XXXX县城市棚户区改造项目可行性研究报告报批稿.docx

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XXXX县城市棚户区改造项目可行性研究报告报批稿

目录

第一章总论1

1.1项目概况1

1.2项目单位概况1

1.3项目编制单位概况2

1.4编制依据2

1.5研究范围及内容3

1.6简要结论3

1.7主要经济技术指标4

第二章项目建设背景及必要性5

2.1项目建设背景5

2.2项目建设必要性分析9

第三章建设内容与规模12

3.1项目建设原则12

3.2需求分析13

3.3建设内容与规模14

3.4主要技术指标表15

第四章项目选址及建设条件16

4.1项目选址基本情况16

4.2区域自然条件16

第五章工程技术方案20

5.1总图布置及建筑设计20

5.2结构设计23

5.3给排水设计24

5.4暖通工程30

5.5电气设计32

第六章节能节水措施41

6.1编制依据和用能标准41

6.2能耗状况42

6.3能耗指标分析43

6.4节能措施44

第七章环境影响评价47

7.1环境现状47

7.2项目建设与运营对环境的影响47

7.3环境保护措施48

7.4环境影响评价结论49

第八章劳动安全卫生消防50

8.1危害因素和危害程度50

8.2安全措施方案50

8.3卫生保健措施52

8.4消防设施52

第九章项目实施进度及管理54

9.1建设期54

9.2项目实施进度安排54

9.3项目管理措施56

9.4施工组织意见57

第十章投资估算与资金筹措58

10.1估算范围及依据58

10.2投资估算59

10.3资金来源及使用计划62

第十一章项目招投标63

11.1招投标原则63

11.2投标.开标.评标和中标程序63

11.3评标委员会人员组成和资质要求65

第十二章经济评价67

12.1财务评价依据67

12.2销售收入、销售税金和附加估算67

12.3总成本费用估算68

12.4财务效益分析68

12.5不确定性分析69

12.6财务评价结论71

第十三章社会影响评价72

13.1项目对社会的影响分析72

13.1项目对社会的影响分析72

13.2互适性分析73

13.3持续性分析74

第十四章研究结论与建议75

14.1研究结论75

14.2建议76

附图：

1总平面布置图

第一章总论

1.1项目概况

项目名称：

某某县城市棚户区改造项目

建设性质：

新建

项目选址：

某某县某某新区某某大道西南侧

承办单位：

某某县保障房建设责任有限公司

建设规模：

建设安置住宅1758套，配套服务建筑及相关设施，总建筑面积275690平方米

估算投资：

50018.60万元

1.2项目单位概况

某某县保障性安居工程建设有限责任公司成立于2012年5月，注册资本金1000万元。

该公司具体负责全县廉租住房、公共租赁住房以及棚户区改造等保障性住房的建设和管理服务工作。

公司设董事长和监事会，由分管城建的副县长任董事长，董事和监事由政府办、住建局、规划局、纪委的抽调人员担任，下辖工程技术部、安全生产部、财务部、综合部，工作人员由从住建、国土、规划、民安街道等相关部门抽调专业技术人员和工作人员组成，集中统一办公。

公司在县保障性安居工程建设领导小组的统一领导和指挥下，组织实施保障性住房建设工作。

具体做到七个统一，即全县保障性住房建设由公司统一规划设计，统一招标投标，统一组织建设，统一现场管理，统一资金管理，统一检查验收备案，统一提交审计部门审计决算。

截止目前累计建设各类保障性住房16590套，建设总投资近14亿元。

上级下达的保障性安居工程补助资金要按照国家专项资金管理规定，专户存储，分账核算，专款专用，工程款的拨付严格按县人民政府文件规定执行，直接拨付施工企业。

农民工工资拨付由县劳动监察大队监督执行。

所有工程完工后自觉接受上报审计部门依法审计决算。

按照保障性住房建设规划，公司将进一步加大保障性住房的建设力度，多渠道筹集建设资金，多争取项目资金的支持力度，加大项目建设的建设进度，按要求建设保障性住房，更多的满足人民群众的居住需要，改善居住环境和居住条件。

1.3项目编制单位概况

单位名称：

某某建筑勘察规划设计研究院

资格等级：

XX级

证书编号：

工咨XXXXXXX

发证机关：

国家发展和改革委员会

1.4编制依据

1、某某县2016年棚户区改造项目可行性研究报告委托书；

2、国家住房和城乡建设部、国家发展和改革委员会文件《关于中央投资支持国有工矿棚户区改造有关问题的通知》建保[2010]56号；

3、1：

1000拆迁安置小区地形图；

4、国家住房和城乡建设部、国家发展和改革委员会《关于中央投资支持国有工矿棚户区改造中央投资补助建设计划的函的通知》；

5、《关于推进城市和国有工矿棚户区改造工作的指导意见》建保[2009]295号；

6、《国务院关于加快棚户区改造的意见》（国办发〔2013〕25号）；

7、建设部颁发的有关规范、标准、定额；

8、国家发改委、建设部联合颁发的《建设项目经济评价方法与参数》（第三版）；

9、国家、省、市有关设计和建筑规范、标准；

10、编制项目可行性研究报告的有关法规及规范性文件；

11、《建筑工程设计文件编制深度规定》2008年版；

11、建设单位提供的相关资料。

1.5研究范围及内容

根据国家有关法律法规、相关政策及《可行性研究报告指南》的基本要求，对本建设项目的建设背景、建设内容及规模、建设的内外部条件、项目技术方案、环境保护、项目招标、项目实施进度计划与管理、投资估算与资金筹措、经济评价、社会效益评价等方面进行全面分析研究，得出结论和建议。

1.6简要结论

1、本项目的建设，符合国家、某某省有关城市棚户区建设的方向，有效的改善了棚户区的居住、生活、交通、基础设施及生态环境。

2、本项目工程技术方案合理，建设条件基本具备。

在施工期及运营期，加强管理；严格采取有污染物治理措施及安全卫生措施，可以达到环境保护及安全的要求。

3、资金筹措符合国家及某某省关于城市棚户区治理政策，资金来源合理，符合棚户区人民的治理意愿，实施无障碍。

综上所述，本项目工程技术方案可行，资金筹措符合政策，实施符合民心，改善民生环境显著，社会效益、生态效益、环境效益显著，项目的建设是可行的。

1.7主要经济技术指标

表1-1主要经济技术指标表

序号

项目名称

单位

数量指标

备注

1

总用地面积

m2

190822.28

286.23亩

2

总建筑面积

m2

275690

2.1

住宅

m2

219802

2.2

商业

m2

55138

2.3

物管

m2

400

2.4

配电及消防

m2

300

2.5

公厕

m2

50

3

估算投资

万元

50018.60

4

建设期

月

36

5

收入

万元

103643.40

5.1

销售收入

万元

99248.40

5.2

补贴收入

万元

4395

6

税金及附加

万元

7443.63

7

总成本费用

万元

13910.92

8

企业所得税

万元

20572.21

9

净利润

万元

61716.64

9.1

扣除建设投资后净利润

万元

11698.04

10

投资利润率

%

24.68

平均值

11

投资利税率

%

44.11

平均值

12

税后财务净现值

万元

7478.80

Ic=6%

13

税后财务内部收益率

%

10.34

Ic=6%

14

税后投资回收期

年

6.31

15

利息备付率

倍

7.83

16

偿债备付率

倍

1.94

17

盈亏平衡点

%

22.56

第二章项目建设背景及必要性

2.1项目建设背景

2.1.1保障性住房建设的大背景

随着我国棚户区改造等保障性住房建设力度的逐步加大，城市低收入家庭等住房苦难群体的住房条件得到较大改善。

然而进城务工人员由于是一个非正式、非固定、收人低廉、无城市户口、无城市居民待遇和社会保障的群体，他们的住房需求一直处于被漠视的状态。

城市中高涨的商品房价格远远超出了他们的承受能力，而国家的廉租房、经济适用房等优惠政策又只针对城市居民，这些进城务工人员被排除在住房改革制度之外，即没能在城市住房分配制度的改革中获益，也很难有机会获得经济适用房和住房公积金，只能选择住在环境比较差的企业集体宿舍或租住民房。

随着一些员工逐步进入婚恋、安家、生育子女的人生阶段，各种社会矛盾更是层出不穷。

2.1.2棚户区改造、农村危房改造正在加快推进

2013年7月12日国务院出台的《关于加快棚户区改造工作的意见》提出，2013年至2017年要完成改造各类棚户区1000万户的目标。

2014年8月，国务院办公厅印发《关于进一步加强棚户区改造工作的通知》，部署有效解决棚户区改造中的困难和问题，进一步加强棚户区改造工作，扎实推进改造约1亿人居住的城镇棚户区和城中村。

住建部也表示，努力实现2015年基本完成林区、垦区棚户区改造任务，2017年基本完成独立工矿区棚户区改造任务。

从而拉开了快速推进棚改建设的序幕。

从棚户区投资层面来看，《关于进一步加强棚户区改造工作的通知》要求对棚改加大金融支持力度，进一步发挥开发性金融作用。

国家开发银行成立住宅金融事业部，重点支持棚改及城市基础设施等相关工程建设。

鼓励商业银行等金融机构按照风险可控、商业可持续的原则，积极支持符合信贷条件的棚户区改造项目。

国家开发银行2014年为棚改提供了4000亿元的资金支持，2015年，还将投入4000亿元～5000亿元棚改资金，确保各地棚改项目如期进行。

从棚户区改造建设用地供应情况来看，棚户区改造安置住房建设用地已被纳入当地土地供应计划，做到优先安排、优先供应、应保尽保，能较好地保证棚户区改造工作的实施。

截至2014年底，我国已经启动改造各类棚户区约2100万套。

从现在到2020年，还有约2000万套的棚户区需要改造。

2015年计划开工的700多万套保障房中有七成以上是棚户区改造住房，且在年内要基本建成480万套。

因此，棚改的加快推进应该也是未来几年保障房发展趋势之一。

2.1.3本项目建设背景

1、某某县概况

某某，位于某某北边陲，地处武陵山脉腹地，连荆楚而挽巴蜀，历史上称之为“湘鄂川之孔道”，全县南北长106公里，东西宽32.5公里，总面积3131平方公里。

地势北高南低，东陡西缓，境内群山耸立，峰峦起伏，酉水、澧水及其支流纵横其间。

地域属亚热带大陆性湿润季风气候区，四季分明，气候宜人，雨水充沛。

在这片神奇而又美丽的土地上，繁衍生息着土家、苗、回、壮、瑶等16个少数民族。

全县辖34个乡镇（街道），434个行政村，2014年末全县户籍总人口59.44万人，增长0.1%。

常住人口51.47万人，增长0.3%，其中城镇人口17.56万人，全县城镇化率为34.1%。

总人口中，少数民族人口42.15万人，占总人口的70.9％。

其中，土家族33.67万人，苗族7.89万人。

土地构成为“八山半水一分田，半分道路加宅园”，山地面积占总面积的80.2%，耕地面积仅占8.5%，人均0.8亩。

某某的历史悠久灿烂，远在夏商周时代，某某为荆州地域，1729年（清雍正七年），改土归流，置某某县。

某某人民有着光荣的革命传统，近代以来，某某人民先后参