财考CPA经济法串讲下815章.docx
《财考CPA经济法串讲下815章.docx》由会员分享，可在线阅读，更多相关《财考CPA经济法串讲下815章.docx（47页珍藏版）》请在冰豆网上搜索。
财考CPA经济法串讲下815章
第八章物权法
本章提示
重点关注善意取得，物权变动，担保物权。
本章主要考点
1．占有的种类
自主占有和他主占有
直接占有与间接占有
有权占有与无权占有
善意占有与恶意占有
——容易以小案例型的选择题进行考查。
2．不动产的物权变动
不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。
●法律另有规定：
（1）依法属于国家所有的自然资源，所有权可以不登记。
（2）《物权法》规定的物权变动的特殊情况：
1）因人民法院、仲裁委员会的法律文书或者人民政府的征收决定等，导致物权设立、变更、转让或者消灭的，自法律文书或者人民政府的征收决定等生效时发生效力。
2）因继承或者受遗赠取得物权的，自继承或者受遗赠开始时发生效力。
3）因合法建造、拆除房屋等事实行为设立或者消灭物权的，自事实行为成就时发生效力。
4）依照本法上述规定享有不动产物权的，处分该物权时，依照法律规定需要办理登记的，未经登记，不发生物权效力。
●登记为对抗要件的情形：
1）土地承包经营权自土地承包经营权合同生效时设立；
2）地役权自地役权合同生效时设立；
3）已经登记的宅基地使用权转让或消灭的，应当及时办理变更登记或注销登记。
●更正、异议、预告登记（注意区分这3个概念的含义）
权利人、利害关系人认为不动产登记簿记载的事项错误的，可以申请更正登记。
不动产登记簿记载的权利人不同意更正的，利害关系人可以申请异议登记。
当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。
预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。
预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。
3．动产的物权变动
动产物权的设立和转让，自交付时发生效力，法律另有规定的除外。
动产的交付方式：
现实交付；简易交付；指示交付；占有改定。
4．善意取得
●条件：
（1）受让人受让该不动产或者动产时是善意的；
（2）以合理的价格转让；
（3）转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。
●适用
赃物、拾得遗失物不适用善意取得制度。
5．拾得遗失物
●处理原则：
（1）拾得遗失物，应当返还权利人。
拾得人应当及时通知权利人领取，或者送交公安等有关部门。
（2）拾得人在返还拾得物时，可以要求支付必要费用，但不得要求支付报酬。
但遗失人发出悬赏广告，愿意支付一定报酬的，不得反悔。
（3）有关部门收到遗失物，知道权利人的，应当及时通知其领取；不知道的，应当及时发布招领公告。
遗失物自发布招领公告之日起六个月内无人认领的，归国家所有。
（4）拾得人在遗失物送交有关部门前，有关部门在遗失物被领取前，应当妥善保管遗失物。
因故意或者重大过失致使遗失物毁损、灭失的，应当承担民事责任。
（5）拾得人拒不返还遗失物，按侵权行为处理。
●如果遗失物通过转让为他人所占有时，权利有权要求占有人返还原物或赔偿损失。
具体规则为：
（1）权利人有权向无处分权人请求损害赔偿，或者自知道或者应当知道受让人之日起二年内向受让人请求返还原物。
（2）受让人通过拍卖或者向具有经营资格的经营者购得该遗失物的，权利人请求返还原物时应当支付受让人所付的费用。
权利人向受让人支付所付费用后，有权向无处分权人追偿。
6．征收与征用
●相同点：
（1）主体都是国家；
（2）目的都是为了公共利益的需要；
（3）性质均为强制性的。
●区别：
（1）法律效果不同。
征收是财产所有权发生了变化，而征用则是使用权暂时发生了变化。
（2）适用对象不同。
征收针对不动产，不包括动产；征用则不动产和动产都可适用。
（3）适用条件不同。
征用必须是为了抢险、救灾等紧急需要。
7．共有物的处分
处分共有的不动产或者动产以及对共有的不动产或者动产作重大修缮的，应当经占份额2/3以上的按份共有人或者全体共同共有人同意，但共有人之间另有约定的除外。
8．用益物权
包括：
（1）土地承包经营权；
（2）建设用地使用权；（3）宅基地使用权；（4）地役权；（5）准物权，具体包括探矿权、采矿权、取水权和使用水域、滩涂从事养殖、捕捞的权利等。
9．地役权与其他用益物权之间的关系
（1）土地所有权人享有地役权或者负担地役权的，设立土地承包经营权、宅基地使用权时，该土地承包经营权人、宅基地使用权人继续享有或者负担已设立的地役权；
（2）土地上已设立土地承包经营权、建设用地使用权、宅基地使用权等权利的，未经用益物权人同意，土地所有权人不得设立地役权；
（3）土地承包经营权、建设用地使用权等转让的，地役权一并转让，但合同另有约定的除外；地役权不得单独抵押。
土地承包经营权、建设用地使用权等抵押的，在实现抵押权时，地役权一并转让。
10．地役权与相邻关系的区别
（1）性质不同。
地役权是一种物权；相邻权不是一项独立的民事权利
（2）设立方式不同。
约定和法定。
（3）提供便利的内容不同。
高标准和最低标准。
（4）条件不同。
地役权不强调相邻，相邻关系强调相邻
11．抵押
●首先注意区分，抵押登记分两种效力状况
一是抵押权自登记时设立，登记为生效要件的情形：
1）建筑物和其他土地附着物；
2）建设用地使用权；
3）以招标、拍卖、公开协商等方式取得的荒地等土地承包经营权；
4）正在建造的建筑物、船舶、航空器。
二是抵押权自抵押合同生效时设立，登记为对抗要件的情形：
1）生产设备、原材料、半成品、产品；
2）正在建造的船舶、航空器；
3）交通运输工具；
4）动产。
●其次，注意分清重复抵押的受偿顺位
同一财产向两个以上债权人抵押的，拍卖、变卖抵押财产所得的价款依照下列规定清偿：
1）抵押权已登记的，按照登记的先后顺序清偿；顺序相同的，按照债权比例清偿；
2）抵押权已登记的先于未登记的受偿；
3）抵押权未登记的，按照债权比例清偿。
●再次，同一财产法定登记的抵押权与质权并存时，抵押权人优先于质权人受偿。
同一财产抵押权与留置权并存时，留置权人优先于抵押权人受偿。
12．质押
●关于动产质押的效力，要注意：
动产质押设立后，在主债务清偿以前，质权人有权占有质物，并有权收取质物所生的孳息。
质权人在质权存续期间，为担保自己的债务，经出质人同意，以其所占有的质物为第三人设定质权的，应当在原质权所担保的债权范围之内，超过的部分不具有优先受偿的效力。
●关于权利质押，要注意：
登记为生效要件的权利质押：
（1）以基金份额、股权出质；
（2）以注册商标专用权、专利权、著作权等知识产权中的财产权出质；（3）以应收账款出质。
其余的权利质押一般自权利凭证移交时设立。
13．留置
我国合同法明确规定可以适用留置的合同有4种：
运输合同；承揽合同；保管合同；行纪合同。
第九章合同法（总则）
本章提示
重点掌握合同的订立程序与实际履行原则；合同的效力；抗辩权、代位权与撤销权；合同担保；合同的变更与转让、合同的法定解除；违约责任。
本章重点考点
1．要约不得撤销的情形：
包括：
①要约人确定了承诺期限；②要约人以其他形式明示要约不得撤销；③受要约人有理由认为要约是不可撤销的，并已经为履行合同作了准备工作。
2．承诺
●承诺的法律效力：
承诺生效时合同成立。
●承诺的迟延与迟到
（1）承诺的迟延：
受要约人超过承诺期限发出承诺的，为迟延承诺，除要约人及时通知受要约人该承诺有效的以外，应视为新要约。
（2）承诺的迟到：
受要约人在承诺期限内发出承诺，按照通常情形能够及时到达要约人，但因其他原因使承诺到达要约人时超过承诺期限的，除要约人及时通知受要约人因承诺超过期限不接受该承诺的以外，该承诺有效。
3．实际履行与合同成立的关系
第一，法律、行政法规规定或者当事人约定采用书面形式订立合同，当事人未采用书面形式，但一方已经履行主要义务，对方接受的，该合同成立。
第二，法律、行政法规规定或者当事人约定采用合同书形式订立合同，在签字或者盖章之前，当事人一方已经履行主要义务，对方接受的，该合同成立。
4．约定不明时合同内容的确定规则
●合同生效后，合同约定不明的，可以协议补充；不能达成补充协议的，按照合同有关条款或者交易习惯确定；仍不能确定的，适用下列规定：
（）当事人就价款或报酬没有约定或约定不明确时，按照订立合同时履行地的市场价格履行；依法应当执行政府定价或者政府指导价的，按照规定履行。
（）当事人就履行地点没有约定或约定不明确时，给付货币的，在接受货币一方所在地履行；交付不动产的，在不动产所在地履行；其他标的，在履行义务一方所在地履行。
（）当事人就履行期限没有约定或约定不明确时，债务人可以随时履行，债权人可以随时请求债务人履行。
但应当给对方必要的准备时间。
（）当事人就履行方式没有约定或约定不明确时，按照有利于实现合同目的的方式履行。
（）当事人履行费用的负担不明确时，由履行义务一方负担。
●涉及第三人的合同履行规则
不管是由第三人履行的合同还是向第三人履行的合同，第三人均不是合同的当事人，因此发生违约，应当由债务人向债权人承担违约责任，与第三人无关。
5．不安履行抗辩权
●应当先履行债务的当事人，有确切证据证明对方有下列情形之一的，可以中止履行：
（1）经营状况严重恶化；
（2）转移财产、抽逃资金，以逃避债务；（3）丧失商业信誉；（4）有丧失或者可能丧失履行债务能力的其他情形。
●当事人行使不安抗辩权中止履行的，应当及时通知对方。
对方提供适当担保时，应当恢复履行。
中止履行后，对方在合理期限内未恢复履行能力并且未提供适当担保的，中止履行的一方可解除合同。
●当事人没有确切证据中止履行的，应当承担违约责任。
6．代位权
要理解代位权法律关系的3方当事人之间的权利义务关系。
因债务人怠于行使其到期债权，对债权人造成损害的，债权人可以向人民法院请求以自己的名义代为行使债务人的债权，但该债权专属于债务人自身的除外。
专属于债务人自身的债权，指基于扶养关系、抚养关系、赡养关系、继承关系产生的给予请求权和劳动报酬、退休金、养老金、抚恤金、安置费、人寿保险、人身伤害赔偿请求权等权利。
7．撤销权
●因债务人放弃其到期债权或者无偿转让财产，对债权人造成损害的，债权人可以请求人民法院撤销债务人的行为。
债务人以明显不合理的低价转让财产，对债权人造成损害，并且受让人知道该情形的，债权人也可以请求人民法院撤销债务人的行为。
●撤销权的行使范围以债权人的债权为限。
8．无效担保合同的责任（过错责任原则）
（1）主合同有效而担保合同无效：
①债权人无过错的，由债务人和担保人对主合同债权人的经济损失承担连带赔偿责任；②债权人、担保人有过错的，担保人承担民事责任的部分，不应超过债务人不能清偿债务部分的1/2。
（2）主合同无效而导致担保合同无效：
①担保人无过错的，担保人不承担民事责任；②担保人有过错的，担保人承担民事责任的部分，不应超过债务人不能清偿债务部分的1/3。
（3）担保人因无效担保合同向债权人承担赔偿责任后，可以向债务人追偿，或者在承担赔偿责任的范围内，要求有过错的反担保人承担赔偿责任。
9．保证
●一是要把握法律对保证人的资格的限制：
．主债务人不得同时为保证人。
．国家机关在特定情况下（经国务院批准为使用外国政府或者国际经济组织贷款进行转贷），可以作为保证人。
．学校、医院、幼儿园等以公益为目的的事业单位、社会团体，不得作为保证人。
．企业法人的职能部门不得作保证人
．企业法人的分支机构原则上不得当保证人。
但企业法人的分支机构有法人书面授权的，可以在授权范围内提供保证。
●二是特别关注一般保证
一般保证的保证人享有先诉抗辩权。
但有下列情形之一的，保证人不得行使先诉抗辩权：
1）债务人住所变更，致使债权人要求其履行债务发生重大困难的，如债务人下落不明，移居境外，且无财产可供执行；
2）人民法院受理债务人破产案件，中止执行程序的；
3）保证人以书面形式放弃先诉抗辩权的。
一般保证的保证人在主债权履行期间届满后，向债权人提供了债务人可供执行财产的真实情况的，债权人放弃或怠于行使权利致使该财产不能被执行，保证人可以请求法院在其提供可供执行财产的实际价值范围内免除保证责任。
●三是分清主合同变更与保证责任承担的具体情形
（1）保证期间，债权人依法将主债权转让给第三人，保证债权同时转让，保证人在原保证担保的范围内对受让人承担保证责任。
但是保证人与债权人事先约定仅对特定的债权人承担保证责任或者禁止债权转让的，保证人不再承担保证责任。
（2）保证期间，债权人许可债务人转让债务的，应当取得保证人书面同意，保证人对未经其同意转让的债务部分，不再承担保证责任。
（3）保证期间，债权人与债务人协议变更主合同的，应当取得保证人书面同意，未经保证人书面同意的：
1）如果减轻债务人的债务的，保证人仍应当对变更后的合同承担保证责任；2）如果加重债务人的债务的，保证人对加重的部分不承担保证责任；3）变更主合同履行期限的，保证期间为原合同约定的或者法律规定的期间。
4）债权人和债务人协议变更主合同内容，但实际并未履行的，保证人仍应当承担保证责任。
●四是注意掌握保证期间的确定
有约定：
保证人与债权人约定保证期间的，按照约定执行。
未约定：
保证期间为主债务履行期届满之日起6个月。
约定不明：
保证期间为主债务履行期届满之日起2年。
●五是掌握共同担保下的保证责任承担顺序
同一债权既有保证又有物的担保的，有约定债权人按照约定实现债权。
没有约定或约定不明，则：
①债务人提供物的担保：
优先执行物的担保
保证人仅对物的担保以外的债权承担保证责任；如果债权人放弃物的担保，保证人在债权人放弃权利的范围内免除保证责任。
②第三人提供物的担保：
物的担保不优先执行
债权人可以请求保证人或者物的担保人承担担保责任。
10．定金
定金应当以书面形式约定（要式合同）；
定金数额不得超过主合同标的额的20％。
因不可抗力、意外事件致使主合同不能履行的，不适用定金罚则；
当事人一方不完全履行合同的，应当按照未履行部分所占合同约定内容的比例，适用定金罚则。
当事人在合同中既约定违约金，又约定定金的，一方违约时，对方可以选择适用违约金或者定金条款，但两者不可同时并用。
11．合同的法定解除
●条件：
1）因不可抗力致使不能实现合同目的；
2）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；
3）当事人一方延迟履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；
4）当事人一方延迟履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；
5）法律规定的其他情形。
●程序：
当事人一方主张解除合同时，应当通知对方，合同自通知到达对方时解除。
12．提存
●有下列情形之一，难以履行债务的，债务人可以将标的物提存：
（1）债权人无正当理由拒绝受领；
（2）债权人下落不明；（3）债权人死亡未确定继承人或者丧失民事行为能力未确定监护人；（4）法律规定的其他情形。
●提存的法律效力：
（1）标的物提存后，毁损、灭失的风险由债权人承担。
提存期间，标的物的孳息归债权人所有。
提存费用由债权人负担。
标的物不适于提存或者提存费用过高的，债务人依法可以拍卖或者变卖标的物，提存所得的价款。
（2）除债权人下落不明的以外，债务人应当及时通知债权人或者债权人的继承人、监护人。
（3）债权人可以随时领取提存物，但债权人对债务人负有到期债务的，在债权人未履行债务或者提供担保之前，提存部门根据债务人的要求应当拒绝其领取提存物。
债权人领取提存物的权利，自提存之日起5年内不行使则消灭，提存物扣除提存费用后归国家所有。
此处规定的“5年”时效为不变期间，不适用诉讼时效中止、中断或者延长的规定。
13．损害赔偿
（1）赔偿损失
损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。
当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。
当事人因防止损失扩大而支出的合理费用由违约方承担。
（2）支付违约金
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
“当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30％为标准适当减少；当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额”。
第十章合同法（分则）
本章提示
重点掌握买卖合同、租赁合同、技术合同和建设工程合同。
尤其关注新增考点：
商品房买卖合同，房租租赁合同。
本章重点考点
1．买卖合同
（1）标的物所有权的转移
标的物的所有权自标的物交付时起转移，但法律另有规定或者当事人另有约定的除外。
当事人可以在买卖合同中约定买受人未履行支付价款或者其他义务的，标的物的所有权属于出卖人，即订立所有权保留条款。
——所有权保留条款容易与破产法的内容结合命题。
（2）标的物的风险承担规则，我们强调如下几个方面：
1）标的物毁损、灭失的风险，在标的物交付之前由出卖人承担，交付之后由买受人承担，但法律另有规定或当事人另有约定的除外。
2）因买受人的原因致使标的物不能按照约定的期限交付的，买受人应当自违反约定之日起承担标的物毁损、灭失的风险。
类似规定：
出卖人按照约定或者依照《合同法》有关规定将标的物置于交付地点，买受人违反约定没有收取的，标的物毁损、灭失的风险自违反约定之日起由买受人承担。
3）出卖人出卖交由承运人运输的在途标的物，毁损、灭失的风险自合同成立之日起由买受人承担。
4）当事人没有约定交付地点或者约定不明确，标的物需要运输的，出卖人将标的物交付给第一承运人后，标的物毁损、灭失的风险由买受人承担。
5）因标的物不符合质量要求，致使不能实现合同目的的，买受人可以拒绝接受标的物或者解除合同。
买受人拒绝接受标的物或者解除合同的，标的物毁损、灭失的风险由出卖人承担。
6）标的物毁损、灭失的风险由买受人承担的，不影响因出卖人履行债务不符合约定，买受人要求其承担违约责任的权利。
——注意可以在案例题中考查该考点。
（3）支付价款
出卖人多交标的物的，买受人可以接收或者拒绝接收多交部分。
买受人接收多交部分的，按照合同的价格支付价款；买受人拒绝接收多交部分的，应当及时通知出卖人。
——易在案例题中考查该考点。
（4）分期付款合同
分期付款的买受人未支付到期价款的金额达到全部价款的1/5的，出卖人可以要求买受人一并支付到期与未到期的全部价款或者解除合同，出卖人解除合同的，双方应互相返还财产，出卖人可以向买受人要求支付该标的物的使用费。
2．商品房买卖合同
（1）销售广告的性质认定
第一，关商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，对出卖人无合同上的约束力。
第二，就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。
第三，上述内容即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反这些内容的，应当承担违约责任。
（2）商品房预售合同的效力
第一，商品房预售，出卖人必须申领商品房预售许可证明。
出卖人未取得预售许可而与买受人订立预售合同的，合同无效，但是在起诉前取得预售许可的，合同有效。
第二，商品房预售合同应当办理登记备案手续，但该登记备案手续并非合同生效要件，当事人另有约定的除外。
（3）被拆迁人的优先权
如果拆迁人将该补偿安置房屋另行出卖给第三人，被拆迁人请求优先取得补偿安置房屋的，应予支持。
（4）商品房买卖合同中法定解除权行使的情形：
第一，因房屋主体结构质量不合格不能交付使用，或者房屋交付使用后，房屋主体结构质量经核验确属不合格的；
第二，因房屋质量问题严重影响正常居住使用；
第三，房屋套内建筑面积或者建筑面积与商品房买卖合同约定面积误差比绝对值超过3％的；
第四，出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支付购房款，经催告后在3个月的合理期限内仍未履行；
第五，约定或者法定的办理房屋所有权登记的期限届满后超过一年，由于出卖人的原因，导致买受人无法办理房屋所有权登记的。
（5）可以适用惩罚性赔偿金的情形
在下列情形下，由于出卖人行为构成了欺诈，因此买受人可以在解除合同并赔偿损失的前提下，还可以要求出卖人承担不超过已付房款一倍的惩罚性赔偿金：
第一，商品房买卖合同订立后，出卖人未告知买受人又将该房屋抵押给第三人；
第二，商品房买卖合同订立后，出卖人又将该房屋出卖给第三人；
第三，故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或者提供虚假商品房预售许可证明；
第四，故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实；
第五，故意隐瞒所售房屋已经出卖给第三人或者为拆迁补偿安置房屋的事实。
（6）商品房买卖合同与贷款合同的效力关系
第一，贷款合同未能订立，导致商品房买卖合同不能履行的，则当事人可以要求解除合同，并分析贷款合同未能订立的原因，在可以归责于一方当事人的情况下，由该当事人赔偿损失。
第二，商品房买卖合同无效、被撤销或者被解除，则贷款合同也应相应解除，出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还给担保权人和买受人。
3．赠与合同
●任意撤销：
赠与人在赠与财产的权利转移之前可以撤销赠与，但具有救灾、扶贫等社会公益、道德义务性质的赠与合同或者经过公证的赠与合同，不得撤销赠与，赠与人不交付赠与的财产的，受赠人可以要求交付。
●赠与人的撤销权：
受赠人有下列情形之一，无论赠与财产的权利是否转移，赠与是否具有救灾、扶贫等社会公益、道德义务性质或者经过公证，赠与人均可以撤销赠与：
（1）严重侵害赠与人或者赠与人的近亲属；
（2）对赠与人有扶养义务而不履行；（3）不履行赠与合同约定的义务。
赠与人的撤销权，自知道或者应当知道撤销原因之日起1年内行使。
●赠与人的继承人或者法定代理人的撤销权：
因受赠人的违法行为致使赠与人死亡或者丧失民事行为能力的，赠与人的继承人或者法定代理人可以撤销赠与。
赠与人的继承人或者法定代理人的撤销权，自知道或者应当知道撤销原因之日起6个月内行使。
4．借款合同
在借款合同中，借款人未按照约定的借款用途使用借款的，贷款人可以
（1）停止发放借款；
（2）提前收回借款；（3）解除合同。
借款的利息不得预先在本金中扣除。
利息预先在本金中扣除的，应当按照实际借款数额返还借款并支付利息。
5．租赁合同，需要把握的要点较多
●第一个点：
租赁合同的期限超过20年的，超过部分无效。
●第一个点：
不定期租赁包括：
（1）租赁期限6个月以上的，合同应当采用书面形式。
当事人未采用书面形式的，视为不定期租赁。
（2）当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照《合同法》有关规定仍不能确定的，视为不定期租赁。
（3）租赁期届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。
●第三个点：
出租人应当履行租赁物的维修义务，但当事人另有约定的除外。
——普通租赁合同与融资租赁合同的主要区别之一。
●第四个点：
房租租赁合同
——关于房屋租赁合同无效的情形：
（1）出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。
但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。
（2）出租人就未经批准或者未按照批准内容建设的临时建筑，与承租人订立的租赁合同
升级会员 