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老年住宅开发与商业模式研究

学年论文

老年住宅开发与经营模式研究

班级08工程

（1）班学号0820330145

系部管理系专业名称工程管理

姓名李秀丽指导教师陈佳骊

2011年4月9日

老年住宅开发建设与经营模式研究

摘要：

随着房地产市场的不断细分以及我国老龄化社会的来临，老年住宅目前正受到越来越多的开发商的关注，但国内老年住宅市场还处于萌芽阶段。

当今老年人在经济实力、家庭结构、养老观念以及对老年居住的需求等方面都表现出新特征，本文特从老年住宅的概念研究出发，探究老年住宅市场需求机遇，吸取国外成熟市场老年住宅发展经验，提出我国老年住宅的开发设计模式，总结几种适合我国城市老年人消费的经营模式。

通过这一系统研究，研究老年房地产市场、借鉴国外老年住宅特点、探寻科学合理的老年住宅设计及经营模式为开发企业启动老年地产开发事业发展做准备。

关键词：

老年住宅；住宅开发建设；经营模式；国外老年住宅；住宅设计

序言

随着社会的发展，我国所面临的老龄化问题势必使传统的养老观念、养老模式发生深刻的改变，老年人对经济供养、医疗保健、生活照料和精神文明等方面需求的日益增长，越来越多的年轻人和老年人希望有自己独立的生活空间，将直接导致养老设施的“有效需求”远远超过“有效供给”，细分出独特的养生住宅市场。

未来居家养老将成为我国的主要养老模式。

然而纵观当前楼市，真正适合老年人居住的住宅却微乎其微。

然而，我国现行老年养老模式仍然停留在传统福利机制内，一些老年公寓和养老机构建筑老化，设施不全，布局不尽合理，价位偏高，完善老年居住设计标准和探索适合国情的老年住宅经营模式以是一个刻不容缓的课题。

一、老年人居住建筑概念的界定

我国跟老年人居住建筑相关的概念比较多，如老人住宅、无障碍住房、老年住区、老年公寓、养老院、敬老院、护理院、临终关怀院、托老院等，概念之间有一定的交叉和混乱，各种各样的老年住宅配置水平和提供的服务也相差很大。

《老年人建筑设计规范》中对老年住宅是这样规定：

老年人居住建筑是指老年人长期生活的包括经济供养、生活照料和精神慰藉三个基本内容的居住场所，包括老年住宅、老年公寓、干体所、老人院（养老院）和托老所，也包括普通住宅中共老年人居住或是使用的部分。

长期以来，人们把老年公寓对等于养老院的认识是有偏差的。

随着国家整体经济水平和综合国力的增长，事业有成的中年人数量不断增加，它们具有较高的经济收入和较强的购买能力，同时，素质水平的提高是老年人“自我养老”的意识增强，又由于长期以来实行的独生子女政策让这些家庭面临4-2-1的结构模式，传统家庭养老作用大大下降，他们希望有自己独立的生活空间和行为方式。

因而，老年人居住建筑也从单纯的养老院走向多元化的老年公寓，老年公寓的内涵（如表1.1各种老年住宅相关对比表）也得到扩容。

表1.1—各种老年相关对比表

适老化

通用住宅

专门

老年住宅

养老院、敬老院、

老年福利中心

老年公寓

产权归属

归个人所有，以自用为主

归个人所有（普通单元），可出售给个人

一般由政府或慈善机构资助建设，产权归政府或慈善机构

一半归投资者或专门经营管理机构所有，以对外租用为主

分布范围

一般分布在普通居住小区中

一般分布在距离市区不远的近郊

一般分布于成熟社区，和行政区划相一致

既可以专住型单独划址建造；也可以分散性与普通型住户混住；还可以分布于专门老年住区中

经营管理方式

开发商建造师潜伏设计。

购房者个人进行适化改造，没有后续经营问题

开发商开发时，按照老年住宅标准进行设计，子女可以继承或转让给需要的老年人

政府进行资助。

有的养老院、敬老院进行转制，收住自费老人，转为了老年公寓

自主经营、自负盈亏

适用对象范围

包括老年人在内的各个年龄段人士使用

包括老年人为目标对象，但社区内也可是两居住其他年龄段人群

专门供养五保护等困难老人

以支付能力的老年人为服务对象

与养老方式的结合

可支持在园住宅养老的愿望，使老人生活在熟悉的环境

即可在社区中自己购买的住宅里养老，也可到社区中的老年公寓其他养老机构养老

社会福利养老

赢利性的社会养老机构

主要优点

人数容量大，具有良好的养老居住环境和完善的助老服务，老人可在社区内根据身体状况需求调换住处

解决孤寡无疑困难老人的基本生存问题

满足老年人实现独立、自尊的愿望，可在自理、护理、服务型之间选择。

为老年人提供消除孤独的氛围，满足他们休闲、娱乐、保健等多方面的需求

局限性

一次性投入较大，增加了短期内的建造成本

受服务对象所限，目前不能涵盖到普通收入水平的老年人

政府财力有限，收到赡养的老年人非常有限

目前问题较多，上没有走上良性循环发展阶段

适宜实施范围

可在普通居住小区中划分一定比例按适老化通用住宅模式建造，慢慢过渡到全社会适老化“全寿命住宅“

开始适宜在经济发达的大城市试建，等成熟以后在中、小城市推广

在大中小城市和农村中，以街道和村委会为依托进行

在大中小城市均可发展，现阶段在经济发达的大城市，以展中、高档老年公寓为主，在大中小城市以发展中低档老年公寓为主

综合房地产市场的“老年住宅产品”的细分市场，创造一个全新的养老住宅概念：

根据老年人生理心理特点和方式设计建造，如在普通居住小区内进行专业老年公寓的建设，专供生活能自理的老年夫妇（包括单身）主用的成套独用住宅，针对老年人的需求，为老年人量身定做的一种产品。

在经营管理上，这一养老形式是一项按市场机制运作、为老年人提供社会化服务的产业。

在这个高速发展的社会中，空间巨大的老年住宅市场成为房地产商的又一经济增长点。

2、我国老龄化背景下老年住宅市场需求分析

（一）老年住宅市场人口因素分析

老年人口的迅猛增长扩大了对老年住宅需求。

根据“市场=人口×购买力×购买欲望”的原理，假定在购买力和购买欲望一定的前提下，国家和地区的老年人口总量决定着老年住宅商品的市场规模的大小。

1、我国是世界上老年人口最多、增长最快的国家之一

1999年10月我国提前进入人口老龄化国家行列。

2006年8月25日，国家统计局在结束全国1%人口抽样调查后发布的数据称，2005年末我国总人口为130756万人。

其中65岁以上（含65岁）的老龄人口首次超过1亿，达到10045万人，占总人口的7.69%。

2007年国家统计年鉴公布的2006年国家统计局全国人口变动情况抽样调查（抽样比为0.907‰）样本数据显示：

我国65岁以上老人比例达到9.19%。

就目前而言，中国60岁及以上老年人口已经超过1.49亿，占总人口的11%以上，老年人的养老服务问题日益突出。

据统计，中国城市老年人中生活能够完全自理的占85.4%，部分自理的占9.6%，完全不能自理的占5%。

预计到2040年，65岁及以上老年人口占总人口的比例将超过20%。

我国老年人口规模之大，老龄化速度之快，都是世界人口发展史上前所未有的。

图2.1——未来我国人口老龄化预测

资料来源：

《国家人口发展战略研究•人口发展预测》课题。

2、老年家庭空巢化加速催生老年住宅需求

许多家庭面临着一对夫妻赡养4个以上老人的局面，老年家庭的空巢化的趋势非常明显。

居全国老龄办发布的中国城市居家养老服务研究部显示，目前中国城市老年人空巢家庭（包括独具）的比例已经达到49.7%，85%以上的老年人有享受居家养老服务的意愿。

相比之下，选择在养老院等机构养老的只占6%到8%。

我国的人口老龄化现状，成为了老年住宅需求增大的客观因素，为老年住宅产品提供的巨大的市场和广阔的发展空间。

3、人口老龄化扩大老年消费市场总规模

老年人口数量的激增会直接带来老年人口需求和消费总量的迅猛增长。

根据有关数据，得知老年人口的市场需求量在整个消费市场中所占比例的变动趋势（见表1.1）。

从老年人口的市场需求量占总人口的市场需求量比例的变动趋势上看，2000年为7.39%，随后逐步上升，到2010年将有可能超过10%，而且，在2010年之前，中国老年人口的市场占有率有望达到西方发达国家现有的水平。

表2.1——中国老年市场需求量占总人口市场需求量比例的变动趋势

年份

2000

2005

2010

2015

2020

2025

2030

2035

2040

2050

65岁及以上老人占总

人口比例%

7.01

7.48

7.94

9.06

11.1

12.4

15.0

18.0

19.9

20.7

老年消费市场占消费市场比例%

7.39

8.41.

9.52

11.6

15.1

18.0

23.2

29.7

35.52

41.6

资料来源：

《中国老龄产业发展的理论与政策研究》，50页。

谢建华，中国社会科学院

博士论文，2003。

（二）老年住宅市场需求产生的购买欲望因素分析

1、显存居住条件不具有适老化性能催生的需求

随着家庭小型化和“四二一”“四二二”的人口结构的形成，传统家庭养老功能日益在削弱，而且目前我国城市老人居多是自己料理（见表1.2）。

2000年人口普查资料显示，在老年家庭户中，还有将近5.9%的家庭人均建筑面积不足8平方米或没有住房，有5.9%的户是合住房，有33.4%住房少于2间，有3.4%的老年人居住在7层以上的楼房（其中市占14.2%，镇占1.4%）。

给这些家庭的高龄老年人的生活起居带来很大不便。

现有住宅不能满足高龄老年人的居住需要。

老龄人口高龄化对老年住宅提出更高的要求，比如医疗服务，家政服务，住宅的养老设施等。

即使这些老人原来拥有住房，但现有住房也不一定能适应其老龄化的特殊要求。

因此这也成为老年住宅需求的又一客观原因。

表2.2——城市老人起居情况调查表

调查地区

自己料理

有些困难

很困难

不能料理

大城市

90.60

5.00

1.19

2.63

中等城市

88.45

7.43

1.37

2.75

小城市

89.76

5.72

1.37

2.61

总计

89.72

5.93

1.29

2.66

2、养老观念、消费观念改变增加老年住宅需求

21世纪初老年住宅去求理念发生了变化。

随着我国城市经济的迅速发展，现代化的生产方式和生活方式不断冲击着人们的传统观念，加上老人自身生理上、经济生、社会上和心理上的变化，城市老人对居住提出了新的要求。

综合素质水平的提高是老年人“自我养老”的意识增强，他们希望有自己独立的生活空间和行为方式。

对于每天有80%以上的时间都在住所中度过的老年人而言，居住自然是其养老的首要问题。

既让老人享有身心健康和社会准眼，同时有保证生活欢乐和实现价值，以往的旧式住宅和养老院、护理院已不能满足老人要求。

老龄人们对新型的养老居住环境必须提出要求：

既要满足于家庭生活的依恋和热爱，同时又能保证老人的自尊与独立。

消费观念的改变使老年人认识到购买老年住宅是一种投资，即可保值升值又可作为不动产留给后代，他们就越来越愿意投资老年住宅。

3、政策性老龄化增加老年住宅需求

政策老龄化改变了我国的家庭结构和居住模式。

随着计划生育政策的贯彻执行，人口老龄化趋势和倒金字塔型家庭结构的日益普遍，家庭结构日益走向小型化，三口之家、单亲家庭甚至单人家庭日益增多。

传统的家庭养老服务功能日益弱化。

老人对老年住宅和养老设施的依赖越来越强。

（三）老年住宅市场需求购买力因素分析

1、老年人收入的提高为其购买力提升提供了条件

老年住宅需求的消费资金通常来源于以下五个方面：

离退休金收入、储蓄性收入、福利性收入（生活补贴、特别津贴等）、再就业收入和其他方面收入（亲友赠送、养老保险金、股票债券收入等）。

　　20世纪90年代退休金增长机制的建立，相应提高了我国老年人口的人均可支配收入，2001年比上年增长8.3%，2002年比上年增长14.1%，2003年比上年增长6.8%，2004年比上年增长0.3%，说明我国离退休、退职人员的年均收入呈现上升的趋势。

根据中国老龄科学研究中心一项调查，目前中国城市老年人中有42.8%拥有存款，仅退休金一项到2010年就增加到8383亿元，到2020年为28145亿元，2030年为73219亿元。

此外在城市60-65岁老年人口中，大约45%会选择继续就业，除有退休金之外还将会有额外收入，按此预测，到2050年，就会有73200亿元消费储备金。

因此，对老年消费群里购买力不应小觑。

2、老年人福利水平提高为老年住宅消费解除后顾之忧

随着社会保障制度的强制性实施和人们保险意识的增强，未来老年人的福利水平将会大大提高。

近年来，我国加快了社会养老保险制度改革的步伐，将建立起一套适合城乡各类企业职工和个体劳动者的，资金来源多渠道，保障方式多层次的养老保险体系。

这将使有稳定养老金收入的老年人口，从国有企业事业扩展到各种所有制形式的企业，从城市扩展到农村，从而大大提高我国老年人口的总体购买力水平。

老年人在解除了医疗、养老等后顾之忧后，老年人手中的积蓄就可解放出来，寻求更优质的生活环境，为老年住宅市场的壮大提供了有力保障。

3、老年人以往的消费观念为老年阶段消费提供了经济基础

中国老年人消费观念通常是先积累后消费。

21世纪初期的老年人比较保守没有提前消费的意识和观念，所以这一阶段很少有老年人负载借贷生活。

同时这一阶段的老年人在中青年阶段一般都会考虑到养老问题，人到老年后就会积累一定的财富。

进入空巢期，子女就业没有经济压力，所以其经济积累就成为一种经济实力。

4、小结

纵观房地产市场现状，在12年来我国快速发展的房地产业中，兴业关注点始终没有分流和充分转移带老年，老年住宅市场在我国始终没能真正形成。

从以上内容的分析，老年住宅市场是一块大蛋糕。

面对老龄化社会，老年人的居住于养老成为社会难题。

一向注意力集中在事业成功者身上的房地产开发商，今年也从中看到了商机，开始关注老年住宅产品的开发。

但这只是一种尝试性的开头，对于老年住宅，整个房地产市场还远远不够。

三、国外养老住宅对我国的借鉴

“老年住宅产品”在国际上有一个通行模式，即是专供老年人居住的住区集中居家养老、社区养老的老年公寓、全方位医疗保健与生活服务相结合的住区养老住宅模式。

老年住宅兴起于北欧一些国家，20世纪90年代在美国发展起来，如今，东南亚许多国家都出现了老年住宅。

（一）欧美国家的养老住宅

欧美国家提升社会养老，绝大多数老人不和年轻人生活住在一起，是单独居住的空巢家庭，其养老住宅的形式多为老年社区和老年公寓。

社区照顾与传统的家庭养老和集中院舍养老相比，具有很大的优越性，它融合了传统的家庭养老和集中院舍养老之长，更符合人道的原则，更注重对老年人心理和情感上的关怀，使老年人过上了正常化的生活，提高了老年人生活的质量。

完善的社会福利保障体系是开发老年住宅的有力保障，欧洲国家政府对住老年住宅的老年人实行了个人支付与社会保障相结合的政策，并采取视老人收入的不同情况调整社会保障比例的办法。

大多数国家已将老年住宅纳入整个社会保障体系中，如英国、法国、德国和瑞典等国家的福利政策中重点考虑的一个内容就是老年住宅问题。

世界上较早进入“银发”时代的国家--英国，对老年人采取的社区照顾的模式，取得了相当不错的成效。

这一模式，对于老龄化的中国，有相当大的借鉴意义。

欧洲国家的社区照顾也值得借鉴，其内容主要包括：

（1）物质支援：

供食物、安装设施、减免税收等。

（2）心理支持：

病、护理、传授养生之道等。

（3）生活照料：

食起居的照顾，打扫卫生，代为购物等。

（4）整体关怀：

善生活环境、发动周围资源予以支持等。

以美国的老年住宅为典型，在美国，老年社区或公寓十分普遍，它们分为赢利性和非赢利性两类，前者大多为私人公司所办，后者主要由教会兴办，美国政府则给予部分津贴。

在美国，环境好、规模大的老年社区一般都坐落于大城市的郊外，大多为私人投资并进行商业化运作，社区中包括各种专门为老年人服务的配套设施，形成老年产业的发展基地，太阳城中心就是美国较大的老年社区之一。

美国老年住宅模式多样，大致可分为以下几种：

①健康老年人住宅：

专供身体健康、生活自理的老年人居住，同时提供最简单的家务服务。

②多户老年人住宅：

由政府出资建设的住宅，同时为老年人提供必要的家务与护理服务。

③无医疗设施的老年人住宅：

一种专供身体略为衰弱的老年人居住的住宅。

除医疗之外，每天都要向老年人提供一日三餐，家务劳动以及穿衣、洗澡等24小时护理服务。

④可调换居住的老年人住宅小区。

这是一种综合性的老年人住宅小区，可保证入住者终身在小区里居住。

包括有健康老年人住宅，无医疗设施的老年人住宅以及特别看护养老院等，老年人在小区内可以调换居住。

另外还有一种住宅，叫综合老年人住宅小区，是由数千户老年人住宅和

大规模体育设施、文化娱乐设施构成的住宅小区。

（二）亚洲国家老年住宅的特点

在亚洲国家之中，日本、新加坡因为有较雄厚的经济实力，这些国家一方面汲取了西方社会福利养老的特点，充分赋予老年人优厚的社保；另一方面，基于传统东方家庭观念的延续，它们还致力于开发家庭养老的功能，鼓励年轻人赡养老人，如提倡和鼓励多代同居（例如两代居集合住宅和多代同堂组屋等）。

因此，亚洲国家养老住宅的主要形式是普通自住型养老住宅和老年公寓，通常情况下采取老年人和子女住在一起或者住在距离较近的不同住宅。

为了鼓励年轻人照顾老人，亚洲国家往往通过实行各种优惠政策引导年轻人和老年人住在一起或者住在较近的距离内。

　　1、日本的养老住宅

日本的老年人居住建筑，其养老模式在参照西方发达国家的同时，注重本国孝敬老人的传统，在实践中逐渐形成以社会保险、社会救济、社会福利和医疗保健为主要内容的养老体系。

老年人居住建筑模式主要有：

两代居，即日本在公共住宅里设计的适合于老少多代共居的大型居住单元，对厨、厕、门厅和居室分隔功能都做了相应考虑，对多代人生活方式和生活规律上的差异在室内空间上做了相应处理。

还有养老院，又称为老人之家，分为公立（养护老人之家和特别养护老人之家）、低费（老人之家）和完全自费（收费老人之家）3种，老年人可根据自己各方面的条件和经济情况进行选择。

2、新加坡的老年住宅

新加坡的老人大部分都在政府提供的组屋内养老，政府通过调整年轻人购买组屋的贷款额度和利率、制定各种优惠政策（如多代家庭组屋办法、合选组屋办法、与父母邻居补助办法等），鼓励子女与老年父母合住，方便子女照顾老人，同时又保证了老人的独立性。

在老年服务方面，新加坡建屋局更与政府社会福利部、社区发展部密切合作，在提供老人社区活动中心，社区老人服务及设施网络上不遗余力，为老人提供交友、餐饮、护理、居住照顾等服务。

从住宅的形式上看，新加坡的老年住宅多是自住型老年住宅。

每个国家都依据自己的国情选择了合适的产品或者是组合的产品，国外在养老住宅方面的特点与我国具有借鉴意义（如表3.1）。

通过对国内外老年事业、产业对策、市场发展的分析研究，针对我国不同地区和经济实力的高龄老人、中低龄老人、中青年三种人群，开展居住行为需求、老年人健康状况、个人支付能力等现状及期待的专项调研，渐次形成老年产业市场形成构成要素的框架体系、老年地产项目实施技术途径和老年人规模住区开发示范建设实施计划等，为启动以开发企业为主体的老年地产开发事业发展做准备。

表3.1——各个国家养老住宅的特点及借鉴之处

国家

产品特点

主要方式

借鉴意义

美国

规模大，建筑形态多样、配套齐全、有各种各样的俱乐部，开设的课程和组织的活动较多。

代表楼盘：

太阳城中心、凤凰城。

老年社区、老年公寓

完善的配套设施与功能区划分规模化、专业化、人性化。

欧洲

国家政策倾向于让老年人居住在独立的公寓中。

建筑样式丰富多样，建筑色彩明亮艳丽，并充分考虑生态目标。

老年服务体系完善，服务的针对性较强。

老年公寓、老年社区

建筑元素的集合处理让老年公寓不显孤独人化、专业化。

日本

引入西方的模式结合东方人特有的习惯和传统，研发出更加合理、适应国情的产品，如多代居和二代居型，并将老年住宅产品融入通小区。

代表楼盘：

港北新城。

老年公寓、普通自住型老年住宅

老年人住宅产品与其他住宅产品混合，加强和社会的交往。

人性化、亲情化、成本低。

新加坡

结合成熟社区，建设老年公寓，公寓户型一般分为35平方米和45平方米，为一位或两位老年人提供生活空间。

老年公寓、普通自住型老年住宅

户型设计合理化、产品建设标准化

从上面的介绍中可以看到，亚洲国家和欧美国家的养老住宅存在着明显的区别，欧美国家的老年住宅多为老年社区和老年公寓，父母和子女多分开居住。

其中美国的老年公寓更追求规模化，服务具有同质性，没有专门针对每位老人的不同服务。

欧洲国家的老年公寓更追求个性化，更具老年人的不同需求进行定制服务。

亚洲国家的老年住宅多为普通自住型老年住宅和老年公寓，在服务方面除了公寓提供的各种医疗，文体娱乐等服务外，还能享受到子女的照顾，享受到天伦之乐。

四、我国老年住宅的开发与设计

（一）我国老年住宅的开发发展

中国的养老设施传统上是民政机构社会福利的一部分，最初以为“三无”老人服务的社会救济为主，近年来逐步走向了社会化，但仍然是以非营利社会福利为主体。

由于民政系统财力的限制、加之没有有力的投资发展环境，养老设施的发展在现阶段仍然是有限的和缓慢的。

我国随着我国老年龄化的到来和房地产行业竞争的激烈，目前越来越多的房地产开发商准备进入老年住宅领域。

各级政府为应对老龄化也在政策方面加大了对老年住宅的支持力度，尽管我国已经出现了如东方太阳城、北京太阳城、杭州金色年华等一些较为成功的老年住宅，但从整体上看，目前我国的老年住宅的商业化运作还处于起步阶段，行业关注点始终没有分流和充分转移到老年地产领域，老年住宅市场在我国始终没能真正形成。

国家出台的《老年人建筑设计规范》、《住宅建筑规范》等都是一些指导性原则，缺乏具体的标准，老年住宅市场还比较混论。

我国现行老年养老模式仍然停留在传统福利机构机制内，养老地产政策导向不明确，开发老年地产存在投入产出不平衡、老年配套负担重、社会管理不到位等问题。

因而，合理规划设计出能够适应我国老龄化社会需求的建筑住宅社区，探索适合我国国情的老年住宅可供选择模式和供给模式，解决好数量日益增加的老年人居住问题，开拓老年人住宅这一新的市场细分，以达到社会效益和经济效益的“双赢”成果。

中国的养老设施传统上是民政机构社会福利的一部分，最初以为“三无”老人服务的社会救济为主，近年来逐步走向了社会化，但仍然是以非营利社会福利为主体。

由于民政系统财力的限制、加之没有有力的投资发展环境，养老设施的发展在现阶段仍然是有限的和缓慢的。

目前国内老年住宅的主要形式：

大型的退休社区——北京东方太阳城、北京太阳城、杭州金色年华、广州颐年园；酒店式服务的老年公寓——浦东老年公寓、上海假日老年公寓（筹划中）；③按照星级宾馆标准设计的“宾馆型”养老院——上海松江社会福利院；④适老化通用住宅——如运杰·龙馨园小区，北京世界名园；⑤各地均出现一些私人性质的、营利性质的小型养老院、敬老院，如广州寿星大厦，温州满堂红老年公寓等。

（二）我国老年住宅存在的主要问题

由于我国老年公寓的发展刚刚起步，从全国范围来看还存在不少问题和需要改进之处。

1、缺乏针对普通收入阶层的养老住宅

目前，我国的老年住宅除了比较高档的老年社区、老年公寓就是一些养老院所，处于平均收入水平的老人能够居住的起，又能满足其晚年生活需求的居住环境的老年住宅仍然较为匮乏，降低了老年住宅的有效需求。

目前比较有名气的北京东方太阳城等收费都比较高昂，主