威海环翠区住宅市场.docx
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威海环翠区住宅市场
威海环翠区住宅市场（非海景房）个案调查分析
一、商品房类
1、文化名居
⏹经济技术指标：
该项目位于威海环翠区文化中路威海市文化中路52号（市委党校东侧），由10栋11层小高层，4栋15层高层住宅和商业组成，可容纳500余户。
项目总占地面积6.2万平方米，总建筑面积75642平方米，容积率1.4，地下停车场比例1:
1。
⏹配套：
小区配套：
双会所设计、1.2万平方米商业风情街，1千多平方米超大幼儿园。
生活配套：
水、电、暖、、有线电视、宽带、智能化封闭式物业管理。
区域配套：
威海一中、小商品城、市委党校、古斋小学、古寨中学、博物馆、日报社、电视台、幼儿园，环翠楼公园、邮政局。
1、3、12、7、116路公交车。
⏹产品特征：
小区规划：
南北中心轴左右对称，门前两侧有两栋临街商业办公楼，紧接着是文化风情街商铺。
商铺上面是住宅。
地下停车场有电梯直道住宅。
园林风格：
“晋韵唐风”的园林景观设计、江南园林，配以大量的竹景。
建筑风格：
现代中式，青砖白瓦。
户型特征：
倡导的全户型，真正实现明厅、明卧、明厨、明卫的“四明”设计；
单位间隔方正，布局精致实用，空间利用率极高。
室结构布局私密空间与公共空间的区隔，清污分离区隔，动静分离区隔；
⏹户型及面积配比：
户型面积从83到284平方米，十多种户型
据不完全统计：
一房
两房
三房
四房
复式
合计
比例
A
83.86
/
60
/
/
60
大于0.2
B
93.25
/
40
/
/
40
C
100.35
▲
/
/
▲
D
122.39
/
/
100
/
100
大于0.32
E
131.05
/
/
▲
/
▲
F
146.51
/
/
60
/
60
合计
0
大于100
大于160
比例
0
大于0.2
大于0.32
由上表可见，主力面积为套二、套三房，户型所占比例约为60％。
主力面积为80-150平方。
其中80-100平方所占比例至少为0.2;100-150平方所占比例至少为0.32。
⏹价格情况
该项目为威建集团2005-2006年重点项目，2006年4月23日开盘。
开盘价格：
起价4300/平。
垂直差价80/层。
水平差价40/平。
2007年3月：
起价4300/平
2007年8月：
起价4530/平
2007年10月6日-今：
起价5320/平，均价6000/平，最高价6980/平。
物业费：
1.5元/月/平
⏹销售情况
基本售罄，现只剩9套房，分别是151平标准层3户，117平和130平复式各3户。
⏹客户群体分析
该项目主要客户群为威海本地人，年龄在35-50岁之间，置业目的为改善居住环境。
⏹营销推广手法
广告诉求：
“典藏文脉，领秀威海”
媒体宣传：
房产网络，本地网如焦点威海房产网，专业地产如搜房。
报纸宣传。
2、高新花园
⏹经济技术指标：
该项目位于威海文化中路与古寨东路交汇处西，总占地面积9.35公顷，总规划建筑面积20万平方米，其中住宅面积17.2万平方米，公建建筑面积12.9万平方米，车位1202个，可容纳1148户居民。
高新花园小区分为二期工程，由11栋高层组成（一期五栋），容积率2.58，绿地率43.44%。
分户面积自70平米——160平米不等。
住宅与车库比1：
1.04。
⏹配套：
小区配套：
居民健身广场、网球场以及围绕蛙鸣湖修建的湖主题公园。
生活配套：
水、电、暖、、有线电视、宽带、智能化封闭式物业管理，闭路监控系统、周边防系统、智能巡更管理系统。
区域配套：
威海糖酒站、环翠国际中学、威海一中、建设银行、、小商品城、市委党校、古斋小学、古寨中学、博物馆、日报社、电视台、幼儿园，环翠楼公园、邮政局。
6、7、12、19、47路公交车。
⏹产品特征：
小区规划：
高新花园小区分为二期工程，由11栋高层组成（一期五栋），在项目四周设计二－三层3万平米临街商业，为社区居民提供完善的都市生活配套。
商业层高4.2-4.5米，将设置诊所、餐饮、娱乐、银行、证券、邮政及各类商贸、服务等项目。
园林风格：
“
建筑风格：
欧式古典建筑符号与现代建筑形体相结合。
户型特征：
倡导的全户型，真正实现明厅、明卧、明厨、明卫的“四明”设计；
单位间隔方正，布局精致实用，空间利用率极高。
室结构布局私密空间与公共空间的区隔，清污分离区隔，动静分离区隔；
⏹户型及面积配比：
户型面积从70到160平方米
一室一厅56.5平。
四室两厅两卫157.91平
复式约323.66平，单层三室两厅双卫
约126.12平，两室两厅双卫
约136.22平，两室两厅双卫
⏹价格情况
2006年12月：
起价2800/平，均价3980/平。
2007年10月6日-今：
起价4880/平。
⏹销售情况
基本售罄，现只剩151平以上的大户型。
⏹客户群体分析
该项目主要客户群为威海本地人，年龄在35-50岁之间，置业目的为投资。
现有大量该项目房源出现在二手房市场。
⏹营销推广手法
广告诉求：
“”
媒体宣传：
房产网络，本地网如焦点威海房产网，专业地产如搜房。
报纸宣传。
3、金猴金色家园二期
⏹经济技术指标：
该项目位于世昌大道与奈古山路交接处，由10栋多层建筑组成。
总建筑面积41000平方米，其中商业建筑面积5126平方米，住宅建筑面积34864平方米，容积率1.36，共319户。
⏹配套：
小区配套：
商业、幼儿园、会所。
生活配套：
水、电、天然气一户一表，地暖分户控制，太阳能热水器。
可视对讲门，封闭式管理。
区域配套：
超市、农副产品批发市场、水产批发市场，市立医院、统一路小学、城里中学、古寨中、小学。
多路公交车。
⏹产品特征：
小区规划:
“一轴线，五庭院”。
轴线，为重要的视觉焦点，功能定位为休闲性的公共空间，分为商业步行街、社区广场、街区广场。
五院，分别为：
天和院、地和院、仁和院、家和院、兴和院。
庭院间有绿地映衬。
户型特征：
户型方正，得房率高。
下跃层设计精巧合理。
产品类型多样。
⏹户型及面积配比：
户型单层面积从90-140平方米，设有二层下跃户型和顶层带阁楼的大面积户型。
据统计
一房
二房
三房
四房
复式
合计
比例
小于100
/
41
/
/
8
49
0.154
100-105
/
14
/
/
/
14
0.04
105-110
/
27
/
/
3
30
0.094
110-120
/
48
/
/
1
49
0.154
120-130
/
/
76
/
5
81
0．254
130-140
/
/
63
/
5
68
0.213
140以上
/
/
28
/
/
28
0.088
合计
/
130
167
/
22
319
1
比例
/
0.41
0.52
/
0.07
1
/
主力户型以两房、三房为主，户型比例为93％。
主要面积从110-140平，面积比例为62.1％。
。
⏹价格情况
开盘日期：
2006年9月。
交付日期：
2007年10月。
起价：
4200/平方米，均价：
4520/平方米。
物业费：
0.6/月/平。
⏹销售情况
基本售罄，现只剩带阁楼的大户型。
⏹客户群体分析
该项目主要客户群为威海本地人，年龄在35-50岁之间，置业目的为改善居住环境。
⏹营销推广手法
广告诉求：
“亲情庭院，我的和谐生活”
媒体宣传：
房产网络，本地网如焦点威海房产网，专业地产如搜房。
报纸宣传。
4、翠竹园二期
⏹经济技术指标：
该项目位于世昌大道北与古寨西路西的交界处，开发规模达10万平方米，其中住宅7.7万平方米，大型商业配套2.3万平方米，绿化率38％,容积率1.92。
⏹配套：
小区配套：
商业、幼儿园、会所。
生活配套：
水、电、天然气一户一表，地暖分户控制，太阳能热水器。
可视对讲门，封闭式管理。
区域配套：
超市、农副产品批发市场、水产批发市场，市立医院、统一路小学、城里中学、古寨中、小学。
多路公交车。
⏹产品特征：
小区规划:
12栋多层住宅，1栋商业楼。
建筑风格：
中国民族居住风格与现代建筑相结合。
景观规划：
以中国传统竹文化为主题形成四大景观组团，以中轴和两东西横轴形成自然划分。
户型特征：
户型方正，得房率高
三米层高，全通透无暗间设计
本土化生活阳台：
保持低温，作储藏间使用
室外隐蔽式鞋柜设计：
有锁有透气孔，保持室清新。
防噪防串味污水处理系统：
封闭式地漏外加通气管道。
前阳台壁挂式太阳能热水器节能系统：
有电动加热功能，24小时热水供应。
⏹户型及面积配比：
住宅户型单层面积从69-219平方米，公寓面积在50平米左右。
据不完全统计:
二期的四栋住宅中,共有308户,可供调查为165户.A代表1室,B代表2室,C代表3室,D代表四室.
一室
两室
三室
四室
合计
分比例
总比例
A
69.14
11
/
/
/
11
0.067
0.034
B1
67.84
/
11
/
/
66
0.4
0.214
B2
72.16
/
11
/
/
B3
89.00
/
11
/
/
B4
90.61
/
11
/
/
B5
▲
/
▲
/
/
B6
92.12
/
11
/
/
B7
97.50
/
11
/
/
B8
103.36
/
11
/
/
11
0.067
0.034
C1
110.30
/
/
11
/
66
0.4
0.214
C2
120.28
/
/
11
/
C3
121.41
/
/
11
/
C4
124.48
/
/
11
/
C5
125.21
/
/
11
/
C6
128.93
/
/
11
/
C7
135.67
/
/
11
/
11
0.067
0.034
合计
11
77
77
/
165
/
/
分比例
0.067
0.467
0.467
/
总比例
0.036
0.25
0.25
▲
/
/
1
由上表可以看出,户型以两房、三房为主，各占比例46.7％；面积以70-100，110-130平为主，各占面积比例40％。
这里特别要指出的是，B4户型，获威海市房地产开发协会评比的“最佳户型奖”。
该户型方正，利用率高；双阳台，南向卧室客厅；动静分区干湿分离，通气性通透性极佳。
同时，翠竹园的户型几乎在同一栋楼平面层上没有相同，充分利用已有条件，做出多种户型的同时，又能将户型合理分配，满足对面积不同需求的客户，同时达到利润最大化。
公寓被安排在商业楼上的顶层6层，共60余户，南北长条形状的布局下，使东西两家对称分布。
只有一层面积。
⏹价格情况
开盘日期：
2006年6月。
交付日期：
2009年1月。
2007-09-174860元/平米（均价）
2007-09-034760元/平米（均价）
2007-08-274500元/平米（基价）
2007-08-164400元/平米（基价）
2007-05-104300元/平米（基价）
2007年10月，起价：
5008/平方米，均价：
5300/平方米。
楼层差80元/平，水平差40元/平。
物业费：
0.6/月/平。
⏹销售情况
二期刚刚动工，现处于认购阶段，认购率50％左右。
其中以1、2号楼为主。
⏹客户群体分析
该项目主要客户群为威海本地人，年龄在35-50岁之间，置业目的为改善居住环境。
单身公寓客户群位来威海的外地年轻人，年龄在25-30岁之间，置业目的为自住和投资。
⏹营销推广手法
广告诉求：
“高度舒适和谐社区”
媒体宣传：
房产网络，本项目自有，本地网如焦点威海房产网，专业地产如搜房。
报纸宣传。
5、恒丰嘉苑
⏹经济技术指标：
该项目位于世昌大道北与西城路的交界处，总建筑面积16186.1平方米，其中住宅11982平方米，商业网点4204平方米，绿化率40％,容积率1.23,可容纳约80户,车位128个。
⏹配套：
小区配套：
商业、幼儿园、会所。
生活配套：
水、电、天然气一户一表，地暖分户控制，太阳能热水器。
可视对讲门，封闭式管理。
区域配套：
超市、利群商厦、农副产品批发市场、水产批发市场，市立医院、统一路小学、城里中学、古寨中、小学。
多路公交车。
⏹产品特征：
小区规划:
3栋多层住宅，大量底层临街网点。
户型特征：
户型方正，得房率高
⏹户型及面积配比：
住宅户型面积从80-141平方米，以平层住宅和复式为主。
户型以套二、套三为主。
⏹价格情况
开盘日期：
2006年11月。
交付日期：
2008年。
2007年10月，起价：
5380/平方米，均价：
6000/平方米。
楼层差为下一层价格的10％。
水平差40元/平。
物业费：
0.5/月/平。
⏹销售情况
销售可达80％以上。
⏹客户群体分析
该项目主要客户群为威海本地人，年龄在35-50岁之间，置业目的为改善居住环境。
购买商铺的主要为投资。
⏹营销推广手法
广告诉求：
“复式产权，尊贵席位无可比拟”“旺铺生金，财富增速不可小觑”
媒体宣传：
房产网络，本地网如焦点威海房产网，专业地产如搜房。
报纸宣传。
二、公寓类
华安大厦、青年公寓、古寨．御花园
⏹地理位置
华安大厦位于文化中路，小商品城对面。
青年公寓位于世昌大道与古寨东路交汇处。
古寨御花园位于古寨东路中段。
⏹物业形态
这三个项目全部是旧楼改造产权式公寓。
鉴于这几个项目的优势地段，也有一部分由来做写字楼。
全部是精装修。
⏹销售情况
销售良好，华安大厦开盘晚，销售约70％。
古寨御花园只有1套，青年公寓只有2套。
⏹面积和价格
面积在30-90平，主力面积是30-60平。
价格都在5000-6000/平。
三、拆迁安置房类
1、洪福庄园
⏹经济技术指标：
该项目位于威海世昌大道、文化路于社区南北通过，路直达社区东侧，为王家钦村、阮家寺旧城改造项目。
总占地面积300亩，规划建筑面积208509平方米，绿化率达40.1%以上。
⏹配套：
小区配套：
商业街、会所、网点。
生活配套：
水电暖一户一表，，宽带网、有线电视入户。
封闭式物业管理。
区域配套：
威海一中、国际中学、菜市场、超市。
⏹产品特征：
小区规划：
以3栋小高层和49栋多层住宅为主。
设有商业街和会所。
⏹户型及面积配比：
户型面积从98到168平方米，以套二、套三使用型户型为主。
⏹价格情况
基价3980/平。
均价不详
⏹销售情况
除去拆迁还建房，市场放量多少还不是很清楚，但市民很关心该项目。
⏹客户群体分析
该项目主要客户群为威海本地人，以及阮家寺的老居民。
政策性引导力度大，以改善生活环境为主要目的。
⏹营销推广手法
广告诉求：
拆迁还建，几乎没有什莫商业宣传
媒体宣传：
房产网络，本地网如焦点威海房产网，专业地产如搜房。
报纸宣传。
另，该区域还有万美家园，位于万家疃，也是拆迁还建房，现在为空地一块，刚上围挡。
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