长春酒店式公寓市场研究报告.docx

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长春酒店式公寓市场研究报告

长春恒兴置业有限公司

2009年12月21日

1、酒店式公寓市场概述

1.1酒店式公寓发展历程

启蒙阶段——代表项目（新世纪鸿源、亚泰鼎盛国际）

2005—2006年为长春酒店式公寓发展的启蒙阶段，此阶段内，新世纪鸿源项目对酒店式公寓的首次试水，为长春公寓市场带来新的开发理念，但由于其后期的物业服务与酒店式公寓的定位相脱节，使该项目产品规划成为一种简单的概念炒作。

06年长春市首家涉外酒店式公寓亚泰鼎盛国际入市。

兴起阶段——代表项目（南湖假日、盛世国公馆、万达红旗街公寓）

2008年至今长春酒店式公寓市场开始进入品质化时代，在物业服务上，开始聘用知名物业顾问公司。

08年南湖假日项目入市，高规格的装修标准和完善的物业服务，使其成为长春酒店式公寓的标杆项目，但由于受08年市场疲软及预期投资回报较低的影响，其市场表现平平。

09年，盛世国公馆与红旗街万达广场开盘即达90%的销售率，为09年火爆的楼市注入活力，也让人们看到了酒店式公寓发展的前景，其热销原因，第一，城市中心地段，公寓产品稀缺，第二，综合体配套，为公寓销售增加筹码，

未来预期——

随着产品竞争的加剧及人们投资意识的提升，酒店式公寓市场步入发展阶段，无论从硬件还是软件服务上，都将有高品质的提升，其存在形态也以城市综合体的形式出现。

1.2酒店式公寓分布情况

总结：

Ø大部分项目位于核心商业区内，借助地段及外部环境优势提升项目卖点；

Ø借助项目综合效应打造项目竞争力；

Ø借助酒店资源，打造酒店式服务核心理念。

1.3酒店式公寓产品特点

Ø核心区——大部分依附于成熟商业区而存在，借助成熟的外部配套环境及商业、商务氛围。

Ø交通便利——产品设置在交通结点上，交通便利。

Ø高端定位——市场定位为高端产品。

Ø面积小——面积以40-50平米为主力，可实现单价高、总价低的产品优势。

Ø附加值高——产品多以精装修为产品附加值，增加项目卖点。

Ø依附于城市综合体形式——项目为多业态组合，以增强项目互补性和投资价值。

Ø酒店物业管理核心卖点——酒店式物业服务在目前长春市公寓类市场中仍为较少见的产品，其给产品带来的附加价值，增强产品竞争力。

2、酒店式公寓市场研究与分析

2.1酒店式公寓供应总量分析（开发量现状、走势）

高力重庆路项目

总结：

经过07年市场供应的沉寂之后，09年，酒店式公寓市场迎来放量高峰，供应量在95000平米左右，从未来供应角度来看，则主要来源于重庆路高力项目和长春国际金融中心项目，目前，该项目正在做前期规划。

2.2酒店式公寓消化总量分析（消化总量、结构）

总结：

05—08年，酒店式公寓年去化量集中在25000-30000平米之间，09年，受供应激增的影响，本年迎来需求高潮，从整体来看，酒店式公寓市场去化率较高，但年均供应量呈不平衡发展态势。

2.3酒店式公寓供销比分析

2.4酒店式公寓价格走势

总结：

Ø长春酒店式公寓市场供需较为平衡，市场需求旺盛；

Ø09年，长春毛坯房开盘均价为7366元/平米，同比涨幅为21%。

3、需求市场研究分析

数据来源：

搜房网

总结：

Ø客群对于公寓类产品投资热情较高，公寓类产品已成为人们热衷的投资产品；

Ø35-50平米户型为市场主力需求产品，其次为50-65平米产品。

Ø价格低廉仍为首选，但由调研可知，人们可承受空间可提升到7000元/平米左右。

4、酒店式公寓发展预测

4.1酒店式公寓市场趋势

Ø酒店式公寓市场逐渐成熟，产品开发将进入品质化时代；

Ø城市中心区此类产品仍为市场主力需求；

Ø市场需求空间较为广阔。

4.2酒店式公寓产品发展

Ø随着竞争的加剧，市场呼唤真正意义上的酒店式公寓出现；

Ø受投资回报的影响，35-50平米为市场需求主力产品；

Ø附加价值仍将构成产品卖点及吸引力重要组成部分。

4.3酒店式公寓价格走势

价格上升幅度不大，但具备提升空间

原因如下：

Ø人们投资意识提升，对于产品投资收益性更为重视；

Ø房地产市场处于不稳定期，投资房产升值空间很难预计；

Ø市场中个别项目低价销售对市场冲击性较大，竞争逐渐加剧；

Ø核心区地块稀缺性及附加价值使项目具有保值增值空间。

5、重点代表项目专项研究

■重点代表项目选择依据

位于城市中心

（世纪鸿源、鼎盛国际、盛世国公馆、红旗街万达广场）

商业产权

（世纪鸿源、鼎盛国际、盛世国公馆、华天公寓、南湖假日）

酒店式物业服务理念

（鼎盛国际、盛世国公馆、华天公寓、南湖假日）

■价格分析

项目指标

世纪鸿源

鼎盛国际

盛世国公馆

华天公馆

南湖假日

红旗街万达广场

平均值

公寓开盘报价（元/㎡）

8500

7000

6500（清水）

11000

7000

8700

8116

装修成本（元/㎡）

500

1000

无

1000

1200

1000

940

清水房价（元/㎡）

8000

6000

6500

10000

6000

7700

7366

当前报价

南向9200元/㎡，北向7800元/㎡

——

均价9000元/㎡，最高价为13000元/㎡

9000-10000元/㎡

8500元/㎡

9000元/㎡

——

车位租（元/个·月）

800

770

未定

免费

600

——

720

总结：

目前酒店式公寓市场装修成本平均在940元/平米左右，而毛坯房的售价一般在7300元/平米左右，车位租金在720元/个/月。

■产品分析

户型面积分析

项目指标

世纪鸿源

亚泰鼎盛国际

盛世国公馆

华天盛世公馆

南湖假日

红旗街万达广场

建筑面积（㎡）

50000

34000

30000

8000

25000

63200

总套数（套）

650

398

600

126

200

1200

面积区间（㎡）

30-190

40-160

30-88

53-113

30-83

39-62

产品形式

平层

平层/跃层

平层

主力户型（㎡）

40-50

42-59

30-56

53-90

30-83

39-62

主力户型

热销面积（㎡）

40－50

30-56

未售

30-50

39-62（剩余房源多为顶层或东北角方向）

热销户型

—

——

产品点评

劣势：

户型设计不合理，空间浪费现象严重

劣势：

房屋结构异型，居住品质较差

优势：

1、开间大，进深短；

2、毛坯住宅，产品投资回报率较高

劣势：

产品得房率较低

优势：

提供酒店式的物业管理服务

优势：

1、4.05米的宽敞开间，进深较短

2、高规格的装修标准，配有家电

3、“T”型走廊增加了项目的私密性

4、双卡入户，增加了产品的安全性

劣势：

得房率较低，在65%左右

优势：

1、每种户型都设有独立厨房

2、厨房属于明窗，采光好

3、48平米以上户型都设有阳台

4、产权形式为居住产权

劣势：

得房率较低，在67%左右

总结：

Ø酒店式公寓产品形式以平层为主，部分项目附有少量跃层产品；

Ø主力户型在40-60平米之间，热销面积在30-50平米之间；

Ø得房率低是酒店式公寓市场普遍存在的问题，良好的产品设计是项目取得成功的关键。

Ø独立厨房的设计增加了项目的卖点。

立面及建筑风格分析

项目指标

新世纪鸿源

亚泰鼎盛国际

盛世国公馆

华天盛世公馆

南湖假日

装修指标

玻璃幕墙、瓷砖

欧文斯科挤塑板

玻璃幕墙,石材

花岗岩

进口高级石材及真石漆

建筑风格

现代风格

酒店风格

现代风格

立面效果

竞品项目的外立面均采用现代风格，立面上的差异则较大，通体干挂石材成本较高。

■大堂对比分析

总结：

项目指标

新世纪鸿源

亚泰鼎盛国际

盛世国公馆

华天盛世公馆

南湖假日

装修指标

地面：

理石

墙面：

理石

天棚：

雕花吊顶

地面：

大理石

墙面：

瓷砖

天棚：

造型吊顶

地面：

大理石

墙面：

瓷砖

天棚：

雕花吊顶

地面：

理石

墙面：

理石

门：

旋转门

地面：

理石

墙面：

理石

天棚：

雕花吊顶

大堂面积

150

200

150

大堂图示

暂无

宽敞的大堂设计对产品形象的提升有很大的帮助，竞品项目的大堂面积由50-200㎡不等，地面及墙面多采用大理石装饰，顶棚采用雕花造型吊顶，门多采用旋转门。

■装修标准分析

项目指标

新世纪鸿源

亚泰鼎盛国际

盛世国公馆

华天盛世公馆

南湖假日

交房标准

简装修

精装修（返租部分）

毛坯

精装修

装修标准

500（元/平）

1000（元/平）

无

1000（元/平）

1200（元/平）

天棚

大白

—

吊顶

地面

复合地板

—

实木地板

复合地板

内墙

乳胶漆（多乐士）

大白

—

壁纸

厨房

墙面

瓷砖

—

瓷砖

地面

瓷砖

—

瓷砖

配置

品牌油烟机

油烟机（好太太）

—

西式整体橱柜

品牌油烟机

卫生间

墙面

瓷砖

—

瓷砖

地面

瓷砖

—

瓷砖

配置

品牌洁具（TOTO）

品牌洁具

—

品牌洁具

家电

有无

无

有

—

有

配置

—

电视（长虹）、冰箱（容士达）

—

电视

冰箱（海尔）

电视（36寸康佳）

洗衣机

热水器（美菱）

空调（美菱）

家具

有无

无

有

—

有

配置

—

衣柜、书柜、沙发、茶几等

—

衣柜、书架、餐桌

有

门

品牌防盗门

防盗门（铸诚）

未定

品牌复合门

防盗门（铸诚）

窗

塑钢窗

单框双玻平开、上旋保温塑钢窗

双层塑钢窗

塑钢窗

平开窗

总结：

竞品项目多采用精装修入市，装修部位主要表现在地面、墙面、卫生间等，装修标准主要集中在1000元/㎡左右。

■智能设施分析

项目指标

世纪鸿源

鼎盛国际

盛世国公馆

华天盛世公馆

南湖假日

宽带入户

√

卫星电视

√

物业呼叫系统

√

紧急呼叫系统

√

室内控温系统

门禁系统

√

闭路监控系统

√

总结：

Ø竞品公寓常用智能设施包含宽带入户、闭路监控系统等；

Ø物业呼叫体系、紧急呼叫系统、门禁等智能设施应用较少；

Ø室内控温系统在竞品中尚处于市场空白点。

■景观分析

项目指标

世纪鸿源

鼎盛国际

盛世国公馆

华天盛世公馆

南湖假日

立体景观

√

平面景观

√

总结：

有景观资源的竞品项目较少。

■配套分析

会所设置

项目指标

世纪鸿源

鼎盛国际

盛世国公馆

华天盛世公馆

南湖假日

面积（㎡）

5000

300

未定

使用酒店配套

4000

层数（层）

—

2层

经营内容

游泳池、汗蒸、包房

游泳池、健身房、美容美发、SPA

—

SPA、健身、特色餐饮、大型酒店

使用情况

一般

良好

—

尚未使用

面积比值

1：

0.13

1：

0.01

—

1：

0.1

会所设施使用频率

项目指标

世纪鸿源

鼎盛国际

盛世国公馆

华天盛世公馆

南湖假日

游泳馆

高

未定

—

未使用

汗蒸

中

无

—

棋牌室

低

无

—

健身室

无

中

—

美容美发

无

低

—

SPA

无

中

—

■成交速度分析

项目指标

世纪鸿源

鼎盛国际

盛世国公馆

南湖假日

红旗街万达广场

开盘日期

2005年12月

2006年4月

2008年9月（认购）

2008年7月

2009年6月

尾盘日期

2007年12月

2008年8月

2009年6月

2009年11月

成交速度（㎡/月）

2083

1214

3000

1590

10000

注“尾盘”：

即项目销售率差超过90%。

总结：

红旗街万达广场创造长春酒店式公寓市场月销售的奇迹，其余项目月均销售面积在2000平米/月左右。

■物业管理分析

项目指标

世纪鸿源

鼎盛国际

盛世国公馆

华天盛世公馆

南湖假日

物业公司

香港四嘉物业

亚泰物业

第一太平戴维斯

华天酒店物业

南湖假日物业公司

物业内容

保安保洁、公共空间维护管理

酒店物业服务

物业费（元/㎡·月）

1.5

预计2.5-3.5

3.8

2.7

注：

以上物业费已经包含电梯费。

总结：

Ø目前，长春酒店式公寓市场已投入使用的项目，普遍存在着物业管理不完善，服务内容不到位的状况，物业服务仍有很大的提升空间；

Ø为扩大项目影响力、增加卖点，多聘请国内知名物业公司做顾问或直接执行；

Ø一般物业费的收取标准在2.5-3.5元/㎡·月之间。

6、总结

Ø长春酒店式公寓市场目前处于兴起阶段，未来发展空间较大，且其产品供应也主要依附于城市综合体；

Ø酒店式公寓市场供需较为平衡，市场需求较大；

Ø公寓仍为投资者热衷的投资产品，其主力需求面积在35-50平米之间；

Ø随着公寓市场的发展，长春酒店式公寓未来发展将进入品质化时代；

Ø目前，酒店式公寓市场毛坯房的销售均价为7300元/平米，装修成本在1000元/平米左右；

Ø从市场供应现状来看，目前长春酒店式公寓市场多以平层形式为主，其主力面积在40-60平米之间，热销面积在30-50平米之间；

Ø低得房率是公寓市场普遍存在的问题，良好的产品设计可以为项目销售增加卖点，如独立厨房的设计；

Ø宽敞的大堂设计为可以提高项目的形象与档次；

Ø智能设施可突破空间较大，室内控温系统、物业呼叫体系、紧急呼叫系统均可成为项目卖点；

Ø竞品项目会所使用频率：

游泳馆＞汗蒸＞健身＞SPA＞包房＞美容美发；

Ø项目平均去化速度为1912㎡/月左右（红旗街万达项目除外），年均去化面积2.29万㎡；

Ø聘请知名物业顾问公司＋酒店式物业管理方式将会使项目处于竞争绝对优势地位；

Ø长春市酒店式公寓物业费一般在2.5-3.5元/平·月之间；

补充部分：

1、在产品规划定位前必须要有明确的客群定位，根据市场需求规划设计出来的产品才是最有生命力的。

2、从目前情况来看，长春酒店式公寓产品用以自住的比例较大：

通过长春这几年酒店式公寓市场的发展，该产品渐渐被广大消费者所熟悉，并得以认可和接受，但就购买酒店式公寓产品的目的而言，用以自住的比例较大，且其居住群体多以年轻人为主。

例如“南湖假日”项目，购买该项目产品用以自住的比例占70%左右，且购买群体多为30岁左右的人群，客群属性表现为高级白领、私营企业主、驻长公司高管、政府官员、“富二代”等人群，另外，该产品的另外一个作用就是方便子女教育，在购买群体中，投资人群所占比重在30%左右，购买群体的年龄特征表现为40-50岁之间。

3、目前市场供应主力在40-60平方米之间：

酒店式公寓的居住属性决定了其必须满足舒适度的要求，公寓产品本身得房率较低，只有通过增加面积才能表达出居住的舒适度，而且精装修的标准一定要高，大开间，短进深这类的产品也是最受欢迎的。

例如，“盛世国公馆”项目，在销售过程中，咨询60平米左右产品的客户占比较高。

这给我们项目的启示就是：

在产品规划初期首先要明确公寓的属性，是主要用以满足居住需求还是满足投资或办公需求，如果主要满足投资需求的话，就要考虑投资回报率的问题，这就要求降低购买成本（包括装修、设计等成本），以最大化的满足消费者投资需求，当在两者之间难以作出明确区分定位时，可以借鉴“万晟现代城”的做法，提供毛坯、简装、精装三种产品形式，增加产品线的宽度，可以满足不同人群的需求，但这种运作方法自身也存在问题，如后期的物业管理维护等问题。

4、商住两用产品后期物业管理维护存在困难：

公寓产品具有灵活多样的属性，既可以满足居住也可以满足办公需求，用以居住就必须满足居住的品质，如室内装修和室外环境，而对于商住两用的定位来说，其办公的性质势必为楼内带来大量的人流，这就降低了居住环境的安静和私密性，从而降低居住品质，这种问题可以通过“电梯分层”的方式来解决，但两者对物业服务的需求肯定是不同的，这样的话势必增加以后的运营成本。

5、在产品规划设计中要考虑产品的灵活性，如两室之间可以实现自由打通，这样的话就可以满足购房者对大户型的需求。

长春恒兴置业有限公司

09年12月21日

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