XXXX民族风情生态园建设项目可行性研究报告.docx

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XXXX民族风情生态园建设项目可行性研究报告

XXXX民族风情生态园建设项目

可行性研究报告

第一章项目概况及建设背景

一、项目概况

项目名称：

XXXX民族风情生态园建设项目

项目业主：

XXXX实业发展有限公司

项目地址：

XXXX

项目设计单位：

中建国际（深圳）设计顾问有限公司（甲级资质）

项目施工单位：

中铁道桥集团工程有限公司

本项目位于XX县XX镇XX风景区，占地47039m2（约70亩），总建筑面积35000m2，住宿接待床位500个，演艺大厅剧场800座位，主要建设内容：

演艺剧院占地6000m2，建筑面积8000m2（其中演艺午台2000m2，观众席800座位，二楼设贵宾席位）。

室内外园林式民族风情景观建设占地25000m2，建设室内外温带植物展示，珍稀造形盆景，工艺曲廊、西南风情建筑小品、假山造型等。

（其中盆景1000盆、恒温暖棚建筑面积10000m2，建筑小品及工艺曲廊4000m2）。

风情园建设旅客住宿客房260间，建筑面积13000m2，其它用房和辅助面积4000m2。

停车场5000m2，景区道路及水电通讯等配套设施建设。

项目于2009年1月开工，预计2010年12月完工。

二、项目建设的必要性

1、项目建设符合XX省旅游规划，促进XX旅游业的发展

《XX省“十一五”旅游发展规划》确定的目标是：

“到2010年，把XX省建成亚洲地区的重要旅游目的地，成为促进中国由亚洲旅游大国向世界旅游经济强国跨越的重要支撑点，初步建成旅游经济强省。

XX省旅游资源得天独厚，复杂的地理环境和悠久的历史文化，孕育出许多奇特的自然景观和人文景观，构成了发展旅游事业的天然优势。

XX旅游资源具有品位高、数量多、类型全、分布广的特点。

在旅游业大力实施政府主导战略、旅游精品战略和可持续发展战略下，旅游产业得到了快速发展。

但旅游基础设施薄弱长期制约着全行业的进一步发展，因此加强基础设施，特别是景区基础设施的建设，对推进旅游产业的发展有一定的意义。

2、利用当地的资源优势，加快当地经济增长的需要

XX作为XX省西部经济欠发达和生态旅游资源富集区域，长期以来，经济发展基本处于资源索取型状况，当地的农牧民脱贫致富问题一直未能得到突破性解决。

因此，从XX未来经济发展需求角度出发，将旅游产业培育成为重要支柱型产业是发展形势所趋。

XX作为老少边穷的少数民族地区，唯有旅游资源和生态经济资源才具有突出特点，因此，打造以文化旅游产业为主的生态经济体系是促进地方经济发展之首要选择，才能够使XX与其他区域比较的特色优势得到彰显。

XX属于民族地区，在历史发展的长河中已形成自己特有的民族文化—“康巴文化”。

民族文化是中国多元文化的重要组成部分，民族文化应该积极加以保护和发展。

通过开发旅游，实现民族文化的整理、宣扬、发展。

在提升民族地区生活水平的同时，达到促进其社会归属意识，自我认同感和民族大团结的目的。

本项目的实施，对于促进当地国民经济及社会发展具有积极意义，对完善XX风景区及XX镇旅游集镇的建设有着重要的作用，项目具有较好的社会效益。

3、公司自身发展的需要

本项目是公司成立后的第一个项目，本项目如果能成功建设，将对业主在旅游市场站稳脚跟、持续发展、加深影响产生较大的作用。

项目的实施将为公司的进一步发展奠定基础。

综上所述，本项目的建设是公司自身发展的需要，同时对于促进当地国民经济及社会的发展具有积极意义，对完善XX风景区及XX镇旅游集镇的建设有着重要的作用，项目具有一定的社会效益。

第二章项目业主评价

一、项目业主基本情况

项目业主XXXX实业发展有限公司成立于2008年11月11日，公司企业法人营业执照注册号：

513300400000045；登记机关：

XX省XX工商行政管理局；住所：

XXXX县XX镇长征大酒店（XX景区）；法定代表人：

黄进；注册资本：

1120万美元；实收资本：

464.20万美元；公司类型：

有限责任公司（台港澳与境内合资）；营业期限50年，自2008年11月11日至2058年11月10日；经营范围：

温泉养生康复、民族风情生态园、温泉生态水果展示旅游观光基地（全部实收资本到期日期2010年11月10日）。

二、股权结构

项目业主XXXX实业发展有限公司系经XX省人民政府批准（中华人民共和国台港澳侨投资企业批准证书批准号为“商外资川府甘字[2008]005号），由上丰建设有限公司（中国）和上丰投资有限公司（中国香港）共同出资组建。

根据协议、章程的规定，公司申请登记的注册资本为1120万美元，由股东分期于2010年11月11日前缴足，其中上丰建设有限公司（中国）应出资840万美元，占注册资本的75%；上丰投资有限公司（中国香港）应出资280万美元，占注册资本的25%。

截止2008年12月4日，股东首期出资额共折合173.929744万美元。

其中上丰建设有限公司（中国）出资900万元人民币，折合为131.35906万美元；上丰投资有限公司（中国香港）出资330万港元，折合为42.570684万美元。

股东出资方式均为货币资金，出资事项由XX宏康会计师事务所有限责任公司于2008年12月9日以川宏会验（2008）105号《验资报告》审验确认。

首期出资后实缴注册资本为173.929744万美元，占注册资本的15.53%。

其中上丰建设有限公司（中国）出资131.35906万美元，占注册资本的11.73%；上丰投资有限公司（中国香港）出资42.570684万美元，占注册资本的3.80%。

截止2008年12月18日，股东上丰建设有限公司（中国）第二期出资1500万元人民币，折合为219.4499万美元。

出资方式为货币资金，出资事项由XX圣源会计师事务所有限责任公司于2008年12月19日以川圣源验（2008）1038号《验资报告》审验确认。

第二期出资后累计实缴注册资本为393.378744万美元，占注册资本的35.12%。

其中上丰建设有限公司（中国）出资350.80806万美元，占注册资本的31.32%；上丰投资有限公司（中国香港）出资42.570684万美元，占注册资本的3.80%。

截止2008年12月24日，股东上丰投资有限公司（中国香港）第三期出资249万港元，折合为32.128879万美元。

出资方式为货币资金，出资事项由XX圣源会计师事务所有限责任公司于2008年12月24日以川圣源验（2008）1040号《验资报告》审验确认。

第三期出资后累计实缴注册资本为425.507623万美元，占注册资本的37.99%。

其中上丰建设有限公司（中国）出资350.80806万美元，占注册资本的31.32%；上丰投资有限公司（中国香港）出资74.699563万美元，占注册资本的6.67%。

截止2009年1月5日，股东上丰投资有限公司（中国香港）第四期出资300万港元，折合为38.708191万美元。

出资方式为货币资金，出资事项由XX圣源会计师事务所有限责任公司于2009年1月6日以川圣源验（2009）1002号《验资报告》审验确认。

第四期出资后累计实缴注册资本为464.215814万美元（折合为人民币3,175.80万元），占注册资本的41.45%。

其中上丰建设有限公司（中国）出资350.80806万美元，占注册资本的31.32%；上丰投资有限公司（中国香港）出资113.407754万美元，占注册资本的10.13%。

三、组织结构及主要管理人员

根据《公司章程》，公司设董事会，董事会是公司的最高权力机构。

董事会由3名董事组成，董事由各股东委派，其中上丰建设有限公司（中国）委派2名，上丰投资有限公司（中国香港）委派1名。

董事会设董事长1人，董事长由股东双方共同委派，董事长为公司法定代表人。

公司设总经理1名，由董事会聘任或解聘，总经理对董事会负责，负责公司日常经营管理工作。

公司不设监事会，设监事1名，行使检查公司财务，对董事、高级管理人员执行公司职务的行为进行监督，对违反法律、行政法规、公司章程或者董事会决议的董事长、高级管理人员提出罢免建议，对公司经营情况进行调查等职责。

公司现有管理人员10人，分别为总经理室1人，行政部2人，财务部2人，生产工程部3人，计划经营部2人。

2、主要管理人员

公司法定代表人：

黄进，女，1971年11月出生，大专学历。

个人简历如下：

1992年6月毕业于重庆市工商管理学院；1992年7月-1994年1月在深圳市罗湖大酒店商务中心工作；1994年2月-1998年12月在深圳市雅图美术设计公司；1999年2月-2004年5月在深圳市远兆设计公司任人事部主任；2004年8月-2008年8月在深圳市龙盛报关公司任人事部主任；2008年11月至今任XXXX实业发展有限公司董事长兼总经理。

据经营行调查个人征信查询无不良记录。

财务负责人：

吴媛，女，1980年12月出生，中专学历，初级会计师职称。

个人简历如下：

1999年8月-2000年8月在江苏江阴华发实业有限公司任会计；2000年10月-2001年9月在江苏江阴市大通钢铁有限公司任会计；2002年1月-2008年11月在（江苏）上丰建设有限公司任会计；2008年11月至今任XXXX实业发展有限公司财务负责人。

据经营行调查个人征信查询无不良记录。

四、业主财务状况分析

根据2008年12月公司未经审计的财务报表，对公司财务状况简要分析如下：

（一）资产负债表分析

资产负债表简表（单位：

人民币万元）

项目

2008.12

资产总额

3,675.80

流动资产

3,377.63

其中：

货币资金

673.62

其中：

短期投资

其中：

应收票据

其中：

应收账款

其中：

其他应收款

1,074.01

其中：

预付账款

1,630.00

其中：

存货

其中：

应收出口退税

其中：

应收补贴款

其中：

待摊费用

长期股权投资

长期债权投资

固定资产原值

减：

累计折旧

固定资产净值

0.00

工程物资

在建工程

298.17

无形资产

递延资产

负债总额

500.00

流动负债

500.00

其中：

短期借款

其中：

应付票据

其中：

应付账款

其中：

预收账款

其中：

应付工资

其中：

应付福利费

其中：

应交税金

其中：

其他应交款

其中：

其他应付款

500.00

其中：

预提费用

长期负债

0.00

其中：

长期借款

其中：

长期应付款

少数股东权益

所有者权益

3,175.80

实收资本

3,175.80

资本公积

盈余公积

未分配利润

0.00

注：

公司已将2009年1月第四期出资金额纳入2008年12月财务报表。

简要分析：

1、公司系为本项目建设而于2008年11月新成立的公司，目前主要进行项目前期相关准备工作。

公司成立以来基本靠股东投入资金运行，其资产规模主要靠所有者权益支持，负债比例较小，财务结构相对稳健。

随着项目的继续建设，银行贷款的发放，公司资产结构将发生较大的变化。

2、公司2008年12月公司资产总额3,675.80万元，负债总额500.00万元，所有者权益3,175.80万元。

各会计科目明细简要说明如下：

（1）货币资金673.62万元，其中：

现金5.97万元、人民币存款92.45万元、港币存款575.20万元（652.24万港元）。

（2）其他应收款1,074.01万元，明细为天源电力开发公司339.01万元、天海电力水电开发公司205.00万元、江阴大新石油公司500.00万元、黄勇良30.00万元。

（3）预付账款1,630.00万元，全部系为本项目预付款项。

明细为：

中铁集团公司（预付工程款）1600.00万元、聚友信达公司（预付设备款）30.00万元。

（4）在建工程298.17万元，全部系为本项目发生费用。

明细为勘察设计等前期费用35.52万元、土地相关费用241.00万元、业务招待费、差旅费等其他费用21.65万元。

（5）其他应付款500.00万元，明细为上丰建设有限公司500.00万元，为母公司上丰建设有限公司投入未审验金额暂时挂账。

（6）实收资本3,175.80万元，明细为上丰投资有限公司775.80万元（上丰投资有限公司分三次出资，出资额共879.00万港元，参见前面公司股权结构分析）、上丰建设有限公司2,400.00万元。

（二）偿债能力分析

项目

2008.12

资产负债率（%）

13.60%

流动比率（%）

675.53%

速动比率（%）

349.53%

产权比率

15.74%

营运资金

2,877.63

2008年12月公司营运资金为正数，流动比率、速动比率分别为675.53%、349.53%，指标显示目前公司具有较强的短期偿债能力。

2008年12月公司资产负债率、产权比率分别为13.60%、15.74%，都处于较低水平，所有者权益对债权人的保障程度较高，指标显示目前公司具有较强的长期偿债能力。

（三）盈利能力分析

公司目前正处于项目建设期，尚未开展主营业务经营，未有收入实现，故未能进行公司盈利能力分析

（四）现金流量分析

公司未编制现金流量表，未能进行现金流量分析。

六、上丰建设有限公司（以下简称母公司）简要分析

（一）基本情况

母公司上丰建设有限公司成立于2001年5月21日。

公司企业法人营业执照注册号：

320000000045571；登记机关：

江苏省工商行政管理局；住所：

江阴市人民中路2-8号；法定代表人：

王建胜；注册资本：

人民币5000万元；实收资本：

人民币5000万元；公司类型：

有限责任公司；营业期限50年，自2001年5月21日至2051年5月20日；经营范围：

许可经营项目为房地产开发与销售；一般经营项目为管道、设备安装，国内贸易，自营和代理各类商品和技术的进出口。

根据江苏省工商行政管理局公司变更核准通知书（2005年第04140015号）、江苏省工商行政管理局公司准予变更登记通知书（2006年第05160004号）及江苏省工商行政管理局工商行政管理市场主体注册号变化证明（苏工商注册号换号字2008年第03030035号），公司由上丰城镇建设燃气发展有限公司更名为上丰建设有限公司。

公司注册资本5000万元，实收资本5000万元，公司股东为自然人王建胜，公司类型为有限责任公司（自然人独资）。

（二）简要财务分析

根据母公司2006年12月、2007年12月、2008年12月财务报表【以上财务报表均未经审计】，对母公司近年财务状况简要分析如下：

母公司财务状况简表

（单位：

万元）

项目

2006.12.31

2007.12.31

2008.12.31

资产总额

17,776.50

17,067.24

24,357.79

（1）流动资产

9,582.04

8,862.74

9,473.29

其中:

货币资金

287.60

118.69

118.97

其中:

应收股利

0.00

其中:

应收账款

495.01

1,576.22

1,723.16

其中:

其他应收款

197.68

49.50

113.52

其中:

预付账款

3,894.94

3,881.80

4,327.05

其中:

存货

4,706.81

3,236.53

3,190.59

其中:

待摊费用

（2）非流动资产

8,194.46

8,204.50

14,884.50

其中:

长期投资

800.00

1,000.00

7,680.00

其中:

固定资产净值

7,394.46

7,204.50

7,204.50

其中:

工程物资

其中:

在建工程

其中:

固定资产清理

其中:

无形资产

负债总额

5,139.45

3,784.89

10,291.61

（1）流动负债

5,139.45

3,784.89

10,291.61

其中:

短期借款

3,000.00

3,000.00

3,000.00

其中:

应付票据

其中:

应付账款

128.80

6,680.00

其中:

预收账款

其中:

应付工资

1.68

其中:

应付福利费

6.12

8.20

8.20

其中:

应付股利

其中:

应交税金

3.90

60.05

32.77

其中:

其他应交款

0.67

0.41

0.41

其中:

其他应付款

1,998.28

716.23

570.23

其中:

预提费用

（2）长期负债

0.00

0.00

0.00

其中:

长期借款

其中:

长期应付款

所有者权益

12,637.05

13,282.35

14,066.18

（1）注册资本

5,000.00

5,000.00

5,000.00

（2）资本公积

4,924.19

4,924.19

4,924.19

（3）盈余公积

406.93

849.61

1,343.47

（4）未分配利润

2,305.93

2,508.55

2,798.52

偿债能力指标：

流动比率

186.44%

234.16%

92.05%

速动比率

19.07%

46.09%

19.00%

营运资金

4,442.59

5,077.85

-818.32

资产负债率

28.91%

22.18%

42.25%

产权比率

40.67%

28.50%

73.17%

项目

2006年度

2007年度

2008年度

主营业务收入

2,920.94

3,167.92

3,339.49

主营业务成本

1,751.17

1,900.75

2,003.69

利润总额

1,112.12

963.14

1,045.11

所得税

367.00

317.84

261.28

净利润

745.12

645.30

783.83

加:

年初未分配利润

1,967.74

2,305.93

2,508.55

加:

其他调整因素

减:

提取盈余公积

406.93

442.68

493.86

减:

应付股利

未分配利润

2,305.93

2,508.55

2,798.52

利润率指标：

销售毛利率

40.05%

40.00%

40.00%

销售净利率

25.51%

20.37%

23.47%

资产净利率

4.19%

3.78%

3.22%

净资产净利率

5.90%

4.86%

5.57%

1、母公司近年来资产规模呈一定增长态势。

截至2008年12月底资产总额24,357.79万元，较2006年底资产总额17,776.50万元增加了6,581.29万元，增长幅度为37.02%。

从总体上看，母公司目前具有一定的资产规模水平。

2008年12月上丰建设有限公司对外长期投资的明细见下表：

序号

被投资单位公司名称

金额（万元）

在被投资单位股权比例

备注

1

XX汘桦实业发展有限公司

2680

75%

2

XXXX实业发展有限公司

2400

75%

3

XX贡嘎山王广场建设投资有限公司

1600

100%

4

江苏省江阴市盛达汽车销售有限公司

1000

10%

合计

7680

-

2、母公司2006年12月、2007年12月、2008年12月流动比率分别为186.44%、234.16%、92.05%；速动比率分别为19.07%、46.09%、19.00%；营运资金分别为4,442.59万元、5,077.85万元、-818.32万元。

流动比率、速动比率处于较低水平，营运资金2008年变为负数，指标显示目前母公司短期偿债能力较弱。

3、母公司2006年12月、2007年12月、2008年12月资产负债率分别为28.91%、22.18%、42.25%；产权比率分别为40.67%、28.50%、73.17%。

指标显示母公司目前具有一定的长期偿债能力。

4、母公司2006年度、2007年度、2008年度主营业务收入分别为2,920.94万元、3,167.92万元、3,339.49万元；净利润分别为745.12万元、645.30万元、783.83万元，销售毛利率分别为40.05%、40.00%、40.00%，销售净利率分别为25.51%、20.37%、23.47%。

从指标上看，母公司收入规模水平一般，具有较强的的盈利能力。

（三）母公司贷款卡查询信息

根据2009年1月6日母公司贷款卡查询信息，载止2009年1月6日，母公司未结清信贷信息为贷款2700万元、承兑汇票860万元，无对外保证担保信息、无未结清不良信贷信息、无欠息信息、无诉讼信息。

七、股东上丰投资有限公司（香港）基本情况介绍

根据中华人民共和国司法部委托香港律师办理内地使用的公证文书，公司的有关基本情况如下：

①根据于2008年11月5日在香港公司注册处查册所得之记录：

上丰投资有限公司（香港）于1988年1月12日在香港依据香港公司条例注册成为有限公司；注册编号：

207748；注册地址：

香港新界葵涌和宜合道173-175号金威工业大厦一座8字楼D座；现任董事：

吴明台NGMINGTOI（香港身份证号码D028646（0））、胡文安WOOMANON（香港身份证号码A819015（4））、张衍基CHEUNGKINKEEEDDIE（香港身份证号码D211286（9））。

②根据香港商业登记署记录，公司已依据香港商业登记条例办理商业登记，登记证号码：

11692351-000-01-08-9。

根据该公证文书附件《公司周年申报表复印本》，公司类别：

有股本的私人公司；公司法定股本10,000港元，已发行股本10,000港元；各股东出资情况如下：

吴明台NGMINGTOI出资8000港元、胡文安WOOMANON出资1000港元、张衍基CHEUNGKINKEEEDDIE出资1000港元。

公司未能提供上丰投资有限公司（香港）财务报表，评估未能对其经营情况进行分析。

八、业主信用状况

项目业主在中国农业银行XX县支行开立基本存款账户，公司贷款卡编码为5133210000144534。

根据2009年1月6日公司贷款卡查询信息，截止2009年1月6日，公司无未结清信贷信息、无对外担保信息、无欠息信息、无诉讼信息。

业主是新设法人，根据中国农业银行XX县支行打分测评方式，业主信用等级初评为A+级。

第三章项目市场分析

一、宏观环境分析

（一）旅游业状况分析

2001年4月11日，为了进一步加快旅游业的发展，把我国建设成为世界旅游强国，国务院下发了《关于进一步加快旅游业发展的通知》，该通知提出的目标是在2020年把我国建设成为世界旅游强国，要求各地方政府充分调动各方面的积极性，努力扩大旅游发展规模，进一步发挥旅游业作为国民经济新的增长点的作用。

加大对旅游业的支持力度，重点支持中西部地区旅游基础设施建设，鼓励多种经济成分参与旅游业发展，积极培育多元化的旅游市场主体。

根据“十一五”时期中国旅