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《江西赣州08年一季度市调报告》18页

赣州08年一季度市调报告

目录

第一部分08年一季度市场动态

第二部分一级市场分析

第三部分二级市场分析

第四部分三级市场分析

第五部分广告投放分析

第六部分市场综述

第一部分08年一季度市场动态

1.1赣州市2008年1季度经济运行情况

一季度，全区经济保持稳定增长。

据初步测算，一季度全区实现生产总值266123万元，同比增长12.1%（按可比价格计算，下同）。

其中：

第一产业增加值6442万元，同比增长2.1%，第二产业增加值74008万元，同比增长8.6%，第三产业增加值185673万元，同比增长13.8%。

今年一季度，我区经济继续持续、稳定、快速增长，为职工收入稳定增长提供了较好的基础和保障。

据相关部门统计,截止3月31日，今年赣州市国税系统累计组织税收收入134740万元，同比增收28381万元，增长26.69%，完成省局国税局年计划任务的29.22%，完成市政府全口径税收目标的26.99%，其中，入库财政口径国税收入124390万元，同比增收29023万元，增长30.43%，完市政府财政口径税收奋斗目标的26.81%，顺利实现了首季开门红。

   一季度，章贡区城镇单位从业人员60358人，在岗职工58181人。

我区城镇单位发放在岗职工工资总额35649万元，比上年同期增加5691万元，增长19%；在岗职工平均工资6068元，比上年同期增加1148元，增长23.3%。

增长的主要原因是：

1、2007年企业经济效益较好，年终奖金在今年一季度兑现；2、部分企业在冰灾中增加了岗位补贴,如供电、通讯、交通等单位；3、《劳动法》从今年起正式实施，国家对企业限定了最低工作标准，大部分企业都增加了工资。

劳动者的利益得到了保障。

一季度，赣州居民消费价格总水平累计上涨7.3%，其中食品类价格上涨17.6%，拉动ＣＰＩ上升６.３个百分点，仍属结构性上涨。

1至3月，居民消费品价格同比分别上涨5.7%、7.9%、8.4%，呈现出一条平缓上行线，表明市场价格总水平呈上涨态势。

　　从全省来看，1至3月，全省居民消费价格同比上涨8.3%，我市比全省平均涨幅低1个百分点。

分析：

从总体上来看，赣州的经济继续稳步发展，各项固定资产投资继续加大，招商引资力度加大，工业发展较快，经济的发展有利于房地产行业的发展。

职工收入的提高可以拉动消费，提高购房能力，为房地产发展提高源动力。

但是CPI同时也在大幅度上涨，物价的上涨较快，面临着较大的通货膨胀的压力，居民的消费能力还是受到一定限制。

1.2宏观政策

A、赣州市中心城区住房计划公布

《赣州市中心城区2008年住房建设计划》已经市政府同意，按照建设部建规函[2007]380号和建设厅赣建规[2008]1号文件的有关规定，现将有关内容公布如下：

　　《赣州市中心城区2008年住房建设计划》：

住房开工建筑面积为159.43万平方米，出让住宅用地面积为123.45公顷。

其中经济适用住房建筑面积为30万平方米、廉租住房建筑面积为8万平方米，中低价位、中小套型普通商品住房建筑面积为73.6万平方米，商品住房建筑面积为47.83万平方米。

　　《赣州市中心城区2009年住房建设计划》：

住房开工建筑面积为164.4万平方米，出让住宅用地面积为91.92万平方米。

其中经济适用住房建筑面积为14万平方米、廉租住房建筑面积为6万平方米，中低价位、中小套型普通商品住房建筑面积为95.08万平方米，商品住房建筑面积为49.32万平方米。

分析：

从以上数据来看，今明两年住房开工的面积都在上升，从总体上来看，市场供应量在不断加大。

具体占比情况如下：

从上表来看，未来中低价、中小套型商品住房将成为市场的主流，而中高档商品房在市场中成为一个稳定的组成部分。

经济适用房和廉租房作为住房保障体系的重要内容也占有一定市场比例，而且能够在一定程度上起到平抑房价的作用。

B、08年一季度央行两次上调存款准备金率

央行宣布从3月25日起上调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点，调整后的存款准备金率水平为15.5%，这是我国自1984年设立存款准备金制度以来的最高水平。

根据商业银行的存款数据估算，此次调整后可以一次性冻结资金2000亿元左右。

　这是央行今年以来第二次上调存款准备金率，距离上次调整超过两个月时间，调整的频率较去年下半年略为放缓。

央行称，提高存款准备金率是为了落实从紧的货币政策要求，继续加强银行体系流动性管理，引导货币信贷合理增长。

分析：

一个季度连续上调两次，共上调一个百分点至15.5%。

连续上调存款准备金率将产生累积效应,如果存款准备金率超过15%,将对商业银行的流动性管理产生较大影响。

提高存款准备金率0.5个百分点将冻结资金2000多亿元，进一步缩紧了商业银行贷款的投放。

房地产开发企业尤其是中小型房地产企业，由于资金来源少，在其它融资渠道尚不完善的情况下，它们对银行贷款的依存度仍然较高，同时，如果销售进一步速度放缓，资金无法及时回笼，这将导致大部分房地产开发企业的资金紧张。

1.3片区热点解析

赣州市出台水东梅林片区控制性规划详细方案

规划范围：

水东梅林片位于赣州市中心城区东部，赣江东岸，片区西北以规划建设的厦蓉高速公路为界，东北到梅林变电站，南以贡江、赣州为界。

包括章贡区水东镇和赣县的城关镇。

总规划面积24.61平方公里。

片区定位：

未来的水东梅林片区作为赣州“一主两辅”的水东辅城，将以物流仓储、稀土产品精深加工为特色，依托深厚的历史文化将其建设成为赣州人文生态城区。

功能布局：

水东梅林片区将以赣龙铁路、京久铁路为界分隔，依托323国道，赣储公路展开，架构“一轴两组团九功能分区”的整体布局结构：

“一轴”即赣县梅林和章贡区以323国道，赣储公路为轴，通过赣州道路网构成一有机整体，并通过7座桥梁将其与赣州其他组团联系成一个整体，共同发挥赣州城市职能。

“两组团”即以行政区界限划分为梅林和水东两组团。

水东组团：

水东历史文化区，生态保护区和居住功能区。

梅林组团：

梅林物流仓储和生活居住服务区。

“九功能区”——依托323国道、赣储公路交通网系统，自东向西形成的功能区：

赣县工业生产区、居龙休闲渡假区、梅林居住区、梅林核心综合服务区、七里镇历史文化区、赣州东站物流仓储区、水动生活居住区、马祖岩生态保护区和虎岗生活居住区。

水东是历史文化名镇，为此，要保留好区内的生态条件较好的山体和水面，严格控制水东的建设规模，逐步外迁虎岗的工业企业，将水东建设成赣州的生态氧源基地、农副产品的供应生产基地、赣州中心城区的“绿肺”和人们休闲旅游的“后花园”；大力发展现代服务业，优化整和旅游资源保护并综合利用中华儿童新村、七里古镇马祖岩风景区、客家文化城等旅游资源，将其纳入赣州大区域旅游体系，着力发展休闲渡假、文化观光旅游；壮大特色优势产业，重点发展有色金属冶金业、电子信息产业、轻化纺工业等，做优做强工业圆区，推进圆区的集约化经营、工业产业链的延伸、资源的循环利用，项目的集群发展；策应赣州市物流体系建设要求，以赣州东站为依托，建设集采购、仓储、配送、运输和信息服务为一体的多功能物流园区，对接珠三角的物流体系，建设集海关、出入镜检验等口岸一体的“内陆港”。

实现物流业的社会化、专业化、规模化和信息化，将其打造成赣州进出口国际物流集散地。

目前，赣州河套老区与水东梅林片区的最直接联系是东河大桥，数年内，将建设贡江大桥、客家大桥与之相连，并有赣江公路大桥通湖边、贡江京久铁路大桥通赣州火车站、梅林大桥通沙河、加上建春门浮桥，与中心城区另外四个组团充分连接。

另外，布置四处广场，水东一出，七里一处，赣县两处。

保留赣县人民广场，在七里镇新建设娱乐广场一座，赣储公路北侧设置马祖岩入口广场。

水东梅林片区的公共服务设施布局采取集中与分散结合，主要公共服务中心安排在中央公园和人民广场附近，综合型的核心服务区设于梅林中央公元周边，在居民区及小曲配套相应登记公共服务设施形成规模不同但是分工备异和层次分明的公共服务设施体系。

分析：

水东梅林片区的一系列规划建设都在透露着该板块的发展前景，交通和居住环境的改善及生态保护都能将大幅度提高该板块房地产市场的价值。

目前来看，该板块的楼盘不多，主要是因为环境和政府规划政策的影响，在新的规划政策出台后，该板块必然会倍受关注，正如前几年的杨梅渡板块一样，地价会在短期内迅速增长。

存在较大的投资置业机会。

1．4市政动态

A、新黄金机场通航

３月２６日上午，新赣州黄金机场通航庆典在新机场航站楼前广场隆重举行。

项目总投资５.２亿元，赣州新机场的建成通航，是我省完善立体化交通网络，扩大对外开放的一件大喜事。

建成通航的新机场，将成为江西第二大机场和赣粤闽湘四省边际最大规模的民用机场。

由此从空间上拉开了赣粤闽湘四省通衢区域性现代化中心城市的大框架，为我市经济社会又好又快发展插上了腾飞的翅膀。

分析：

①机场搬迁，原址土地将进入开发，为房地产市场提供了空间，将加快新城区的开发建设。

②城区建筑高度将不再受到机场原因的限制，高层建筑将会增多。

③新机场的通航，使交通更加便利，为赣州的经济发展带来新机遇。

B、中航城奠基

３月２９日上午，总建筑面积约３０万平方米的赣州中航城正式开工奠基。

赣州中航城位于章江新区黄金广场对面的核心地段，集城市豪宅、星级酒店、大型购物中心、商务公寓及商业街于一体的商业地产项目，是赣州首个城市综合体项目。

分析：

（1）赣州中航城是赣州城市建设的重要项目，它的建设对于提高赣州的城市品位，提升赣州的城市形象具有重要意义。

作为首个城市综合体项目，赣州中航城将给城市的发展带来强劲动力，进一步提升人民生活品味和在一定程度上改变赣州人民的消费观念。

（2）赣州中航城位于赣州章江新区核心地段，对新区的发展有极大的积极推动作用。

为新区的繁荣发展贡献了一份不可或缺的力量。

对新区近期的影响来看，促进了新区周边地产项目的发展。

提高了地段的价值。

第二部分一级市场分析

土地供地区域有所变化，经济技术开发区加快土地供应步伐

2008年一季度赣州，土地供应市场以经济技术开发区为主，其他板块为辅的区域布局，1季度全市共上市22幅地块，体量达478540.63平方米。

其中经济技术开发共上市16幅地块，体量达373419.28平方米，占全市比例为72.7％。

并且成交金额达到了38003万元.

08年赣州一季度章江新区土地成交情况

土地位置

面积（㎡）

土地

用途

规划指标要求

起拍价（万元/亩）

成交价（万元/亩）

总额

（万元）

土地去向

容积率　

建筑密度

绿地率

章江新区H1地块宗地

33389.86

商

住

≤2.2

≤32%

≥35%

163.17

257

12888.49

赣州金茂房地产开发有限公司

章江新区C7地块

42570.13

商

住

≤2.15

≤25%

≥40%

154.512

200.47

12813.6

吴道波、朱来耀

章江新区H22地块

7552.4

综合

5.57

≤40

≥35%

161.838

181.82

2061.81

赣州市海新房地产开发有限公司

08年赣州一季度老城区土地成交情况

土地

位置

面积（㎡）

土地

用途

规划指标要求

起拍价（万元/亩）

成交价（万元/亩）

总额

（万元）

土地去向

容积率

建筑密度

绿地率　

河套老城区IV-A-10地块

1413.31

住宅

≤2.34

≤37.4%

≥30%

112.554

149.85

317.99

赣州德威房地产开发有限公司

08年赣州一季度经济开发区土地成交情况

土地位置

面积（㎡）

用途

规划指标要求

叫拍价（万元/亩）

成交价（万元/亩）

总额

（万元）

土地去向

容积率

建筑密度

绿地率

金坪南路南侧工业二路东侧地块

20017.98

工业

≥1.2

≥40%

≥20%

16.78

16.78

504.45

赣州汇强机械制造有限公司

金岭路北侧工业四路西侧地块

23561.36

工业

≥0.6

≥40%

≥20%

16.78

16.78

593.75

赣州鑫诺稀土发光材料制备有限公司

金坪南路北侧工业二路东侧地块

12475.42

工业

≥0.5

≥40%

≥20%

16.78

16.78

314.38

赣州市宏丰仓储服务有限公司

金龙路

南侧工业四路西侧地块

38307.52

工业

≥1.0

≥40%

≥20%

16.78

16.78

965.35

黄伟

金龙路

北侧金狮路西侧地块

26666.93

工业

≥1.2

≥40%

≥20%

16.78

16.78

672.00

赣州市益民肉联食品有限责任公司

金龙路北侧工业一路东侧地块

14512.15

工业

≥0.6

≥40%

≥20%

16.78

16.78

365.71

赣州华平矿业有限公司

金龙路

北侧金狮大道西侧地块

23374.29

工业

≥0.6

≥40%

≥20%

16.78

16.78

589.03

江西宝宝仔饲料有限公司

金岭路北侧彩蝶路东侧地块

53366.28

工业

≥1.0

≥40%

≥20%

16.78

16.78

1344.83

赣州华坚国际工业有限公司

金龙路

北侧工业一路西侧地块

19138.12

工业

≥1.2

≥40%

≥20%

16.78

16.78

482.28

欧陆通电子有限公司

迎宾大

道南侧工业一路西侧地块

33334.84

工业

≥1.2

≥40%

≥20%

16.78

16.78

840．04

华欧电子、进威精密电子元件有限公司

金龙路南侧工业二路东侧地块

16390.55

工业

≥0.6

≥40%

≥20%

16.78

16.78

413．04

赣州嘉通新材料有限公司

迎宾大道南侧工业三路西侧地块

20731.02

工业

≥0.6

≥40%

≥20%

16.78

16.78

522．42

赣州粤海新材料有限公司

金岭路北侧工业一路西侧地块

19661.60

工业

≥1.0

≥40%

≥20%

16.78

16.78

495.47

赣州市康尔实业有限公司

金岭西路北侧工业二路东侧地块

8412.02

工业

≥1.2

≥40%

≥20%

16.78

16.78

211.98

赣州鑫港科技有限公司

金坪南路南侧工业二路东侧地块

20001.54

工业

≥0.8

≥40%

≥20%

16.78

16.78

504.04

江西赣乐电力设备有限公司

金坪南路南侧工业二路东侧地块

23467.66

工业

≥1.2

≥40%

≥20%

16.78

16.78

591.39

赣州市兴丰玻璃有限公司

08年一季度沙河工业园土地成交情况

土地位置

面积（㎡）

土地用途

规划指标要求

叫拍价（万元/亩）

成交价（万元/亩）

总额

（万元）

土地去向

容积率

建筑密度

绿地率

工业园G-28、G29地块

13153.25

工业

≥0.8

≥40%

≤25%

16.85

16.85

332.78

赣州市鸿翔电动车有限公司

沙河工业园K-05地块

7042.4

工业

≥0.8

≥40%

≤25%

16.85

16.85

178.17

赣州锦强有色机械制造有限公司

分析；

1．从上图我们可以看出，一季度赣州市共成交土地22块，其中工业工地为18块，16块在经济开发区，2块在沙河工业园，总面积为393614.93平方米，平均价格为16.79万/亩。

面积占比75.9%。

2．一季度赣州市成交商住用地4块，占总出让土地的24.1%。

其中章江新区3块，总面积为83512.39平方米，平均地价221.10万/亩，

地块名称

楼面地价（元/㎡）

去向

章江新区H22地块

490

赣州市海新房地产开发有限公司

河套老城区IV-A-10地块

962

赣州德威房地产开发有限公司

章江新区H1地块宗地

1754

赣州金茂房地产开发有限公司

章江新区C7地块

1400

吴道波、朱来耀

从1季度章江新区成交的两宗土地来看，赣州地价依然居高不下，其楼面地价与去年拍卖的中航城地块楼面地价（1672元/平米）相差无几，但地段及商业价值却相差甚远。

地价的高位运行必将推动房价上涨。

第三部分二级市场分析

1．二级市场概况

从赣州房地产区域划分来说，基本分为老城区、水南新城、杨梅渡水西版块、站北版块、水东版块。

老城区由于土地供应量日益稀缺，商品房开发受到很大限制；水南新城区已经进入商品房大规模开发期，逐渐成为房地产开发的重点区域；杨梅渡片区和站北区随着开发项目的增多，逐渐成为消费置业的热点。

（1）老城区市场分析

老城区部分楼盘一览表

项目名称

物业类型

价格幅度（元/㎡）

销售均价

占地面积/总建面积

时代广场

高层、、商业

3800—4500

高层：

4100

商业：

10800

占地143750平方米，建筑面积454233平方米

爱丁堡

多层、高层

2800-3800

多层：

3800

占地面积约为105亩，建筑面积为147872.7平方米

南阳东升

小高层

小高层：

3800

用地面积约2.3万平方米，总建筑面积5.8万平方米

蓝波湾

多层、高层

多层3900

高层4200

占地面积50亩，建筑面积118000㎡

汇福名苑

高层

高层：

3800

占地面积为4360.25平方米，建筑面积为16905平方米

老城区可供开发的土地不多，在城市规划中，除了进行旧城改造外，政府基本上不会在老城区批地建造商品房。

老城区是目前赣州市民工作、生活和教育中心，片区房地产开发主要以旧城改造为主，受改造进程限制，所以楼盘开发较分散，总体规模小，开发总量也不多。

因此除了在建在售的项目外，未来进入商品房市场销售的数量很少。

但是老城区已建房包括各种公房、集资房、老商品房等都可能进入三级市场交易，对于喜欢居住在老城区而收入又较低的群体来说，会有较多的选择，也对其他区域商品房开发带来一定的竞争压力。

（2）水南新城区市场分析

水南新城区部分楼盘一览表

项目名称

物业类型

价格幅度

（元/㎡）

销售均价

占地面积/总建面积

金桥家园

多层

3600-3900

多层：

3700

章江豪园

高层

高层：

4000

占地面积为56470平方米，建筑面积为120000平方米

休闲娱乐城

店铺

9000-15000

一层15000

二层9000

占地面积为34.55亩，建筑面积为96222平方米

财富港

高层

4000-7200

高层：

4900

占地面积为14120平方米，建筑面积为64265平方米

江南明珠

多层、高层

多层：

3700

高层：

4100

占地面积为19150.35平方米,建筑面积为44431.02平方米

黄金时代

多层

3800-4500

多层：

4200

占地面积为19150.35平方米，建筑面积为44431.02平方米

赣州城市扩展的主要区域，在新规划中承载了赣州新城区的使命。

按照区域规划，新区尚有约2/3的面积有待开发，水南新区在赣州城市化进程中将承担重要的角色，区域未来升值潜力巨大。

目前市场开发以高层、小高层产品为主，均价在4000元/平米以上，为赣州售价最高板块。

随着城市配套进一步完善，区域发展逐渐成熟，板块内销售价格将稳步上涨。

总体概况分析：

新城区做为一个新的起点，从城市规划的角度来看，具有相当不错的发展前景。

目前主要问题为：

商业配套还没有完全到位、没有形成商业气氛，居住氛围不成熟，人流量较少。

（3）站北版块市场分析

站北版块部分楼盘一览表

项目名称

物业类型

价格幅度（元/㎡）

销售均价

占地面积/总建面积

望江景城

高层

高层：

3400

占地面积13300平方米，建筑面积为38000平方米

宏建天御星

高层、多层

高层：

3400

占地面积为8833.5平方,建筑面积为26064.43平方米

滨江相府

高层

高层：

3400

龙鑫华城

多层、高层

高层：

3100

占地面积为52亩，建筑面积为98567.89平方米

龙湾佳园

高层、多层

高层3200

多层2900

站北区为赣州未来重要的物流、商流集散地，地块未来升值潜力巨大。

区域内房地产市场如火如荼，呈现供销两旺态势。

该版块以3400元为板块内主流价格；建筑形态多以小高、高层为主；受到火车站、贸易广场、摩托车市场及章江美景等利好刺激，区域内外消费群体均较看好板块发展，铁路系统、周边地缘性客户及外地县市客户成为区域的主要消费群体。

（4）杨梅渡版块市场分析

杨梅渡版块部分楼盘一览表

项目名称

物业类型

价格幅度元/㎡

销售均价

占地面积/总建面积

隐龙山庄

多层

2700～3500

多层：

3200

占地面积为12.54万公顷，建筑面积为10.997万平方米

天赐良园

高层、多层

多层：

3500

高层：

3700

建筑面积53528平方米

塞纳春天

高层、多层

2800-3400

多层：

3200

总建筑面积13万平米

水韵花都

联体别墅、多层、高层

高层：

3700

占地面积为64000多平方米,建筑面积为138000多平方米

锦绣星城

高层

高层：

3700

占地面积为52299.19平方米，建筑面积为136490平方米

蓝科天水

多层、高层

多层：

3100

高层：

3300

占地面积为30亩，总建筑面积为50000平方米

万福人家

多层

多层：

2900

占地面积约为16亩㎡、建筑面积约为2.4万平方㎡

分析：

该板块位于赣州西城区，章江横穿而过，森林公园、赣南假日酒店等均在板块内，景观环境良好，已形成以杨梅渡大桥为核心的居住圈，由于该版块良好的自然生态环境，及经济开发区的巨大发展空间，使得该版块成为近年来赣州房价涨幅最大的区域。

（5）水东版块分析

水东部分楼盘一览表

项目名称

物业类型

价格幅度（元/㎡）

销售均价

建筑规模

时间公园

别墅、多层

4500-5800

联排4500

独栋5800

占地约为1000余亩，建筑面积约为100万平方米

分析：

水东片区具有“一轴”、“两组团”和“九功能区”，是赣州与赣县及河东片区各县市的重要连接区，未来前景较好，但由于该片区规划相对滞后，目前属于城郊接合部，周边环境较差，加之交通通行能力较差，道路经常拥堵，片区形象不佳。

目前房地产开发节奏较慢，还没有大规模进行，在建楼盘只有时间公园，该楼盘规模近1000亩，临贡江，建筑大多以别墅为主，少量多层与小高层，由于目前周边环境较差及交通不方便，置业者较少。

但随着红旗大道延伸工程及贡江大桥的建成通车，将极大地改善片区的交通，进一步拉近与老城区的距离，该片区具有良好的升