使用管理维修公约.docx

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使用管理维修公约

根据中华人民共和国和北京市有关有房地产法律、法规，结合“长新大厦”（以下简称“该大厦”）的实际情况，为维护大厦各业主和用户的合法权益，明确各自的权利、义务和责任，确保大厦的管理能够达到高标准，特制定《长新大厦使用管理维修公约》（以下简称“公约”）。

公约对大厦全体业主、用户及管理者均有约束力，公约内涉及之发展商、管理者及业主包括其受让人、继承人、合并人、接办人、承租人或占用人。

公约泛指本公约及其中之附件，及依据本公约赋予之权力而订立的各项守则。

第一章定义

（一）公约中除文义有所指示需另作解释外，下列用语所指意义如下：

1.地块－指根据（北京）市土地使用权出让合同（编号：

）而取得土地使用权之土地。

2.大厦－指座落于中国（北京）市（朝阳）区（安外大街）路（39）号名为“长新大厦”之建筑物。

3.发展商－指北京北新房屋开发有限公司

4.公共地方－指其中包括大厦各出入口、行人道、通道、电梯大堂办公室大堂、商场大堂、绿化区、（车道、脚踏车停放处）、公用车辆停泊及起落货区域、升降机、自动扶梯、走火通道、走廊、梯台、共用卫生间、避难层、电表房、电话房、后备发电机房、配电房、变压器房、隔油池、污水池、泵房、水箱、中央空调设备机房、风机房、垃圾房、自动洒水系统及消防设备控制室、升降机房及为该大厦的业主、用户及访客而设立共用之其他地方或范围，但不包括任何业主个别拥有独立使用权的地方及发展商保留之地方。

5.公共设施－指为该大厦的公众利益而在大厦所属地块范围内装设的各种器械、设备、装置或种植物，包括给排水系统、中央空调系统、消防系统、通讯系统、电子监察保安系统、升降机、自动扶梯、卫生间设备、帷幕墙、照明系统、供电系统、污水处理系统、去水道、沟渠、管道、槽沟、电线、电缆、绿化区之装置及种植物、告示板及其他机械、卫生设备。

以上所列之各类设备，不论是设置于公共地方或保留地方内，均属公共设施之一部分，但只供个别业主或租户使用的设施则不包括在内。

6.绿化区域－指根据政府有关法令所要求或由发展商所设计规划在该土地上实施绿化的地区。

7.保留地方－指发展商拥有或仅供发展商使用之大厦部分，包括大厦之天台、外墙、其他大厦内之非单元及非公共地方。

8.管理者－指发展商或根据公约而指定或委任管理大厦的人士或机构。

9.管理份额－指发展商为使各业主分摊及交纳管理费用而分配给各单元的份额，有关各单元的管理份额，详列于公约附录二内。

10.管理基金－指管理公司根据公约收取而用于保养及维修大厦的基金。

11.管理规则－指公约及用户守则内之一切条款或规则及发展商或管理者按公约授权制定之各项与大厦管理有关之规章制度。

12.业主－指根据（北京）市房屋土地管理局、所颁发的房屋所有权证所载之房产所有权人，即为该房屋单元的业主。

13.单元－指业主在大厦拥有房屋所有权的单元包括商业、办公单元及停车单元。

14.外墙－指大厦的所有或部分外墙。

15.业权份额－指各单元业主的房屋于该大厦内所占之份额，有关各单元之业权份额，详列于公约附录三内。

16.土地出让合同－指（北京）市房屋土地管理局有偿出让大厦所占地块土地使用权的土地使用权出让合同。

17.本公约－指本管理公约及其附件，其含义包括根据本公约条款在日后不时修改，增加和补充本公约条款的有关文件。

18．业主大会—指按照本公约第七章举行的业主大会。

19.业主委员会—各业主按照本公约不时召开的业主大会上委任或选出的业主委员会。

20.管理合约—指发展商或业主委员会为管理大厦而与管理者签定的《物业管理合约》，其内容不能与本公约违背。

发展商、业主委员会、管理者、业主等均须遵守。

第二章总则

（一）本公约对大厦全体业主、使用者及管理者均有约束力。

（二）大厦公共地方是为各业主之利益而设置的，可由每一位业主及其租客、雇员、访客及其受许者使用。

（三）各业主此后一切时候须遵守和履行本公约所载之保证、规定及限制，并受其约束。

该等保证、规定及限制的保障和约束附带于该土地及大厦的每个部分。

（四）每个业主对其单元有全权之处理权，包括出售、转让、抵押、按揭、出租、批准享用或以其他方式处置或变卖，而无须其他业主或对大厦有任何权益的人士同意，但该处理须明确地受本公约限制和保障。

若任何业主出租其单元给任何租客或租户，须就该租客或租户适当履行及遵守本公约的条款向其他业主负责。

第三章业主

（一）业主之权益

在各业主遵守本公约之所有规则、政府订立之有关法例并按期缴交本公约下列有关费用的先决条件下，各业主将享有下述权益：

1.独自拥有、使用其名下的单元及全部租金或收益；

2.各单元业主拥有公约内附录三右列第（）栏所列出之业权份额,并可全权处分其名下所占的业权份额及权益,例如出售、转让、赠与、遗赠、抵押、出租或以其它方式处分，而无须其它业主的同意；但有关业主须促使有关受让人遵守履行本公约之条款。

3.在不影响大厦建筑结构、机电设备及外貌下，并获得管理者书面同意及符合政府规范的情况下，对其名下单元进行内部装修工程；

4.可与其它业主按本公约规定共同使用大厦的公共地方和公共设施，以及大厦所有的保安、卫生设施；以及按本约规定适当使用及享用其名下物业；

5.业主享有大厦共用的水、电、气通行于物业内部，上下或周围已设或将设的管线、渠道的通行权；

6.可根据本公约条款监察管理者及管理人员的工作。

惟业主无权直接处理任何管理人员，任何投诉可向管理者作书面提出，由管理者采取其认为合适的必要的行动。

（二）业主的责任及应遵守规定

1.业主在行使上述权利和使用其名下单元时，须遵守本公约的规定；

2.业主须依照公约的规定，负责及依时缴交其名下应分担的管理费、按金及其他基金款项等；

3.业主须依时缴交其名下单元须付的税项、水、电、煤气等及有关公共设施费用；

4.业主须共同负责维修保养大厦的主要结构、外墙、公共地方及公共设施等；

5.业主须遵守发展商或其授权的管理者所订立的《用户守则》，《装修规则》及其他规章制度；

6.各业主（下称“原业主”包括大厦的第一位购买者）承诺在将其物业出售、转让、馈赠或变卖的同时，必须取得承受人或受让人签署遵守本公约之承诺书（“承诺书”）（见本公约附件一）。

原业主在管理者接到承受人或受让人签署的承诺书前，不论该单元是否已出售、转让、馈赠或变卖，原业主对该单元的管理费用、其他有关费用及一切有关之事项仍负有责任。

如原业主在承受人或受让人拒绝或还未签署本公约之承诺书时仍将其所拥有单元转让，则该原业主仍要履行本公约的责任，包括但不限于支付所有管理费用及管理者酬金直到其承受人或受让人签署本公约的承诺书生效止。

在承受人或受让人签署之本公约承诺书生效前，如该承受人或受让人对发展商或其他业主造成任何损失，该承受人或受让人及原业主均须共同及分别负责赔偿发展商及/或其他业主。

原业主如未能付清其应付的管理费用及其他有关费用，管理者有权向业主及/或承受人或受让人追讨。

7.当物业业权有任何改变时，原业主、承让人、受让人须即时书面通知

管理者。

8.不得改变楼宇的结构，不得更改承力墙、横梁、支柱等，或加建、扩建、拆除任何建筑物；不得在大厦外墙上安装任何雕塑品、遮光帘、遮蓬、花架、天线、旗杆、悬挂旗帜、横幅标语、广告牌、招牌、灯箱或其他任何伸出物，亦不得堵塞任何窗户；

9.不得堵塞、切割、损坏、更改、干扰楼宇任何公用部分之水、电或煤气等供应及排水道、暗渠、喉管、电缆、固定装置等设施；

10.单元露外之窗户不得改变原有色彩，以维护大厦外貌整齐美观；

11.各业主须负责及时通知其他业主或管理者有关单元内的损坏，及应妥善地防范单元受天灾所损害。

各业主亦应负责单元内之维修，如有关业主没有及时妥善处理其单元之维修工作而引起其他业主的损失、骚扰及/或其所拥有单元的破坏，管理者有权进入有关单元施工而该业主须负担一切引起之费用；

12.各单元的业主，只能将其单元按土地出让合同及政府相关规定用途使用，不得将其名下单元作非法或不道德用途，或在单元内进行任何足以妨碍或侵扰其他业主的事项；

13.任何业主不得在单元内饲养家禽牲畜或任何宠物；

14.不得在单元内举行葬礼、宗教仪式、舞会、音乐会或其他类似活动；不得在单元内储存易燃易爆危险品；

15.不得在楼宇内进行任何足以引致大厦投购之保险全部或部分失效或引致保险费增加的行为；

16.不得妨碍他人合法使用公共地方及公共设施；不得在公共地方晾晒衣物或弃置垃圾杂物；

17.未经向管理者申报并获书面批准，任何业主或业户不得擅自更改迁移或增大用电、用水装置和中央空调的负荷；

18.违反本公约规定的业主需就所引致之损失向其他业主或管理者负责及支付有关开支。

19.各办公单元业主同时须遵守如下规则：

19.1严禁在办公单元内明火煮食

19.2不得在办公单元内住宿

19.3严禁在办公单元之玻璃内壁张贴海报或设置高压气管以达广告的目的或影响大厦的外观。

20.遵守管理者不时订定及修改的规则。

21.各业主在进行其内部装修时必须遵守并履行本公约的规定及发展商或管理者所订立的装修规则及其他有关规章制度。

22.业主在将其单元出租时，该业主须对管理者及其他业主保证其租客或其使用者遵守和履行本公约的规条及一切守则并对其租客或其使用者的违约行为承担责任。

23.各业主应如期每月第一日或以前将其单元应缴之当月管理费用及其它相关费用付给管理者。

若超出七天仍未支付者，须按未付金额向管理者支付每日千分之三的滞纳金，直至该未付金额及其相应需缴付的滞纳金全数付清为止。

24.各业主不得干预或干扰发展商及/或管理者或其承建商代理人或其工程人员在大厦范围内进行各项有关建筑工程。

25.个别业主无权要求管理者或其下属为该等业主提供与大厦管理无关的服务。

26.各商场单元业主或其他使用者须遵守但不限于如下规则：

26.1为维护各单元业主的共同利益，各商场单元业主或其使用者须在管理者指定之营业时间营业，不得提早关铺或延迟开铺，否则发展商或管理者及其指定的代理人有权向该商场单元业主或其使用者征收合理的违约金。

26.2所有暂时更改或加长或减短营业时间事宜，均须依照管理者不时订定及修改之商场单元规则内之规章向管理者书面申请。

26.3各商场单元业主对其经营行业及工序所需任何额外保险安排亦须一并负责，以保障公共地方，其他单元或第三者免受损失。

26.4所用商场单元之铺面，如有任何改动，均须管理者书面同意，以维持商场外观统一。

对违章改动，管理者有权停止其工程并要求有关业主自费恢复原貌或管理者自行恢复原貌，但有关费用由有关业主负责。

单元业主有责任对其单元承租客进行监督及对违章事宜负全部责任。

26.5禁止私自装置高压气管于商场单元内或作铺面招牌装饰。

26.6除发展商同意作食肆之商场单元外，所有单元一律禁止生火煮食。

27.各停车位业主亦须额外遵守但不限于如下规则：

27.1各停车位业主必须遵守管理者不时订定及修改之停车场规则、交通标志及管理人员的指示，并要对疏导或故意引起的损失负责赔偿。

27.2各停车位业主驶进停车场或停泊车辆期间均有责任向管理者证明其身份及停泊车辆的权利。

27.3各业主之车辆必泊于指定停车位内，每一停车位只限泊车一辆。

27.4各停车位业主不得在停车位周围装上铁枝、围栏、门闸或锁链。

27.5各停车位的业主或其使用者只可将停车位用作停泊中小型客货车及私家车，不得在该停车位放置货物或其他物品；所用大型车辆（包括货车、货柜车、巴士等）除在管理者准许之情况下暂时停泊于指定停车位外，均不得停泊于此等停车位中。

27.6各停车位业主或其使用者须对蓄意或非蓄意破坏停车