用地
123.97
W
仓储用地
74.00
12.60
10.79
W1
普通仓库用地
74.00
S
道路广场用地
93.27
15.88
13.60
S1
道路用地
93.27
T
对外交通用地
41.90
7.14
6.11
T1
铁路用地
16.10
T2
公路用地
25.80
U
市政公用设施用地
2.08
0.35
0.30
G
绿地
112.94
19.23
16.47
G1
公共绿地
17.27
G2
生产防护绿地
95.67
D
特殊用地
5.43
0.92
0.79
D3
保安用地
5.43
城市建设用地
587.16
100.00
85.64
E
水域和其它用地
98.44
-
14.36
E1
水域
15.05
E4
林地
39.00
E6
村镇建设用地
44.39
总计
685.60
-
100.00
第三节结论与建议
1.3.1研究结论
昆明太阳能资源丰富一年里有近310天都阳光明媚，全年日照长，年均日照2200小时。
冬季也能使用太阳能，有着得天独厚的自然条件，是普及使用环保节能型太阳能资源自然是最佳的选择。
经过对山东济南、河北保定等城市考察后，昆明市建筑设计研究院有限责任公司拟引进国内外先进技术，在昆明市抢占先机建设集太阳能热水器、太阳能建筑一体化、太阳能光电、光热等系列产品研发、检测、制造、推广、营销于一体的太阳能产业研发生产基地。
项目的建设具有较好的市场前景，用地条件、资金条件优越。
项目的建设符合国家节能减排、提高能源使用效益、建设节能型建筑的要求。
引导企业向产业化、集团化发展，创名牌产品，以名牌促发展，以名牌促效益，不断提高市场占有率。
培育一个具有自主知识产权、国内外有较高信誉、具有较强核心竞争力的企业，产品辐射中国西南片区以及东南亚国家，使太阳能产业成为昆明市产业结构中的一个新的支柱产业。
项目的建设是可行的，也是十分必要的。
1.3.2建议
1、本项目的实施应选择懂技术、有实力的企业进行操作，应站在高起点、高标准的角度，建成上档次、上规模、产品质量高，设计安装规范的太阳能应用示范性企业，引导企业向产业化、集团化发展，创名牌产品，以名牌促发展，以名牌促效益，不断提高市场占有率。
2、项目产品应以太阳能热水器为主，核心研发太阳能与建筑一体化，涉及太阳能采暖、制冷空调系统、光伏太阳能等。
使企业成为是一家在太阳能及其它新能源、新材料领域集研发、生产、营销、培训、推广、国际贸易于一体的综合型高科技产业基地。
3、项目建成投产后，应通过积极的市场推广，尽快打开国内外市场，做到“立足昆明、服务云南、辐射西南和东南亚国家”。
第二章项目投资环境与市场预测
第一节投资环境分析
2.1.1国家宏观经济运行形势
当前，我国国民经济保持了持续快速增长的态势，经济形势总体是好的。
今年中国经济增长估计仍在9%～10%之间。
因为中国正处于工业化中期，工农业投资机会多，供给仍然不足，需要满足市场需求。
服务业在GDP中的比重只有30%多点，仍有很大潜力。
经济持续增长需要四个条件：
资本、市场、技术、管理。
首先，中国现在资本充足，民间资本力量雄厚，正在寻找出路；政府投资保持相当大的比重，外商看中中国的市场，对中国的前景是看好的。
第二，中国有最广大的国内市场。
中国产品价格低廉，有国际竞争力，中国的机电产品在发展中国家是有销路的。
在中国对发达国家的出口中，有不少生活用品，销量不会大变。
第三，中国正在鼓励自主创新，同时从国外继续引进技术。
最后是管理，这是中国的弱点，但近年来也有很大改进。
中国的创新型企业家虽然相对较少，但近年来已有较快增加。
正因如此，中国经济不会在奥运会后有大的滑坡。
全国到处都是工地，整个中国就是一个大工地，奥运会场馆修好后，施工队伍就转移到别处了。
中国离工业化目标的实现还有较大距离。
工业化完成的标志是先进的成套装备制造业的建立，中国正朝这个目标努力。
所以在今后一段时间内，中国经济增长率仍然是高的。
地震灾害不会改变当前中国经济的大局，这次四川大地震使中国经济遭受巨大损失，这对经济增长率会有一些影响，但不会改变中国经济的大局。
灾后的恢复重建很快就会展开，但这同1976年以来唐山地震灾区的重建已不一样了。
唐山地震后十年，到上世纪80年代中期，唐山经济仍是很差的。
又过了十年，到了九十年代中期，唐山的经济才稍好一些。
又过了十年，到前几年，唐山发展很快，已经完全变样了。
唐山的新面貌主要出现在最近十年。
四川灾区的情况不同，今天中国的经济实力远非20世纪80年代、90年代可比，中国今天的经济体制和经济政策，也同20世纪80年代、90年代不一样了，所以我们相信，四川灾区的重建速度会大大加快，会规划得更好，建设得更好。
大地震是大灾害，地震无情人有情。
大地震的发生，使中华民族的凝聚力空前增强。
发展经济需要有精神力量的支撑，需要有信念的指引。
民族的凝聚力是最宝贵的精神财富，它会迅速转化为生产力，不仅有利于灾区迅速恢复重建，而且将使全国上下增加振兴中华的精神动力。
2.1.2云南省经济运行形势
2007年以来，云南省国民经济和社会发展预期目标完成情况较好，国民经济继续在较快增长的平台上稳健运行，呈现出经济效益好、居民收入增速较快、可持续性与协调性进一步增强的良好态势。
预计全年投资、消费、出口三项需求增长基本稳定，经济的整体运行也将保持高位稳定的态势。
随着中央加强和改善宏观调控措施的政策效果逐步显现，2007年四季度经济增幅有一定程度的减缓。
2008年，在世界经济稳中趋缓的背景下，在国内稳中偏紧的宏观调控政策指导下，我省经济发展可能出现高位趋稳、小幅回落的态势。
2.1.3安宁市经济运行形势
今年上半年，安宁市经济运行呈现出以下特点：
主要经济指标高幅增长。
预计上半年安宁市完成地区生产总值53.5亿元，增长17.4%；完成财政总收入13.59亿元，增长28%，其中：
一般预算收入可达6.48亿元，增长52.5%；经济效益得到改善。
工业经济继续保持强劲增长，上半年预计实现工业增加值32.9亿元，增长25.3%，其中：
规模以上工业企业完成增加值32.1亿元，增长26.1%，盐、钢材、化肥等主要产品产量增幅均在两位数以上。
农村经济效益趋好，小春粮食丰产丰收，优质畜牧业和特色种植业竞相发展。
截至5月末，安宁市生猪存栏12.8万头，出栏10.5万头，家禽出栏400万只，无公害外销蔬菜实现总产值754.8万元。
预计上半年可完成农业总产值4.06亿元，增长7.5%。
第三产业持续增长，预计实现增加值16.1亿元，增长8.2%，房地产投资达3.5亿元，比上年同期增长9.4％。
招商引资有新突破。
今年以来，安宁采取以商招商、委托代理招商、驻点招商等举措，加大招商引资的力度，推动招商引资继续向前发展，一批规模效益明显、投资额度大项目先后落户安宁，拉法基集团等知名企业均有投资意向，安宁市对外引资呈现良好势头。
截至目前，安宁市在谈项目35个，签约9个，协议引资160亿元，实际到位资金21.16亿元，预计年内可开工10个。
良好的投资创业环境不断转化为发展优势和经济优势；城乡居民收入和消费同步增长。
上半年，预计实现农民人均现金收入4687元，增长44.2%，城镇居民可支配收入6945元，增长9.8%。
城乡居民消费意愿和能力不断增强，到5月末安宁市社会消费品零售总额达6.1亿元，增长18.9%，预计6月末可达9.75亿元，增长28.1%。
今年下半年，安宁市将按照既定思路，强化领导责任，加大推行力度，努力在具体工作中抓出实效。
安宁市市委、市政府对安宁市下半年的经济工作进行了部署。
一、工业强市不动摇，做强发展支柱
一是抓工业的认识要进一步升温，既要在思想上重视工业，更要在行动上支持工业；既要在战略上思考工业，更要在操作上研究工业，努力营造重视工业、发展工业、全面服务工业的浓厚氛围。
二是抓工业的精力要进一步集中。
三是服务企业的举措要进一步落实。
要坚持引进与推进并举，坚持招商引资与服务现有企业并重；既要紧紧服务好现有工业企业不动摇，切实落实领导干部联系企业制度和工作机制，加快项目前期工作和审批办理，确保项目早开工、快建设。
二、强化工业园区建设，筑牢发展载体
牢固确立“工业园区化、园区城市化”的发展思路，突出规划和基础设施“两个优先”，着眼空间集中、产业集聚、用地集约，举全市之力做大做强工业园区，使之成为经济的增长极、扩大开放的示范区、城市建设的新亮点。
一是加大投入和开发力度。
采取“超前规划，功能分开，以项目带动开发”的模式以及招商开发的灵活方式，积极筹集建设资金，加快推进园区开发进程。
二是配套完善政策。
进一步完善园区管理体制和运行机制，赋予园区更大的经营管理自主权。
三是抓好产业引导。
坚持产业集群发展取向，充分发挥昆钢、云天化等大企业、大项目的带动作用，吸引产业关联、业务相关的企业进入园区，吸引上下游产业、配套协作项目进入园区，不断提高园区工业的集聚力和竞争力。
三、着力破解要素制约，增强发展活力
1、土地供给方面：
摸清增量土地资源的空间分布和开发途径。
盘活土地存量，消化利用闲置土地，鼓励用地单位流转闲置房屋。
提高项目用地的投资密度和投资强度，提高土地使用效益。
2、电力保障方面：
加强电力调度，强化电力节约使用，缓解供电紧张问题，提高电力供给能力。
3、水资源保障方面：
积极推进水价改革和用水定额管理。
4、环境容量方面：
加快完成工业园区等区域的环评及污染源普查工作。
5、投融资方面：
放权放手放活投资公司开展经营性项目，优良公司资产，增强融资能力。
引导银行支持政府建设性投入，引导社会资金投入。
四、加速城市建设步伐，改善发展环境
树立“建园即城、建校即城、建特色小镇即建城”的意识，进一步加强城市规划，加快城市建设，加强城市管理，提升城市品位，全力打造适宜居住和发展创业的现代化山水园林城市。
五、提高行政效率，增强发展软实力
大力推进行政提速提质提效，努力培育安宁速度、安宁效率、安宁形象。
加快政府职能转变，把政府的职责和功能限定在有所为、有所不为的合理边界，做好“强化”、“弱化”、“转化”三篇文章。
提高办事效率，深化行政审批制度改革，进一步减少审批事项，精简办事程序。
全面落实“首问负责”、“限时办结”等工作制度，进一步提高行政效能和办事效率，切实为企业和投资者提供最优质、最高效的服务。
着力完善为民服务中心功能，加大项目归集力度，推行全程代理服务。
第二节市场供需分析
2.2.1市场供应分析
2008年第一季度，昆明市区内共交易土地23宗，交易面积共盘业基地内的工业用地分别挂牌两次后才以底价成交。
成交的工业用地7宗，成交面积372.542亩，成交金额9663.8528万元，地块主要分布在经济开发区6宗，高新开发区1宗。
成交单价最高32.1956万元/亩，最低19.9973万元/亩，平均成交单价26.0836万元/亩。
成交的商业用地8宗，成交面积186.996亩，成交金额9840.9041万元。
成交单价最高266.3799万元/亩，地块位于昆明市书林街平均成交单价55.3239万元/亩。
成交的居住用地8宗，成交面积617.624亩，成交金额46102.9341万元。
成交单价最高153.3622万元/亩，楼面地价为920.17元/平方米，地块位于昆明市书林街高地村24号；成交单价最低51.6100万元/亩，楼面地价为390.66元/平方米，地块位于昆明市高新开发区；平均成第一季度昆明市区土地供应以二环以外接近三环的地块为主，少量二环内供应地块基本都是以国有破产企业拍卖的方式交易。
从这一季度交易现场的情况来看，参与各居住用地交易的企业明显减少，现场竞价也不激烈。
受近几个月国内部分城市房价下跌、昆明城中村改造趋势等的影响，房地产开发商在土地市场的表现更为理性。
第一季度昆明市近远郊土地供应情况：
一季度昆明市近远郊挂牌交易土地14宗，挂牌面积526.795亩，各地块分别位于东川区和安宁市。
其中东川区9宗，共88.23亩，全部为住宅用地；安宁市5宗，共438.565亩，居住用地3宗422.105亩，商业用地2宗16.46亩。
昆明2008年1-5月招牌挂土地起价成交一览表
序号
地块编号
土地坐落
交易日期
面积（亩）
规划用途
容积率
起价（万元）
成交价（万元）
交易方式
竞得人
1
经开区信息产业基地12-3
1.15
27.82
工业
≥0.8且≤1.8
765.96
765.96
挂牌
昆明苏化生物科技有限公司
2
昆明出口加工区内
1.15
15.018
停车场
≤2.5
481.6
481.6
挂牌
云南国资昆明经开区产业开发有限公司
3
昆明出口加工区内
1.15
5
加油站
≤0.8
160.34
160.34
挂牌
云南国资昆明经开区产业开发有限公司
4
经开区信息产业基地
1.18-1.28
104.92
工业用地
≥0.8且≤2.0
2727.9548
2727.955
挂牌
昆明谨浦仓储物流有限公司
5
经开区信息产业基地
1.18-1.28
56.493
工业用地
≥0.8且≤2.0
1468.825
未成交
挂牌
未成交
6
经开区信息产业基地
1.18-1.28
60
工业用地
≥0.8且≤1.8
1199.838
1199.838
挂牌
昆明烟机集团三机有限公司
7
高新区M2-9-1地块
1.29-2.14
54.254
工业
＞0.8
1388.9
1388.9
挂牌
农标普瑞纳（昆明）饲料有限公司
8
高新区M2-10-5、6地块
1.29-2.14
63.44
居住
多层＜1.8中高层＜2高层＜2.5
3274.1086
3274.109
挂牌
升级会员 