深圳旧改概况.docx

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深圳旧改概况

深圳土地越来越稀缺，每新出一块地就会引起多家开发商的争夺，6.2的龙华地王就充分说明了这一点。

旧改，对于深圳的发展来说太重要了，牛浩思-旧改先锋专门研究旧改，从深圳旧改规划出发，对旧改背后暗藏的机遇进行解析。

现在深圳的土地供应现状主要是依靠城市更新，从增量扩张到存量优化的过程。

深圳为什么要旧改？

一是土地资源稀缺；

二是人口密度大，深圳人口密度据统计在全国来讲排第一、在全世界排第五；

三是产业升级快，可能前期了解到的现状是以旧工业、制造业为主，现在升级为金融、服务业，所以涉及到产业升级；

四是历史遗留问题多，主要牵涉到土地改制和小产权的清理问题。

一、深圳城市更新基础实务概述

1旧改的定义

对特定城市建成区（包括旧工业区、旧商业区、旧住宅区、城中村及旧屋村等），涉及到旧改的动作主要是三类，综合整治、功能改变和拆除重建。

误区：

城市更新就是拆除重建

城市更新就是拆除重建？

其实这是一个错误的概念，旧改包括这三类，未来的方向我们也可以看得到，拆除重建占的比例并不大。

2可进行城市更新的情形

（一）基础设施、公共服务设施亟需完善；

（二）环境恶劣或存在重大安全隐患；

现在罗湖二线插花地，包括布心、玉龙，主要是从环境安全隐患的角度进行改造，它们的改造大部分是拆旧建新，现在意愿征集已经完毕了，不知道现场有没有涉及到插花地改造的业主，插花地改造主要是由天健集团实施。

（三）现有土地用途、建筑物使用功能或者资源、能源利用明显不符合社会经济发展要求，影响城市规划实施；

如现在很多工改项目，M1、M0这一块涉及到功能的完善和资源重新匹配。

（四）依法或经市政府批准应当进行城市更新的其他情形。

比如重大项目的工程建设需要，地铁、高铁等，是上升到市政府的层面去进行批准。

3旧改案例

第一个是号称中国第一炮的渔农村，去香港的时候，无论走皇岗口岸还是走福田口岸，都可以看到这个楼盘，现在是比较热闹的片区，这四幅图是改造前后的对比。

这张是蔡屋围改造，京基100这一块，现在形成巨大的商业综合体；

这张是岗厦的改造，相对来说岗厦的改造体量更大，现在处于销售状态；

第三幅图是号称280万体量的大冲村改造，再造一个城。

4旧改项目流程图（拆除重建类）

三步走：

计划、规划、实施

项目流程列得比较细，在新措施还没有出来之前，找的还是以前旧改实施的方向，概括为三步走，从计划到规划，再到实施阶段。

首先是意愿征集阶段，收集大家的意愿，申报主体进行申报，再由政府相关部门批准纳入城市更新年度计划，计划形成之后是计划公示阶段（5-10个工作日），然后再形成专项规划，到最后规划批示，具体时间节点后面会有。

同时进行的过程还有拆迁赔偿、选择市场实施主体，实施主体也就是开发商，后续阶段涉及到开发商实施操作的过程。

流程图解：

1、两个2/3:

建筑物总面积2/3以上且占总数量2/3以上的权利主体；（多地块总建面要求达4/5）

2、两个90%：

拆/总建面=90%，90%权利主体同意；

2016年传说中新的措施是双100%措施

3、意愿征集约一年完成（不可控），约40天的审批公示；

4、公示之日起形成单元规划大概需要1-2年时间；

按照很多旧改项目实施的案例来讲，大概是1-2年形成公示，所以很多人讲五年一个旧改周期，针对单个项目来讲，从意愿征集到项目规划公示，到最后实施，一共需要五年时间，这是按常规来统计。

5、小地块更新3000=<面积<=10000；有合法手续且业主更新意愿达100%；

6、调出计划：

1年内未完成土信息核查规划报批；2年内，项目首期未确认实施主体的；1年内（已确认实施主体）未办理用地出让手续的。

深圳城市更新小知识：

有一点是存在争议的，一是旧居住区建筑物建成时间未达到20年的，原则上不得拟定为城市更新单元，二是已纳入市城中村综合整治计划且实施整治完毕未满5年的城中村区域原则上不得单独拟定为城市更新单元。

建筑面积要求，之前实施措施要求是21000，后来2014年的实施措施要求是原则上大于1万平米，拆除用地范围必须大于总规划用地面积的70%，对于边角地、夹心地、插花地等未出让的国土用地总面积不得超过项目建设用地面积的10%，位于特区内的不得超过三千平米。

像罗湖那边的布心、玉龙等插花地旧改。

城市更新单元配套设施及建设量要求

更新范围示意图

一个是改造规模，改造规模有范围的面积、被拆迁用地面积的说明，还有功能（原先业态）、规划功能（更新调整后的功能），也就是我们经常说的红线范围图。

下面有更新单元申报单位，申报单位涉及多的是村股份公司，或者村股份公司经过相关过程调整，也有市场主体直接进行申报的。

现状权属图

权属图里面的内容比较重要，从单元范围到拆迁范围、地块边界、编号、宗地号，单一项目涉及到宗地都会比较多。

包括权属性质、权属单位等。

建筑信息图

如果经过村股份公司直接统计的话，它会有详细的建筑信息图，在申报的时候作为附表。

规划公示（草案）

这是未来比较重要的技术参数，首先公示里面涉及到位置区域图、交通区位图，业主更新意愿的展示也会在单元规划公示里面展示出来。

地块控制指标和经济指标

图中红色块一般属于住宅用地，在法定图则里面也是一样的，比如一类居住用地、二类居住用地，黄色部分是商业用地，一般也会展示出来，这是对未来形成的规划，绿色部分是绿化用地。

可能从开发商的角度来讲最看重的是技术经济指标，包括容积率这一块和开发强度相关的。

地块控制指标：

用地编号、代码、性质、面积，容积率，建筑密度，绿地率

技术经济指标：

人口密度、容积率、建筑密度和绿地率

5历年旧改政策时间表

从2002年开始主要是针对深圳龙岗、宝安一些旧城、旧村的改造，2007年主要是工业区、工业楼宇相关的改造意见，2009年正式有《深圳城市更新办法》，这是一个比较重要的时间节点，也是深圳旧改相关的重大突破，离我们最近且最重要的是2014年颁布的《关于加强和改进城市更新实施工作的暂行措施》，到现在还是按照这个暂行措施来的。

二、从小产权现状看拆迁赔偿

1“三旧”现状

城中村 108.7平方公里总建面1.5亿平方米

旧工业区 144.7平方公里总建面4.78亿平方米

旧城区 15.3平方公里

旧居住区 6.0平方公里

旧工商住混合区 5.7平方公里

历史文化保护区 3.6平方公里

小产权从政府层面来讲可能是不太好讲的，第一部分是讲三旧现状，分为三种形态，包括城中村、旧工业区、旧城区，这里有一些旧改涉及到的相关物业形态，如城中村，现在涉及到小产权房、农民房比较多；旧工业区，华强北经过很多轮改造之后，其实现在华强北的区位还是有待完善。

老商业区，如国营药店，旧居住区如鹿丹村，旧仓储区如笋岗清水河，因为它们基本上都是仓储用地和铁路用地，目前改造力度还是比较快的，开发商比较有实力，包括国字头开发商在这一带进行改造。

2小产权房几点提示：

约定俗成的称谓，无法律概念；

在农村集体土地上建设，未缴纳土地出让金等费用，产权证不是由国家房管部门颁发；

产生原因：

高房价催生；擦边球；土地制度；

无国家发放的土地使用证和预售许可证，购房合同在国土房管局不会给予备案。

深圳小产权房违法建筑达到38万栋，建筑面积高达4亿平方米，是深圳市总建筑面积的49.3%。

1999年3月5日之前建的，基本已进行三违处理和确权（绿本）

提示：

在深圳其实就是统称违法建筑，不讨论经适房和军产等

3买卖小产权房的风险提示

法律买卖合同的效力一般认定无效；

转让只有使用权，没有所有权。

不能向非本集体成员的第三人转让或出售，即购买后不能合法转让过户；　

政策　遇整顿或国家征地拆迁门整顿乡产权房的建设项目；

监管　开发建设没有明确的规定加以约束，存在监管缺位；

遇拆迁原业主反悔无法律保障，确权能提供的资料越多越有利。

法律上买卖合同的效力一般认定无效，只有使用权，没有所有权，不能向非本集体成员的第三人转让或出售，即购买后不能合法转让过户，遇整顿或国家征地拆迁部门整顿小产权房的建设项目，开发建设没有明确的规定加以约束，存在监管缺位，原业主返回无法律保障，确权能提供的资料越来多数越有利。

最近我跟开发商朋友有交流，小产权这一块怎么讲？

他们说反正你就说遇到反水的话基本上没有什么法律保障的。

他们是开发商，操作经验比较多，他们的意见是确权时你能提供的资料越多越有利，深圳的小产权房，如果追根溯源的话是比较复杂的，能提供的确权资料越多，有人想买也还是可以的。

4搬迁补偿安置协议中内容约定

补偿方式：

货币、产权调换；

还有一种是产权调换货币补偿。

补偿金额和支付期限：

补偿标准参照同期同区域市场成交均价或市场评估价，二者取其高。

一般在正式拆除房屋的时候，货币补偿全部支付；

回迁房屋的面积：

产权证明登载面积或实际测绘查丈为准,面积差异一般是3%，差异面积按约定价格补偿差价，一般是（甲方）拿到项目预售许可证的时候；

回迁分房：

位置按协议约定，楼层现场抽签确定，停车位按规划一般一户一个；

木头龙的某一份协议书，他对回迁的位置是有约定的楼层基本上是现场抽签确定，停车位按规划一般一户一个，停车位只有使用权，每个月的管理费还是要交。

搬迁期限：

发出拆迁通知书30天内；

过渡期涉及补偿和过渡期限：

过渡期租金补偿，往返搬迁补偿，装修补偿等；过渡期限一般是：

项目所有住户搬迁完毕到甲方通知入伙（甲方在活得建筑竣工许可证后，有权提前通知入伙）

注意事项：

双方有保密约定；被拆迁方需确保房屋无产权争议，权属清晰，不存在转让、合伙、合作行为，房屋和地块不再设置抵押。

前期煤气水电物业等一般由甲方办理。

待拆迁房屋涉及抵押情况如何处理

房屋已抵押的处理：

一般由被拆迁方（乙方）在限定的日期内自行清偿全部债务解除抵押，如果一方无力在约定期限偿贷，甲方开发商一般会采取“转贷”工作，将乙方原来买房涉及到的房贷问题转到自己这边，有另外的协议约定。

（列入拆迁项目范围的房产银行一般不给抵押）

产权性质为非商品房的：

被拆迁方需要按规定补交地价款以及相关税费转商品房；

回迁房屋商品房房产证：

一般是在房屋建成入伙之日起六个月左右办妥；

协议书里有150天的，也有210天的，也有180天的，一般在半年左右回迁房房产证是可以拿到手的。

乙方需向甲方提供的材料：

《居民户口本》和《居民身份证》、《房地产证》、《房屋租赁合同》、《抵押合同》（全部为复印件）。

（参考《深圳市公共基础设施建设项目房屋拆迁管理办法》深圳市人民政府令第161号）

5三大已实施旧改项目拆赔对比

永久性结构建筑、临时建筑、附着物、安置过渡费用未罗列出来，主要讲拆建规模、拆迁历时、物业补偿。

拆建规模

拆建的物业形态和体量，包括涉及到的权利主体数量，大冲的体量是280万平米，涉及到的权利主体、拆除农民房也是比较多的。

拆迁历时

之前很多人在问一个旧改项目到底多久实施完毕？

其实像这三大项目，最少的是蔡屋围，蔡屋围在中间也有一些传说，包括最后一个钉子户是怎么拿下的，可见这个过程中比较复杂，而且年限较久，像岗厦的旧改基本上是13年，大冲12年。

物业补偿

四个字，即一视同仁，针对原业主也好，后迁户也好，都是按照统一的标准来赔的，岗厦基本上首层按照1比0.9的比例补集中商业，二层以上按1比0.9的比例补偿商品住宅。

大冲旧改按照物业形态，首层60%按1比1的比例补偿商业物业或写字楼，首层的40%、二楼以上楼层按1比1的比例补偿住宅，回迁自住区每套房产配置一个停车位使用权，蔡屋围旧改是按查丈建筑面积拆一补一，回迁房的产权形式是市场商品房，老祖屋补偿岗厦是按建筑面积1比1比例补偿住宅，大冲是按建筑面积1比3比例补偿住宅或公寓。

三、案例分享：

对比木头龙和鹿丹村看拆迁博弈

1指标数据对比

后面三个，即收益这一块，涉及到拆迁的博弈过程。

可以看一下前面旧住宅的指标，包括运作模式和新建规划指标，深圳318个老旧小区基本上容积率在1.5-3.2之间，这种容积率相对来讲是比较低的，通过比较，木头龙和鹿丹村的原始指标差不多。

运作模式，木头龙没有开发商公开遴选的过程，由开发商主导，鹿丹村的运作模式是固定的，定拆迁比、竞容积率，最后选的开发商是中海，一共8.8个亿，容积率3点多。

新建规划指标，木头龙是7点多的容积率，对政府的土地贡献率相对来讲也是比较低的。

回迁房位置，这个位置在协议里是有约定的，但如果项目刚刚形成意愿公示，或者正在意愿征集阶段，没有那么快能回复你，但它的意愿肯定是按照规划来规划回迁房位置、可售商品房为主。

鹿丹村现在卖的中海天钻没有回迁房的位置优，这是从居住的角度和居住体验来讲。

过程监控可以反映的数据就是政府的参与力度，从担保过程和资金监管来讲，鹿丹村全部是由住建局参与全程监管和监控的。

原业主收益，木头龙拆赔比我写的是1.26，1.26是我看到的两份拆迁补偿协议书里面的数据，至于其他业主的数据我也不知道。

鹿丹村拆赔比是1.2，拆迁补偿费用都是按照建面来计算的。

收取补交地价和拆迁工作经费，主要涉及到政府地价的补交。

开发商收益他们统计的数据是木头龙的销售利润率基本上可以达到一半。

2木头龙和鹿丹村现状

这个照片是在旁边的合正荣悦拍的，我去过合正荣悦好几栋，从3栋、4栋、5栋好几个角度拍木头龙，它在陆陆续续的实施过程中。

中海天钻现在临路面，靠滨河这一栋已经建起来，回迁房基本上是沿着深圳河布置的，在图中蓝线标识的范围之内。

3旧改困局三方博弈

旧改主要涉及到三方面，政府、原业主和改造单位（开发商），开发商当然是容积率越高越好，开发强度越大越好，他们的收益就会更高一点。

业主是想要更多的补偿和从长远发展角度对后续生活有一点保障。

政府主要维护的是公共利益、市政、社会安定和长远经济发展。

涉及政府的相关费用是需要缴足，满足业主的过程中可能会很艰难，但毕竟还是要满足他们的意愿。

总结：

缴足政府的、满足业主的、留足开发商

四、旧改“十三五规划”和方向指引

1专项规划图

这是没出来的旧改十三五规划，也是我拿到的比较前期的文件，政府很快就会发布这个专项规划。

这个图分不同颜色画出来，红色是政府在2016-2020年优先拆除重建地区，绿色部分是优先综合整治区域，黄色是拆除重建及综合整治并举地区，未来如果涉及到旧改的话，大方向还是以黄色部分为主。

总体目标：

更新用地规模30平方公里，拆除重建类12.5（年供应2.5），其他类17.5。

2统筹片区分布图（2016-2020）

3近期重点旧改统筹地区

4各区拆旧建新目标任务

5未来方向指引

城中村：

原特区内建筑质量较好、年代较新，以综合整治为主；原特区外副中心、组团中心以及轨道站点500米范围内，以拆除重建为主。

旧工业区：

城市中心、副中心、组团中心及轨道站点500米范围内以拆除重建为主；其余鼓励复合式更新。

旧城区：

各级中心及轨道站点周边、建筑年限较久、基础设施落后的，在政府组织下适当进行拆除重建类更新；质量较好的旧住宅区以综合整治为主。

6大力度旧改组团中心和重点更新区域

组团中心：

龙华中心、龙岗中心、空港中心、光明中心、坪山新城中心、盐田中心等副中心及组团中心。

重点区域：

蛇口自贸区、福田保税区、笋岗-清水河片区、高新北片区、大空港新城、宝安中心区、坂雪岗科技城、北站商务中心区、坪山中心区、光明凤凰城。

轨道沿线：

轨道6号线、7号线、8号线、9号线、10号线、11号线、3号线北延段和南延段、4号线北延段、5号线南延段等周边区域。

7关于旧住宅区改造

现状：

拆不了，推不动，玩不转，旷日持久战。

调研报告：

原特区的313个楼龄满18年、用地约801公顷旧住宅小区调研分析，状整体良好：

一是建设强度适中，环境较好；二是区域位置优越，交通便利；三是多数历经整治，安全尚好。

未来新措施解读：

1、区政府主导；2、100%意愿，100%签约；3、1年内完不成，5年不能进行；4、拆赔比：