红宝山国防教育基地可行性分析报告.docx
《红宝山国防教育基地可行性分析报告.docx》由会员分享，可在线阅读，更多相关《红宝山国防教育基地可行性分析报告.docx（19页珍藏版）》请在冰豆网上搜索。
红宝山国防教育基地可行性分析报告
辽宁红宝山国防教育基地项目
可行性分析报告
2012年5月26日
目录
第一章总论
1．1企业概况
1．2项目概况
1．3可行性研究报告编制依据及研究范围
1．4项目建设的必要性
1．5本项目主要技术经济指标
第二章项目建设主要内容、具体占地和投资分析
第三章项目建设条件
第四章建设规模及功能标准
4．1建设规模和内容
4．2功能设施标准
第五章建设方案
5．1总体规划及总平面布置
5．2建筑方案设计
5．3公用设施方案
5．4消防安全
5．5环境保护
第六章项目实施进度计划
第七章总投资与成本费用
7．1投资估算
7．2项目成本
第八章销售收入估算与资金筹措
8．1销售收入估算
8．2资金筹措
第九章项目盈利能力分析
第十章项目风险分析及对策
第十一章可行性研究结论及建议
第一章、总论
1．1企业概况
沈阳万德企业于1998年成立，该企业是一家集科技、地产、教育、娱乐、商贸等开发、服务项目为一体的集团性企业。
公司注册资金一仟万元人民币，公司组建伊始便秉承质量第一、用户至上的经营理念，建立严谨的质量管理体系，推行科学的管理方法，有利的提高了公司的市场竞争力和产品质量的稳定性，为公司的可持续发展夯实基础，促使企业迈着稳健的步伐走向更加标准化、现代化和专业化的现代企业经营之路，本着以人为本共谋发展的原则，多方协同合作组成了一支高素质的精英团队。
1．2项目概况
（1）、项目所在地——项目位于沈阳苏家屯区十里河镇，是沈阳市与辽阳市的交界处，沈阳市的南大门地段。
项目地块四至：
东至：
红宝山村
西至：
新庄村
南至：
沿河风景带
北至：
沈营路
项目占地面积：
400亩
（2）、项目名称——辽宁红宝山国防教育基地
（3）、项目性质——拓展训练、国防教育、休闲度假、绿色农业。
（5）、投资商——辽宁卫通管理有限公司。
（7）、项目规划与结构设计单位——辽宁北方建筑设计集团
（8）、项目选定施工单位——辽宁中洋建设集团有限公司。
1．3可行性研究报告编制依据及研究范围
依据国家、辽宁省、沈阳市有关沈阳苏家屯新区规划、房地产开发、拆迁改造、土地法等法律、法规、政策，对辽宁红宝山国防教育基地项目在建设必要性、市场分析与预测、项目建设条件、建设规模与功能标准、建设方案、投资与成本估算、销售收入与资金筹措、财务分析、不确定分析及对策等方面给予客观、科学的描述、研究、论证，从而得出项目建设在技术上、经济上是否可行，以供决策判断提供具体的、科学的依据。
1．4项目建设的必要性
1．4．1本项目是沈阳苏家屯新区建设发展的需要
苏家屯新区位于沈阳城市南部部边缘，是沈阳城乡结合部发展最活跃的地区，是沈阳“南进”战略重要的承接空间之一。
距沈阳市中心约40公里，距辽阳市中心约15公里，距桃仙机场10公里。
有沈营国道、京沈高速公路通过，哈大高铁，区位、交通优势明显。
苏家屯新区是经沈阳市政府批准的以现代休闲农业为主的旅游集群发展区。
苏家屯新区管委会为正县（市）级建制，是沈阳市政府派出机构，行使沈阳市级经济管理权限。
苏家屯新区充分发挥项目平台、载体作用，是沈阳南部工业走廊的重要组成部分，到2025年，努力将新城建设成为高速发展的、新型的环保新城。
苏家屯新区规划面积100平方公里，建设现代农业、休闲旅游、绿色农产品深加工、新型建材四个主导产业为主的基地。
到2025年，产出达1000亿元。
苏家屯新区近期规划22.5平方公里，核心起步区3.58平方公里，到2020年，产出达400亿元以上。
发展目标
沈阳工业母城的发展亮点
沈阳现代工业走廊的承载节点
辽阳经济发展的重要支点
优越的地理位置及交通物流
沈阳苏家屯新区在中国的东北部，为辽河冲积平原，地处东北亚的中心地带，也是环渤海经济圈、东北三省经济走廊的重要组成部分，为辽宁中部城市群所环抱，是东北通往关内和内蒙古必经之地。
距沈阳市中心40公里，距新民市中心约15公里，是沈阳城乡结合部，是沈阳南部工业走廊的重要载体，是发展最活跃的地区。
公路：
四通八达，沈营路国道贯穿全区，京沈高速公路从北部经过，距高速公路沈阳西出入口仅2公里。
铁路：
距沈阳新建南站仅15公里，距京哈线铁路辽阳灯塔客运站仅5公里、哈大高铁在本项目的门前经过。
航空：
距沈阳桃仙机场10公里。
沈阳目前开通国际航线30多条，可直达韩国、香港、日本等多个国家和地区。
港口：
距营口鲅鱼圈港100公里，距锦州港190公里，距葫芦岛港40公里，距大连港360公里。
沈阳苏家屯新区是沈阳市政府批准的以现代农业和高科技产业为主的工业集群发展区，同时，也是配合沈阳南部部工业走廊发展打造的一个现代服务业聚集区。
随着现代休闲农业成为苏家屯新区的支柱产业，休闲旅游基地、现代农产品深加工基地、新型建材产业基地也闪亮登场。
1．6本项目主要技术经济指标
1）、规划用地面积：
平方米
2）、总建筑面积：
平方米
3）、现代农业面积：
平方米
4）、旅游度假面积：
平方米
5）、拓展训练面积：
平方米
6）、容积率：
7）、预计投资额：
亿
第二章、项目建设主要内容、具体占地和投资分析
（1）项目建设主要内容
为提升国防教育素质，提高青少年素质，同时面对社会团体员工进行素质教育，我公司拟利用原十里河废弃采石场建设东北最大的素质训练基地。
图一卫星图图二建成后效果
基地建成后将成为旅游与训练并重的综合性训练基地，项目完全建成后具备同时接待5000人食宿及训练学习的能力，年接待训练能力20万人，接待各类旅游及比赛人次达30万以上，需要员工总数为500-600人，将为当地经济作出重大贡献。
该项目建成后将由以下项目组成：
军事训练中心：
通过军训，提高受训人员的思想政治觉悟，激发爱国热情，增强国防观念和国家安全意识；进行爱国主义、集体主义和革命英雄主义教育，增强受训人员组织纪律观念，培养艰苦奋斗的作风，提高受训人员的综合素质；使受训人员掌握基本军事知识和技能。
消防教育中心：
增强防火意识，教授受训人员在火灾发生时的注意事项和生存技能。
灾情教育中心：
以地震模拟器发生振动模拟地震为主，教授学生在地震发生时如何避震，如何逃生等实用技能。
日常生活素质提升训练中心：
提高青少年日常生活技能，培养青少年自立能力。
CS实战体验中心：
以实战为背景，采用高科技器械进行战场实际训练，提升受训人员军事技能、生存技能及团队精神，同时以实战形式培养青少年反恐意识。
科普天文观测中心：
科技知识培训，同时进行星象实际观测。
国际标准双赛道越野车锦标赛赛场（附件越野车销售展示中心）：
该赛道按照国际标准建设，建成后可承接中汽联全国性场地越野锦标赛赛事比赛，同时提供越野车维修改装服务及销售服务。
国际标准卡丁车赛道：
该赛道按照国际标准建设，建成后可承接中汽联全国性室外锦标赛赛事比赛。
沙滩车体验中心：
利用赛车车道，做娱乐项目，为该基地的一个旅游设施。
登山攀岩拓展基地：
利用山体地貌，建立沈阳市最大的室处攀岩体验区，作为该基地的一个旅游景点。
旅游采摘休闲体验中心：
该项目偏重于旅游，同时兼顾青少年学农体验。
养殖中心：
为基地提供绿色食品资源，兼顾青少年学农体验。
模型俱乐部活动中心（航模、车模）：
吸引沈阳市各航模协会举行比赛，提升基地知名度，增加基地收入。
水上运动体验区：
开展水上运动，增强基地竞争能力，增加旅游收益。
宾馆、北京四合院度假区：
该项目为我司计划的二期项目，项目将建设成为高端会所型酒店不低于60栋独立会所，做成东北最具特色的四合院建筑群。
（2）用地需求
1、军事训练中心
建设营房区（35000平方米）、军械博物馆（1000平方米）、射击训练中心（2000平方米）、新闻中心、器械仓库、医疗中心、食堂（7000平方米）、信息化中心、办公区、员工宿舍（3000平方米）、防空教育、农业知识展区、军棋模拟操作中心（1000）平方米、信息化作战体验中心及队列训练场、障碍训练场、器械训练场、战术训练场、室外训练场。
需要建设用地100亩地。
2、消防教育中心
建设一个独立的消防体验建筑（1000）平方米，利用声光电等高科技手段，建设现代化消防模拟区，模拟火灾现场并教授在火灾发生时的逃生措施。
需要建设用地5亩地。
3、日常生活素质提升中心
建设体验1000平方米体验中心，教育少年日常生活自立能力，从小事做起，包括自己做饭的过程、洗衣、日常设备的使用维护等，在教官的带领下提升青少年的自立能力。
需要建设用地5亩地。
4、科普天文观测中心
建设科普馆（1500平方米），利用红宝山山顶为该地区最高点的地貌优势同时远离城市，建设天文爱好者观星台，同时将该中心建设成航天天文科普中心。
需要建设用地3亩地。
5、水上运动体验区：
利用现有河道改造，修建码头及小型水上运动场。
6、宾馆、北京四合院度假区：
利用项目所在地的自然环境，建设一个集旅游度假、休闲于一体的综合度假村。
计划假设高端四合院会所型酒店，单体会所60栋，宾馆一栋，主要是有温泉、东北农家特色菜、火炕及东北特色二人转、专业会议等服务项目。
总建筑面积8万平方米，需要建设用地100亩地。
5、附属设施
提倡低碳科技，充分利用太阳能及风力发电（在现有山顶建立50千瓦风力发电10台，主要用于照明）、地源（或水源）热泵、沼气供应等，同时我司计划投入500万元将山前现有河流进行改造，将该河流打造成该地区水系景观带。
（3）投资项目市场分析
1、国防教育、日常生活素质提升
目前沈阳市学生及企事业单位员工训练费用平均为1000元每次（7天），按照接待能力50%计算，在全部建成后，训练费用总收费为20万*1000*0.5=1亿，应交营业税500万，年综合交税将达到800万元以上。
项目综合回报率将达到年15%以上。
2、赛车、CS等拓展项目
赛车赛事广告费用、CS及各拓展项目收入按年接待10万人次计算，人均消费200元计算，可收益2000万。
可上交税收100万元，综合各方面收入计算，投资回报年限小于5年，同时将在项目地建设2000平方米专业越野车销售中心。
兼顾二手车交易，做成专业的体验式销售中心，争取年营业额超过3000万元，上交税费20万元以上。
3、旅游采摘
目前辽宁省的在周末以家庭为单位旅游费用平均为300元每次（2天），按照接待能力50%计算，在全部建成后，总收费为10万*500*0.3=0.15亿，应交营业税10万，净利润可达20%。
4、宾馆、北京四合院度假区：
该项目为我司计划的二期项目，总投资约为4亿人民币。
项目将建设成为高端会所型酒店，满足企业高端需求，直接竞争对手为辽阳汤岗子假日温泉酒店，利用红宝山原有唐代保宁寺等文物遗址做文化底蕴进行宣传，打造成近机场专业型度假会所型酒店。
年营业额不低于5000万。
上交税费不低于500万。
第三章项目建设条件
3．1沈阳万德房地产开发有限公司具有房地产开发三级资质的专业房地产开发公司。
公司管理严谨，有健全的内部组织机构、各种规章制度。
3．2项目区交通、通讯方便快捷。
市政设施中的供电、供水、排水设施完善配套，只需申请接入和安装即可使用。
3．3开工前的各项准备工作正在紧张有序地进行，按计划在2014年10月底就可完成一期开工建设。
3．4开发区主管领导和各级行政主管部门对项目十分关心和支持，公司上下齐心协力，项目开工前的准备工作和资金落实工作正在有条不紊地进行。
第四章建设规模及功能标准
4．1功能设施标准
目前休闲消费需求体现出：
对休闲旅游环境质量要有较大改善和提高，服务设施能满足步行半径要求，满足身心愉悦和亲身大自然的要求等。
设施各空间功能更加明确，设备、装修更加体现个性。
根据消费需求特点。
4．1．1一期规划：
面积为3万平米，拓展训练、军事训练及配套餐饮住宿功能为主。
1）.办公楼、宿舍、食堂；纯框架结构；户型配比：
30平米70%80-90平米70%
4．1．2设施标准
食堂、宿舍完全按军队标准装修，拎包即住，；办公楼为精装，实现无纸办公；
第五章建设方案
5．1总体规划及总平面布置
项目定位为以“军事训练与休闲度假相结合”概念为主题，中高档的国际、高尚、生态、文化、和谐的休闲社区。
建筑：
（1）建筑风格：
古朴中式、立面造型丰富美观（但不要过于复杂）、高低错落有致、现代、沉稳。
（2）多层（电梯）；
（3）低层（含洋房、联排、叠拼、双拼及独立别墅等形式）；
（4）小高层（大平层多室、大空间复式住宅等形式）；
（5）高层；
（6）坡屋顶：
考虑开窗；
（7）色调、色度、反射强度应协调统一，同时要尽可能符合政府规划要求
（8）考虑阳台开放形式；
结构：
结构设计包括地基基础的设计和主题结构设计。
地基基础的设计根据场地工程勘察报告、场地的地震危险性综合评价，正确确定地基承载力。
基础埋置深度根据地质情况、地下水位情况，综合考虑后确定。
景观绿化：
充分利用地块原有地形地势,因地制宜,强调个性化,尽量不破坏原有自然地貌,体现自然、生态原则，同时加强对不同高度地块之间的整合，强调统一性。
结构布局和道路线形的设计要尽量体现出一种闲暇、健康的生活状态。
使看似松散的结构被自由的道路有机的联系在一起，加强了园区规划的整体性，同时摆脱整齐划一的兵营式布局。
开车行驶在线形优美的道路上，自然降低的车速和步移景异的视觉效果会使人放松疲惫一天的心灵。
（1）地势
园区的正负零要有景观来确定。
在园区地势的处理方面，要摈弃了的平面处理。
建筑物布局、水体的流动等都需要地势起伏，这样规划布局会错落有致，建筑和景观都能相得益彰。
（2）水景
园区要有一条环水系，沿水系设计一系列水景，形成一条景观带同时可利用水进行园区植被灌溉等，设计时要充分发挥和挖掘其在景观和实用两方面的作用。
平均水深最好在30cm左右。
到了冬季，原来流动的水景都“凝固”了，且北方地区的结冻时期又较长。
但我们可以变劣势为优势，为漫漫寒冻添上些亮丽色彩，同时为物业，为项目的后期开发：
a、人工做雾凇、冰挂等冬季景观。
b、将园区的河道、水池开发成冰上项目。
c、从蒲河的取冰、山上取雪举办冰雕、雪雕活动。
（3）道路
园区内的道路布置要考虑人车分流。
别墅组团道路要多采用尽端式，加强领域感和归属感。
园区的道路要做到通而不畅。
（4）广场
广场和景观要结合来做，考虑实用性。
（5）植被
植被的搭配在颜色和空间处理上。
边界要明显，线形变化多样，要简洁明快，有层次感。
色彩不宜太花，空间上要有序。
植被在与建筑墙体交界部分要避免硬性分隔，要软化处理，种植花卉来掩饰墙基。
植被的选择要考虑四季变化。
（6）周界
园区周边监控系统，位置要显眼，给人安全感，园区临主路要做消音屏障，乔、灌木结合作树阵。
（7）消防通道
对于消防通道的处理，要与园区整体风格一致。
弱化“通过感”、强调“领域感”。
宽度要有变化，要布置景点和休闲座椅等。
5．2建筑方案设计
社区内所有楼为框架结构，均达到人车分流.有部分的商业内外街.
5．3公用设施方案
5.3.1供水：
自行凿井直接供水，完全能够保障园区1000吨的日用水量。
5.3.2排水：
生活污水、雨水管道分别设置，由内管道分别接入的市政污、雨干管排出。
5.3.3供电：
由高新区供电局直接供电，新增容量2000KW.
5.3.4热力：
由供热公司24小时供暖。
5.3.5燃气：
为高新区目前唯一安装煤气管线的园区，预计在20018年底开拴。
5.3.6通讯：
各户内均保证预留两处电话、两至三处电视接口和宽带网接口。
5．4消防安全
项目四周临街道、交通方便，根据城市规划、消防设计规划，合理确定建筑位置及防火间距、消防通道、消防水泵等。
5．5环境保护
本开发建设工程对周围环境产生的污染主要是噪声、垃圾、污水和灰尘，在施工过程中将尽量减少，并采取相应的治理措施。
第六章、项目实施进度计划
第一期：
2014年4月—8月，外挂苯板，内外装饰，水、暧、电安装结束，竣工验收；
2014年6月—8月，综合管网结束（包括煤气管网）；
2014年7月—9月，绿化、道路结束；
2014年10月15日—20日，撤场、清理，物业介入；投入使用
第二期：
2014年月中旬前完成二组团的设计规划工作；
2014年月完成施工图；
2014年月日正式开工建设；
2014年月主体工程；
2014年月主体封顶；
2015年月—月，外挂苯板，内外装饰，水、暧、电安装结束，竣工验收；
2015年月—月，综合管网结束（包括煤气管网）；
2015年月—月，绿化、道路结束；
2015年月日—日，撤场、清理，物业介入；
2015年月日：
投入使用。
第三期：
2015年月中旬前完成三期的设计规划工作；
2015年月完成施工图；
2015年月日正式开工建设；
2015年月主体工程；
2015年月主体封顶；
2016年月—月，外挂苯板，内外装饰，水、暧、电安装结束，竣工验收；
2016年月—月，综合管网结束（包括煤气管网）；
2016年月—月，绿化、道路结束；
2016年月日—0日，撤场、清理，物业介入；
2016年月日：
投入使用。
第七章总投资与成本费用
7．1投资估算
国防教育基地成本分析表
序号
项止内容
依据
单位造价（元/平方米）
1
土地成本
与政府协议
2
政府配套费
政府规定
3
三通一平费
4
土建工程费
按市场价估算
5
规划建筑设计费
6
热网挂网及施工费
惠天热电的标准
7
电力入网配套
国家规定
8
园区给排水
9
园区道路
10
园区绿化景观
11
园区自来水配套
国家规定
12
园区煤气配套
国家规定
13
泵站配套
14
监理费
15
销售费
16
宣传推广费
17
不可预见费
18
征地契税
国家规定
19
营业税及附加（综合）
国家规定
20
财务费用
21
管理费用
22
所得税
合计
7.2项目成本：
项目总成本费用为：
元/平方米×万平方米=万元
第八章收入估算与资金筹措
8．1销售收入估算
本项目所开发的项目，均不面向社会销售，采取与军队合作经营及自主经营经营方式。
根据本项目建设规模，总建筑面积为：
万平方米
8．1．2经营价格
8．1．3预计收入
8．2资金筹措
项目总投资约为个亿，其中土地费用为亿，基础设施建设费用亿元，其他包括园区配套费用、绿化费用、推广费用等亿元。
资金来源为：
资本金投入亿元，一期经营收入转投资金亿元，申请银行固定资产投资贷款亿元。
项目前期投入亿，自有资金亿资金缺口亿，
第九章项目盈利能力分析
国防教育基地项目盈利能力分析：
经过前文对沈阳休闲度假的发展概况分析，尤其是今年市委市政府对沈阳苏家屯新区开发建设的大力度支持与投入，可以得出结论：
随着沈阳苏家屯新区入区企业的增加，区域人口的快速增长，对相应商业配套、金融配套、教育配套以及居住方面都会表现出较强的需求，因此国防教育基地项目的开发前景将会看好。
项目投资：
项目在开发内总投资约为亿元。
项目收入：
项目建成后保守估计可实现年收入约元利润情况：
项目可实现年毛利约亿元，税后利润约亿元。
第一十章项目风险分析及对策、
1、资金风险
红宝山国防教育基地的透支开发，公司投入总资金额为亿元，一期准备开发30000平方米，共计所需资金亿其中自筹资金亿。
另项目三证办理完成后，可向银行贷款亿元左右，其它分期开发资金投入按照一期的开发模式，加之经营收入的资金回笼良性资金链条发展，使得本项目的资金风险较小。
2、政治风险
苏家屯新区为沈阳新成立的一个区域，现在市政府虽然对该区域提出了很多的扶持政策，但该区域毕竟处于不成熟阶段，将来的发展规模和发展趋势是否会像市政府所规划的前景那么美好，政策扶持会持续多长时间都具有很多不确定性。
但沈阳南部开发的总的趋势在近几年内不会发生变化。
项目的开发将在四年内完成，因此政策带来的变动不会影响开发与经营。
3、经营风险
经营的风险主要来源于前期的客户分析是否准确，产品定位是否准确以及沈阳苏家屯新区不成熟开发地域的特点等。
但这些风险我们完全可以通过前期详尽的市场调研、客户分析、策划定位等各项工作予以避免。
综上分析，红宝山国防教育基地开发在风险的分析上，其风险系数是符合开发条件的。
第十一章可行性研究结论及建议
11．1公司在项目建设上严格履行了申报、审批程序，项目的详细规划设计方案符合国家和地方有关政策、规划和规定。
11．2项目的建设，对扩大本区域城乡居民消费需求，促进地方经济有一定的拉动作用，是加快苏家屯新区城市化建设的需要，本项目的建设符合国家产业政策，能促进地方经济的发展，不但必要，更是需要。
11．3目前，本项目的申报手续基本完毕，前期开发资金基本到位，建设条件基本具备，争取今年10月底完成一期建设，实现利润，预计2016年全部建成。
升级会员 