资产评估报告.docx

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房地产抵押估价报告

2016年11月13日

估价项目名称：

遵化市xxxx房地产抵押价格评估

委托方:

 路阳

估价方：

遵化市恒信房地产评估有限责任公司

估价人员：

目录

一、致委托方函——————————————————— 2 

二、估价师声明———————————————————3 

三、估价的假设和限制条件—————————————4

四、估价结果报告—————————————————-- 5-7 

（一）委托方

（二）估价方

（三）估价对象

（四）估价目的

（五）估价时点

（六）价值定义

（七）估价

（八）估价原则

（九）估价方法

（十）估价结果

（十一）估价人员

（十二）估价作业日期

（十三）估价报告应用的有效期

五、估价技术报告—————————————————8-14

（一）个别因素分析

（二）区域分析

（三）市场背景分析

（四）最高最佳使用分析

（五）估价方法选用

（六）估价测算过程

（七）价格结果确定

致委托方函

路阳先生：

 受您委托，我公司对张晓辉先生所拥有的鑫源小区7层住宅在现状利用条件下的房地产市场价格进行了评估，为张晓辉先生将此房产转让给您

 估价人员根据估价目的，遵循估价原则，按照评估工作程序，利用科学的评估方法，在认真分析现有资料的基础上，经过周密准确的测算，并详细考虑了影响房地产价格的各项因素，确定估价对象（建筑面积190.82平方米）在估价时点2016年10月20日的公开市场价格为：

1257503.8元

法定代表人：

                            郑瑰勇 

2016年10月20日

估价师声明

我们郑重声明：

 1.我们在本估价报告中陈述的事实是真实的和准确的。

 2.本估价报告中的分析、意见和结论是我们自己公正的专业分析、意见和结论，但受到本估价报告中已说明的假设和限制条件的限制。

 3.我们与本估价报告中的估价对象没有利害关系，也与有关当事人没有个人利害关系或偏见。

4.我们依照中华人民共和国国家标准（GB/T 50291-1999）《房地产估价规范》进行分析，形成意见和结论，撰写本估价报告。

 5.估价人员已对本估价报告中的估价对象进行了实地查勘。

 6.没有人对本报告提供了重要专业帮助。

7.本估价报告由郑瑰勇负责解释。

 8.本报告估价结果仅作为委托方在本次估价目的下使用，不得做其他用途。

未经本估价机构书面同意,本报告的全部或任何一部分均不得向委托方、报告使用者、报告审查部门之外的单位和个人提供，也不得以任何形式公开发表。

中国注册房地产估价师

中国注册房地产估价师

估价的假设和限制条件

1.产权方以商品价购买委估房屋并取得房屋所有权及支付有关税费。

2.在估价时点的房地产市场为公开、平等、自愿的交易市场。

3.任何有关估价对象的运作方式、程序符合国家、地方的有关法律、法规。

4.本次估价结果未考虑国家宏观经济政策发生重大变化以及遇有自然力和其他不可抗力对估价结论的影响。

5.估价对象建筑面积、结构等均以《房屋所有权证》（京房权证密私字第53357号）为依据。

6.本报告附件中的材料系报告的重要组成部分，本次评估中涉及的附件均为委托方提供，我公司未向政府有关部门核实和调查。

本报告是按附件中的材料是真实、全面的前提下进行评估的。

如因材料不符、变更或委托方隐瞒有关资料，对估价结果造成偏差，委托方应对其负责。

7.本报告估价目的为候建锋先生将此房产转让给委托方向北京农村商业银行股份有限公司十里堡支行做抵押贷款,确定房产抵押贷款额度提供价格参考依据,不作其他评估目的之用。

如果评估条件或目的发生变化，该价格需作相应调整。

8.本报告估价结果是估价对象在现状利用条件下的房地产价格，包括与房屋有关的装修工程等。

如果房屋结构及装修发生损毁，其估价结果应作相应调整。

 9.本次估价中假设估价对象处于公平的交易市场中，未来市场短期波动，短期变现和强制处分等因素对其价值会有一定的影响，在此我们不予考虑。

  10.本估价报告结果的有效期自估价报告完成日期起壹年，即2016年11月13至2017年11月13日，若房地产市场价格变化较快时估价报告结果的有效期相应缩短。

超过估价报告应用有效期使用估价报告的，相关责任由使用者承担。

估价结果报告

一、委托方：

 委托方姓名：

路阳

委托方住址：

遵化市三间房小区3层

二、估价方：

法定代表人：

郑瑰勇 

三、估价对象：

 1、基本情况

 估价对象位于遵化市鑫源小区7层。

根据《房屋所有权证》（京房权证估价对象位于遵化市鑫源小区7层。

根据《房屋所有权证》（京房权证密私字第53357号），房屋所有权人为张晓辉，住宅用途。

遵化市鑫源小区总层数为15层，框架结构。

估价对象位于第7层，总建筑面积190.82㎡平方米。

 2、基础设施情况

 估价对象所在区域红线内基础设施达到“七通”（即通路、通电、供水、排水、通讯、供暖、供气）。

①交通：

距遵化市汽车站大约400米；

 ②供电：

市政220伏生活用电；

 ③供水：

市政供水；

 ④排水：

市政管网；

⑤通讯：

由遵化市电话局接入；

 ⑥供暖：

市政供暖；

 ⑦天然气：

接入小区。

四、估价目的：

 本报告估价目的为张晓辉先生将此房产转让给委托方，确定房地产抵押贷款额度提供价格参考依据。

五、估价时点：

 二○一六年十月二十日

六、价值定义：

 根据房地产评估的技术规程和项目的具体要求，本次评估采用的是公开市场价格标准，估价对象为产权方合法拥有,估价结果中的房地产价格是指估价对象于估价时点2016年10月20日，剩余使用年限约为48年条件下的公开市场价格。

七、估价依据：

  1、有关政策法规和文件：

l《中华人民共和国城市房地产管理法》（中华人民共和国主席令第29号） 

l国家标准《房地产估价规范》（GB/T 50291-1999）

 l《关于规范与银行信贷业务相关的房地产抵押估价管理有关问题的通知》【建住房[2006]8号】

 2、委托估价方提供的资料（详见附件）

3、受托估价方掌握的有关资料以及估价人员实地勘察所获取的资料。

八、估价原则

 我们在本次估价时遵循了合法原则、最高最佳使用原则、替代原则和估价时点等原则。

九、估价方法：

 估价人员在认真分析所掌握的资料并进行了实地勘察之后，根据估价对象的特点和实际状况，选用市场比较法、收益还原法作为本次评估房地产价格的基本方法。

 1.市场比较法定义

 将估价对象与在估价时点近期有过交易的类似房地产进行比较，对这些类似房地产的已知价格作适当的修正，以此估算估价对象的客观合理价格或

价值的方法。

 比准价格=可比实例价格×交易情况修正系数×交易日期修正系数×房地产状况修正系数

2.收益还原法定义

 预计估价对象未来的正常净收益，选用适当的资本化率将其折现到估价时点后累加，以此估算估价对象的客观合理价格或价值的方法。

V=

其中：

V——房地产在估价时点的收益价格

 A——房地产的未来第一年净运营收益

Y——房地产的报酬率

G——净收益逐年递增的比例

T——房地产的收益年限

3、以上两种方法进行综合分析，得出估价对象的公开市场价格。

十、估价结果：

 估价人员根据估价目的，遵循估价原则，按照评估工作程序，利用科学的评估方法，在认真分析现有资料的基础上，经过周密准确的测算，并详细考虑了影响房地产价格的各项因素，确定估价对象（建筑面积190.82平方米）在估价时点2016年10月20日的公开市场价格为：

1257503.8元（币种：

人民币）

房地产总价：

125.75万元

大写金额：

人民币一佰贰拾伍万柒仟伍元整

单位价格：

6590元/平方米

十一、估价人员：

 中国注册房地产估价师

中国注册房地产估价师

十二、估价作业日期：

   二○一六年十月二十日至十一月十三日

十三、估价报告应用的有效期：

 自估价报告完成日期起壹年，即二○一六年十一月十三日至二○一七年十一月十三日。

估价技术报告

一、个别因素分析

1、基本情况

 估价对象位于遵化市鑫源小区7层。

根据《房屋所有权证》（京房权证估价对象位于遵化市鑫源小区7层。

根据《房屋所有权证》（京房权证密私字第53357号），房屋所有权人为张晓辉，住宅用途。

遵化市鑫源小区总层数为15层，框架结构。

估价对象位于第7层，总建筑面积190.82㎡平方米。

 2、基础设施情况

 估价对象所在区域红线内基础设施达到“七通”（即通路、通电、供水、

排水、通讯、供暖、供气）。

①交通：

距遵化市汽车站大约400米；

 ②供电：

市政220伏生活用电；

 ③供水：

市政供水；

 ④排水：

市政管网；

⑤通讯：

由遵化市电话局接入；

 ⑥供暖：

市政供暖；

 ⑦天然气：

接入小区。

二、区域因素分析

 估价对象所在小区交通方便，小区环境好，配套设施完善，周围有遵化市第二医院、遵化市汽车客运站、龙凤超市、遵化市第一中学等配套服务设施；在这里居住、购物消费、日常生活以及公共交通都比较方便，地理位置较为优越。

三、市场背景分析

（1）宏观经济形势

 在房地产市场逐步回暖，销售形势以及融资环境好转的情况下，企业拿地信心明显增强，土地市场成交继续好转。

伴随着土地市场成交的不断转好，政府供地信心大增，各重点城市经营性用地供应再创年度新高；开发商频频出手争夺优质地块，土地成交日趋火爆，经营性用地成交面积环比继续上涨，五成以上城市本月经营性用地成交放量。

但由于部分城市推出了较多地理位置较偏远地块，导致地块流标率出现小幅上涨。

高溢价率地块与上月相比继续增加；排行榜总价整体水平与上月基本持平，万科、绿地等知名企业频频出手，推动土地市场进一步回暖。

总体来看，在全国住宅市场成交利好刺激下，土地市场已呈现全面回暖之势，尤其是部分一线城市，市场成交堪称火爆。

在这种情况下，政府及企业应保持理性态度，以维护土地市场的健康持续发展。

（2）产业经济状况

  居民收入增加，生活质量提高。

 1、城乡居民收入不断增长。

中央、省惠民政策的实施，人民群众从发展中得到更多实惠，城乡居民收入增加。

2015年全市城镇居民人均可支配收入和农村居民人均纯收入分别达到17308元和6921元，扣除价格因素，实际增长5.8%和8.6%。

居民储蓄存款余额达408.1亿元，比上年末增加69.1亿元，增长20.4%。

城镇居民人均旅游消费支出和农村居民人均旅游消费支出分别为185元和7.3元，同比下降17.8%和增长143.3%；

 2、生活条件得到改善，生活水平稳步提升。

2015年，城市人均住房建筑面积达到40.5平方米，与去年同期持平；农村人均居住面积分别66.2平方米，略有下降。

从反映生活水平的恩格尔系数来看，城镇居民家庭恩格尔系数为41.4，农村居民家庭恩格尔系数46.3，分别比上年下降0.4个百分点和1.1个百分点。

人均生活用电396千瓦时，比上年增加42千瓦时，增长11.9%。

全市私人机动车保量为34.07万辆，比去年增加4.07万辆，增长13.6个百分点，其私人汽车保有量净增1.19万辆，同比增长32%。

25.7：

73.2。

 （3）居住物业房地产市场状况

 房地产开发投资出现回升，多数县区投资额同比上升。

随着房地产市场的持续升温，房地产开发投资也一改去年同期比降的趋势转为回升。

今年1-3月份，全市房地产开发完成投资21.38亿