金洼村城中村改造工程可行性研究报告.docx
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金洼村城中村改造工程可行性研究报告
郑州市惠济区金洼村城中村改造工程
可行性研究报告
河南惠天鸿工程咨询有限公司
二○一二年二月
项目名称：
郑州市惠济区金洼村城中村改造工程
项目承办单位：
河南天河投资有限公司
编制单位：
河南惠天鸿工程咨询有限公司
资质证书：
工咨
项目编号：
主管副总：
编制负责人：
编制人员：
审核人员：
第一章总论
1.1项目名称与承办单位
1.1.1项目名称
郑州市惠济区金洼村城中村改造工程
1.1.2项目承办单位、项目负责人
项目承办单位：
河南天河投资有限公司
1.1.3编制单位
编制单位：
河南惠天鸿工程咨询有限公司
资格证书编号：
工咨
1.2编制依据
1、《郑州市城市总体规划》（2010-2020）；
2、《郑州市惠济区金洼村城中村改造控制性详细规划》；
3、《郑州市人民政府关于惠济区金洼村城中村改造控制性详细规划的批复》郑政函【2010】163号；
4、其他专业有关设计规范。
1.3项目的提出
近年来，郑州市加大了旧城改造和城中村改造的步伐，有效盘活了一批市区土地资源，但目前仍有一部分旧住宅区存在建筑物结构和布局不合理、土地利用效率偏低的现象，因此，加大对旧住宅区的改造力度不可忽视。
项目区域占据着郑州市北部主城区的重要位置，土地价值可以说寸土寸金，但目前由于结构布局不合理，大部分建筑又以多层民房和村民自建房分布为主，造成了土地资源的浪费。
在郑州市土地资源短缺的现实情况下，整合区域违规利用和无序开发的土地资源，提高土地集约利用，具有非常重要的现实意义。
通过对该区域土地整理，可以把城市建设用地存量挖掘出来，提高土地利用效率，为城市发展提供新的机遇。
本项目改造范围位于开元路、荷花路、英才路、香山路围合区域及英才街、香山路、贾鲁河、茂源街围合区域。
河南天河投资有限公司承担了该区域拆迁安置工作，为进一步推进工程的实施，尽早造福于郑州人民，故提出了本项目的建设。
1.4项目概况
1.4.1地理位置
本项目改造范围位于开元路、荷花路、英才路、香山路围合区域及英才街、香山路、贾鲁河、茂源街围合区域，改造区域面积1179亩。
1.4.2建设内容
本项目主要建设内容为：
本项目改造区域土地面积1179亩，其中用于安置和开发的住宅及商业用地面积为605亩（包括安置区218亩，开发区387亩），中小学占地79亩，绿地和道路占地面积为434亩，公共设施用地面积为61亩。
本次拆迁房屋面积567000平方米，其中住宅414913.18平方米（共1047户），营业房17182.65平方米，办公房4392.47平方米，仓库、厂房面积130511.7平方米。
本项目拆迁安置方案为：
住宅、非住宅采用原地安置方式安置，仓库、仓房采用货币补偿方式。
本项目安置区占地218亩，安置区总建筑面积为392957.24平方米，安置区主要建设内容为：
新建安置住宅面积371382.12平方米，安置商业面积17182.65平方米，安置办公用房面积2210.63平方米，公共配套建筑2181.84平方米。
1.4.3水、电供应
本项目水、电等基础设施齐全，可保证本项目建设及运营期要求。
1.4.4环境保护
本项目工程以土石方为主，不产生有毒有害物体，不会影响原有的自然生态系统，施工期产生的噪音、空气污染和少量的水土流失等不利影响，都可通过一定措施得以控制和减少，并且会随着施工活动的结束而消失。
工程全面实施后，该区域环境将得到根本的改善，项目区将成为环境优美、适宜人居的生态园区。
1.4.5项目实施进度
本项目建设期安排为48个月。
1.4.6总投资与资金筹措
郑州市惠济区金洼村城中村改造工程总投资共计166407.14万元，所需资金由建设单位自筹和银行贷款共同解决，其中：
建设单位自筹资金66407.14万元，银行贷款100000万元。
1.4.7主要技术经济指标
主要技术经济指标表
序号
名称
单位
数量
备注
1
拆迁改造面积
亩
1,179.00
1.1
安置区面积
亩
218.00
1.2
可出让面积
亩
387.00
1.3
中小学占地
亩
79.00
1.4
绿地及城市道路
亩
434.00
1.5
公共设施用地
亩
61.00
2
安置区用地面积
平方米
145,334.06
合218亩
3
安置区总建筑面积
平方米
392,957.24
3.1
安置住宅
平方米
371,382.12
3.2
安置商业
平方米
17,182.65
3.3
安置办公
平方米
2,210.63
3.4
公共配套建筑
平方米
2,181.84
4
建筑物占地面积
平方米
36,333.51
5
绿地面积
平方米
43,600.22
6
道路广场、停车场面积
平方米
65,400.33
7
绿地率
%
30.00
8
建筑密度
%
25.00
9
容积率
2.70
10
建设期
月
48.00
11
总投资
万元
166,407.14
12
资金筹措
万元
166,407.14
12.1
自筹
万元
66,407.14
12.2
贷款
万元
100,000.00
1.5结论及建议
1.5.1结论
本项目必将推动郑州经济和社会的进一步发展，改善区域人民生活水平，对提高城市知名度，提升城市品牌影响力具有重要的作用。
为树立文明、整洁、现代化的城市形象打下良好的基础；为完善郑州市投资环境、发展经济提供了良好的条件。
项目的建设可为广大市民创造更加美丽、舒适的环境，故本项目的建设具有良好的社会效益。
项目建设内容与规模符合城市总体规划，建设条件具备，工程技术合理，建设方案切实可行，建议尽快实施。
1.5.2建议
为保证项目能够顺利、稳妥的建设和发展，建议注意以下几点：
1、积极争取政府在政策和财政方面的支持，使本项目发展有较好的外部环境。
2、项目承办单位应加快前期工作，落实建设资金，早日开工，保质保量完成项目建设，发挥其效益。
第二章项目背景及建设必要性
2.1项目背景
为了抓住国家“中部崛起”的大好时光带动郑州市及河南省的发展，加快城市建设、提升城市形象、扩大城市影响力是郑州市目前的一个重要任务。
郑州市（2005-2020年）城市总体规划明确了“把郑州建设成为国家区域性中心城市、中原城市群隆起带核心城市、全省东引西进的主平台、实现中原崛起的排头兵”的发展思路。
在此思路的指引下郑州市城市化进程将进一步提速，郑州城市框架也将不断拉大。
结合郑州自身特色，“一方面在扩大版图，另一方面在向内挖掘，整合再生城市资源”是郑州市城市发展的一个主导思想。
今后一段时期，郑州市将本着老城区改造和新城区开发并重、协调发展、共生共荣、以人为本、规划先行的原则，改善老城区面貌，加快新城区建设，逐步把郑州建设成为具有中原文化特色的社会主义现代化商贸城市和全国区域性中心城市。
近年来郑州市不断加大旧城改造步伐，使城市面貌焕然一新，城市形象得到了大大的提升。
但旧城区内还存在着一些建设年代久远、基础设施不全、影响城市功能、建筑结构陈旧、存在安全隐患的房屋，与城市面貌形成鲜明反差，与城市发展不相协调，严重制约了城市发展，影响了市民工作和生活。
这些问题的存在，迫切要求加快旧城改造步伐。
积极推进旧城区的综合改造，将直接惠及广大市民特别是旧城区的千家万户，大大改善市民的居住条件和生活环境，提升城市品位，完善城市功能。
为加快郑州市旧城区改造步伐，2008年郑州市出台了《郑州市旧城区改造暂行办法》（以下简称《办法》），对改造范围、优惠政策及相关要求作出明确规定。
《办法》主要提出以下几个方面：
范围控制在三环内：
本市旧城区域内国有土地上建设年代久远、基础设施不全、影响城市功能、建筑结构陈旧，存在安全隐患以及因公共利益需要拆迁的房屋及其附属物均纳入旧城改造范围，原则上控制在城市“三环”以内。
划分三个改造区域：
旧城改造根据城市总体规划，划分为重点改造区域、支持改造区域和允许改造区域。
重点改造区域：
市重点工程、城市景观道路建设涉及的周边区域。
严重影响城市布局、城市形象必须进行改造的不协调区域。
支持改造区域：
城市主次干道两侧。
大、中型企业生活区域。
拆迁房屋建筑面积在3万平方米以上的成片区域。
允许改造区域：
居民居住条件需要改善，城市配套功能需要提升，按照旧城改造规划应当成片开发的区域。
采取市场化运作：
旧城改造应结合城市基础设施、公用设施、生态环境建设、历史街区保护，以及与城中村改造相结合进行改造，主要采取市场化运作模式进行改造。
成片改造开发建设用地按照有关规定采取招标、拍卖、挂牌方式出让。
部分收费项目减免：
对于旧城改造项目，除国家和省明文规定不得减、免之外的行政事业性收费予以免收，市政府规定权限范围内的经营服务性收费减半征收。
按规划投资新建的非营利性公共事业用房，享受安置房的有关政策。
本项目的拆迁部分主要为郑州市惠济区金洼村，改造范围位开元路、荷花路、英才街、香山路围合区域及英才街、香山路、贾鲁河、茂源街围合区域，改造总面积约1179亩。
该区域建筑建设年代久远，受当时设计、施工条件限制，目前该区域存在着房屋结构设计不合理，破损严重，采光较差；城市基础设施老化、损坏、不完善；容积率较低，土地资源浪费严重等多个方面的问题，严重影响城市功能和居民生活质量。
区域内脏乱差的现象严重，与省会城市的大都市形象格格不入，影响着城市形象。
随着郑州市旧城改造步伐的加快，该区域已被纳入旧城改造范围。
通过集中开发，原地安置居民，环境优美、配套设施完善的居住小区可大大提高区域居民的生活质量；随后的商业、办公等城市多种业态的开发建设，对拉动区域经济增长具有不可估量的作用。
2.2项目建设必要性
1.项目的建设是改善区域居民生活环境，提高居民生活水平的需要。
城市居民居住条件和居住环境是反应城市建设成果的一个重要标志，事关居民生活质量，事关城市形象和品位。
位居老城区边缘地带的村庄因建设年代久远，规划陈旧，容积率较小，居民居住条件较差，影响着城市形象，阻碍着整个城市的建设与发展。
因此，加快老城区改造，改善人居环境已引起各地政府的高度重视。
本项目的拆迁部分只要为郑州市惠济区金洼村，改造范围位开元路、荷花路、英才街、香山路围合区域及英才街、香山路、贾鲁河、茂源街围合区域。
该区域建筑多为民房；城市基础设施老化、损坏、不完善；容积率较低，土地资源浪费严重等多个方面的问题，严重影响城市功能和居民生活质量。
鉴于上述情况，对该区域实施改造迫在眉睫。
项目实施后，基础设施完善、环境优美、干净整洁的居住小区，将使该区域的生活环境和生活条件得到巨大改善。
而整洁的居住环境也是郑州市现代化城市建设成果的一种体现，对提高城市形象，促进经济社会发展都有着非常重要的意义。
2.整合土地资源，实现土地节约集约利用的需要。
随着社会经济的持续快速发展，我国目前正处于城市化加速发展时期，城市的发展对土地的需求将会经历一个迅速增长的过程。
目前城市化建设用地需求已给城市土地供应带来了很大的压力，在我国土地资源普遍短缺的现实情况下，导致城郊耕地被占用现象越来越严重。
同时，由于人们对生态环境重视不足，造成城市建设用地中工业用地比重过大、功能分区不合理，绿地湿地面积不足，又导致生态用地面临被破坏的趋势。
因此，如何能够既满足城市化的必然进程对建设用地的合理需求，又尽量保护耕地和生态用地，达到城市的可持续发展和土地资源的可持续利用，最终实现经济、社会和生态环境的协调发展，已成为现阶段城市土地利用的亟待解决的重要问题。
改革开放以来，郑州市城市面貌发生了巨大变化，当前，城市的建设步伐还在不断加快，但随着城市发展的加快以及人口的急剧膨胀，造成了土地资源的紧缺，影响了城市建设和发展。
在今后的城市建设中，正确处理发展经济与严格土地管理、科学合理利用土地，是必须解决的重要课题。
近年来，郑州市加大了旧城改造和城中村改造的步伐，有效盘活了一批市区土地资源，但目前仍有一部分旧住宅区存在着建筑物结构和布局不合理、土地利用效率偏低的现象，因此，加大对旧住宅区的改造力度不可忽视。
项目区域占据着郑州市西部主城区的重要位置，土地价值可以说寸土寸金，但目前由于建筑布局不合理，大部分建筑又以多层民房分布为主，造成了土地资源的浪费。
在郑州市土地资源短缺的现实情况下，整合区域违规利用和无序开发的土地资源，提高土地集约利用，具有非常重要的现实意义。
通过对该区域土地整理，可以把城市建设用地存量挖掘出来，提高土地利用效率，为城市发展提供新的机遇。
3．加大商品房供应，促进房地产市场持续繁荣的需要
房地产业素有永远的朝阳产业之称，同时又是一切经济活动的基础和载体，国内外经济增长的历史和理论反复证明，房地产业对于经济发展具有高度的敏感性和超前性，经济高速增长的过程必然是以房地产的高速发展为前提和主要内容。
进入二十一世纪，房地产业已成为我国国民经济发展的一个重要支柱产业，引导和促进我国房地产的持续、稳定和健康的发展，不但有利于保持整个国民经济的稳定和较快增长，也有利于满足广大人民群众的基本住房需求和生活条件改善，更有利于实现全面建设小康社会的基本目标和关键内容。
近年来，根据国家宏观调控精神，郑州认真贯彻落实“国八条”、“国六条”等政策，同时结合郑州实际，采取了一系列针对性较强的综合措施，有效地抑制房地产市场过热，保持房地产市场健康发展，取得了较好成效，为促进地方经济发展、改善市民居住条件发挥了巨大作用。
2008年，郑州市人民政府出台了《关于促进房地产业持续稳定健康发展的若干意见》，在完善宏观调控政策；加大金融支持力度；合理调整税、费政策，促进房地产投资和消费；强化房地产市场监管等方面作出了相关规定。
本项目通过对区域改造，增加建筑面积，即能够合理安置原有居民，又能够向社会推出一部分商品房，在一定程度上缓解郑州市商品房供应紧张的局面，促进郑州市房地产市场的繁荣和可持续发展。
第三章建设条件
3.1项目选址
3.1.1选址依据
1、《中华人民共和国城市规划法》第十三条；
2、《建设项目选址管理办法》；
3、《郑州市总体规划》。
3.1.2项目位置
本项目改造范围位于开元路、荷花路、英才街、香山路围合区域及英才街、香山路、贾鲁河、茂源街围合区域，改造区域面积1179亩。
3.2建设条件
3.2.1城市概况
一、城市现状
郑州市是河南省政治、经济、文化中心，北临黄河，西依嵩山，东南为广阔的黄淮平原。
辖12个县（市）、区，其中县1个、县级市5个、区6个。
至2009年底，全市建成区面积328.6平方公里，全市年末总人口752.1万人；市区人口333.1万人；城镇人口476.9万人；非农业人口312.1万人。
郑州地处中原腹地，“雄峙中枢，空御险要”，为全国重要的交通、通讯枢纽，是新亚欧大陆桥上得重要城市，是国家开放城市和历史文化名城，是中国八大古都之首。
年末全市建成区面积328.6平方公里（含上街区26.6平方公里）。
中心城区全年新铺设城市自来水供水管道148公里，新铺设城市排水管道21公里，新扩建城市道路长度26公里，面积85万平方米。
郑州交通、通讯发达，处于我国交通大十字架的中心位置。
陇海、京广铁路在这里交汇，107、310国道，京珠、连霍高速公路穿境而过，被命名为全国文明机场的新郑国际机场与国内外30多个城市通航。
拥有亚洲最大的列车编组站和全国最大的零担货物转运站，一类航空、铁路口岸和公路二类口岸各1个，货物可在郑州联检封关直通国外。
邮政电信业务量位居全国前列。
已经成为一个铁路、公路、航空、邮电通信兼具的综合性重要交通通讯枢纽。
郑州市商贸发达，是国务院确定的3个商贸中心试点城市之一。
拥有一大批高档次、多功能的大型商贸设施和辐射全国的商品集散市场，年成交额超亿元的就有30多家；每年在郑举办的各类全国性、区域性、专业性交易会、博览会、洽谈会上百次；国内外万余家商贸机构在郑州设有办事处或经营场所。
二、社会经济状况
2010年，面对复杂形势和严峻挑战，郑州市大力实施跨越式发展战略，团结拼搏，克强攻坚，较好地完成了市十三届人大二次会议确定的目标任务，经济社会继续保持跨越式发展的良好态势。
初步统计，全市实现生产总值4000亿元，增长13%。
财政总收入完成643亿元，增长23.2%，其中，一般预算收入完成386.8亿元，增长28.1%。
规模以上工业完成增加值1600亿元，增长18%；实现利税1009亿元，增长27.1%。
全社会国定资产投资完成2757亿元，增长20.8%。
实现社会消费品零售总额1678亿元，增长19%。
市属及以下企业出口总额达到33.1亿美元，增长62.8%。
城镇居民人均可支配收入达到18897元，增长10.4%；农民人均纯收入达到9225元，增长13.6%。
3.2.2自然条件
1、地形地貌
郑州市位于伏牛山脉向黄淮平原过渡的交接带，地理坐标位于东经112°42`～114°14`，北纬34°16`～34°58`之间.。
海拔高度86-136米。
地貌特征西南高、东北低，地势由西南向东北逐渐倾斜，坡度一般为0.6‰-2‰。
2、水文地质
郑州地处华北地台南缘，秦岭东延部分的高箕山前，地表出露地层主要为第四系，地下水类型以松散岩类孔隙水为主。
市区的地下水受地形制约，受地壳形成及外部（河流）内部（地下水位）补给条件影响，总的分布是西南深、东北浅；南部深、北部浅。
浅层（全新系∽上更新统）水埋深在地表下60-70米，北部及东北部受黄河侧渗影响，岩性为中细砂、少量砾石，富水程度高，单井出水量大于100吨/小时。
境内有大小河流35条，分属于黄河和淮河两大水系，流域面积分别是2132平方公里和5313平方公里。
黄河水系主要河流有黄河干流、洛河、汜水河、枯河。
淮河水系主要有贾鲁河、双洎河、索须河、金水河。
郑州市区属于新生纪第三、第四纪沉积层。
地层总趋势自西南向东北由薄变厚，从50米到1000米以上，在60米以内多为粉质壤土和粉质粘土，境内有冲积、洪积形成的黄土丘陵，相对升降、切割造成的沉积阶地，东部地区夹杂有淤泥土和淤泥。
允许承载力在70-130kpa之间。
项目所在地地势平坦，没有地质断裂带。
根据勘查取证，该项目的地质情况完全满足拆迁和道路等基础设施建设的要求。
3.气候
郑州市属温带气候，年平均气温14.4℃,一月最低，平均气温0.2℃，七月最高，平均气温27.3℃，极端最高气温43.0℃，极端最低气温-17.9℃。
根据郑州气象站建国后的资料统计，年平均降水量为629.7mm，各年的降水量很不均衡。
由于强盛的季节控制，降水多集中在汛期7、8、9三个月，其降水量占全年的50-56%。
冬季受干冷的大陆性气团控制，空气干燥，雨雪稀少，降水量占全年4-5%。
无霜期205-235天。
年平均风速2.8-3.2米/秒，最大风速为18-22米/秒。
以春季最大，秋季最小，风频较大的有NE、EES、WNW。
3、地震
郑州市位于华北地震区的中南部，处于河北地震带、汾渭地震带和许淮地震带的相邻部位，其地震活动同许淮地震带相似，强度较弱，频度较低。
根据《中国地震动峰区划图》（GB18306-2001），查得工程区域的地震加速度0.15g，相当于地震基本烈度Ⅶ度区。
3.2.3公用设施依托条件
本项目基础设施齐全，能够满足项目建设和运营期的使用要求。
1、给水：
该项目区域开元路、英才街上有DN400现状给水管，金达路、银通路上有DN300现状给水管，其他路上规划有DN300配水只管，能保证项目拆迁和安置区的给水。
2、排水：
项目区域属于马头岗污水干管系统，地块周边已铺设较为完善的排污管网系统，可以从市政管网引接排雨水、污水管网，雨水经排水管网直接排入市政雨水管网，污水经除污处理后排入市政排水管网。
3、电源：
项目周边已建有完善的供电管网，可从就近道路附近的供电管网接线供电。
4、天然气：
项目建设区处于城市建设区内，管道天然气供应条件良好，可直接从项目附近道路接入。
5、热力：
本项目范围属于规划桥南热源厂的供热范围，地块四周道路的热力管道系统条件良好，可直接从项目附近道路接入。
6、通信：
项目处于城市建设区内，周边通信基础设施条件良好，通信配套良好，可直接从项目附近道路接入。
第四章拆迁安置方案
4.1拆迁范围
本项目拆迁改造范围位于开元路、荷花路、英才街、香山路围合区域及英才街、香山路、贾鲁河、茂源街围合区域，共计土地面积为1179亩，其中用于安置和开发的住宅及商业用地面积为605亩（包括安置区218亩，开发区387亩），中小学占地79亩，绿地和道路占地面积434亩，公共设施用地面积为61亩。
本次拆迁房屋面积567000平方米，其中住宅414913.18（共1047户），营业房17182.65平方米，办公房4392.47平方米，仓库、厂房面积130511.7平方米。
本项目拆迁安置方案为：
住宅、非住宅采用原地安置方式安置，仓库、仓房采用货币补偿方式。
4.2居民住宅的拆迁补偿安置
一、拆迁补偿标准
居民住宅的拆迁补偿安置方案将入户征求居民意见，结合郑州市拆迁条例给予相应的拆迁补偿安置。
对于拥有产权及合法规划手续的房产按照原有产权面积进行1:
1补偿安置，无证非住宅建筑安300元/平方米补偿。
二、搬迁补偿费、临时安置补助费等标准
依据《郑州市城市建设拆迁管理条例》，对于选择原地安置的居民，参照《关于郑州市城市建设拆迁搬迁补助费和临时安置补助费等标准的通知》计算过渡期补偿：
1、搬迁补偿费
被拆迁房屋按建筑面积每平方米发给被拆迁人15元搬迁补偿费。
期房安置发二次。
在过渡期内，由被拆迁人自行过渡。
2、临时安置补助费（过渡费）
实行期房安置的，补拆迁人自行解决临时安置房的，在临时安置期间拆迁人按被拆迁房屋建筑面积每平方米每月12元的标准发给被拆迁人临时安置补助费。
临时安置期限由拆迁人与被拆迁人、房屋承租人协商议定。
多层住宅临时安置期限不超过24个月，高层住宅临时安置期限不超过36个月，超过议定临时安置期限的，按《条例》相关规定执行。
3、在校中、小学生交通补助费
被拆迁人在临时安置期间，拆迁人应按被拆迁人在校初中和小学生每人300元给予一次性交通补助费。
4、搬迁奖励费
为鼓励被拆迁人积极搬迁，拆迁人可按被拆迁人搬迁的阶段或先后次序不同给予一次性奖励，奖励标准由拆迁人制定。
奖励办法参照《关于郑州市城市建设拆迁搬迁补助费和临时安置补助费等标准的通知》。
5、其他事项
电话：
按158元/部补偿；
网络：
按158元/条补偿；
有线电视：
按320元/条补偿；
空调移机：
按320元/台补偿；
电表：
按400元/块补偿；
水表；按750元/块补偿；
天然气：
按3500元/户补偿；
暖气：
按供暖面积以100元/平方米计入。
4.3非住宅建筑的拆迁补偿安置
本项目非住宅建筑包括商业房、办公建筑、仓库（厂房）、无证建筑等。
仓库（厂房）、无证建筑的拆迁，采用货币补偿的方式。
商业房、办公建筑原则上采用货币补偿和产权调换的方式。
一、产权调换
非住宅的拆迁补偿安置方案将入户征求居民意见，结合郑州市拆迁条例给予相应的拆迁补偿安置。
对于拥有产权及合法规划手续的房产按照原有产权面积进行1：
1补偿安置，无证非住宅建筑按300元/平方米补偿。
二、其他
1、搬迁补助费
拆迁人将支付搬迁补助费或者由拆迁人负责搬迁。
被拆迁房屋按建筑面积每平方米发给被拆迁
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