建材市场行情规划建议行情调研分析.docx
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建材市场行情规划建议行情调研分析
关于惠民县
装饰建材城规划建议
目录
一、地块分析及产品定位
二、总体规划布局建议及设计要点建议
1、总体规划布置建议
2、铺位形式建议
3、内部交通通道设置建议
4、商城特别设计建议
三、项目开发周期及开发节奏建议
四、环境景观设计要点
五、项目成本及可行性分析
一、地块分析及产品定位
该地块位于滨州市惠民县武定府路与西外环路口以西,东西约200米,南北约240米,总占地约60亩,总占地面积约4万多平米。
1、土地分析
一个项目的土地价值是其多种因素综合作用的结果,项目的地理位置、环境与污染情况、交通条件、市政配套、周边景观以及邻近楼盘的素质等,共同决定了该项目的土地价值。
本案的土地价值各要素如下:
■地理位置
本案地处惠民县西南处,视野开阔,地形整体条件较完备,土地绝大部分坚实、平整,作为装饰建材市场开发而言,地块属于较理想的建筑用地。
■地块SWOT分析
就此地块的客观地理位置及环境条件,分析如下:
S优势
●地段优势:
本地块位惠民县县城西南,西外环路与武定府路路口西,作为装饰建材市场而言比较理想;
●交通优势:
本地块东临惠民县西外环及惠民县车站,南临316省道和武定府路,道路平坦开阔,出行方便,运输便利;
●环境优势:
本地块向北距离惠民县文安路与南环路现有装饰材料市场不远,向西为刚建成的农贸市场;
W劣势
●集体土地,小产权,不能办理银行按揭贷款;
●作为商业项目,周边商业配套不完善;
●周边缺少商业氛围;
O机会
●惠民县现有装饰建材市场不集中
●惠民县现有装饰建材市场脏乱差,缺乏管理;
●惠民县没有上规模的,产品种类齐全的装饰建材城;
●惠民县开发力度加大,企事业单位的改建及居民社区的建设对装饰建材的需求加大,为装饰建材产业创造巨大商机;
T威胁
●惠民县现有装饰建材产业缺乏如装饰协会这样的部门组织管理,每个业主思想不好统一;
小结:
本地块针对装饰建材市场商业项目而言,不论从地形地貌还是周边交通便利程度来看都符合需求,只要能把土地性质变为大产权,可办理银行按揭贷款,应该属于比较理想的地块。
我们看过的另外几个地块从位置上均不如上述地块,因此建议排除。
2、产品定位
惠民县装饰家居一站式商城
阐述:
将本地块建成为集灯饰、厨卫、洁具、瓷砖、家居饰品、装饰材料、五金建材等于一体的一站式专业装饰建材城,买建材不必东转西选,一站购齐。
二、总体规划布局建议及设计要点建议
1、总体规划布置建议
在进行项目总体规划时,应充分考虑以下要素:
地块特征、周边环境、政府规划技术指标、核心开发价值和项目整体定位思想。
本案地势起伏不大,项目整体定位为装饰家居一站式商城,集灯饰、厨卫、洁具、瓷砖、家居饰品、装饰材料、五金建材等于一体,并力争做到惠民县装饰建材标杆(龙头)项目。
因此在整体布局上围绕“商业价值最大化”这个核心思想来进行,考虑本地块南北进深过长,会对北面商铺销售造成难度,故采取中间用一条东西主干道分隔的方法,与南北主干道交汇成一个中心广场,提高北面商铺位置优势。
结合上述要素,我公司认为,将本项目规划成为“一中心、两轴线、两个停车广场、四个组团”构筑客流循环引导,使其铺铺沿街的惠民县开放式装饰建材城。
一中心:
一个中心广场。
两轴线:
南北、东西纵横两条景观轴线。
两个停车广场:
在主入口两侧分布两个停车场。
四组团:
通过两条景观轴线,将项目地划分成为东南、西南、东北、西北四个组团。
整体布局见如下示意图:
2、铺位形式建议
●主体两层,局部三层;
●主力户型为:
进深12米,开间4米(二层96平米)和进深12米,开间6米(二层144平米)两种户型,针对不同的需求进行分隔组合;
●整体结构为框架结构,可自由分隔组合;
3、内部交通通道设置建议
南北通向的有3条主干道:
中间主干道宽20米,两侧宽16米;
东西通向的有1条主干道和4条内街组成:
东西主干道宽20米,内街宽12米;
4、商城特别设计建议
在建材城停车场东侧修建具有标志性的精神堡垒
三、业态分布
项目可分为陶瓷洁具区、装饰材料区、灯饰区、五金建材区、家居饰品区五个区域:
陶瓷洁具区可主要经营:
瓷砖、卫生洁具等
装饰材料区可主要经营:
油漆、装饰板材、木地板、壁纸等
灯饰区可主要经营:
灯具用品
五金建材区可主要经营:
五金用品、钢筋、水泥、锁具、铝合金、不锈钢、门窗等
家居饰品区可主要经营:
窗帘、家居饰品、家具等
四、项目开发周期及开发节奏建议
建议项目在开盘前组织惠民县现经营装饰建材所有业户召开一次“意向洽谈签约仪式”:
1、了解现经营业户内心动向;
2、现场签约业户可享受团购价格(可暂定95折);
3、根据签约情况作为制定开盘价格做参考;
4、锁定现有经营业户,实现定向开发;
通过前期大量宣传,积攒客户,集中消化。
开盘后根据实际销售情况扩大准客户范围(如:
针对滨州各地装饰建材市场展开宣传,有针对性的撒网捕鱼),“以租带售”进行宣传,前期租客可制定一定的优惠措施,“放水养鱼”,带动人气,最终促进销售。
总的开发周期力争在2年内完成。
五、环境景观设计要点
1、主入口大门要大气
2、中心广场既要美观又不失功能性,提升项目品质
3、主干道要有休息椅、路灯及小品景观
4、公共卫生间要考虑项目进深长度,建议设在两侧商铺中间位置;
六、项目成本及可行性分析
因土地成本,实际占地面积、规划建筑面积等数据未确定,所以项目成本、项目利润及可行性分析需要等以上数据确定后,根据预售价格详细计算。
滨州市嘉恒房地产营销策划有限公司
BINZHOUJIAHENGREALESTATEMARKETCO.,LTD
2010年12月21日