版芜湖市物业服务收费管理实施办法.docx

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版芜湖市物业服务收费管理实施办法

芜湖市物价局文件

芜湖市住房和城乡建设委员会

芜价经费[2009]132号

关于印发《芜湖市物业服务收费管理实施办法》的通知

市各物业服务企业：

为进一步规范我市物业服务收费行为，保障业主和物业企业的合法权益，促进物业管理行业健康发展。

根据国务院《物业管理条例》和省物价局、建设厅《安徽省城市物业服务收费管理实施办法》等有关规定，经法制办前置审查，报市政府同意，现将修订后的《芜湖市物业服务收费管理实施办法》予以公布，请遵照执行。

二00九年十二月二十二日

芜湖市物业服务收费管理实施办法

第一条为规范本市市区内物业服务收费行为，维护业主、物业使用人和物业服务企业的合法权益，促进物业服务行业的健康发展，根据国务院《物业管理条例》等相关法规和行政规章，结合我市实际制定本办法。

第二条本办法适用于本市市区范围内具有物业管理资质的企业物业服务收费行为。

第三条本办法所称物业服务收费，是指物业服务企业按照物业服务合同约定，对住宅小区内的房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护相关区域内的环境卫生和秩序，向业主或物业使用人所收取的费用。

第四条政府提倡业主或业主委员会通过公开、公平、公正的市场竞争机制选聘物业服务企业；鼓励物业服务企业开展正当的价格竞争，促进物业服务收费通过市场竞争机制形成。

第五条市价格主管部门会同市物业行政主管部门负责全市物业服务的收费管理与监督工作。

第六条物业服务收费应当遵循合理、公开以及费用与服务内容、服务质量相适应的原则。

第七条物业服务收费包括物业综合服务费、车辆停放服务费、装饰装修垃圾清运费和代收代办服务费、特约服务费。

根据不同物业的性质和特点、物业服务的不同阶段，物业服务收费分别实行政府指导价和市场调节价。

实行政府指导价的有：

（一）普通住宅小区的前期物业综合服务费；

（二）按照规划配置的停车场（车位）的停放服务费；

（三）装饰装修垃圾清运费。

实行市场调节价的有：

（一）非住宅物业的物业综合服务费；

（二）别墅（含双拼、联排、叠加）的物业综合服务费；

（三）业主委员会成立后住宅小区的物业综合服务费；

（四）占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的停放服务费；

（五）物业服务企业接受委托开展的特约服务、代收代办等服务收费。

第八条实行政府指导价的物业服务收费，其利润率不得超过物业服务成本的5%。

第九条普通住宅小区前期物业综合服务收费实行分等级定价。

市价格主管部门会同市物业行政主管部门根据物业类型、服务内容、服务等级和物业服务成本变动等情况，制定相应的基准价和浮动幅度，并适时向社会公布。

第十条普通住宅小区的建设单位应当在销售物业之前，拟定前期物业服务方案，确定物业服务等级，在相应的政府指导价范围内，通过招标或与物业服务企业协议确定具体的收费标准，并在前期物业服务合同中明确。

前期物业服务合同签订后15个工作日内，由物业服务企业将服务内容、服务成本及收费标准报市价格主管部门备案。

第十一条前期物业服务合同作为物业买卖合同附件，经物业买受人签字确认。

前期物业服务合同应当物业综合服务费的计费方式、计费起始时间，并同时约定物业服务内容、服务标准，涉及物业买受人共同利益的约定应当一致。

第十二条对市区分批开发、分批交付的普通住宅小区，原则上执行同一个收费标准。

第十三条住宅物业应严格按房屋设计用途使用，依法经批准改变用途的且经过有利害关系的业主同意，物业服务收费由双方约定。

第十四条住宅小区入住率达50%以上、首批物业交付满2年并且入住率超过30%、首批物业交付满3年，具备此三个条件之一的，应当成立业主委员会，业主委员会由业主大会选举产生。

各区物业办或所在地街道办事处、居民委员会对符合成立业主委员会的小区要给予积极的指导。

业主委员会成立后的物业服务收费，由业主委员会与物业服务企业根据物业特点和服务要求，参照政府指导价，协商确定收费标准，并在物业服务合同中约定，需要时可邀请所在地居民委员会参与协调。

物业服务合同签订前,业主委员会应当将拟签订的物业服务合同在物业管理区域内公示,充分听取业主意见后,再提交业主大会通过。

物业服务合同内容如需变更的,业主委员会应当将变更的内容在物业管理区域内公示,并按照业主大会规定的程序确认变更合同。

第十六条实行物业服务费用包干制的，物业综合服务费用包括物业服务成本、法定税费和物业服务企业的利润。

实行物业服务费用酬金制的，预收的物业服务资金包括物业服务支出和物业服务企业的酬金。

物业服务成本或者物业服务支出包括：

1、管理服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费等；

2、物业共用部位、共用设施设备的日常运行维护费用；

3、物业管理区域清洁卫生费用；

4、物业管理区域绿化养护费用；

5、物业管理区域秩序维护费用；

6、企业办公费用；

7、企业固定资产折旧费用；

8、物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险费用；

9、电梯及增压水泵日常运行维护费；

10、经业主或业主委员会同意的其他费用。

第十七条业主或使用人自办理物业交付使用手续之日起，应当按照物业服务合同的约定交纳物业综合服务费。

物业出租的业主应当在签订物业租赁合同后,将物业承租人、出租期限、物业服务费用交纳的约定等情况书面告知业主委员会和物业服务企业。

物业综合服务费按照法定产权面积（房屋所有权证登记面积）计算，跃层按法定产权面积的一半收取；未领取房屋所有权证的物业，以销售合同中的约定面积或房产测绘部门实测面积计算。

未计入产权面积的附属房屋不得收取物业综合服务费。

第十八条纳入物业管理服务范围已竣工但尚未全部出售或者因开发建设单位原因未按时交给物业买受人的物业，物业综合服务费由开发建设单位按省、市物价部门规定的标准交纳。

双方有约定的，从其约定。

业主或使用人办理入住手续后，连续六个月或六个月以上未入住的空置物业及入住后长期未使用的空置物业（水、电、气均未使用），业主应当向物业服务企业书面备案，具体物业综合服务费收取标准按省、市物价部门规定的标准交纳。

双方有约定的，从其约定。

对五保户和实行生活低保的住户，经业主委员会和物业服务企业双方商定，可以减收或者免收物业综合服务费用。

第十九条住宅小区内，规划配置用于停放汽车的共用车位、车库应当优先投入使用，必须满足业主的需要，对规划配置的共用车位、车库的数量，在业主入住时开发企业应当公示。

住宅小区内确因车多、车位（车库）少，为缓解停车难的问题，经业主大会同意可以采取竞标和议标方式确定停车服务收费标准，经双方签订协议后执行，业主大会的召开方式按照《安徽省物业管理条例》的规定执行。

占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位收入的分配，按照本办法第二十二条规定执行。

对进入小区执行公务、检修、救护车辆等临时停放不得收取停车费。

有条件的小区可设立外来车辆临时停车泊位，按规定标准计次收费。

第二十条高层和小高层住宅的电梯运行费、维修、维护费、安全检测费；二次加压水泵运行费等纳入代收代交费用，由物业服务企业单独列帐，合理、公开分摊。

高层和小高层二次加压水泵运行费按照需二次加压用户实际用水量分摊，电梯运行费、维修、维护费、安全检测费等按户分摊，电梯起始层免收，二楼收取20%，三楼收取50%，四楼以上全额收取（含四楼）。

双方有约定的，从其约定。

第二十一条物业管理区域内供水、供电、供气、供热、通信、数字电视（含有线电视）等单位应当向最终用户收取有关费用，不得强制要求物业服务企业代收有关费用。

物业服务企业接受上述单位委托代收上述费用的，不得向业主收取手续费等额外费用。

第二十二条设有集中供暖系统的物业小区，按照“以收抵支、收支平衡”的原则，由物业服务企业提出收费方案，经业主委员会同意后收取，同时，实施收费前应将具体收费标准报市价格主管部门备案。

业主委员会成立前，由开发建设单位与物业服务企业在前期物业服务合同中合理约定。

物业服务企业在供暖期结束后，应向业主公布收支情况，结余部分结转下一供暖期使用。

第二十三条利用物业共用部位、共用设施、设备进行经营性活动的，应当征得相关业主、业主大会、物业服务企业的书面同意，并经相关部门批准。

所得收益30%用于补贴物业管理公共服务费，70%归全体业主所有，其用途由业主大会决定。

第二十四条业主或使用人装饰装修房屋的，装饰装修单位或装饰装修人应在装饰装修前与物业服务企业签订装饰装修管理协议，服从物业服务企业的管理。

物业服务企业不得向业主（使用人）和装修单位（装修人）收取任何形式的装饰装修管理费、保证金。

装饰装修单位或装饰装修人应当交纳装饰装修垃圾清运费，装饰装修垃圾清运费每平方米不高于2元，拆除墙体建筑垃圾清运费由业主和物业公司另行约定。

第二十五条物业服务企业应当按照《中华人民共和国价格法》的规定实行明码标价。

在物业管理区域内的醒目位置，将企业名称、收费对象、服务项目内容、服务等级标准、计费方式、计费起始时间、收费项目、收费标准、价格管理形式、收费依据、机动车停放服务收费标准、举报电话等进行公示。

第二十六条物业服务企业应当完善内部财务管理制度，提高物业管理人员的服务水平、技术水平，加强物业从业人员业务能力培训。

物业服务企业每半年应以书面形式向业主、使用人公布物业综合服务费、经营性收益、物业维修资金等收支情况，接受业主委员会、业主、使用人和价格主管部门的监督。

实行物业综合服务费用酬金制的，物业服务企业应每年不少于两次向业主大会或业主公布物业服务收费的收支情况。

物业服务企业或业主委员会可以按照物业服务合同的约定聘请专业机构对物业服务资金年度预决算和物业服务资金的收支情况进行审计。

第二十七条物业综合服务费应按每月、每平方米计收。

物业综合服务费可以预收，预收期限原则上不得超过六个月。

第二十八条物业服务企业将物业服务合同中的部分专业服务事项外包给其他专业服务企业的，不得降低服务质量，减少服务内容，提高收费标准。

第二十九条物业服务企业已接受委托实施物业服务并相应收取服务费用的，其他部门和单位不得重复收取性质和内容相同的费用。

第三十条业主、使用人、开发企业，应当按照物业服务合同的约定按时足额交纳物业综合服务费。

违反物业服务合同约定逾期不交纳物业综合服务费用的，业主委员会应当协助物业服务企业督促其限期交纳；逾期仍不交纳的，物业服务企业可以依法追缴。

物业发生产权或使用权转移时，业主或物业使用人应当及时结清物业服务费用。

第三十一条实行政府指导价的物业服务收费实行收费许可证制度。

物业服务企业在收费前，应当申请《安徽省经营性服务收费许可证》，亮证收费。

物业服务企业无证收费的，业主、使用人、开发企业有权拒付。

第三十二条政府价格主管部门和物业行政主管部门应当加强对物业服务企业的服务内容、服务质量和收费项目、标准、收费行为的监督。

物业服务企业违反价格法律、法规和规定的，由政府价格主管部门依据《中华人民共和国价格法》和《价格违法行为行政处罚规定》等法律法规予以处罚。

第三十三条本办法实施前，已签订物业服务合同尚未到期的，物业服务及其收费标准等仍按原合同约定执行，合同到期后按本办法规定执行。

第三十四条市辖三县价格主管部门和物业行政主管部门，可依据本办法，结合本地实际制定物业收费管理细则，并报市价格主管部门、物业行政主管部门备案

第三十五条本办法由市价格主管部门会同市物业行政主管部门负责解释。

第三十六条本办法自2010年元月1日起执行。

原芜湖市物价局、房地产管理局《关于印发<芜湖市物业服务收费管理实施办法>的通知》（芜价经费[2007]79号）文件同时废止。

附件：

附件

1.芜湖市普通住宅小区物业管理综合服务等级收费标准

2.芜湖市住宅小区机动车、非机动车停放服务收费标准

3.芜湖市普通住宅小区物业服务收费等级标准

附件一

芜湖市住宅小区物业管理综合服务等级收费标准

名称

级别

中准价（元/㎡.月）

上下浮动幅度

浮动范围（元/㎡.月）

不含电梯、加压泵涉及费用支出

有电梯

无电梯

有电梯

无电梯

普通住宅

一级

0.83

0.68

20%

0.66-1.00

0.55-0.82

二级

0.69

0.55

20%

0.55-0.83

0.44-0.66

三级

0.40

0.37

20%

0.32-0.48

0.30-0.44

四级

0.32

0.30

15%

以基准价上浮20%，下浮不限。

注：

物业管理企业和业主委员会按服务内容、服务质量和服务范围参照中准价和浮动幅度在物业服务合同中约定具体物业服务收费标准。

附件二：

芜湖市住宅小区机动车、非机动车停放收费标准

停放类型

停放形式

计费单位

收费标准

备注

汽车

（小型车）

地下公用车库（一车一位）

元/月.辆

180-220

含服务费

露天专用停车场

元/月.辆

80-120

含服务费

地下共用车库车位产权（或永久使用权）属业主

元/月.辆

临时停放

元/辆.次

2小时以上，4小时以内

临时停放

元/辆.次

4小时以上，8小时以内

临时停放（全天）

元/辆.天

8小时以上

摩托车

室内

元/月.辆

轻骑

室内

元/月.辆

电动自行车

室内

元/月.辆

占车位相当于自行车（不含充电）

室内

元/月.辆

占车位相当于轻骑车（不含充电）

室内

元/月.辆

占车位相当于摩托车（不含充电）

自行车

室内

元/月.辆

附件三：

住宅小区物业管理综合服务等级标准评分细则

项目

项目内容

规定

评分细则

自评

测评

考评

分值

得分

房屋共用部位共用设施设备的维护

一、房屋

1、零修、急修及时率85%以上；

1.5

符合1.5分，每降低一个百分点扣0.1分

2、零修工程合格率90%以上；

符合1分，每降低一个百分点扣0.1分

3、房屋外观完好、整洁、无缺损现象；照明设备按规定时间定时开关、定期检查、及时更换；

1.5

符合1.5分，每发现一处不整洁或缺损扣0.1分；照明设备管理不善，每发现一处扣0.1分

4、安装空调的，统一有序；封闭阳台的，统一安装标准，不凸出墙体立面；平台和外廊的作用不碍观瞻；建立公共设施设备档案，维修、保养记录齐全；

空调安装符合规定1分，每发现一处不符合扣0.1分；阳台封闭使用符合规定1分，每发现一处不符合扣0.1分；未建立档案扣1分，记录不全发现一处扣0.1分。

5、房屋装修符合管理规定，无私改乱拆现象。

符合3分，每发现一处不符合扣0.2分

二、协调、配合水、电、气等专业部门做好水、电、气等设施设备正常运行的保障工作，并保障小区内上下水管道、化粪池正常畅通运行；高层（小高层）住宅应保障电梯正常运行。

符合4分，每发现一处不符合扣0.5分

三、环卫设施完好无损。

符合2分，每发现一处不符合扣0.2分

四、道路通畅，路面平整。

符合3分，每发现一处不符合扣0.2分

五、消防设施完好无损，可随时启用。

符合1分，基本符合0.5分，不符合0分

小计

安全护卫

一、小区实行全封闭管理。

主出入口设有值班室，实行24小时值班（其中8小时以上站岗值勤）。

符合5分，基本符合2.5分，不符合0分

二、安全护卫人员24小时巡查。

符合5分，基本符合2.5分，不符合0分

三、小区24小时监控，范围：

主出入口、主干道、重要部位、重点区域。

符合5分，基本符合2.5分，不符合0分

四、交通车辆管理有序；

1、机动车辆出入登记、按序停放，确保消防车、救护车、110警车等特种车畅通和主干道无汽车停放；

2.5

符合2.5分，每发现一处不符合扣0.5分

2、非机动车辆按序停放，夜间入库。

1.5

符合1.5分，每发现一处不符合扣0.2分

五、危及住户安全处，设有明显标志。

1.5

符合1.5分，每发现一处不符合扣0.2分

六、有应急处理预案，遇警能及时报警。

有预案、措施2分，缺一项扣1分

七、协助公安部门做好小区治安防范工作。

2.5

符合2.5分，基本符合1.5分，不符合0分

小计

绿化

环境

卫生

一、绿化符合规划要求，布局合理，绿化覆盖率不低于35%。

符合2分，基本符合1分，不符合0分

二、花草树木长势良好，无枯死、无破坏、无大面积虫害现象。

符合2分，枯死、破坏、虫害发现一处扣0.1分

三、花草树木修剪及时，整齐美观。

符合2分，基本符合1分，不符合0分

四、绿化品味高，有较高观赏价值。

符合2分，基本符合1分，不符合0分

五、小区建立清扫、保洁制度，定时清扫垃圾，小区全天候全方位保持清洁；定期杀虫灭鼠，垃圾日产日清。

符合2分,每发现一处不符合扣0.1分

六、房屋立面、公共楼道及区内道路整洁，无堆放杂物现象。

符合2分,每发现一处不符合扣0.1分

七、水、电、气等设施设备整洁，水箱定期清洗，供水符合卫生标准，无二次污染及隐患，有水压泵供水，定期维护保障设备正常运行。

符合2分,每发现一处不符合扣0.1分

八、环卫设施整洁，无臭味、无蚊蝇等。

符合2分，基本符合1分，不符合0分

九、无乱设摊点、广告牌、乱贴、乱画现象。

符合2分,每发现一处不符合扣0.2分

十、不得违反规定饲养家禽、家畜及宠物。

符合1分，基本符合0.5分，不符合0分

十一、应采取有效措施防止油烟、噪音等环境污染，并协助环保部门对其进行监测以达到环保要求。

符合1分，基本符合0.5分，不符合0分

小计

服务质量

收费管理

一、服务与被服务双方签订规范的物业服务合同，双方权利义务关系明确，服务人员尽职尽责，服务主动热情，岗位职责上墙公布；物业管理服务收费实行明码标价。

符合3分，基本符合1.5分，不符合0分

二、有完善的物业管理方案，质量管理、档案管理等制度健全；有完善的报修、维修和回访记录。

符合1分，基本符合0.5分，不符合0分

三、建有收费管理制度，责任落实到人；定期（一年不少于2次）向业主委员会或物业产权人、使用人公布综合服务费收支情况。

符合2分，基本符合1分，不符合0分

四、模范遵守国家收费政策，无擅自增加收费项目、提高收费标准等乱收费行为。

符合2分，不符合0分

五、维修基金帐务按规定报业主委员会审核，并定期向业主通报。

符合2分，基本符合1分，不符合0分

六、认真对待群众投诉，并建立群众投诉记录，有效投诉办结率98%以上，回访率100%以上。

符合2分，每降低一个百分点扣0.1分

七、严格财经纪律，财务帐目清晰。

符合2分，基本符合1分，不符合0分

八、业主意见反馈满意率90%以上。

符合1分，每降低一个百分点扣0.1分

小计